Wyjście ze współwłasności działek i budynków

• Data: 2024-09-15 • Autor: Zuzanna Lewandowska

Jestem współwłaścicielem trzech działek na jednej posesji. Na jednej z nich znajduje się wspólny budynek mieszalny – są to w istocie dwa budynki sąsiadujące ze sobą, o niezależnych konstrukcjach, zbliżone do siebie o ok. 20 cm. Chcę wyjść ze współwłasności i moim zdaniem możliwy jest podział pionowy wzdłuż ściany szczytowej wraz z działką, na której stoi budynek. O to zabiegam w sądzie, jednak sąd twierdzi, że niemożliwy jest podział tylko obejmujący budynek i działkę, na której stoi, a powinno się dzielić pozostałe działki będące we współwłasności. Czy tak musi być?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Wyjście ze współwłasności działek i budynków

Sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej

Zgodnie z art. 210 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (K.c.) – każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności, w szczególności poprzez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości (art. 211 K.c.). Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (art. 212 § 2 K.c.).

Jak widzimy, Kodeks cywilny wyróżnia trzy podstawowe sposoby zniesienia współwłasności: podział fizyczny, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych i podział cywilny (sprzedaż rzeczy wspólnej), przy czym powinno się dożyć do podziału fizycznego rzeczy wspólnej.

Współwłasność nieruchomości zabudowanej może zostać zniesiona przez podział fizyczny budynku, w taki sposób, że w następstwie tego podziału powstaną dwie lub kilka odrębnych nieruchomości zabudowanych. Budynek będący przedmiotem współwłasności może zostać podzielony wtedy, gdy w wyniku podziału powstaną odrębne budynki, wyraźnie oddzielone od siebie płaszczyzną (ścianą) już istniejącą lub możliwą do wykonania w celu rozdzielenia budynków (uchwała pełnego składu Izby Cywilnej SN z dnia 15 grudnia 1969 r., sygn. akt: III CZP 12/69).

Fizyczny podział budynku może zostać dokonany łącznie z gruntem, na którym jest posadowiony, i tylko w taki sposób, że wyodrębnione z podziału nieruchomości w części zabudowanej graniczyć będą z sobą wzdłuż ścian pionowych, a linia podziału budynku będzie zbiegać się z linią podziału działki. Wskazuję, że „może zostać dokonany łącznie z gruntem”, gdyż podział budynku jest możliwy także bez podziału samego gruntu, poprzez wyodrębnienie własności lokali (przy czym grunt nadal pozostaje we współwłasności, tzw. przymusowej).

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Podział nieruchomości gruntowej z budynkiem mieszkalnym

Sposób podziału nieruchomości gruntowej, który obejmuje posadowiony na niej budynek, reguluje art. 93 ust. 3b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części.

Podsumowując, chodzi o to, aby po ewidencyjnym podziale nieruchomości zabudowanej było dopuszczalne dokonanie prawnego podziału nieruchomości, wskutek którego wydzielona część budynku wraz z gruntem stanie się odrębną nieruchomością, mogącą być przedmiotem prawa własności przysługującego innemu podmiotowi niż dotychczas.

Z informacji, których Pan udzielił, wynika, że nieruchomość gruntowa jest jedna, choć obejmuje trzy działki ewidencyjne. Działki ewidencyjne muszą mieć więc jedną księgę wieczystą. Na jednej z trzech działek, składających się na jedną nieruchomość gruntową, znajduje się budynek. Nawet jeżeli podział fizyczny samego budynku wzdłuż płaszczyzny pionowej jest możliwy, to w mojej ocenie sąd słusznie wskazał, iż nie może to nastąpić w oderwaniu od wszystkich działek ewidencyjnych składających się na jedną nieruchomość. W związku z powyższym, podział fizyczny budynku wzdłuż pionowej ściany musi obejmować nie tylko grunt bezpośrednio pod budynkiem (jedną z działek), ale także pozostałe dwie działki, ponieważ wszystkie trzy działki stanowią jedną nieruchomość gruntową (jeden grunt).

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Częściowe zniesienie współwłasności

W zależności od statusu poszczególnych działek można rozważyć częściowe zniesienie współwłasności poprzez wydzielenie jednej, odrębnej działki pod budynkiem oraz podział fizyczny tej działki wraz z budynkiem, podczas gdy pozostałe dwie działki wciąż pozostawałyby we współwłasności. Niemniej jednak w tym celu może być konieczne przeprowadzenie w postępowaniu sądowym dowodu z opinii biegłego z zakresu geodezji, który określi, czy taki podział jest w ogóle możliwy. Pozostaje jeszcze kwestia, czy taki podział nie doprowadziłby do powstania działek, które byłyby mniej użyteczne i znacznie mniej wartościowe od działki zabudowanej budynkiem. Może to zostać uznane za sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągające za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości, a tym samym niemożliwe z uwagi na sprzeczność z treścią art. 211 K.c. Ponadto podział nieruchomości musi być zgodny także z ustaleniami planu miejscowego.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Przykłady

 

Konflikt sąsiadów co do podziału budynku

Pan Jan i Pani Maria są współwłaścicielami budynku mieszkalnego, który został podzielony pionowo na dwa niezależne mieszkania. Pan Jan chciałby formalnie wyodrębnić swoją część budynku i działki, jednak sąsiadka Maria uważa, że powinno się rozdzielić całą posesję, w tym wspólne podwórko i garaż. Ostatecznie sąd wskazał, że zgodnie z przepisami podział musi obejmować całą nieruchomość, a nie tylko część budynku.

 

Spór o sposób podziału działek

Bracia Tomasz i Michał odziedziczyli po rodzicach działkę z domem jednorodzinnym i dwiema działkami rolnymi. Tomasz chciałby zatrzymać dom i jedną działkę, a Michał – drugą działkę rolną. Problem pojawił się, gdy sąd stwierdził, że podział powinien obejmować całą nieruchomość, a nie tylko jej fragment. Konieczne było wypracowanie nowego rozwiązania obejmującego całość posiadłości.

 

Zniesienie współwłasności domu z trudnościami technicznymi

Pan Marek i Pani Anna są współwłaścicielami bliźniaka, który stoi na jednej działce. Pan Marek złożył wniosek o zniesienie współwłasności poprzez pionowy podział budynku. Geodeta stwierdził jednak, że podział wzdłuż istniejącej ściany szczytowej jest niemożliwy z powodu braku ściany ogniowej. W takim przypadku podział musi obejmować całą działkę, a nie tylko sam budynek, co skomplikowało sprawę.

Podsumowanie

 

Wyjście ze współwłasności działek i budynków może być procesem skomplikowanym, zwłaszcza gdy nieruchomość obejmuje więcej niż jedną działkę lub budynek o wspólnych elementach konstrukcyjnych. Podział powinien obejmować całość nieruchomości, zgodnie z przepisami prawa, co często wymaga uwzględnienia nie tylko samego budynku, ale również gruntów i ewentualnych innych działek. Warto zasięgnąć porady prawnika i geodety, aby przeprowadzić podział w sposób zgodny z przepisami i opłacalny dla wszystkich współwłaścicieli.

Oferta porad prawnych

 

Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz przygotowanie pism procesowych i urzędowych w zakresie zniesienia współwłasności działek i budynków. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać szybkie i skuteczne wsparcie prawne dostosowane do Twojej sytuacji. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała pełnego składu Izby Cywilnej SN z dnia 15 grudnia 1969 r., sygn. akt: III CZP 12/69

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Zuzanna Lewandowska

O autorze: Zuzanna Lewandowska

Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Ukończyła aplikację adwokacką przy Okręgowej Radzie Adwokackiej w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała w renomowanych kancelariach prawnych w stolicy. Specjalizuje się głównie w prawie rodzinnym i opiekuńczym, cywilnym, ze szczególnym naciskiem na zobowiązania, gospodarczym, jak również windykacji należności. Od ponad 3 lat z sukcesem prowadzi czasopismo internetowe o prawie i zawodzie prawnika. Obecnie prowadzi także własną kancelarię adwokacką.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

porady prawne online ePorady24.pl

prawo spadkowe

odpowiedziprawne.pl

Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »