Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zalewanie działki przez sąsiada

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2018-01-19

Sprawa dotyczy zalewania mojej działki przez sąsiada. Moja działka jest nachylona w kierunku zgodnym z przylegającą ulicą. Sąsiad po wybudowaniu domu wykonał nachylenie swojej działki w kierunku przeciwnym, czyli na granicy naszych działek powstała niecka, w której gromadzi się woda. Oprócz tego sąsiad wypompowuje nadmiar wody ze swojego odwodnienia wokół domu i z piwnicy. Wszystko jest w porządku, kiedy nie ma dużych opadów. Ostatnio została też wylana woda z dużego plastikowego basenu. To wszystko plus obfite opady deszczu, które wtedy wystąpiły, sprawiło, że został zalany mój ogród. Ponad 200 roślin stało kilka dni w wodzie. Po tych wydarzeniach sąsiad zakupił zbiornik, do którego będzie odprowadzał wodę. Jednak ten zbiornik nie wystarczy i gdzie wtedy będzie ta woda wylana – na pewno na moją działkę. Co mogę zrobić w tej sytuacji? Rozmawiałam z sąsiadem, ale stwierdzili, że to wina kanalizacji na ulicy. Nie chcę kłótni sąsiedzkich, ale coś z tym muszę zrobić. Co mi Państwo radzą?

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Na moje pytanie odpowiadała pani mec. Katarzyna Bereda. Z jej pomocą sama napisałam zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa. Jaki będzie skutek - nie wiem ale wyjaśniała moje wątpliwości w sposób klarowny i robiła to szybko. Zdarzyło się, że pytanie zadałam o godzinie 22.00 a odpowiedź miałam już po dwóch godzinach tego samego dnia czyli o północy! Trochę dłużył mi się czas do otrzymania pierwszej porady. rozumiem jednak, że wynikało to z konieczności zapoznania się z materiałem.
Dorota, plastyk, 57 lat
Wypowiedź wyczerpała moje pytania. Dziękuję
Miłosz
Błyskawiczna odpowiedź !! Bardzo rzeczowa. Dziękuję !!
Robert
Porada wyczerpująca, optymistyczna, choć wymaga odpowiedzi na pytanie dodatkowe (które właśnie wysłałem), gdyż wygląda że druga strona sporu zupełnie inaczej interpretuje sytuację.
Paweł, przedsiębiorca, 56 lat
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Miałam takie samo stanowisko jak przedstawione przez Państwa, jednak zrodził się spór i zdania były podzielone. Teraz wszystko jest jasne :) 
Beata, księgowa

Niestety w zakresie stosunków sąsiedzkich nie rozwiąże Pani tego problemu inaczej niż konfrontacją z sąsiadem.

Materialnoprawną podstawę rozwiązania Pani problemu stanowi art. 29 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 3 ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. – Prawo wodne. Zgodnie z tymi regulacjami właściciel gruntu, o ile przepisy ustawy nie stanowią inaczej, nie może zmieniać stanu wody na gruncie, a zwłaszcza kierunku odpływu znajdującej się na jego gruncie wody opadowej ani kierunku odpływu ze źródeł – ze szkodą dla gruntów sąsiednich. Jeżeli spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta może, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom. Z przepisów tych wynika, że nakaz, o jakim mowa w ustępie 3, organ może wydać tylko wtedy, gdy spełnione zostaną łącznie trzy przesłanki: 1. następuje naruszenie stosunków wodnych na gruncie, 2. wystąpi szkoda na działce sąsiedniej, 3. istnieje związek przyczynowy pomiędzy zmianą stosunków wodnych a szkodą.

Zgodnie z art. 29 Prawa wodnego:

„1. Właściciel gruntu, o ile przepisy ustawy nie stanowią inaczej, nie może:

1) zmieniać stanu wody na gruncie, a zwłaszcza kierunku odpływu znajdującej się na jego gruncie wody opadowej, ani kierunku odpływu ze źródeł – ze szkodą dla gruntów sąsiednich;

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

2) odprowadzać wód oraz ścieków na grunty sąsiednie.

2. Na właścicielu gruntu ciąży obowiązek usunięcia przeszkód oraz zmian w odpływie wody, powstałych na jego gruncie wskutek przypadku lub działania osób trzecich, ze szkodą dla gruntów sąsiednich.”

Jeżeli spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta może, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom.

W ust. 1 cytowanego artykułu uregulowano dwa zasadniczo różne obowiązki właściciela nieruchomości gruntowej, natomiast kolejny obowiązek uregulowano w ust. 2.

Z ust. 1 wynika, generalny zakaz zmiany przez właściciela stanu wody na gruncie (w ramach którego nie wolno mu zmieniać zwłaszcza kierunku odpływu znajdującej się na jego gruncie wody opadowej czy zmieniać kierunku odpływu wody ze źródeł) – nie w ogóle, lecz ze szkodą dla gruntów sąsiednich (pkt 1). Właścicielowi nie wolno także odprowadzać wód i ścieków na grunty sąsiednie (pkt 2). Zakazy, o których mowa w pkt 1, mają zatem charakter względny, natomiast zakaz z pkt 2 ma zawsze charakter bezwzględny, albowiem nie jest uzależniony od tego, czy na nieruchomościach sąsiednich wystąpi szkoda, czy też nie. Zmiana stanu wody na gruncie jest zatem dopuszczalna wtedy, gdy nie spowoduje szkody na gruntach sąsiednich, względnie wówczas, gdy pomimo szkodliwości określonych działań taką sytuację będzie dopuszczał przepis szczególny.

Zmiany dokonane przez właściciela na jego gruncie mogą być różnego rodzaju np. może to być zmiana naturalnego ukształtowania terenu (nawiezienie ziemi w celu podwyższenia terenu, usunięcie ziemi w celu obniżenia terenu, wykopanie rowu, brak konserwacji urządzeń wodnych, budowa ogrodzenia, budowa studni). Sam fakt dokonania określonej zmiany nie jest wystarczający do zastosowania art. 29 ust. 3 ustawy, albowiem konieczne jest ustalenie, że dokonana przez właściciela nieruchomości zmiana spowodowała także zmianę stanu wody na jego gruncie względnie na gruntach sąsiednich i w konsekwencji powstały szkody (tak np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 maja 2009 sygn. II OSK 773/2008; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 lutego 2010 r. sygn. II OSK 224/2009). Szkoda musi być konkretna i spowodowana zmianą stosunków wodnych na gruncie. Nie może to być szkoda hipotetyczna, która może w przyszłości wystąpić, ale szkoda, która istnieje i została wskazana przez wnioskodawców.

W celu wyjaśnienia, czy wykonane na nieruchomości prace doprowadziły do zmiany stanu wód na gruncie, zasadne jest dopuszczenie przez organ administracji dowodu z opinii biegłego. Niemniej jednak w sytuacjach prostych z punktu widzenia oceny ewentualnych naruszeń organ może poprzestać na ustaleniach poczynionych we własnym zakresie, szczególnie w oparciu o przeprowadzoną wizję w terenie.

Jeśli więc wskutek prac budowlanych u sąsiada woda zalewa Pani posesję – nawet opadowa – należy zgłosić to do wójta lub burmistrza.

W najgorszym wypadku nakażą sąsiadowi przeprowadzenie prac mających na celu niwelację tego stanu. Albo niech sąsiad – świadom tego, co zrobił – wykona porządny drenaż u siebie.

Jest jeszcze jedno rozwiązanie –na granicy działek wspólnie dokonać odprowadzenia wody. Jednak to wymaga nakładów, a poza tym, nie wiem, czy takie rozwiązanie jest techniczne możliwe i korzystne dla Pani.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pytania i odpowiedzi

Czy w serwisie można otrzymać pomoc prawną?

W serwisie udzielamy porad prawnych. Wystarczy wypełnić formularz i opisać problem. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Ile czasu trzeba czekać na poradę prawną?

Porada prawna udzielana jest do 24 godzin. W bardziej skomplikowanych sprawach terminy ustalane są indywidualnie.

Podobne materiały

Zabudowa kubaturowa

Mam działkę rolną. Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (który przesyłam w załączeniu do pytania) wynika zakaz lokalizowania...

Podział działki z budynkiem

Czy powiatowy ośrodek dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej ma prawo żądać od geodety uprawnionego, wykonującego podział działki z budynkiem...

Uporządkowanie zaniedbanej nieruchomości

Kupuję zaniedbaną nieruchomość (nieużytki), na której w granicy są wybudowane budynki gospodarcze sąsiadów. Chciałbym to jakoś uporządkować, bo...

Odszkodowanie za wykorzystywanie ściany budynku gospodarczego

Na posesji mam budynek gospodarczy na linii granicy z sąsiadem (oczywiście za zgodą sąsiada). Sąsiad w latach 70. na całej mojej ścianie...

Problem z wodami gruntowymi

Wybudowałem dom z piwnicą zgodnie z zezwoleniem na budowę. Od kilku lat mam problem z wodami gruntowymi, które mnie zalewają. Okazała się, że...

Negatywne skutki wpisania domu do gminnej ewidencji zabytków

Posiadam dom drewniany, który jest wpisany do gminnej ewidencji zabytków. Próbowałem go sprzedać. Znalazłem klienta, który chciał dobrze zapłacić, jednak...

Przycinanie żywopłotu przez sąsiada i przerzucanie gałęzi na moją stronę

W granicy z sąsiadem po mojej stronie przy płocie, który ja postawiłem, rosną świerki w formie żywopłotu. Gałęzie przerastają na stronę...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »