Przesunięte granice działki - jak rozwiązać problem?

Wznowienie granic nieruchomości przez geodetę

W sprawie są dwa podstawowe problemy prawne – cywilny i administracyjny. Zasadniczo pyta sprowadza się do tego, jak rozwiązać kwestię niezgodności granic działek przy istnieniu na nich także budynków. Przy czym podaje Pani także, że już rozpoczęła postępowanie o wznowienie granic. Na obecnym etapie, moim zdaniem, jest to kwestia kluczowa, gdyż formalnie dopiero po jego ukończeniu będzie można, na podstawie dokumentów, twierdzić o tym, gdzie granice się znajdują i jakie roszczenia można wywieść w związku z położeniem sąsiednich budynków w tych, właśnie potwierdzonych, oficjalnych granicach. Podany przez Panią stan faktyczny o przesunięciu granic o 40 cm jest więc, wobec toczącego się postępowania o wznowienie granic, tylko twierdzeniem strony, które dopiero musi się formalnie potwierdzić lub nie. Co więcej, podczas tego postępowania lub w toku postępowania rozgraniczeniowego (o czym dalej), będzie można zgłaszać swoje uwagi praktyczne, np. o wąskim wjeździe i ścianie budynku sąsiada.

Wznowienie granic nieruchomości reguluje ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne w swoim art. 39.

„Art. 39 [Wznowienie znaków granicznych]

1. Przesunięte, uszkodzone lub zniszczone znaki graniczne, ustalone uprzednio, mogą być wznowione bez przeprowadzenia postępowania rozgraniczeniowego, jeżeli istnieją dokumenty pozwalające na określenie ich pierwotnego położenia. Jeżeli jednak wyniknie spór co do położenia znaków, strony mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie sprawy.
2. Wznowienia znaków granicznych dokonują, na zlecenie zainteresowanych, podmioty, o których mowa w art. 11.
3. O czynnościach wznowienia znaków granicznych zawiadamia się zainteresowane strony. Do zawiadomień stosuje się przepisy art. 32 ust. 1-4.
4. Z czynności wznowienia znaków granicznych sporządza się protokół.
5. Przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy wyznaczaniu punktów granicznych ujawnionych uprzednio w ewidencji gruntów i budynków.”

Proces wznowienia granicy nieruchomości jest jednak tylko czynnością geodety o charakterze technicznym i praktycznym, bez wydawania decyzji administracyjnej i kończy się podpisaniem protokołu przez strony, czyli właścicieli działek granicznych. W tym więc momencie ma Pani możliwość zakończenia pozasądowego kwestii ustalenia samej granicy działki.

Czynności geodety nie są określone terminem i trwają – w zależności od posiadanych w danej sprawie danych i dokumentów, wizji lokalnych, uczestnictwa stron, kontroli Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej – od ok. miesiąca do 3. Proponuję zapytać geodety, jakie termin może zaproponować.

Zobacz też: Wznowienie granic działki

Spór o przebieg granic – rozgraniczenie

Jednak w przypadku sporu i odmowy podpisania ww. protokołu strony mogą wystąpić do organów administracji o rozstrzygnięcie sprawy według Kodeksu postępowania administracyjnego (K.p.a.), ale na podstawie art. 30 Prawa geodezyjnego i kartograficznego:

„Art. 30 [Z urzędu i na wniosek]

1. Wójtowie (burmistrzowie, prezydenci miast) przeprowadzają rozgraniczenie nieruchomości z urzędu lub na wniosek strony.
2. Postępowanie o rozgraniczenie nieruchomości przeprowadza się z urzędu przy scaleniu gruntów, a także jeżeli jest brak wniosku strony, a potrzeby gospodarki narodowej lub interes społeczny uzasadniają przeprowadzenie rozgraniczenia.
3. Postanowienie o wszczęciu postępowania w sprawie scalenia gruntów zastępuje postanowienie o wszczęciu postępowania o rozgraniczenie nieruchomości.
4. Na postanowienie o wszczęciu postępowania o rozgraniczenie nieruchomości nie służy zażalenie."

„W myśl art. 30 ust. 1 ww. ustawy wójtowie (burmistrzowie, prezydenci miast) przeprowadzają rozgraniczenie nieruchomości z urzędu lub na wniosek strony. Czynności ustalania przebiegu granic wykonuje geodeta (znowu) upoważniony przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Przy ustalaniu przebiegu granic bierze się pod uwagę znaki i ślady graniczne, mapy i inne dokumenty oraz punkty osnowy geodezyjnej. Jeżeli brak takich danych lub są one niewystarczające albo sprzeczne, ustala się przebieg granicy na podstawie zgodnego oświadczenia stron lub jednej strony, gdy druga strona w toku postępowania oświadczenia nie składa i nie kwestionuje przebiegu granicy. Jeżeli między sąsiadami powstał spór co do przebiegu linii granicznych, geodeta nakłania strony do zawarcia ugody. Ugoda zawarta przed geodetą posiada moc ugody sądowej. Na podstawie art. 33 ust. 1 ww. ustawy, wójt (burmistrz, prezydent miasta) wydaje decyzję o rozgraniczeniu nieruchomości, jeżeli zainteresowani właściciele nieruchomości nie zawarli ugody, a ustalenie przebiegu granicy nastąpiło na podstawie zebranych dowodów lub zgodnego oświadczenia stron. Zgodnie z art. 33 ust. 3 ww. ustawy, strona niezadowolona z ustalenia przebiegu granicy może żądać, w terminie 14 dni od dnia doręczenia jej decyzji w tej sprawie, przekazania sprawy sądowi. Jeżeli jednak nie doszło do zawarcia ugody co do przebiegu linii granicznych lub nie ma podstaw do wydania decyzji, upoważniony geodeta tymczasowo utrwala punkty graniczne według ostatniego stanu spokojnego posiadania, dokumentów i wskazań stron, oznacza je na szkicu granicznym, sporządza opinię i całość dokumentacji przekazuje właściwemu wójtowi (burmistrzowi, prezydentowi miasta). Organ gminy umarza w takim przypadku postępowanie administracyjne i przekazuje sprawę z urzędu do rozpatrzenia sądowi, zgodnie z art. 34 ww. ustawy” (Komentarz do art. 153 Kodeksu cywilnego – Gutowski – Legalis, teza 5).

Takie postępowanie administracyjne rozgraniczeniowe trwa do miesiąca, zgodnie z art. 35 Kodeksu postępowania administracyjnego, ale z możliwością przedłużenia.

„Art. 35 [Terminy załatwiania]

§ 1. Organy administracji publicznej obowiązane są załatwiać sprawy bez zbędnej zwłoki.

§ 2. Niezwłocznie powinny być załatwiane sprawy, które mogą być rozpatrzone w oparciu o dowody przedstawione przez stronę łącznie z żądaniem wszczęcia postępowania lub w oparciu o fakty i dowody powszechnie znane albo znane z urzędu organowi, przed którym toczy się postępowanie, bądź możliwe do ustalenia na podstawie danych, którymi rozporządza ten organ.

§ 3. Załatwienie sprawy wymagającej postępowania wyjaśniającego powinno nastąpić nie później niż w ciągu miesiąca, a sprawy szczególnie skomplikowanej – nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania, zaś w postępowaniu odwoławczym – w ciągu miesiąca od dnia otrzymania odwołania.”

Ustalenie granic przez sąd

Dopiero wtedy sprawa może trafić do sądu cywilnego, wg art. 153 Kodeksu cywilnego:

Art. 153 [Ustalenie granic]

„Jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między zainteresowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności; może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną.”

Podsumowując dotychczasowe wywody, należy stwierdzić, że w toku wszystkich ww. postępowań trzeba wskazywać organom prowadzącym – nawet geodecie przy wznowieniu granic – wszystkie posiadane informacje o stanie prawnym działki, od kiedy się ją posiada, jak było dawnej, skąd wynikają błędy, jakie mogą być skutki po takim, a nie innym ustaleniu granic dla prawidłowego jej użytkowania.

Zdaniem opiniującego, to właśnie w toku postępowania rozgraniczeniowego w trybie administracyjnym lub postępowania sądowego w trybie cywilnym będzie możliwe takie ustalenie granic działek, aby uwzględniać wszystkie stanowiska stron. Taki jest cel tych postępowań.

Pierwszą więc możliwością uregulowania granic, poza drogą sądową, jest podpisanie protokołu po czynnościach wznowienia granic, o ile Pani i sąsiedzi będzie akceptować te ustalenia. Dalej postępowanie rozgraniczeniowe przed wójtem, burmistrzem lub prezydentem, a na końcu sąd powszechny.

Budynek na cudzym gruncie

Jeżeli nie uda się tak ustalić granic, aby budynek lub inne urządzenie działki sąsiada nie wchodziły w Pani działkę, to można wskazać dyspozycję art. 231 Kodeksu cywilnego:

„Art. 231. § 1. Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

§ 2. Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.”

Wtedy będzie Pani przysługiwać od sąsiada prawo do wykupu od Pani części gruntu, na której stoi jego budynek. Kwestię wyburzenia ściany raczej trudno będzie egzekwować. Nie wiadomo także, jak może to wpłynąć z kolei na użytkowanie tego budynku przez sąsiada.

Wszystko wiąże się jednak z bardzo konkretnymi okolicznościami, czyli jak wygląda to w praktyce. Sąd i organy administracyjne, ale także geodeta, opierają się na wizjach lokalnych, zdjęciach i opiniach biegłego, gdyż tak prowadzi się takie postępowania.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.