Gminna ewidencja zabytków a remont budynku

Problem zwykle ujawnia się, gdy planowane jest ocieplenie budynku wpisanego do ewidencji zabytków, wymiana dachu, wymiana okien, przebudowa poddasza, montaż okien połaciowych albo rozbiórka starego budynku. Informacja, że nieruchomość znajduje się w gminnej ewidencji zabytków, nie daje jeszcze odpowiedzi, jakie formalności będą potrzebne. Najpierw trzeba ustalić, czy chroniony jest sam budynek, cały obszar, czy nieruchomość figuruje jedynie w GEZ oraz jaki tryb Prawa budowlanego dotyczy konkretnych robót.

Rejestr zabytków, GEZ i ochrona w MPZP — czym się różnią?

Rejestr zabytków i gminna ewidencja zabytków są odrębnymi instrumentami. Wpis nieruchomości do rejestru następuje co do zasady w drodze decyzji wojewódzkiego konserwatora zabytków i wiąże się z najszerszym reżimem ochrony konserwatorskiej. Gminną ewidencję prowadzi natomiast wójt, burmistrz albo prezydent miasta w formie zbioru kart adresowych zabytków nieruchomych.

Zgodnie z art. 22 ust. 5 ustawy o ochronie zabytków w GEZ ujmuje się zabytki nieruchome wpisane do rejestru, inne zabytki nieruchome znajdujące się w wojewódzkiej ewidencji zabytków oraz inne zabytki nieruchome wyznaczone przez organ gminy w porozumieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Dlatego samo stwierdzenie, że obiekt figuruje w GEZ, jest niewystarczające. Trzeba ustalić, z której podstawy wynika jego ujęcie.

Budynek powinien również rzeczywiście odpowiadać ustawowemu pojęciu zabytku, czyli być nieruchomością lub jej częścią stanowiącą świadectwo minionej epoki albo zdarzenia, której zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na wartość historyczną, artystyczną lub naukową.

Te podstawy ochrony mogą się nakładać. Budynek może jednocześnie figurować w GEZ, znajdować się na obszarze wpisanym do rejestru i być objęty ustaleniami ochronnymi planu miejscowego. Dlatego nie wystarczy sprawdzić jednego wykazu.

Co zmieniło się 3 czerwca 2026 r.?

Ustawa z 9 października 2025 r., obowiązująca w omawianym zakresie od 3 czerwca 2026 r., zmieniła model części czynności dotyczących zabytków wpisanych do rejestru. Nie oznacza to jednak, że pozwolenie konserwatorskie zostało zastąpione zgłoszeniem we wszystkich przypadkach.

Roboty budowlane przy zabytku wpisanym do rejestru nadal są objęte art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy o ochronie zabytków i co do zasady wymagają pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków. Nowy art. 36aa przewiduje natomiast zgłoszenie dla ściśle wskazanych działań. Katalog obejmuje m.in. roboty budowlane w otoczeniu zabytku, zmianę przeznaczenia zabytku wpisanego do rejestru lub sposobu korzystania z niego, umieszczanie na nim określonych urządzeń technicznych, tablic, urządzeń reklamowych lub napisów oraz inne działania mogące prowadzić do naruszenia substancji albo zmiany wyglądu zabytku.

Jeżeli konkretne działanie prawidłowo kwalifikuje się do art. 36aa, wojewódzki konserwator może wnieść sprzeciw w drodze decyzji w terminie 60 dni od doręczenia zgłoszenia. Brak sprzeciwu pozwala na podjęcie działania, a wcześniej możliwe jest również uzyskanie zaświadczenia o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Jeżeli jednak zgłoszone działanie w istocie należy do czynności wymagających pozwolenia z art. 36, konserwator ma obowiązek wnieść sprzeciw. Wezwanie do uzupełnienia zgłoszenia wpływa na bieg terminu w sposób określony w art. 36aa.

Jednocześnie zmieniono art. 39 ust. 1 Prawa budowlanego. Przy obiekcie lub obszarze wpisanym do rejestru przed uzyskaniem pozwolenia na budowę albo dokonaniem zgłoszenia budowlanego trzeba obecnie odpowiednio uzyskać pozwolenie wojewódzkiego konserwatora albo dokonać zgłoszenia konserwatorskiego i doprowadzić do sytuacji, w której konserwator nie wniósł sprzeciwu — zależnie od rodzaju zamierzonego działania.

Nowy art. 36aa dotyczy reżimu zabytków wpisanych do rejestru i nie może być automatycznie stosowany do budynku tylko dlatego, że figuruje on w gminnej ewidencji zabytków. Samo zgłoszenie konserwatorskie nie zastępuje też pozwolenia na budowę ani zgłoszenia wymaganego przez Prawo budowlane.

W sprawach rozpoczętych przed 3 czerwca 2026 r. znaczenie mogą mieć przepisy przejściowe, dlatego przy postępowaniu trwającym od wcześniejszej daty trzeba sprawdzić, według którego brzmienia przepisów jest ono prowadzone.

Budynek tylko w GEZ — kiedy potrzebne jest uzgodnienie konserwatora?

Jeżeli obiekt budowlany albo obszar nie jest wpisany do rejestru zabytków, lecz jest ujęty w gminnej ewidencji zabytków, zastosowanie ma art. 39 ust. 3 Prawa budowlanego. Pozwolenie na budowę lub rozbiórkę dotyczące takiego obiektu wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków.

Jest to inny mechanizm niż odrębne pozwolenie konserwatorskie dotyczące zabytku wpisanego do rejestru. W przypadku samej GEZ uzgodnienie jest elementem postępowania o pozwolenie na budowę albo rozbiórkę. Zgodnie z art. 39 ust. 4 konserwator ma 30 dni od doręczenia wniosku o uzgodnienie na zajęcie stanowiska. Jeżeli w tym terminie stanowiska nie zajmie, przyjmuje się, że nie zgłosił zastrzeżeń do przedstawionych rozwiązań projektowych.

Jeżeli określone roboty według Prawa budowlanego wymagają jedynie zgłoszenia albo nie wymagają pozwolenia ani zgłoszenia, sam art. 39 ust. 3 nie tworzy automatycznie obowiązku uzgodnienia tylko dlatego, że budynek jest w GEZ. Nadal trzeba jednak sprawdzić, czy nieruchomość nie podlega dodatkowej ochronie, np. jako część obszaru wpisanego do rejestru albo na podstawie miejscowego planu.

Co sprawdzić przed remontem budynku ujętego w GEZ?

1. Ustal dokładny status nieruchomości. Sprawdź nie tylko GEZ, lecz także rejestr zabytków. Istotne jest zarówno to, czy wpisany jest sam budynek, jak i to, czy znajduje się on na obszarze objętym wpisem albo w otoczeniu zabytku.
2. Pobierz kartę adresową i ustal podstawę ujęcia. Trzeba wiedzieć, czy budynek trafił do GEZ z rejestru, z wojewódzkiej ewidencji zabytków czy został wyznaczony przez gminę w porozumieniu z wojewódzkim konserwatorem na podstawie art. 22 ust. 5 pkt 3.
3. Sprawdź, jakie wartości zabytkowe wskazano w dokumentacji. Znaczenie może mieć bryła, elewacja, dach, układ otworów okiennych, detal, materiał, historia obiektu albo jego znaczenie dla zespołu zabudowy. Warto porównać kartę z aktualnym stanem budynku i dokumentacją wcześniejszych przebudów.
4. Dokładnie zakwalifikuj planowane roboty. Sama potoczna nazwa „remont” nie przesądza, czy potrzebne jest pozwolenie na budowę, zgłoszenie czy żadna z tych formalności. Przy ingerencji w dach szczególnie niebezpieczne jest wykonanie prac bez wcześniejszego ustalenia trybu; szerzej problem pokazuje artykuł o samowolnych zmianach w dachu zabytkowego budynku.
5. Przeczytaj MPZP, a gdy ma to znaczenie — również właściwą decyzję planistyczną. Plan może chronić budynek lub cały zespół zabudowy niezależnie od skutków samego ujęcia w GEZ.
6. Dopiero na tej podstawie przygotuj projekt. Przy elewacji, stolarce, dachu, lukarnach, oknach połaciowych czy urządzeniach na elewacji trzeba ustalić, które elementy decydują o wartości zabytkowej i czy projekt można dostosować bez rezygnacji z potrzebnej modernizacji.

