Przesunięte granice działki – jak rozwiązać problem?

Przesunięte granice działki – od czego zacząć?

Przy sporze o przesuniętą granicę działki trzeba oddzielić to, co wynika z faktycznego sposobu korzystania z gruntu, od tego, co wynika z dokumentacji geodezyjnej, ewidencji gruntów, księgi wieczystej i wcześniejszych ustaleń granicznych. To, że ogrodzenie, wjazd, garaż albo budynek od wielu lat stoją w określonym miejscu, nie przesądza jeszcze automatycznie o prawnym przebiegu granicy.

W praktyce pierwszym krokiem powinno być zebranie dokumentów: wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów, mapy ewidencyjnej, dokumentów z państwowego zasobu geodezyjnego, aktu notarialnego, dokumentów podziałowych, starych szkiców granicznych, decyzji administracyjnych oraz zdjęć pokazujących wieloletni sposób użytkowania działki. Dopiero na tej podstawie geodeta i organ mogą ocenić, czy wystarczy wznowienie znaków granicznych, czy konieczne będzie rozgraniczenie.

Jeżeli granice są potrzebne do inwestycji budowlanej, np. odbudowy budynku gospodarczego, zgłoszenia albo pozwolenia na budowę, nie warto opierać się wyłącznie na przekonaniu właściciela lub sąsiada. Organ administracji architektoniczno-budowlanej i projektant będą wymagać spójnych danych geodezyjnych, a sporna granica może utrudnić albo zatrzymać procedurę budowlaną.

Wznowienie znaków granicznych przez geodetę

Wznowienie znaków granicznych reguluje art. 39 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne. Przepis ten dotyczy znaków granicznych, które były już wcześniej ustalone, ale zostały przesunięte, uszkodzone albo zniszczone. Można je wznowić bez przeprowadzania postępowania rozgraniczeniowego, jeżeli istnieją dokumenty pozwalające określić ich pierwotne położenie.

Wznowienia dokonuje uprawniony wykonawca prac geodezyjnych na zlecenie zainteresowanego. O czynnościach wznowienia zawiadamia się zainteresowane strony, a z czynności sporządza się protokół. Przepisy o wznowieniu stosuje się odpowiednio również do wyznaczania punktów granicznych ujawnionych uprzednio w ewidencji gruntów i budynków.

Wznowienie ma charakter techniczny. Nie kończy się decyzją administracyjną i nie rozstrzyga sporu prawnego między właścicielami. Jeżeli dokumenty są jednoznaczne, a strony nie kwestionują położenia znaków, sprawę można zakończyć stosunkowo szybko. Jeżeli jednak przy czynnościach geodety powstaje realny spór co do położenia znaków albo przebiegu granicy, samo wznowienie nie wystarczy.

Zobacz również: wznowienie granic działki i naruszenie własności.

Kiedy potrzebne jest rozgraniczenie nieruchomości?

Rozgraniczenie jest właściwe wtedy, gdy granica stała się sporna albo dostępne dokumenty nie pozwalają bezspornie odtworzyć jej przebiegu. Zgodnie z art. 29 Prawa geodezyjnego i kartograficznego rozgraniczenie ma na celu ustalenie przebiegu granic nieruchomości przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie dokumentów.

Postępowanie wszczyna się na wniosek strony złożony do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Zgoda wszystkich sąsiadów nie jest potrzebna do złożenia wniosku. Organ upoważnia geodetę do wykonania czynności ustalenia przebiegu granic.

Geodeta bierze pod uwagę znaki i ślady graniczne, mapy, dokumenty, punkty osnowy geodezyjnej oraz oświadczenia stron. Jeżeli brak jest wystarczających danych albo są one sprzeczne, przebieg granicy może zostać ustalony na podstawie zgodnego oświadczenia stron, a gdy druga strona nie składa oświadczenia i nie kwestionuje przebiegu granicy – także na podstawie oświadczenia jednej strony.

W razie sporu geodeta powinien nakłaniać strony do ugody. Ugoda zawarta przed geodetą ma moc ugody sądowej, dlatego może być najpraktyczniejszym sposobem zakończenia konfliktu, zwłaszcza gdy chodzi o niewielkie przesunięcie granicy, zachowanie wjazdu albo uporządkowanie historycznie utrwalonego stanu.

Zawiadomienie stron i udział w czynnościach geodety

Strony postępowania rozgraniczeniowego powinny zostać wezwane do stawienia się na gruncie za zwrotnym potwierdzeniem odbioru, nie później niż 7 dni przed wyznaczonym terminem. W wezwaniu należy wskazać skutki niestawiennictwa.

Nieusprawiedliwione niestawiennictwo nie wstrzymuje czynności geodety. Jeżeli jednak nieobecność jest usprawiedliwiona, geodeta wstrzymuje czynności do czasu ustania przeszkody albo wyznaczenia pełnomocnika, nie dłużej jednak niż na miesiąc. Z punktu widzenia właściciela działki warto być obecnym przy czynnościach, zgłaszać uwagi do protokołu i przedstawiać dokumenty oraz zdjęcia.

Jeżeli sąsiad dzieli swoją nieruchomość albo wznawia znaki na granicy z naszą działką, należy sprawdzić, czy czynności dotyczą tylko istniejących i wcześniej ustalonych punktów, czy faktycznie prowadzą do ustalenia spornego przebiegu granicy. W tym drugim przypadku właściwa może być procedura rozgraniczeniowa, a nie samo techniczne wznowienie znaków.

Decyzja o rozgraniczeniu i przekazanie sprawy do sądu

Jeżeli strony nie zawrą ugody, a przebieg granicy można ustalić na podstawie zebranych dowodów albo zgodnych oświadczeń, organ wydaje decyzję o rozgraniczeniu nieruchomości. Przed jej wydaniem ocenia prawidłowość czynności geodety i zgodność dokumentacji z przepisami.

Strona niezadowolona z ustalenia przebiegu granicy może żądać, w terminie 14 dni od doręczenia decyzji, przekazania sprawy sądowi. Jeżeli natomiast nie doszło do ugody i nie ma podstaw do wydania decyzji, organ umarza postępowanie administracyjne i przekazuje sprawę sądowi z urzędu.

Terminy administracyjne wynikające z Kodeksu postępowania administracyjnego zakładają załatwienie sprawy bez zbędnej zwłoki, a sprawy wymagającej postępowania wyjaśniającego zasadniczo w ciągu miesiąca, zaś szczególnie skomplikowanej w ciągu dwóch miesięcy. W praktyce sprawy graniczne mogą trwać dłużej, zwłaszcza gdy trzeba uzupełniać dokumentację geodezyjną, analizować dawne mapy albo strony zgłaszają sporne twierdzenia.

Zobacz również: rozgraniczenie działki a zasiedzenie.

Jak sąd ustala sporną granicę?

Sąd rozpoznaje sprawę o rozgraniczenie w trybie nieprocesowym. Podstawowe kryteria wynikają z art. 153 Kodeksu cywilnego. W pierwszej kolejności granicę ustala się według stanu prawnego. Jeżeli stanu prawnego nie można stwierdzić, sąd ustala granicę według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Dopiero gdy również tego stanu nie można stwierdzić, sąd ustala granicę z uwzględnieniem wszelkich okoliczności i może przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną.

Ostatni spokojny stan posiadania nie oznacza chwilowego albo przypadkowego korzystania z pasa gruntu. Chodzi o stan utrwalony, stabilny i akceptowany przez dłuższy czas. Dlatego znaczenie mogą mieć dawne ogrodzenia, sposób dojazdu, położenie budynków, zeznania świadków, zdjęcia, dokumenty z dawnych pomiarów i historia korzystania z nieruchomości.

W sprawie sądowej zwykle kluczowa jest opinia biegłego geodety. Sąd może także badać dokumenty z ksiąg wieczystych, ewidencji gruntów, archiwalne mapy, decyzje podziałowe oraz inne dowody przedstawione przez strony.

Budynek, ogrodzenie albo ściana sąsiada na cudzym gruncie

Jeżeli budynek sąsiada, ściana, garaż, ogrodzenie albo inny obiekt wchodzi w granicę naszej działki, najpierw trzeba formalnie potwierdzić przebieg granicy. Dopiero po ustaleniu, jaki pas gruntu rzeczywiście został zajęty, można oceniać roszczenia cywilne i ewentualne działania przed organami nadzoru budowlanego.

W sprawach cywilnych znaczenie może mieć art. 231 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł budynek lub inne urządzenie o wartości znacznie przewyższającej wartość zajętej działki, może żądać przeniesienia własności zajętej części za odpowiednim wynagrodzeniem. Z drugiej strony właściciel gruntu, na którym wzniesiono taki budynek lub urządzenie, może żądać, aby osoba, która je wzniosła, nabyła zajętą część gruntu za odpowiednim wynagrodzeniem.

Nie oznacza to, że rozbiórka ściany albo garażu jest zawsze wykluczona. Jednak przy istniejących od wielu lat budynkach rozbiórka bywa rozwiązaniem trudnym, kosztownym i zależnym od konkretnych okoliczności, w tym dobrej lub złej wiary budującego, wartości obiektu, zakresu naruszenia, zgodności z przepisami budowlanymi oraz wpływu na bezpieczeństwo konstrukcji.

Jeżeli istnieje podejrzenie samowoli budowlanej, odrębnym trybem jest zawiadomienie powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Nadzór budowlany bada legalność obiektu i może prowadzić postępowanie legalizacyjne albo naprawcze, ale nie zastępuje postępowania o rozgraniczenie. Spór o własność pasa gruntu i spór o legalność budynku to dwie różne płaszczyzny.

Wąski wjazd na posesję a spór o granicę

Jeżeli przesunięcie granicy o kilkadziesiąt centymetrów pozbawiłoby właściciela realnego wjazdu na posesję, trzeba ten argument podnosić już na etapie czynności geodety i ewentualnego rozgraniczenia. Nie zmienia to jednak zasady, że granica nie jest ustalana wyłącznie według wygody jednego z właścicieli. Liczy się stan prawny, dokumenty, spokojny stan posiadania i wszystkie okoliczności sprawy.

Jeżeli prawidłowe ustalenie granicy powoduje brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, należy rozważyć rozwiązania dodatkowe: zawarcie ugody z sąsiadem, zakup spornego pasa gruntu, ustanowienie służebności przejazdu albo – gdy brak jest odpowiedniego dostępu – wystąpienie do sądu o ustanowienie drogi koniecznej na podstawie art. 145 Kodeksu cywilnego.

Warto też sprawdzić, czy w dokumentach budowlanych, mapach archiwalnych, decyzjach podziałowych albo aktach notarialnych nie ma informacji o istniejącym dojeździe, służebności albo sposobie korzystania z drogi. Przy inwestycjach budowlanych znaczenie może mieć również odpowiednia szerokość dojazdu i wymagania wynikające z przepisów techniczno-budowlanych.

Jak działać, gdy zależy Ci na czasie?

Najszybsza ścieżka zależy od tego, czy granica jest faktycznie sporna. Jeżeli istnieją jednoznaczne dokumenty, a sąsiedzi nie kwestionują położenia punktów granicznych, warto kontynuować wznowienie znaków granicznych i dopilnować, aby geodeta prawidłowo zawiadomił strony oraz sporządził protokół.

Jeżeli sąsiad zapowiada przesunięcie granicy, odmawia podpisania protokołu albo kwestionuje ustalenia geodety, trzeba liczyć się z rozgraniczeniem. Wniosek do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta należy przygotować z załącznikami i jasnym wskazaniem, których granic dotyczy spór. Dobrze jest od razu opisać praktyczne skutki możliwych ustaleń, np. utratę wjazdu, położenie ścian budynków, wieloletnie korzystanie z pasa gruntu i wcześniejsze usytuowanie zabudowy.

