Zwrot kosztów budowy sieci wodociągowej i kanalizacyjnej

Problem pana Huberta polega na tym, że sąsiad wybudował kanalizację przebiegającą przez wspólną drogę dojazdową i następnie zażądał od innych właścicieli działek zwrotu części kosztów. Jednocześnie pojawiły się wątpliwości, czy sąsiad uwzględnił wszystkie działki, czy otrzymał dofinansowanie oraz czy w przyszłości będzie mógł zablokować podłączenie do kanalizacji.

W takiej sytuacji nie należy zaczynać od zapłaty wyliczonej jednostronnie przez sąsiada. Najpierw trzeba ustalić status prawny wybudowanego odcinka: czy został już przyłączony do przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego, czy został przejęty przez gminę lub PUK, czy spełnia warunki techniczne i czy jest to sieć, urządzenie kanalizacyjne, czy przyłącze do konkretnej nieruchomości.

Sieć, urządzenie kanalizacyjne i przyłącze - dlaczego to ma znaczenie?

W sprawach wodociągowo-kanalizacyjnych kluczowe jest odróżnienie sieci lub urządzenia od przyłącza. Przyłącze służy podłączeniu konkretnej nieruchomości do sieci i jego wykonanie obciąża osobę ubiegającą się o przyłączenie. Urządzenia wodociągowe i kanalizacyjne służą natomiast szerszej obsłudze sieci i mogą być przedmiotem odpłatnego przejęcia przez gminę albo przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne.

Z art. 15 ust. 2 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków wynika, że osoba ubiegająca się o przyłączenie nieruchomości do sieci zapewnia na własny koszt realizację przyłączy, studni wodomierzowej, pomieszczenia przewidzianego do lokalizacji wodomierza głównego oraz urządzenia pomiarowego. Nie oznacza to jednak automatycznie obowiązku finansowania całej prywatnie wybudowanej sieci sąsiada.

W praktyce granica między przyłączem a urządzeniem bywa sporna. Znaczenie mają dokumentacja projektowa, warunki techniczne, miejsce pierwszej studzienki kanalizacyjnej, przebieg przewodów poza granicą nieruchomości oraz to, czy dany odcinek obsługuje jedną nieruchomość, czy kilka działek. Jeżeli odcinek w drodze wspólnej ma służyć wielu właścicielom, zwykle nie można traktować go tak samo jak prostego przyłącza do jednego domu.

Odpłatne przejęcie sieci przez gminę lub przedsiębiorstwo

Obowiązujące przepisy nie pozwalają uprościć sprawy do twierdzenia, że gmina zawsze i automatycznie musi przejąć każdy prywatnie wybudowany odcinek kanalizacji lub wodociągu. Podstawą żądania odpłatnego nabycia urządzeń jest przede wszystkim art. 49 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń służących m.in. do doprowadzania lub odprowadzania płynów i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że strony umówiły się inaczej.

Dodatkowo art. 31 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków przewiduje, że osoby, które wybudowały z własnych środków urządzenia wodociągowe i kanalizacyjne, mogą je przekazywać odpłatnie gminie albo przedsiębiorstwu wodociągowo-kanalizacyjnemu na warunkach uzgodnionych w umowie. Przekazywane urządzenia powinny odpowiadać warunkom technicznym, a należność może być rozłożona na raty albo rozliczona w usługach.

Dlatego pan Hubert powinien pisemnie zapytać PUK albo właściwe przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne, czy wybudowany odcinek został przyłączony do sieci, czy został przejęty, czy sąsiadowi wypłacono wynagrodzenie, dotację lub refundację oraz kto jest obecnie właścicielem albo podmiotem eksploatującym urządzenie. Podobne problemy pojawiają się wtedy, gdy sieć wod-kan we wspólnej drodze była budowana przez jednego z właścicieli, a korzystać mają z niej także inni sąsiedzi.

Czy sąsiad może żądać zwrotu kosztów od innych właścicieli?

