Spływanie wód na działkę sąsiada

Zmiany naturalnego spływu wód opadowych w celu kierowania ich na teren sąsiedniej nieruchomości

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury dotyczące warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wyraźnie stanowi w § 28 ust. 1, że „działka budowlana, na której sytuowane są budynki, powinna być wyposażona w kanalizację umożliwiającą odprowadzenie wód opadowych do sieci kanalizacji deszczowej lub ogólnospławnej. ust. 2 W razie braku możliwości przyłączenia do sieci kanalizacji deszczowej lub ogólnospławnej, dopuszcza się odprowadzanie wód opadowych na własny teren nieutwardzony, do dołów chłonnych lub do zbiorników retencyjnych”. Jednocześnie § 29 rozporządzenia stanowczo stwierdza, iż „dokonywanie zmiany naturalnego spływu wód opadowych w celu kierowania ich na teren sąsiedniej nieruchomości jest zabronione”.

Zobacz też: Odległość rynny od granicy działki

Kara grzywny za zmiany sposobu odprowadzania wód opadowych

W sytuacji, gdy Pański sąsiad dokonał zmiany sposobu odprowadzania wód opadowych z jego gruntu, to zgodnie z Prawem wodnym i jego art. 194 grozi mu kara grzywny w wysokości do 5 tysięcy złotych (art. 194: „kto zmienia stan wody na gruncie podlega karze grzywny”). Karę tę wymierza sąd po przeprowadzeniu postępowania dowodowego.

Przeczytaj też: Woda z drogi gminnej zalewa działkę pismo

Budowa wału chroniącego przed wodami opadowymi spływającymi od sąsiada

W kwestii Pańskiego „wału” ochronnego stwierdzi należy, iż budując go, naruszył Pan przepisy Prawa budowlanego. Prawo budowlane stanowi, iż „budowlą jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową”. W związku z powyższym na wybudowanie wału chroniącego Pana przez spływającą wodą musi Pan uzyskać pozwolenie na budowę. Zgodnie z Prawem budowlanym  wszelkie roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z wyjątkiem obiektów które zostały wyłączone z tego obowiązku. Obiekty zwolnione z obowiązku uzyskiwania pozwolenia wskazane są w art. 29–31 Prawa budowlanego i nie są w nich wymienione wały ziemne. W takiej sytuacji faktycznie będzie Pan musiał dokonać rozbiórki tego wału.

Jednakże ma Pan prawo chronić swą własność i prawo daje Panu do tego instrumenty. Pierwszy z nich wskazałam Panu w pierwszym akapicie mej odpowiedzi.

Zobacz również: Zalewanie działki przez sąsiada

Obowiązek usunięcia przeszkód oraz zmian w odpływie wód opadowych

Kolejną bardziej skuteczną metodą ochrony jest żądanie od wójta (lub burmistrza/ starosty) miejscowości, w której Pan mieszka, działań zmierzających do ukarania sąsiada za jego działania. Podstawą takiego wniosku jest Prawo wodne i jego art. 29 Zgodnie z Prawem wodnym „właściciel gruntu, o ile przepisy ustawy nie stanowią inaczej, nie może:

• zmieniać stanu wody na gruncie, a zwłaszcza kierunku odpływu znajdującej się na jego gruncie wody opadowej, ani kierunku odpływu ze źródeł – ze szkodą dla gruntów sąsiednich; oraz
• odprowadzać wód oraz ścieków na grunty sąsiednie”.

Na właścicielu gruntu ciąży obowiązek usunięcia przeszkód oraz zmian w odpływie wody, powstałych na jego gruncie wskutek przypadku lub działania osób trzecich, ze szkodą dla gruntów sąsiednich. Jeżeli spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta może, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom.

Przypuszczam, iż to właśnie w oparciu o ten przepis i wniosek sąsiada wójt nakazuje Panu usunąć wał. Tak jak przepis ten ma zastosowanie do Pana, tak samo ma on zastosowanie do Pańskiego sąsiada, jednak by mógł być faktycznie zastosowany wobec niego i wyegzekwowany, musi najpierw wpłynąć wniosek do wójta.

Uciążliwości powstałe na skutek działania właściciela sąsiedniej nieruchomości - odpowiedzialność prawna

Również Kodeks cywilny zezwala Panu dochodzenia swych praw w postepowaniu cywilnym przed sądem. Zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego „w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.”, natomiast art. 144 Kodeksu cywilnego przewiduje, że „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

W oparciu o powyższe przepisy zabronione jest takie działanie właściciela nieruchomości sąsiedniej, które powoduje uciążliwość dla innych właścicieli. Powodowanie takiej uciążliwości jest zakazane i może prowadzić do odpowiedzialności prawnej. Zgodnie z komentarzem do art. 144 Kodeksu cywilnego autorstwa Stanisława Rudnickiego: „(…) przerzucenie na nieruchomość sąsiednią nieczystości albo sztuczne skierowanie na nią wód opadowych, stanowią już bezpośrednie wtargnięcie w sferę cudzej własności. Według przeważających zapatrywań immisje bezpośrednie są zabronione wprost przez art. 140 kc”.

W związku z tym stwierdzić można, iż sąsiad, kierując wody opadowe z jego działki na Pański grunt, naruszył Pańskie prawo własności. W takiej sytuacji może Pan na podstawie art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego wezwać pisemnie sąsiada do zaniechania naruszeń i przywrócenie prawidłowego spływu wody. Jeżeli sąsiad nie zastosuje się do wezwania, będzie Pan mógł wystąpić z pozwem do sądu właściwym dla Pańskiego miejsca zamieszkania, do wydziału cywilnego.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.