Zakup działki oznaczonej jako łąka bez uchwalonego MPZP

Brak MPZP

Na wstępie należy wskazać, że w przypadku, gdy dla wybranego terenu nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.) – zwanej dalej: u.p.z.p., to zmiana zagospodarowania terenu, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Przepis art. 50 ust. 2 u.p.z.p. stosuje się odpowiednio, a zatem decyzji o warunkach zabudowy nie wymagają roboty budowlane:

• polegające na remoncie, montażu lub przebudowie, jeżeli nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego oraz nie zmieniają jego formy architektonicznej, a także nie są zaliczone do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, w rozumieniu przepisów o ochronie środowiska, albo
• niewymagające pozwolenia na budowę.

Decyzja o warunkach zabudowy

Nadto zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. „wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
• teren ma dostęp do drogi publicznej;
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;
• zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:
• w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,
• strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,
• strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu”.

Działka z łąką jako budowlana

Z przedstawionych przez Pana informacji wynika, że przedmiotowa działka jest wykorzystywana jako łąki trwałe, a także że wskazana jest jako działka budowlana. Najprawdopodobniej (nie mam dostępu do tekstu źródłowego stanowiącego ogłoszenie, a w związku z tym nie wiem, jak brzmi dosłownie zapis w ogłoszeniu) wskazanie przeznaczenia działki jako budowlanej odnosi się właśnie do zapisów obowiązującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, zaś sposób korzystania oznacza faktyczny sposób użytkowania obecnie danej działki.

Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej

W takiej sytuacji agent nieruchomości prawidłowo Pana poinformował, że w celu wybudowania domu jednorodzinnego wymagane jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Kolejnym etapem, po uzyskaniu już decyzji o warunkach zabudowy, jest wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. W zależności od klasy gleby oraz rodzaju gleby opłata za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej jest zróżnicowana, a w niektórych przypadkach (gdy są słabe gleby) wyłączenie gruntów z produkcji rolnej nie wymaga uiszczania opłat. Jednak ostateczna kwota za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej ustalana jest w decyzji wyłączającej grunt z produkcji rolnej na podstawie przedstawionego projektu zagospodarowania działki, powierzchni do wyłączenia oraz klasy i rodzaju gleby.

Właśnie w drodze uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, a następnie decyzji wyłączającej grunt z produkcji rolnej następuje przekształcenie przeznaczenia działki z rolnej np. na działkę pod zabudowę mieszkaniową.

Obecnie obowiązujące przepisy, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dopuszczają możliwość zabudowy wyłącznie na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Należy pamiętać, że studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie jest aktem prawa miejscowego, a zatem nie zmienia w sposób wiążący przeznaczenia terenu. Określa natomiast sugerowane sposoby przeznaczenia poszczególnych działek.

Sprzedaż działki przez biuro nieruchomości

Biuro nieruchomości nie może sprzedawać działki jako działki budowlanej, która ma w księdze wieczystej zapis jako rolna, jeżeli nie posiada dla niej dokumentów zmieniających przeznaczenie działki. Niemniej jednak w ogłoszeniu może przedstawiać przeznaczenie określone w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy jako wskazujące przyszły przypuszczalny sposób zagospodarowania działki.

Należy mieć na uwadze, że sama informacja ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie gwarantuje możliwości zabudowy takiej działki. Również stwierdzenie samemu, że działka spełnia warunki określone w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które decydują niejako o możliwości zabudowy, nie jest gwarancją, że na takiej działce będzie można się pobudować. Dopiero posiadanie ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy stanowi swego rodzaju gwarancję o możliwości realizacji zabudowy takiej działki.

Warto wiedzieć, że nie będąc właścicielem działki, również można wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla danego terenu. W ten sposób można zweryfikować przed zakupem możliwość zabudowy wymarzonej działki.

Zapisy studium

Wspomnieć należy również, że oprócz posiadania ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy trzeba sprawdzić, czy dla danego terenu nie jest w trakcie procedowania miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W przypadku, gdyby taki plan był w trakcie procedowania, trzeba liczyć się z tym, że nawet posiadanie ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy nie w każdej sytuacji gwarantuje możliwość zabudowy, gdyż po ewentualnym uchwaleniu takiego planu pozostaną w obrocie jedynie te decyzje o warunkach zabudowy, które są zgodne z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, oraz te, dla których wydano prawomocne pozwolenie na budowę.

Jeżeli zatem decyzja o warunkach zabudowy nie będzie zgodna z zapisami studium, a przed uzyskaniem pozwolenia na budowę zostanie uchwalone studium, oznacza to, że taka decyzja wygasa i nie można się na jej podstawie budować.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.