Garaż blaszak nad siecią – wezwanie do usunięcia

Od czego zacząć po otrzymaniu wezwania?

Na otrzymane pismo warto odpowiedzieć, ale nie samymi ogólnymi wyjaśnieniami. Najpierw należy ustalić, czy przedsiębiorstwo rzeczywiście wykazało podstawy do żądania usunięcia garaży. W piśmie powinno wskazać co najmniej: jakiego rodzaju sieć przebiega pod garażami, kto jest jej właścicielem lub zarządcą, czy instalacja jest czynna, na jakiej dokumentacji opiera się twierdzenie o kolizji oraz z czego wynika wymagany pas wolny od zabudowy.

Informacja z wydziału geodezji, że w danym miejscu widnieje tylko sieć wodociągowa, jest ważna, ale nie zawsze rozstrzyga sprawę. Dane z mapy zasadniczej mogą nie pokazywać wszystkich elementów infrastruktury albo mogą wymagać weryfikacji u gestorów sieci. Dlatego najlepiej wystąpić równolegle do przedsiębiorstwa komunalnego, zakładu energetycznego oraz właściwego urzędu o dokumenty potwierdzające przebieg i status sieci.

Termin wyznaczony w wezwaniu przez przedsiębiorstwo nie zawsze jest terminem ustawowym. Nie oznacza to jednak, że można go zignorować. Brak reakcji może spowodować skierowanie sprawy do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego albo podjęcie przez właściciela sieci dalszych działań cywilnych, zwłaszcza gdy garaże utrudniają dostęp do infrastruktury.

Czy blaszany garaż wymaga pozwolenia albo zgłoszenia?

To, czy blaszany garaż wymaga pozwolenia albo zgłoszenia, zależy od jego parametrów, sposobu posadowienia, przeznaczenia i daty ustawienia. Sam fakt, że konstrukcja jest blaszana i stoi na żwirze, nie przesądza jeszcze, że nie jest obiektem budowlanym. Inaczej ocenia się garaż blaszany na działce rolnej, a inaczej obiekt, którego problemem jest przede wszystkim odległość od granicy działki i drogi. Nadzór będzie badał wymiary, trwałość użytkowania, sposób związania z gruntem, funkcję, okres posadowienia i dokumenty z urzędu.

W aktualnym stanie prawnym część niewielkich obiektów garażowych lub gospodarczych może być realizowana na zgłoszenie, a niektóre obiekty tymczasowe mogą korzystać z uproszczonej procedury tylko wtedy, gdy są przewidziane do przeniesienia albo rozbiórki w terminie określonym w przepisach i zgłoszeniu. Garaż używany przez wiele lat w stałej lokalizacji zwykle trudno traktować jako obiekt tymczasowy wyłącznie dlatego, że można go technicznie przestawić.

Jeżeli garaż powstał bez wymaganego zgłoszenia albo pozwolenia, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może wszcząć postępowanie dotyczące samowoli budowlanej. Skutkiem może być legalizacja, obowiązek przedstawienia dokumentów, opłata legalizacyjna albo nakaz rozbiórki lub przeniesienia obiektu, zależnie od okoliczności sprawy.

Pasy ochronne i eksploatacyjne przy sieciach

W praktyce najczęstszy błąd polega na założeniu, że skoro garaż nie ma fundamentów i można go otworzyć, to nie utrudnia dostępu do sieci. Dla gestora sieci problemem jest nie tylko codzienny dostęp, ale także możliwość szybkiej naprawy awarii, wykonania wykopu, wymiany przewodu, użycia sprzętu oraz zapewnienia bezpieczeństwa osób i mienia.

Nie istnieje jeden uniwersalny, ustawowy wymiar pasa ochronnego właściwy dla każdej sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i energetycznej. Szerokość pasa może wynikać z dokumentacji technicznej, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji administracyjnych, służebności przesyłu, warunków przyłączenia, regulaminów dostarczania wody i odprowadzania ścieków, wytycznych przedsiębiorstwa albo przepisów techniczno-budowlanych. Dla sieci energetycznych znaczenie mają także parametry linii lub kabla oraz wymagania bezpieczeństwa.