Sąsiad może proponować rozliczenie kosztów, ale nie powinien narzucać jednostronnie dowolnej kwoty bez dokumentów. Jeżeli żąda pieniędzy, powinien przedstawić co najmniej faktury, kosztorys powykonawczy, umowy z wykonawcami, dokumenty odbiorowe, informację o dotacjach oraz stanowisko przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego w sprawie przejęcia urządzenia.

W rozliczeniu trzeba uwzględnić rzeczywisty koszt inwestycji, liczbę działek, które mogą realnie korzystać z odcinka, zakres korzystania, udział samego inwestora oraz wszelkie środki publiczne lub prywatne, które obniżyły jego wydatek. Jeżeli sąsiad otrzymał dofinansowanie albo później dostanie wynagrodzenie za przekazanie sieci gminie, nie powinien zachować podwójnej korzyści kosztem pozostałych właścicieli.

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest zawarcie krótkiego porozumienia. Powinno ono określać, za jaki odcinek płaci dana osoba, jaka część kosztów przypada na poszczególne działki, czy w kwocie uwzględniono dotacje, co stanie się w razie późniejszej wypłaty wynagrodzenia przez gminę lub przedsiębiorstwo oraz czy zapłata obejmuje zgodę na techniczne włączenie, dostęp do dokumentacji i ewentualne ustanowienie potrzebnych praw do gruntu.

Przyłączenie do istniejącej sieci - procedura i opłaty

Jeżeli sieć jest już w dyspozycji gminy albo przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego, pan Hubert powinien działać przede wszystkim wobec tego przedsiębiorstwa. Zasadniczo składa się pisemny wniosek o wydanie warunków przyłączenia do sieci. Przedsiębiorstwo wydaje warunki albo uzasadnia odmowę, a następnie po wykonaniu przyłącza dokonuje odbioru i włączenia zgodnie z ustawą oraz regulaminem dostarczania wody i odprowadzania ścieków obowiązującym w gminie.

Ustawa przewiduje ważne zabezpieczenie dla właścicieli nieruchomości: nie pobiera się opłat za wydanie warunków przyłączenia do sieci, ich zmianę, aktualizację lub przeniesienie na inny podmiot, a także za odbiór przyłącza oraz włączenie przyłącza do sieci. Osoba ubiegająca się o przyłączenie ponosi natomiast koszt wykonania własnego przyłącza oraz elementów wskazanych w art. 15 ust. 2 ustawy.

Jeżeli przedsiębiorstwo odmawia przyłączenia nieruchomości mimo spełnienia warunków, spór może zostać skierowany do właściwego dyrektora regionalnego zarządu gospodarki wodnej Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie. Inaczej należy ocenić spór wyłącznie z sąsiadem o zwrot kosztów budowy - taki spór jest zwykle sprawą cywilną i może wymagać negocjacji, wezwania do wykazania kosztów albo postępowania sądowego.

Zobacz również:
przyłączenie do istniejącej sieci

Czy sąsiad może zabronić podłączenia do kanalizacji?

Jeżeli odcinek został przejęty przez przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne lub gminę i to przedsiębiorstwo eksploatuje sieć, sąsiad co do zasady nie powinien decydować o tym, czy pan Hubert może się podłączyć. O przyłączeniu rozstrzygają przepisy, warunki techniczne, regulamin oraz możliwości techniczne świadczenia usług.

Jeżeli odcinek nadal pozostaje prywatny, sytuacja jest bardziej złożona. Trzeba ustalić, kto jest właścicielem urządzenia, jakie prawa do drogi wspólnej ma inwestor, czy pozostali współwłaściciele wyrażali zgodę na budowę oraz czy korzystanie z urządzenia wymaga ustanowienia służebności albo zawarcia umowy. Sam fakt przebiegu kanalizacji w drodze wspólnej nie zawsze oznacza, że każdy współwłaściciel może dowolnie się do niej wpiąć bez spełnienia warunków technicznych i bez rozliczenia uzgodnionych kosztów.

Z drugiej strony sąsiad nie powinien wykorzystywać położenia urządzenia do wymuszania zawyżonych opłat, ukrywania dofinansowania albo blokowania dostępu bez rzeczowej podstawy. Jeżeli urządzenie ma docelowo służyć kilku działkom, a inwestor oczekuje partycypacji, musi przedstawić przejrzyste rozliczenie i nie może pomijać działek tylko dlatego, że są dla niego mniej korzystne w kalkulacji.

Jakie dokumenty powinien sprawdzić właściciel działki?

Przed podpisaniem porozumienia lub zapłatą warto zebrać dokumenty, które pozwalają ocenić, czy żądanie sąsiada jest uzasadnione. Najważniejsze będą:

• warunki techniczne przyłączenia i dokumentacja projektowa,
• protokół odbioru wybudowanego odcinka oraz informacja, czy został włączony do sieci,
• faktury i rachunki potwierdzające rzeczywiste koszty,
• umowa lub korespondencja sąsiada z PUK, gminą albo przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym,
• dokumenty dotyczące dotacji, refundacji, umorzeń lub wynagrodzenia za przejęcie urządzeń,
• stan prawny drogi wspólnej, zgody współwłaścicieli i ewentualne służebności.

Jeżeli sąsiad odmawia przedstawienia dokumentów, pan Hubert może odpowiedzieć pisemnie, że nie kwestionuje samej możliwości rozsądnego rozliczenia, ale żąda wykazania podstawy prawnej i faktycznej kwoty. W piśmie warto poprosić o faktury, informację o dofinansowaniu, potwierdzenie, czy odcinek został przejęty przez gminę lub PUK, oraz projekt porozumienia regulującego przyszły zwrot w razie otrzymania przez inwestora pieniędzy od przedsiębiorstwa.

Co powinno znaleźć się w porozumieniu o kosztach?

Jeżeli strony chcą polubownie rozliczyć budowę, porozumienie powinno być precyzyjne. Warto wskazać dokładny odcinek sieci, którego dotyczy zapłata, dokumenty będące podstawą wyliczenia, sposób podziału kosztów, termin zapłaty oraz oświadczenie inwestora o uzyskanych i oczekiwanych dotacjach. Dobrze dodać zapis, że w razie późniejszego odpłatnego przejęcia urządzenia przez gminę albo przedsiębiorstwo inwestor zwróci pozostałym osobom proporcjonalną część otrzymanego wynagrodzenia.

Porozumienie może również regulować zgodę na wykonanie prac w drodze wspólnej, dostęp do dokumentacji powykonawczej, zakres odpowiedzialności za awarie do czasu przejęcia urządzenia oraz sposób pokrywania kosztów eksploatacji, jeżeli urządzenie nie jest jeszcze obsługiwane przez przedsiębiorstwo. Im więcej tych kwestii zostanie wyjaśnionych przed zapłatą, tym mniejsze ryzyko kolejnego sporu.

FAQ

Podsumowanie

Pan Hubert nie powinien przyjmować wyliczenia sąsiada bez weryfikacji. W pierwszej kolejności powinien ustalić w PUK albo gminie, czy odcinek kanalizacji został przejęty, kto nim zarządza, czy sąsiad otrzymał dofinansowanie oraz jakie są warunki techniczne podłączenia. Dopiero po zebraniu tych informacji można ocenić, czy żądanie sąsiada jest zasadne i w jakiej wysokości.

Jeżeli strony chcą rozliczyć inwestycję polubownie, powinny zawrzeć pisemne porozumienie. Powinno ono obejmować rzeczywiste koszty, dotacje, liczbę korzystających działek i zasady zwrotu pieniędzy w razie późniejszego odpłatnego przejęcia urządzenia przez gminę lub przedsiębiorstwo. Bez takich zapisów łatwo o sytuację, w której prywatny inwestor pobierze pieniądze od sąsiadów, a następnie dodatkowo otrzyma wynagrodzenie od przedsiębiorstwa.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 48 i art. 49 - ISAP
2. Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, w szczególności art. 15, art. 19a, art. 27e i art. 31 - ISAP
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 września 2007 r., III CZP 79/07 - SN
4. Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 2017 r., III SZP 2/16 - SN

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.