Zalewanie działki przez sąsiada

Odpływ wody opadowej ze szkodą dla gruntów sąsiednich

Niestety w zakresie stosunków sąsiedzkich nie rozwiąże Pani tego problemu inaczej niż konfrontacją z sąsiadem.

Materialnoprawną podstawę rozwiązania Pani problemu stanowi art. 29 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 3 ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. – Prawo wodne. Zgodnie z tymi regulacjami właściciel gruntu, o ile przepisy ustawy nie stanowią inaczej, nie może zmieniać stanu wody na gruncie, a zwłaszcza kierunku odpływu znajdującej się na jego gruncie wody opadowej ani kierunku odpływu ze źródeł – ze szkodą dla gruntów sąsiednich. Jeżeli spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta może, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom. Z przepisów tych wynika, że nakaz, o jakim mowa w ustępie 3, organ może wydać tylko wtedy, gdy spełnione zostaną łącznie trzy przesłanki: 1. następuje naruszenie stosunków wodnych na gruncie, 2. wystąpi szkoda na działce sąsiedniej, 3. istnieje związek przyczynowy pomiędzy zmianą stosunków wodnych a szkodą.

Zgodnie z art. 29 Prawa wodnego:

„1. Właściciel gruntu, o ile przepisy ustawy nie stanowią inaczej, nie może:

1) zmieniać stanu wody na gruncie, a zwłaszcza kierunku odpływu znajdującej się na jego gruncie wody opadowej, ani kierunku odpływu ze źródeł – ze szkodą dla gruntów sąsiednich;

2) odprowadzać wód oraz ścieków na grunty sąsiednie.

2. Na właścicielu gruntu ciąży obowiązek usunięcia przeszkód oraz zmian w odpływie wody, powstałych na jego gruncie wskutek przypadku lub działania osób trzecich, ze szkodą dla gruntów sąsiednich.”

Jeżeli spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta może, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom.

W ust. 1 cytowanego artykułu uregulowano dwa zasadniczo różne obowiązki właściciela nieruchomości gruntowej, natomiast kolejny obowiązek uregulowano w ust. 2.

Zobacz też: Wysokość żywopłotu między sąsiadami

Zmiany na gruncie powodujące zmianę stanu wody

Z ust. 1 wynika, generalny zakaz zmiany przez właściciela stanu wody na gruncie (w ramach którego nie wolno mu zmieniać zwłaszcza kierunku odpływu znajdującej się na jego gruncie wody opadowej czy zmieniać kierunku odpływu wody ze źródeł) – nie w ogóle, lecz ze szkodą dla gruntów sąsiednich (pkt 1). Właścicielowi nie wolno także odprowadzać wód i ścieków na grunty sąsiednie (pkt 2). Zakazy, o których mowa w pkt 1, mają zatem charakter względny, natomiast zakaz z pkt 2 ma zawsze charakter bezwzględny, albowiem nie jest uzależniony od tego, czy na nieruchomościach sąsiednich wystąpi szkoda, czy też nie. Zmiana stanu wody na gruncie jest zatem dopuszczalna wtedy, gdy nie spowoduje szkody na gruntach sąsiednich, względnie wówczas, gdy pomimo szkodliwości określonych działań taką sytuację będzie dopuszczał przepis szczególny.

Zmiany dokonane przez właściciela na jego gruncie mogą być różnego rodzaju np. może to być zmiana naturalnego ukształtowania terenu (nawiezienie ziemi w celu podwyższenia terenu, usunięcie ziemi w celu obniżenia terenu, wykopanie rowu, brak konserwacji urządzeń wodnych, budowa ogrodzenia, budowa studni). Sam fakt dokonania określonej zmiany nie jest wystarczający do zastosowania art. 29 ust. 3 ustawy, albowiem konieczne jest ustalenie, że dokonana przez właściciela nieruchomości zmiana spowodowała także zmianę stanu wody na jego gruncie względnie na gruntach sąsiednich i w konsekwencji powstały szkody (tak np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 maja 2009 sygn. II OSK 773/2008; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 lutego 2010 r. sygn. II OSK 224/2009). Szkoda musi być konkretna i spowodowana zmianą stosunków wodnych na gruncie. Nie może to być szkoda hipotetyczna, która może w przyszłości wystąpić, ale szkoda, która istnieje i została wskazana przez wnioskodawców.

W celu wyjaśnienia, czy wykonane na nieruchomości prace doprowadziły do zmiany stanu wód na gruncie, zasadne jest dopuszczenie przez organ administracji dowodu z opinii biegłego. Niemniej jednak w sytuacjach prostych z punktu widzenia oceny ewentualnych naruszeń organ może poprzestać na ustaleniach poczynionych we własnym zakresie, szczególnie w oparciu o przeprowadzoną wizję w terenie.

Jeśli więc wskutek prac budowlanych u sąsiada woda zalewa Pani posesję – nawet opadowa – należy zgłosić to do wójta lub burmistrza.

W najgorszym wypadku nakażą sąsiadowi przeprowadzenie prac mających na celu niwelację tego stanu. Albo niech sąsiad – świadom tego, co zrobił – wykona porządny drenaż u siebie.

Jest jeszcze jedno rozwiązanie –na granicy działek wspólnie dokonać odprowadzenia wody. Jednak to wymaga nakładów, a poza tym, nie wiem, czy takie rozwiązanie jest techniczne możliwe i korzystne dla Pani.

Przeczytaj też: Kara za nawiezienie ziemi

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne - Dz.U. 2017 poz. 1566
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 maja 2009 sygn. II OSK 773/2008
4. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 lutego 2010 r. sygn. II OSK 224/2009

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.