Wymiana blaszanego garażu na nowy

• Data: 2024-09-15 • Autor: Wioletta Dyl

Mam garaż blaszany na fundamencie, wybudowany około 40 lat temu, bardzo zniszczony. Chcę wymienić ściany i dach. Powierzchnia to 4,5 x 7 m. Odległość od granicy z jednej strony jest do 1 m. Chcę wymienić również drewniane krokwie, na których opiera się cała konstrukcja, na metalowe. Co mogę, a czego nie mogę? W lokalnym wydziale budownictwa powiedziano mi, że mam się odsunąć i zrobić badanie terenu (teren osuwiskowy) – ale na blaszak? Stary blaszak stoi tam od 40 lat i jest w mapach. Proszę o poradę, jak postąpić.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Wymiana blaszanego garażu na nowy

Usytuowanie blaszaka na działce

Szczegółowe wytyczne w zakresie usytuowania domu na działce budowlanej oraz jego odległości od granicy zawarte są w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepisy określone w rozporządzeniu stosuje się zarówno podczas projektowania, budowy, przebudowy, jak i przy zmianie sposobu użytkowania obiektów.

Blaszak jest w ujęciu prawnym budynkiem, dlatego też istnieją określone warunki techniczne, jakie musi spełniać, a mianowicie musi być w odpowiedniej odległości od granicy działki. W zależności od ułożenia blaszak ma być oddalony od granicy: o 4 metry, kiedy od jej strony znajduje się ściana z oknem lub drzwiami, lub o 3 metry, kiedy od jej strony znajduje się ściana bez okien. Można postawić blaszak w odległości 1,5 m od granicy działki w przypadku, gdy zwrócony jest w stronę granicy ścianą bez okien i bez drzwi, ale jedynie, gdy pozwalają na to zapisy planu miejscowego.

Nadto istnieje możliwość usytuowania budynku nieco bliżej granicy – w odległości 1,5 metra lub bezpośrednio przy granicy, o ile MPZP dopuszcza taką możliwość. Wówczas ściana znajdująca się w takiej odległości od granicy nie może mieć okien oraz drzwi.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Wymiana blaszaka jako przebudowa?

We wspomnianym art. 29 ustawy Prawo budowlane, w zakresie robót budowlanych, których realizacja nie wymaga uzyskania zgody organu administracji architektoniczno-budowlanej (czyli nie musimy ani uzyskiwać na nie pozwolenia ani ich zgłaszać), wprowadzony został podział na cztery grupy:

  1. przebudowa,
  2. remont,
  3. instalowanie,
  4. utwardzanie powierzchni gruntu na działkach budowlanych.

Zgodnie z definicją zawartą w Prawie budowlanym (art. 3 pkt 7a) przebudowa to „wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji”.

Według orzecznictwa przebudowa to m.in. „przebudowa to takie roboty budowlane, których wynik w żaden sposób nie zmieni bryły obiektu budowlanego. W sytuacji bowiem gdy nastąpi nawet nieznaczna zmiana bryły obiektu budowlanego, to mamy do czynienia z rozbudową lub nadbudową” – wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 521/10.

Z przebudową budynku mamy zatem do czynienia, gdy zmieniają się jego parametry użytkowe lub techniczne, ale nie zmienia się: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość, liczba kondygnacji.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Odbudowa garażu blaszanego

W Pani przypadku można myśleć, że mamy do czynienia raczej z odbudową zniszczonego obiektu. Ustawa Prawo budowlane nie zalicza odbudowy do odrębnego rodzaju robót budowlanych, lecz wymienia ją jako rodzaj budowy – art. 3 ust 6 Prawa budowlanego, definiując pojęcie budowy, określa, że należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego.

Niemniej przepisy nie formułują, czym ona jest.

Orzecznictwo odbudowę definiuje w następujący sposób: „Jeśli inwestor wykonuje roboty budowlane polegające na wykonaniu faktycznie nowego obiektu, choć z wykorzystaniem elementów konstrukcyjnych pozostałych po innym obiekcie budowlanym, który uległ zniszczeniu to dokonuje nie remontu lecz odbudowy, a więc budowy wedle definicji zawartej w art. 3 pkt 6 p.b.” – wyrok WSA w Opolu, sygn. akt II SA/Op 484/15.

„Natomiast przez »odbudowę« rozumie się odtworzenie istniejącego wcześniej i zniszczonego obiektu budowlanego, w tym samym miejscu i z zachowaniem pierwotnej wielkości, kształtu i układu funkcjonalnego” – wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 970/13.

Jak wskazuje się w orzecznictwie, „zasadnicza różnica między remontem a odbudową polega na tym, że w przypadku remontu chodzi o odtworzeniowe prace budowlane w istniejącym obiekcie budowlanym. Za remont nie mogą zostać zatem uznane roboty budowlane polegające na rozbiórce istniejącego obiektu budowlanego i budowie obiektu nowego, nawet jeśli budowa polega na odbudowie obiektu istniejącego z ewentualnym wykorzystaniem np. fundamentów czy materiałów po innym obiekcie budowlanym, który uległ zniszczeniu” (wyrok NSA z 29.03.2001 r., sygn. akt SA/Bk 852/00).

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Zgłoszenie wymiany blaszaka

Jak sądzę, organ administracji potraktował prace budowlane w ramach odbudowy jako przebudowę, stąd wymóg zachowania stosownych odległości wynikających z ww. Rozporządzenia. Jedynie MPZP mógłby Panią uratować w tej sytuacji, o ile są w nim wskazane mniejsze odległości przy Pani „blaszaku”.

Zatem będą to prace budowlane, które wymagają zgłoszenia. Urząd przyjmuje zgłoszenie budowy lub innych robót budowlanych i akceptuje je, stosując strategię tzw. milczącej zgody. Jeśli po 21 dniach od złożenia zgłoszenia w urzędzie nie otrzymasz żadnej odpowiedzi, oznacza to, że możesz rozpocząć prace. Przed upływem tego terminu urząd może mimo wszystko również wysłać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Nie w każdej sytuacji, gdy zachodzi potrzeba odbudowy zniszczonego obiektu, wymagane jest zachowanie formalności administracyjnych. Niekiedy inwestycja może być zrealizowana w trybie przepisów odrębnych, zawartych w ustawie z dnia 11.8.2001 r. o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu. Przepisy tej ustawy przewidują uproszczone procedury dla odbudowy zniszczonych obiektów. I tak odbudowa obiektu budowlanego o kubaturze mniejszej niż 1000 m3 i nie wyższego niż 12 m nad poziomem terenu nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, a jedynie dokonania zgłoszenia właściwemu organowi. Inwestor, zgłaszając odbudowę takiego obiektu, nie jest zobowiązany załączać do niego projekt budowlany.

Wystarczy, że określi zakres i sposób wykonania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia, a do zgłoszenia dołączy, w zależności od potrzeb, odpowiednie szkice lub rysunki. Taki uproszczony tryb ma jednakże zastosowanie tylko do obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku powodzi, wiatru, osunięcia ziemi lub działania innego żywiołu.

Wspomniała Pani, iż organu administracji zażądały ekspertyzy dotyczącej osunięcia ziemi – być może w celu zachowania trybu z ww. ustawy.

Przykłady

 

Nowy garaż na starym miejscu

Pan Marek miał podobny problem z blaszanym garażem na swojej działce. Garaż stał w jednym miejscu przez ponad 30 lat i uległ zniszczeniu. Postanowił wymienić konstrukcję, nie zmieniając ani wymiarów, ani usytuowania. Urzędnicy jednak wymogli na nim badanie geotechniczne, ponieważ teren, na którym miał stanąć nowy garaż, został uznany za potencjalnie osuwiskowy. Pan Marek musiał dostarczyć dodatkowe dokumenty, choć stary garaż stał tam od lat. Ostatecznie uzyskał zgodę, ale musiał wzmocnić fundamenty.

 

Remont a przebudowa

Pani Anna chciała zmodernizować swój blaszany garaż, który stał tuż przy granicy działki. Zamierzała wymienić blachę i drewniane krokwie na nowe, metalowe. Urzędnicy uznali to za przebudowę, co wymagało zgłoszenia i dostosowania odległości od granicy. W wyniku tego, pani Anna musiała przesunąć garaż, aby spełniał wymogi odległości, mimo że chciała jedynie poprawić istniejącą konstrukcję.

 

Trudności z ekspertyzą terenu

Pan Zbigniew miał garaż blaszany na fundamentach, który planował wymienić na nowy. Urzędnicy jednak zażądali ekspertyzy geotechnicznej, ponieważ jego działka znajdowała się w terenie potencjalnie zagrożonym osunięciami ziemi. Pan Zbigniew uznał to za zbędne, ponieważ stary garaż stał tam przez dziesięciolecia bez problemu. Mimo to, musiał dostosować się do wymogów, aby móc postawić nową konstrukcję.

Podsumowanie

 

Wymiana starego blaszanego garażu na nowy może wiązać się z koniecznością dopełnienia formalności, takich jak zgłoszenie robót czy dostosowanie konstrukcji do obowiązujących przepisów. Ważne jest, aby sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz odległości od granicy działki. W niektórych przypadkach może być także wymagane przeprowadzenie ekspertyzy geotechnicznej, zwłaszcza na terenach osuwiskowych.

Oferta porad prawnych

 

Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz przygotowanie pism związanych z wymianą i modernizacją budynków, w tym garaży – szybko, wygodnie i zgodnie z obowiązującymi przepisami. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać kompleksową pomoc prawną bez wychodzenia z domu. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 521/10
3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, sygn. akt II SA/Op 484/15
4. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 970/13
5. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 marca 2001 r., sygn. akt SA/Bk 852/00

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Wioletta Dyl

O autorze: Wioletta Dyl

Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego. Udziela porad prawnych z zakresu prawa autorskiego, nowych technologii, ochrony danych osobowych, a także prawa konkurencji, podatkowego i pracy. Zajmuje się również sporządzaniem regulaminów oraz umów, szczególnie z zakresu e-biznesu i prawa informatycznego, które jest jej pasją. Posiada kilkudziesięcioletnie doświadczenie prawne, obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

porady prawne online ePorady24.pl

prawo spadkowe

odpowiedziprawne.pl

Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »