Wymiana blaszanego garażu na nowy

Usytuowanie blaszaka na działce

Szczegółowe wytyczne w zakresie usytuowania domu na działce budowlanej oraz jego odległości od granicy zawarte są w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepisy określone w rozporządzeniu stosuje się zarówno podczas projektowania, budowy, przebudowy, jak i przy zmianie sposobu użytkowania obiektów.

Blaszak jest w ujęciu prawnym budynkiem, dlatego też istnieją określone warunki techniczne, jakie musi spełniać, a mianowicie musi być w odpowiedniej odległości od granicy działki. W zależności od ułożenia blaszak ma być oddalony od granicy: o 4 metry, kiedy od jej strony znajduje się ściana z oknem lub drzwiami, lub o 3 metry, kiedy od jej strony znajduje się ściana bez okien. Można postawić blaszak w odległości 1,5 m od granicy działki w przypadku, gdy zwrócony jest w stronę granicy ścianą bez okien i bez drzwi, ale jedynie, gdy pozwalają na to zapisy planu miejscowego.

Nadto istnieje możliwość usytuowania budynku nieco bliżej granicy – w odległości 1,5 metra lub bezpośrednio przy granicy, o ile MPZP dopuszcza taką możliwość. Wówczas ściana znajdująca się w takiej odległości od granicy nie może mieć okien oraz drzwi. 

Wymiana blaszaka jako przebudowa?

We wspomnianym art. 29 ustawy Prawo budowlane, w zakresie robót budowlanych, których realizacja nie wymaga uzyskania zgody organu administracji architektoniczno-budowlanej (czyli nie musimy ani uzyskiwać na nie pozwolenia ani ich zgłaszać), wprowadzony został podział na cztery grupy:

1. przebudowa,
2. remont,
3. instalowanie,
4. utwardzanie powierzchni gruntu na działkach budowlanych.

Zgodnie z definicją zawartą w Prawie budowlanym (art. 3 pkt 7a) przebudowa to „wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji”.

Według orzecznictwa przebudowa to m.in. „przebudowa to takie roboty budowlane, których wynik w żaden sposób nie zmieni bryły obiektu budowlanego. W sytuacji bowiem gdy nastąpi nawet nieznaczna zmiana bryły obiektu budowlanego, to mamy do czynienia z rozbudową lub nadbudową” – wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 521/10.

Z przebudową budynku mamy zatem do czynienia, gdy zmieniają się jego parametry użytkowe lub techniczne, ale nie zmienia się: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość, liczba kondygnacji.

Odbudowa garażu blaszanego

W Pani przypadku można myśleć, że mamy do czynienia raczej z odbudową zniszczonego obiektu. Ustawa Prawo budowlane nie zalicza odbudowy do odrębnego rodzaju robót budowlanych, lecz wymienia ją jako rodzaj budowy – art. 3 ust 6 Prawa budowlanego, definiując pojęcie budowy, określa, że należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego.

Niemniej przepisy nie formułują, czym ona jest.

Orzecznictwo odbudowę definiuje w następujący sposób: „Jeśli inwestor wykonuje roboty budowlane polegające na wykonaniu faktycznie nowego obiektu, choć z wykorzystaniem elementów konstrukcyjnych pozostałych po innym obiekcie budowlanym, który uległ zniszczeniu to dokonuje nie remontu lecz odbudowy, a więc budowy wedle definicji zawartej w art. 3 pkt 6 p.b.” – wyrok WSA w Opolu, sygn. akt II SA/Op 484/15.

„Natomiast przez »odbudowę« rozumie się odtworzenie istniejącego wcześniej i zniszczonego obiektu budowlanego, w tym samym miejscu i z zachowaniem pierwotnej wielkości, kształtu i układu funkcjonalnego” – wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 970/13.

Jak wskazuje się w orzecznictwie, „zasadnicza różnica między remontem a odbudową polega na tym, że w przypadku remontu chodzi o odtworzeniowe prace budowlane w istniejącym obiekcie budowlanym. Za remont nie mogą zostać zatem uznane roboty budowlane polegające na rozbiórce istniejącego obiektu budowlanego i budowie obiektu nowego, nawet jeśli budowa polega na odbudowie obiektu istniejącego z ewentualnym wykorzystaniem np. fundamentów czy materiałów po innym obiekcie budowlanym, który uległ zniszczeniu” (wyrok NSA z 29.03.2001 r., sygn. akt SA/Bk 852/00).

Zgłoszenie wymiany blaszaka

Jak sądzę, organ administracji potraktował prace budowlane w ramach odbudowy jako przebudowę, stąd wymóg zachowania stosownych odległości wynikających z ww. Rozporządzenia. Jedynie MPZP mógłby Panią uratować w tej sytuacji, o ile są w nim wskazane mniejsze odległości przy Pani „blaszaku”.

Zatem będą to prace budowlane, które wymagają zgłoszenia. Urząd przyjmuje zgłoszenie budowy lub innych robót budowlanych i akceptuje je, stosując strategię tzw. milczącej zgody. Jeśli po 21 dniach od złożenia zgłoszenia w urzędzie nie otrzymasz żadnej odpowiedzi, oznacza to, że możesz rozpocząć prace. Przed upływem tego terminu urząd może mimo wszystko również wysłać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Nie w każdej sytuacji, gdy zachodzi potrzeba odbudowy zniszczonego obiektu, wymagane jest zachowanie formalności administracyjnych. Niekiedy inwestycja może być zrealizowana w trybie przepisów odrębnych, zawartych w ustawie z dnia 11.8.2001 r. o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu. Przepisy tej ustawy przewidują uproszczone procedury dla odbudowy zniszczonych obiektów. I tak odbudowa obiektu budowlanego o kubaturze mniejszej niż 1000 m³ i nie wyższego niż 12 m nad poziomem terenu nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, a jedynie dokonania zgłoszenia właściwemu organowi. Inwestor, zgłaszając odbudowę takiego obiektu, nie jest zobowiązany załączać do niego projekt budowlany.

Wystarczy, że określi zakres i sposób wykonania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia, a do zgłoszenia dołączy, w zależności od potrzeb, odpowiednie szkice lub rysunki. Taki uproszczony tryb ma jednakże zastosowanie tylko do obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku powodzi, wiatru, osunięcia ziemi lub działania innego żywiołu.

Wspomniała Pani, iż organu administracji zażądały ekspertyzy dotyczącej osunięcia ziemi – być może w celu zachowania trybu z ww. ustawy.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.