W wytycznych gestorów sieci wodociągowych i kanalizacyjnych często pojawiają się orientacyjne odległości, na przykład kilka metrów od osi przewodu albo od zewnętrznej krawędzi kanału. Nie wolno jednak automatycznie stosować cudzych wytycznych do każdej sprawy. Trzeba ustalić dokument obowiązujący dla konkretnej sieci i konkretnego terenu.

Czy wieloletnia tolerancja garażu ma znaczenie?

To, że przedsiębiorstwo przez kilka lat nie reagowało na istnienie garaży, może być argumentem w rozmowach, ale co do zasady nie legalizuje obiektu i nie odbiera właścicielowi sieci prawa do żądania zapewnienia dostępu. Zwłaszcza przy infrastrukturze technicznej istotne jest to, czy obiekt utrudnia eksploatację, konserwację, przebudowę lub usunięcie awarii.

Wieloletnie milczenie gestora sieci może mieć znaczenie pomocnicze, gdy właściciel garażu działał w dobrej wierze, posiadał zgłoszenie budowlane, uzyskał zgodę zarządcy terenu albo lokalizacja była wcześniej akceptowana. Nie jest to jednak gwarancja, że garaż może nadal stać w tym samym miejscu, jeżeli obecnie wykazano realną kolizję z siecią.

Co powinno znaleźć się w odpowiedzi na wezwanie?

Odpowiedź powinna być spokojna, konkretna i oparta na dokumentach. Warto unikać samego stwierdzenia, że garaże nie przeszkadzają, bo są otwarte albo łatwe do przestawienia. Lepiej zażądać wykazania podstaw żądania i jednocześnie zadeklarować gotowość do wyjaśnienia sprawy.

W piśmie można wskazać w szczególności:

• od kiedy garaże stoją w obecnym miejscu i na jakiej podstawie zostały ustawione, jeżeli istnieją dokumenty, zgody albo zgłoszenie;
• że według informacji z wydziału geodezji w terenie ujawniono określoną sieć, a pozostałe instalacje wymagają potwierdzenia;
• prośbę o przesłanie aktualnej mapy z przebiegiem sieci oraz zaznaczeniem kolizji z garażami;
• prośbę o wskazanie, czy sieci są czynne, nieczynne, przeznaczone do likwidacji, przebudowy albo dalszej eksploatacji;
• żądanie wskazania podstawy prawnej, umownej albo technicznej, z której wynika zakaz posadowienia garażu w tym miejscu;
• propozycję oględzin w terenie albo ustalenia alternatywnej lokalizacji, jeżeli kolizja zostanie potwierdzona.

Jeżeli z dokumentów wynika, że garaże stoją bezpośrednio nad czynną siecią i w pasie, który powinien pozostać wolny, spór może być trudny do wygrania. Wtedy praktycznym rozwiązaniem bywa uzgodnienie rozsądnego terminu przeniesienia garaży oraz nowej lokalizacji, która nie spowoduje kolejnej kolizji.

Co może zrobić nadzór budowlany?

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nie rozstrzyga wyłącznie sporu między właścicielem garaży a przedsiębiorstwem. Jego zadaniem jest ocena, czy obiekt budowlany został wykonany i jest użytkowany zgodnie z Prawem budowlanym. Inspektor może żądać dokumentów, przeprowadzić oględziny i ustalić, czy doszło do naruszenia przepisów.

Jeżeli garaże zostały ustawione legalnie, sama legalność budowlana nie wyklucza jeszcze obowiązku ich przeniesienia z powodu kolizji z siecią. Zgłoszenie budowlane albo brak sprzeciwu organu nie zawsze oznacza zgodę właściciela infrastruktury na zajęcie pasa eksploatacyjnego. To są dwa różne porządki: administracyjny, dotyczący budowy, oraz cywilno-techniczny, dotyczący korzystania z terenu i dostępu do urządzeń.

