Dom w gminnej ewidencji zabytków a odszkodowanie

Jakie skutki ma ujęcie domu w gminnej ewidencji zabytków?

Gminną ewidencję zabytków prowadzi wójt, burmistrz albo prezydent miasta jako zbiór kart adresowych zabytków nieruchomych. Zgodnie z art. 22 ustawy o ochronie zabytków w GEZ ujmuje się między innymi zabytki wpisane do rejestru, inne zabytki znajdujące się w wojewódzkiej ewidencji zabytków oraz inne zabytki nieruchome wyznaczone przez organ gminy w porozumieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków.

Samo znalezienie domu w GEZ nie oznacza więc, że został on wpisany do rejestru zabytków. To rozróżnienie ma znaczenie, ponieważ rejestr i GEZ powstają w innym trybie i wywołują odmienne skutki. GEZ może jednak realnie wpływać na inwestycję. Przy obiekcie niewpisanym do rejestru, lecz ujętym w GEZ, art. 39 ust. 3 Prawa budowlanego przewiduje uzgodnienie z wojewódzkim konserwatorem zabytków przy wydawaniu pozwolenia na budowę lub rozbiórkę.

Nie oznacza to, że każdy remont domu w GEZ wymaga odrębnego pozwolenia konserwatorskiego. Trzeba ustalić rodzaj robót, ich tryb na gruncie Prawa budowlanego, ewentualną ochronę wynikającą z planu miejscowego oraz to, czy budynek jest dodatkowo wpisany do rejestru. Szczegółowo kwestie robót opisuje materiał gminna ewidencja zabytków a remont domu.

Zmiany konserwatorskie obowiązujące od 3 czerwca 2026 r. zmodyfikowały między innymi tryb części działań przy zabytkach objętych rejestrem i wprowadziły nowe rozwiązania zgłoszeniowe. Nie stworzyły jednak nowej, kompletnej procedury włączania nieruchomości do GEZ i nie należy przenosić zasad dotyczących rejestru na samą ewidencję.

Co zmienił wyrok TK P 12/18?

11 maja 2023 r. Trybunał Konstytucyjny wydał wyrok w sprawie P 12/18. Stwierdził niezgodność art. 22 ust. 5 pkt 3 ustawy o ochronie zabytków z Konstytucją w takim zakresie, w jakim przepis pozwalał ograniczać prawo własności przez ujęcie nieruchomości jako zabytku w GEZ bez zapewnienia właścicielowi gwarancji ochrony prawnej przed takim ograniczeniem. Sentencję ogłoszono 18 maja 2023 r. i od tej daty zakresowa niekonstytucyjność jest odnotowana przy art. 22 ust. 5 pkt 3 w tekście ustawy.

Wyroku nie należy rozumieć jako automatycznego usunięcia wszystkich obiektów ujętych wcześniej w GEZ ani jako całkowitego uchylenia art. 22 ust. 5 pkt 3. Co ważne, P 12/18 dotyczy bezpośrednio pkt 3, czyli innych zabytków nieruchomych wyznaczanych przez organ gminy w porozumieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Dlatego w konkretnej sprawie trzeba najpierw ustalić, czy podstawą ujęcia był pkt 1, pkt 2 czy pkt 3 art. 22 ust. 5.

Z punktu widzenia właściciela zasadnicze znaczenie ma zapewnienie realnej ochrony prawnej oraz możliwość kontroli podstaw i sposobu ujęcia konkretnej nieruchomości. Sądy administracyjne po wyroku TK nadal badają konkretne czynności włączenia do GEZ oraz odmowy wyłączenia karty, zamiast przyjmować, że każdy wpis jest z mocy prawa bezskuteczny.

Na dzień aktualizacji tego artykułu Publiczny Portal Informacji o Prawie Rządowego Centrum Legislacji wskazuje wyrok P 12/18 jako niewykonany i nie wykazuje prac legislacyjnych wykonujących jego sentencję. Jednocześnie nadal obowiązują przepisy rozporządzenia dotyczące zawiadamiania właściciela, publikacji informacji w BIP, sporządzania nowej karty i wyłączania karty z ewidencji. Jeżeli dane w karcie są niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym, ujawniono nowe dane albo trzeba usunąć dane błędne, rozporządzenie przewiduje sporządzenie nowej karty. Z kolei kartę nieruchomości, która przestała być zabytkiem, wyłącza się z ewidencji. Nie jest to jednak jeden ustawowy model postępowania zakończonego decyzją i jednym uniwersalnym środkiem odwoławczym.

Jak kwestionować ujęcie domu w GEZ?

Po P 12/18 nie należy zaczynać od gotowego wzoru skargi z założeniem, że każdą sprawę prowadzi się na podstawie art. 101 ustawy o samorządzie gminnym. Najpierw trzeba ustalić przedmiot kontroli. Inna może być sytuacja, gdy właściciel zaskarża samo włączenie karty adresowej, inna gdy kwestionuje zarządzenie organu gminy, a jeszcze inna gdy organ odmawia wyłączenia karty z GEZ.

1. Ustal dokument i datę ujęcia. Zdobądź kartę adresową, informację o dacie jej włączenia, dokument wyznaczający obiekt do GEZ, porozumienie lub korespondencję z wojewódzkim konserwatorem oraz informację o publikacjach w BIP.
2. Sprawdź sposób zawiadomienia. Rozporządzenie przewiduje niezwłoczne zawiadamianie właściciela lub posiadacza o zamiarze włączenia karty, o jej włączeniu, sporządzeniu nowej karty, zamiarze wyłączenia i wyłączeniu. Co do zasady zawiadomienie o planowanym włączeniu, nowej karcie lub wyłączeniu powinno nastąpić co najmniej 14 dni wcześniej. Dla niektórych zespołów, układów i nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym stosuje się obwieszczenie w BIP.
3. Sprawdź materiał dotyczący wartości zabytkowej. Sama metryka budynku lub jego wiek nie zastępują oceny, czy obiekt ma wartość historyczną, artystyczną albo naukową w rozumieniu ustawy. Rozporządzenie wymaga gromadzenia dokumentów uzasadniających między innymi rubryki karty dotyczące czasu powstania oraz historii, opisu i wartości.
4. Dopiero potem dobierz drogę sądową. Gdy przedmiotem skargi jest inny akt lub czynność z zakresu administracji publicznej dotycząca uprawnień lub obowiązków wynikających z prawa, znaczenie może mieć art. 3 § 2 pkt 4 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Dla takiej skargi, jeżeli ustawa nie przewiduje środków zaskarżenia, art. 53 § 2 przewiduje co do zasady 30 dni od chwili, gdy skarżący dowiedział się o wydaniu aktu lub podjęciu czynności. Jeżeli natomiast przedmiotem jest uchwała lub zarządzenie organu gminy, trzeba osobno zbadać podstawę skargi, w tym ewentualne znaczenie art. 101 ustawy o samorządzie gminnym. Przy starszych wpisach znaczenie mogą mieć także przepisy przejściowe i stan prawny z okresu, w którym podejmowano czynności.

Skargę do sądu administracyjnego wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie jest przedmiotem skargi. W sprawie GEZ szczególnie ważne jest jednak prawidłowe wskazanie zaskarżonego aktu lub czynności i zachowanie terminu właściwego dla tej właśnie formy działania. Dlatego data dowiedzenia się o ujęciu może mieć znaczenie procesowe.

Aktualne orzecznictwo pokazuje, że przedmiot skargi trzeba wiązać z konkretnym działaniem organu. W wyroku z 24 marca 2026 r., II SA/Bk 1/26, WSA w Białymstoku rozpoznawał skargę na czynność włączenia karty adresowej do GEZ i stwierdził bezskuteczność tej czynności. Z kolei w wyroku z 5 marca 2025 r., II OSK 730/24, NSA rozpoznawał sprawę dotyczącą czynności odmowy wykreślenia obiektu z GEZ i oddalił skargę kasacyjną właściciela. Nie wynika z tego jeden uniwersalny tryb dla każdej sprawy, lecz przeciwnie: trzeba najpierw prawidłowo zidentyfikować działanie, które ma podlegać kontroli.

Jeżeli właściciel uważa, że budynek nie ma już wartości zabytkowych albo nigdy nie miał cech uzasadniających jego ujęcie, może przedstawić dokumentację techniczną, historyczną lub prywatną opinię specjalisty. Taka opinia jest dowodem i może być ważna, ale sama nie nakazuje organowi automatycznego wyłączenia karty. Szczegółowe zagadnienia związane z usuwaniem obiektu z ewidencji omawia artykuł wykreślenie budynku z ewidencji zabytków.

Czy za ujęcie domu w GEZ przysługuje odszkodowanie?

Nie ma przepisu, który przyznawałby właścicielowi ryczałtowe albo automatyczne odszkodowanie tylko dlatego, że dom znalazł się w GEZ. Spadek ceny ofertowej, trudniejsza sprzedaż, większy koszt planowanego remontu lub rezygnacja konkretnego kupującego mogą świadczyć o szkodzie, ale same nie przesądzają odpowiedzialności gminy.

Jeżeli szkoda ma wynikać z niezgodnego z prawem wykonywania władzy publicznej, punktem wyjścia jest art. 417 Kodeksu cywilnego. Trzeba ustalić bezprawność działania lub zaniechania, rzeczywistą szkodę, adekwatny związek przyczynowy między tym działaniem a szkodą oraz podmiot odpowiedzialny. W zależności od tego, co było bezpośrednim źródłem szkody, mogą mieć znaczenie także reguły z art. 417¹ Kodeksu cywilnego dotyczące wcześniejszego stwierdzenia niezgodności z prawem określonego aktu, orzeczenia lub decyzji.

Dlatego nie można przyjąć prostego schematu: „GEZ obniżyła wartość domu, więc gmina płaci”. Najpierw trzeba wykazać, że działanie władzy publicznej było niezgodne z prawem w sposób istotny dla roszczenia. Następnie trzeba oddzielić wpływ tego działania od innych przyczyn ceny nieruchomości, takich jak stan techniczny, sytuacja rynkowa, ustalenia planu miejscowego, możliwość zabudowy działki czy koszt koniecznych robót.

Czy można żądać od gminy wykupu nieruchomości?

Samo ujęcie domu w GEZ nie daje właścicielowi ogólnego roszczenia o wykup nieruchomości przez gminę. Gmina może nabyć nieruchomość dobrowolnie, jeżeli jest to zgodne z zasadami gospodarowania mieniem komunalnym, ale właściciel nie może wymusić sprzedaży wyłącznie dlatego, że GEZ utrudnia remont, rozbiórkę albo znalezienie kupującego.

Nie należy też mieszać tej sytuacji z roszczeniami wynikającymi z planowania przestrzennego, wywłaszczenia albo szczególnych przepisów konserwatorskich. Każdy z tych reżimów ma odrębne przesłanki. Jeżeli problem właściciela wynika jednocześnie z GEZ i z miejscowego planu, trzeba osobno ustalić, które ograniczenie faktycznie powoduje konkretną szkodę.

Jak działać krok po kroku?

1. Ustal status nieruchomości. Sprawdź oddzielnie rejestr zabytków, GEZ oraz ochronę wynikającą z MPZP albo innych aktów planistycznych.
2. Pozyskaj akta GEZ. Poproś o kartę adresową, datę i podstawę ujęcia, dokumentację wartości zabytkowej, dowody zawiadomienia, ogłoszenia BIP oraz korespondencję z wojewódzkim konserwatorem zabytków.
3. Ustal formę działania organu. Dopiero na podstawie dokumentów zdecyduj, czy kwestionowana jest czynność włączenia karty, odmowa jej wyłączenia, uchwała, zarządzenie albo inny akt.
4. Nie zwlekaj z oceną terminu skargi. Przy skardze na akt lub czynność z art. 3 § 2 pkt 4 p.p.s.a. termin może być liczony od uzyskania wiedzy o działaniu organu, natomiast inny typ aktu może podlegać innym regułom.
5. Odszkodowanie analizuj osobno. Po ustaleniu legalności działania zbierz dowody szkody, jej wysokości i związku przyczynowego. Sam fakt figurowania w GEZ nie zastępuje żadnego z tych elementów.

FAQ

Czy brak zawiadomienia właściciela automatycznie usuwa dom z GEZ?

Nie. Brak wymaganego zawiadomienia może być istotnym zarzutem dotyczącym sposobu ujęcia nieruchomości i gwarancji ochrony właściciela, zwłaszcza w świetle P 12/18, ale nie powoduje samoczynnego zniknięcia karty z ewidencji. Skutek trzeba ocenić w odniesieniu do konkretnego aktu lub czynności.

Czy prywatna opinia konserwatorska wystarczy do wykreślenia domu?

Nie przesądza sprawy. Może wykazać utratę autentycznych cech albo brak wartości historycznej, artystycznej czy naukowej i stanowić ważny dowód, lecz organ i sąd oceniają ją razem z pozostałą dokumentacją konserwatorską.

Czy każdy remont domu w GEZ wymaga zgody konserwatora?

Nie. Dla obiektu ujętego tylko w GEZ szczególne znaczenie ma między innymi art. 39 ust. 3 Prawa budowlanego dotyczący uzgodnienia przy pozwoleniu na budowę lub rozbiórkę. Zakres formalności zależy jednak od rodzaju robót, trybu budowlanego, ochrony planistycznej i ewentualnego dodatkowego wpisu do rejestru.

Czy utrata kupującego wystarczy do uzyskania odszkodowania?

Nie. Może być dowodem wystąpienia szkody lub związku przyczynowego, ale trzeba jeszcze wykazać podstawę odpowiedzialności za niezgodne z prawem wykonywanie władzy publicznej, wysokość szkody i jej związek z konkretnym działaniem organu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, tekst jednolity i późniejsze zmiany – ELI.
2. Rozporządzenie Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego z dnia 26 maja 2011 r. w sprawie prowadzenia rejestru zabytków oraz ewidencji zabytków, tekst jednolity – ELI.
3. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 11 maja 2023 r., P 12/18 – Trybunał Konstytucyjny.
4. Status wykonania wyroku P 12/18 – Publiczny Portal Informacji o Prawie RCL.
5. Ustawa – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 143 – ELI.
6. Ustawa o samorządzie gminnym, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 662 – ELI.
7. Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795 – ELI.
8. Prawo budowlane, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 524 i późniejsze zmiany – ELI.
9. Ustawa z dnia 9 października 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz niektórych innych ustaw, obowiązująca zasadniczo od 3 czerwca 2026 r. – ELI.
10. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych – orzeczenia II SA/Bk 1/26 i II OSK 730/24, wyszukiwanie po sygnaturze – CBOSA.