Równolegle można prowadzić rozmowy ugodowe z sąsiadami. Ugoda może obejmować np. korektę sposobu korzystania z gruntu, sprzedaż niewielkiego pasa działki, ustanowienie służebności albo inne rozliczenie. Jeżeli jednak spór dotyczy samego przebiegu granicy, ugoda powinna być powiązana z właściwą procedurą geodezyjną lub notarialną, aby później można było ją ujawnić w dokumentach nieruchomości.

FAQ

Czy geodeta może wznowić granice bez obecności sąsiada?

Tak, nieusprawiedliwiona nieobecność strony co do zasady nie wstrzymuje czynności geodety. Strony powinny być jednak prawidłowo zawiadomione. W praktyce warto uczestniczyć w czynnościach, aby zgłosić uwagi i przedstawić dokumenty.

Czy wznowienie znaków granicznych rozstrzyga spór z sąsiadem?

Nie zawsze. Wznowienie jest czynnością techniczną opartą na istniejących dokumentach. Jeżeli powstaje spór co do położenia znaków albo przebiegu granicy, potrzebne może być rozgraniczenie, a w dalszej kolejności postępowanie sądowe.

Gdzie złożyć wniosek o rozgraniczenie działki?

Wniosek składa się do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta właściwego dla położenia nieruchomości. We wniosku należy wskazać nieruchomości, sporne odcinki granicy i dołączyć dostępne dokumenty geodezyjne oraz własnościowe.

Ile czasu mam na skierowanie sprawy do sądu po decyzji o rozgraniczeniu?

Strona niezadowolona z decyzji o rozgraniczeniu może w terminie 14 dni od doręczenia decyzji zażądać przekazania sprawy sądowi. Żądanie składa się za pośrednictwem organu, który wydał decyzję.

Czy mogę żądać rozbiórki budynku sąsiada stojącego na moim gruncie?

Możliwość żądania rozbiórki zależy od okoliczności. Najpierw trzeba potwierdzić przebieg granicy i zakres naruszenia. Przy budynkach o znacznej wartości może wchodzić w grę roszczenie z art. 231 Kodeksu cywilnego, czyli wykup zajętego pasa gruntu za wynagrodzeniem.

Co zrobić, jeżeli po ustaleniu granicy stracę wjazd na posesję?

Należy podnosić ten problem w toku czynności geodety i rozważyć rozwiązania równoległe: ugodę, zakup pasa gruntu, ustanowienie służebności przejazdu albo drogę konieczną. Sam fakt, że granica utrudnia wjazd, nie oznacza automatycznie, że zostanie ustalona inaczej niż wynika z prawa i dowodów.

Podsumowanie

Przy przesuniętych granicach działki najważniejsze jest szybkie ustalenie, czy mamy do czynienia z technicznym odtworzeniem wcześniejszych znaków granicznych, czy ze sporem o sam przebieg granicy. W pierwszym przypadku często wystarczy geodeta i protokół wznowienia znaków. W drugim potrzebne jest rozgraniczenie przed organem gminy, ugoda przed geodetą, decyzja administracyjna albo postępowanie sądowe.

Problemy z budynkiem sąsiada, ogrodzeniem, samowolą budowlaną czy utratą wjazdu należy analizować dopiero na tle potwierdzonego przebiegu granicy. W wielu sprawach najlepszym rozwiązaniem jest połączenie działań geodezyjnych z ugodą cywilną, sprzedażą niewielkiego pasa gruntu albo ustanowieniem służebności, zamiast natychmiastowego kierowania sprawy do sądu o rozbiórkę lub wydanie gruntu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne - Dz.U. 1989 nr 30 poz. 163
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
3. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego - Dz.U. 1960 nr 30 poz. 168
4. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
5. Rozporządzenie Ministrów Spraw Wewnętrznych i Administracji oraz Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 14 kwietnia 1999 r. w sprawie rozgraniczania nieruchomości - Dz.U. 1999 nr 45 poz. 453
6. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 maja 2000 r., sygn. akt II CKN 274/00
7. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 czerwca 1997 r., sygn. akt SA/Ka 2492/95

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.