Podobne rozróżnienie między zgodnością budowlaną a innymi wymaganiami występuje przy robotach instalacyjnych, na przykład przy montażu rekuperacji w domu po odbiorze.

Jak ocenić, czy trzeba usunąć garaże?

Nie da się tego odpowiedzialnie przesądzić bez dokumentów. Jeżeli przedsiębiorstwo tylko ogólnie powołuje się na sieć wodociągową, kanalizacyjną i energetyczną, a urząd geodezji wskazuje inną informację, trzeba wyjaśnić rozbieżności. Jeżeli jednak po weryfikacji okaże się, że garaże stoją nad czynnym przewodem albo w wymaganym pasie dostępu, obowiązek ich przestawienia jest bardzo prawdopodobny.

Najbezpieczniejsza kolejność działania to: zabezpieczyć kopię wezwania, wystąpić o dokumentację przebiegu sieci, sprawdzić dokumenty budowlane garaży, ustalić właściciela gruntu i sieci, porównać lokalizację z wymaganym pasem oraz dopiero wtedy zdecydować, czy kwestionować wezwanie, negocjować termin, czy przenieść garaże.

Podsumowanie

Wezwanie do usunięcia garaży blaszanych posadowionych nad siecią nie powinno być ignorowane, ale nie trzeba też działać wyłącznie na podstawie lakonicznego pisma. Przedsiębiorstwo powinno wykazać, jaka sieć przebiega pod garażami, z czego wynika zakaz takiej lokalizacji i dlaczego obiekty utrudniają eksploatację albo usunięcie awarii. Z drugiej strony właściciel garaży musi liczyć się z tym, że wieloletnie korzystanie z miejsca nie zastępuje zgody gestora sieci ani wymaganych formalności budowlanych.

Jeżeli dokumenty potwierdzą kolizję z czynną infrastrukturą, najczęściej rozsądne jest uzgodnienie terminu i sposobu przeniesienia garaży. Jeżeli natomiast wezwanie zawiera błędy, wskazuje nieistniejące albo nieczynne instalacje lub nie ma podstawy prawnej, warto złożyć pisemną odpowiedź i zażądać uzupełnienia informacji.

FAQ

Czy przedsiębiorstwo może nakazać usunięcie garażu bez decyzji administracyjnej?

Przedsiębiorstwo może wezwać do usunięcia przeszkody i wskazać naruszenie zasad dostępu do sieci, ale samo pismo nie jest decyzją administracyjną. Jeżeli właściciel nie reaguje, sprawa może trafić do nadzoru budowlanego albo do dalszego sporu cywilnego, zależnie od podstaw żądania.

Czy to, że garaż stoi na żwirze, oznacza brak problemu?

Nie. Brak fundamentów może mieć znaczenie przy ocenie obiektu, ale nie rozwiązuje kwestii dostępu do sieci. Jeżeli do naprawy awarii potrzebny jest wykop albo użycie sprzętu, nawet łatwy do demontażu blaszak może być uznany za przeszkodę.

Czy nieczynna sieć też może uzasadniać żądanie przeniesienia garażu?

Może, ale wymaga to wyjaśnienia. Trzeba ustalić, czy sieć jest formalnie wyłączona z użytkowania, przeznaczona do likwidacji, pozostawiona jako rezerwowa, czy planowana do przebudowy. Samo twierdzenie o nieczynności nie zawsze wystarcza.

Czy zgłoszenie budowy garażu chroni przed żądaniem gestora sieci?

Nie zawsze. Brak sprzeciwu organu administracji architektoniczno-budowlanej nie musi oznaczać, że gestor sieci zgodził się na zajęcie pasa eksploatacyjnego. Legalność budowlana i dostęp do infrastruktury to odrębne zagadnienia.

Co zrobić, jeśli pismo przedsiębiorstwa zawiera błędne informacje o sieciach?

Należy odpowiedzieć na piśmie, wskazać rozbieżności i zażądać dokumentów potwierdzających przebieg oraz status instalacji. Warto dołączyć informację uzyskaną z geodezji, ale jednocześnie poprosić gestorów sieci o oficjalne stanowisko.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.