Uwaga na datę postępowania planistycznego: artykuł opisuje stan prawny na 31 sierpnia 2026 r. Od 1 września 2026 r. wchodzi kolejny etap reformy planowania przestrzennego, mający znaczenie zwłaszcza dla nowych spraw dotyczących decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli planowana inwestycja wymaga takiej decyzji, trzeba sprawdzić przepisy przejściowe według daty wszczęcia postępowania oraz to, czy w gminie obowiązuje już plan ogólny.

Jak kwestionować ujęcie budynku w GEZ po wyroku TK P 12/18?

Spór o zasadność ujęcia budynku w GEZ trzeba oddzielić od postępowania dotyczącego bieżącego remontu. Złożenie pisma o wykreślenie obiektu z ewidencji nie powoduje samo przez się, że organ budowlany może pominąć aktualnie istniejącą kartę GEZ.

Istotne znaczenie ma wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 11 maja 2023 r., sygn. P 12/18. Trybunał uznał art. 22 ust. 5 pkt 3 ustawy o ochronie zabytków za niezgodny z Konstytucją w zakresie, w jakim pozwalał ograniczać prawo własności przez ujęcie nieruchomości jako zabytku w GEZ bez zapewnienia właścicielowi gwarancji ochrony prawnej przed dokonaniem takiego ograniczenia. Wyrok nie oznacza jednak, że każda karta GEZ stała się nieważna ani że ujęcie w GEZ przybrało formę zwykłej decyzji administracyjnej.

Właściciel kwestionujący GEZ powinien przejść kolejno przez następujące etapy:

1. Podstawa ujęcia i karta. Najpierw trzeba uzyskać kartę adresową oraz informację, na jakiej podstawie z art. 22 ust. 5 obiekt został ujęty. Jeżeli budynek jest już wpisany do rejestru albo znajduje się w wojewódzkiej ewidencji zabytków, gminna karta może jedynie odzwierciedlać wcześniejszą podstawę ochrony. W takim przypadku podważanie samych walorów zabytkowych wyłącznie na poziomie GEZ może być niewystarczające.
2. Data i przebieg procedury. Przy obecnie prowadzonym włączaniu karty rozporządzenie nakazuje zawiadomić właściciela lub posiadacza o zamiarze włączenia jej do GEZ, a zawiadomienie o zamiarze powinno nastąpić co najmniej 14 dni przed planowanym włączeniem. Po włączeniu właściciel powinien zostać o tym zawiadomiony, a do zawiadomienia dołącza się kopię karty. W starszych sprawach trzeba sprawdzić przepisy obowiązujące w chwili dokonania czynności oraz wpływ późniejszego wyroku TK na możliwość ochrony praw właściciela.
3. Walory zabytkowe. Trzeba zestawić treść karty z ustawową definicją zabytku. Pomocne mogą być stare i aktualne zdjęcia, dokumentacja przebudów, projekty, archiwalne mapy, ekspertyza techniczna albo opinia specjalisty. Rozporządzenie wymaga gromadzenia dokumentów potwierdzających m.in. czas powstania, historię, opis i wartość obiektu.
4. Aktualny tryb ochrony prawnej. Ujęcie w GEZ nie jest typową decyzją administracyjną, od której składa się zwykłe odwołanie w trybie Kodeksu postępowania administracyjnego. W orzecznictwie sądów administracyjnych dopuszcza się natomiast kontrolę sądową określonych aktów lub czynności związanych z ujęciem nieruchomości w GEZ. Przed wniesieniem skargi trzeba ustalić, jaki dokładnie akt lub czynność ma zostać zaskarżona, kiedy właściciel się o niej dowiedział i jaki tryb oraz termin procesowy ma zastosowanie.
5. Dobierz właściwe wystąpienie. W zależności od sytuacji może chodzić o zgłoszenie zastrzeżeń jeszcze przed włączeniem karty, wniosek do gminy o jej weryfikację lub wyłączenie, żądanie poprawienia danych, podważenie wcześniejszej podstawy wynikającej z wojewódzkiej ewidencji albo skargę do sądu administracyjnego. Szerzej zagadnienie opisuje artykuł o wykreśleniu budynku z ewidencji zabytków.

Zły stan techniczny nie oznacza automatycznego wykreślenia

Zły stan budynku trzeba odróżnić od utraty wartości zabytkowych. Ustawa obejmuje ochroną zabytki bez względu na stan zachowania. Sam fakt, że obiekt jest zaniedbany, uszkodzony albo wymaga kosztownego remontu, nie przesądza zatem o zasadności wykreślenia z GEZ.

Stan techniczny może jednak mieć znaczenie dowodowe, gdy jest konsekwencją bardzo daleko idących przekształceń i wraz z innymi materiałami pokazuje, że cechy, które miały uzasadniać uznanie obiektu za zabytek, faktycznie nie istnieją albo zostały utracone. Osobno trzeba ocenić bezpieczeństwo budynku i obowiązki wynikające z Prawa budowlanego. Zagrożenie bezpieczeństwa nie jest tym samym zagadnieniem co ocena wartości historycznej, artystycznej lub naukowej.

FAQ

Czy ujęcie domu w GEZ oznacza, że każdy remont wymaga pozwolenia na budowę?

Nie. GEZ nie przesądza sama o kwalifikacji robót według Prawa budowlanego. Najpierw trzeba ustalić rzeczywisty zakres prac i wynikający z niego tryb. Jeżeli jednak przy obiekcie tylko ujętym w GEZ potrzebne jest pozwolenie na budowę albo rozbiórkę, zastosowanie ma uzgodnienie z wojewódzkim konserwatorem na podstawie art. 39 ust. 3.

Czy budynek tylko w GEZ wymaga odrębnego pozwolenia konserwatora?

Nie z samego powodu ujęcia w GEZ. Odrębnego reżimu dotyczącego zabytku wpisanego do rejestru nie należy przenosić na obiekt znajdujący się wyłącznie w gminnej ewidencji. W przypadku pozwolenia na budowę albo rozbiórkę dla obiektu tylko w GEZ udział konserwatora odbywa się przez uzgodnienie przewidziane w art. 39 ust. 3–4 Prawa budowlanego.

Czy 60-dniowy tryb zgłoszenia konserwatorskiego dotyczy także budynku tylko w GEZ?

Nie. Art. 36aa reguluje określone działania odnoszące się do zabytków wpisanych do rejestru lub ich otoczenia. Nie powstaje obowiązek takiego zgłoszenia wyłącznie dlatego, że budynek został ujęty w GEZ. Dla samej GEZ trzeba przede wszystkim sprawdzić art. 39 Prawa budowlanego i konkretną kwalifikację robót.

Czy od ujęcia nieruchomości w GEZ można złożyć zwykłe odwołanie?

Ujęcie w GEZ nie jest typową decyzją administracyjną, więc nie przysługuje od niego zwykłe odwołanie takie jak od decyzji o wpisie do rejestru zabytków. Nie oznacza to jednak braku ochrony prawnej. Właściciel może korzystać z gwarancji proceduralnych przed włączeniem karty, wystąpić o jej weryfikację lub wyłączenie, a w odpowiednim przypadku kwestionować akt lub czynność przed sądem administracyjnym. Właściwa droga zależy od podstawy ujęcia i formy działania organu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami — tekst jednolity w ELI, Dz.U. 2024 poz. 1292 ze zm.
2. Ustawa z dnia 9 października 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz ustawy — Prawo budowlane — Dz.U. 2025 poz. 1673
3. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. — Prawo budowlane — tekst jednolity w ELI, Dz.U. 2026 poz. 524 ze zm.
4. Rozporządzenie Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego w sprawie prowadzenia rejestru zabytków, krajowej, wojewódzkiej i gminnej ewidencji zabytków — Dz.U. 2021 poz. 56
5. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 11 maja 2023 r., sygn. P 12/18 — treść orzeczenia
6. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 października 2023 r., sygn. II OSK 2781/17.
7. Ustawa z dnia 30 kwietnia 2026 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw — Dz.U. 2026 poz. 781