Zniesienie współwłasności działek i budynku

Sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości

Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to przysługuje niezależnie od wielkości udziału, chyba że współwłaściciele ważnie wyłączyli możliwość żądania zniesienia współwłasności na czas oznaczony.

Podstawowym i preferowanym sposobem zniesienia współwłasności jest podział fizyczny rzeczy — zob — zob. powiązaną poradę podział domu w pionie a sprzedaż. powiązaną poradę podział zabudowanej działki a mpzp. Wynika to z art. 211 Kodeksu cywilnego. Podział nie jest jednak dopuszczalny, jeżeli byłby sprzeczny z przepisami ustawy, ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo powodowałby istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Jeżeli podział fizyczny nie jest możliwy albo nie jest racjonalny, sąd może przyznać nieruchomość jednemu lub niektórym współwłaścicielom z obowiązkiem spłat na rzecz pozostałych. Ostatecznym rozwiązaniem jest sprzedaż rzeczy wspólnej i podział uzyskanej ceny, czyli tzw. podział cywilny.

W sprawach dotyczących zabudowanej nieruchomości sąd bada więc nie tylko to, kto chce otrzymać określoną część, lecz także czy po podziale powstaną nieruchomości samodzielne, użyteczne, zgodne z przepisami i możliwe do ujawnienia w ewidencji gruntów oraz księgach wieczystych.

Pionowy podział budynku a podział gruntu

Współwłasność nieruchomości zabudowanej może zostać zniesiona przez podział fizyczny budynku i gruntu, jeżeli w wyniku tego podziału powstaną odrębne nieruchomości zabudowane. W klasycznym wariancie linia podziału budynku powinna pokrywać się z linią podziału działki gruntu.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że podział budynku jest dopuszczalny wtedy, gdy możliwe jest wydzielenie części oddzielonych pionową płaszczyzną, najczęściej ścianą istniejącą albo możliwą do wykonania. Znaczenie ma nie tylko przebieg ściany, lecz także możliwość samodzielnego korzystania z wydzielonych części oraz brak naruszenia przepisów techniczno-budowlanych.

Szczególne znaczenie ma art. 93 ust. 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli podział nieruchomości zabudowanej powoduje również podział budynku, granice projektowanych działek powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn tworzonych przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego na całej wysokości budynku, od fundamentu do przekrycia dachu. Jeżeli takich ścian nie ma, granice powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn tworzonych przez ściany na całej wysokości budynku, wyraźnie dzielące go na dwie odrębnie wykorzystywane części.

Jeżeli w rzeczywistości nie jest to jeden budynek, lecz dwa technicznie niezależne budynki stojące bardzo blisko siebie, ma to znaczenie dowodowe. W takiej sytuacji trzeba ustalić, jak obiekty są ujawnione w ewidencji, jaki jest ich stan konstrukcyjny, czy mogą mieć odrębny dostęp do drogi publicznej i mediów oraz czy projekt geodezyjny pozwoli wydzielić funkcjonalne działki.

Czy sąd musi dzielić wszystkie działki

Kluczowe jest ustalenie, czy trzy działki ewidencyjne stanowią jedną nieruchomość, czy kilka odrębnych nieruchomości. Sama działka ewidencyjna nie zawsze jest samodzielnym przedmiotem własności. Jeżeli kilka działek objętych jest jedną księgą wieczystą i tworzy jedną nieruchomość, sąd przy zniesieniu współwłasności zasadniczo powinien oceniać podział tej nieruchomości jako całości.

W takim przypadku nie można mechanicznie ograniczyć się do rozdzielenia budynku i gruntu bezpośrednio pod nim, jeżeli pozostałe działki nadal stanowią element tej samej nieruchomości. Sąd ma prawo badać, czy proponowany podział pozostawia części nieruchomości w stanie nieczytelnym, niefunkcjonalnym albo prowadzi do konfliktów dotyczących dojazdu, dojść, przyłączy, podwórka, ogrodu czy innych elementów wspólnego korzystania.

Nie oznacza to jednak, że zawsze trzeba dokonać pełnego i ostatecznego podziału wszystkich składników majątku w sposób zaproponowany przez sąd. Możliwe są różne warianty: wydzielenie odrębnych nieruchomości zabudowanych, przyznanie części nieruchomości jednemu współwłaścicielowi ze spłatą, ustanowienie odpowiednich służebności, a w szczególnych sytuacjach pozostawienie pewnych elementów we współwłasności, jeżeli jest to prawnie i praktycznie uzasadnione.

Częściowe zniesienie współwłasności

Częściowe zniesienie współwłasności może być rozważane wtedy, gdy współwłaściciele chcą uregulować tylko część wspólnego majątku albo gdy z przyczyn praktycznych celowe jest najpierw wydzielenie określonej działki lub określonego fragmentu nieruchomości. Nie jest to jednak rozwiązanie automatyczne.

Jeżeli przedmiotem współwłasności jest jedna nieruchomość obejmująca kilka działek ewidencyjnych, konieczne może być przygotowanie projektu, który najpierw wydzieli odpowiednią część gruntu, a następnie pozwoli na jej dalszy podział wraz z budynkiem. Sąd powinien ocenić, czy taki wariant jest zgodny z planem miejscowym albo decyzją o warunkach zabudowy, czy zapewnia dostęp do drogi publicznej i czy nie prowadzi do powstania działek o znikomej użyteczności.

W praktyce w takiej sprawie istotne są opinie biegłych. Biegły geodeta ocenia możliwość i przebieg podziału gruntu, a biegły z zakresu budownictwa może wypowiedzieć się co do technicznej możliwości podziału budynku, ścian, instalacji, wejść, stropów, dachu oraz bezpieczeństwa po podziale.

Jak przygotować argumenty do sądu

Jeżeli wnioskodawca chce wykazać, że możliwy jest pionowy podział budynku wraz z gruntem, powinien przedstawić sądowi konkretny i wykonalny wariant. Samo twierdzenie, że budynek składa się z dwóch niezależnych części, zwykle nie wystarczy.

Przydatne mogą być: aktualny odpis księgi wieczystej, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, mapa z propozycją podziału, dokumentacja budowlana, zdjęcia, opis sposobu korzystania z każdej części, informacje o przyłączach, dojściach, dojeździe oraz stanowisko geodety lub projektanta. Jeżeli istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, trzeba sprawdzić jego wymagania dotyczące minimalnej powierzchni działek, dostępu do drogi, linii zabudowy i przeznaczenia terenu.

Warto również przygotować wariant alternatywny. Jeżeli sąd uzna, że proponowany podział samej działki zabudowanej jest zbyt wąski, można zaproponować podział obejmujący całą nieruchomość, podział z dopłatami, przyznanie określonych działek poszczególnym współwłaścicielom albo ustanowienie służebności potrzebnych do prawidłowego korzystania z wydzielonych części.

FAQ

Czy można podzielić tylko budynek, bez gruntu?

Co do zasady budynek trwale związany z gruntem jest częścią nieruchomości, więc jego podział powinien być powiązany z podziałem gruntu. Innym rozwiązaniem może być ustanowienie odrębnej własności lokali, ale wtedy grunt pozostaje objęty współwłasnością związaną z lokalami.

Czy sąd jest związany propozycją podziału wskazaną we wniosku?

Nie. Sąd bierze pod uwagę stanowiska współwłaścicieli, ale musi wybrać sposób zniesienia współwłasności zgodny z prawem, wykonalny technicznie i racjonalny gospodarczo. Może więc dopuścić dowód z opinii biegłego i przyjąć inny wariant niż zaproponowany przez stronę.

Czy brak zgody drugiego współwłaściciela blokuje zniesienie współwłasności?

Nie. Każdy współwłaściciel może wystąpić do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności. Brak zgody wpływa jednak na przebieg sprawy, zakres dowodów, potrzebę wyceny i czas trwania postępowania.

Kiedy sąd może odmówić podziału fizycznego?

Sąd może odmówić podziału fizycznego, jeżeli byłby on sprzeczny z przepisami, planem miejscowym, przeznaczeniem nieruchomości albo prowadziłby do istotnego pogorszenia wartości lub użyteczności wydzielonych części. Wtedy rozważa przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą albo sprzedaż.

Czy potrzebna jest opinia geodety?

W sprawach dotyczących podziału nieruchomości zabudowanej opinia geodety jest zazwyczaj kluczowa. Jeżeli spór dotyczy także konstrukcji budynku, potrzebna może być również opinia biegłego z zakresu budownictwa.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji stanowisko sądu może być uzasadnione, jeżeli trzy działki ewidencyjne tworzą jedną nieruchomość, a proponowany podział dotyczy tylko jej fragmentu. Przy zniesieniu współwłasności trzeba bowiem ocenić całą nieruchomość, przebieg granic, funkcjonalność wydzielonych części, dostęp do drogi, zgodność z planem oraz techniczną możliwość podziału budynku.

Nie wyklucza to jednak przedstawienia innego, bardziej precyzyjnego wariantu. W praktyce warto oprzeć go na dokumentach geodezyjnych, analizie księgi wieczystej, stanowisku specjalisty od budownictwa i ewentualnej propozycji dopłat lub służebności.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
3. Uchwała pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 1969 r., sygn. akt III CZP 12/69

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.