Kategoria: Zgłoszenie, pozwolenie, procedury

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup domu posadowionego na granicy działki

Autor: Anna Sufin • Opublikowane: 2016-02-24

Jest mi oferowany dom w Warszawie, wybudowany w 1958 roku, posadowiony na granicy działki z sąsiadem. Dom sprzedaje wnuczka byłej właścicielki będąca obecnie jej spadkobierczynią. Czy po upływie ponad 50 lat od budowy domu sąsiad może zażądać pewnego dnia przebudowy domu tak, aby był on odsunięty od granicy działki na odległość 3 metrów (zakładając, że nie będzie w ścianie otworów okiennych itp.)? Dodam, iż obecna właścicielka domu nie posiada żadnej wiedzy na temat ewentualnie wydanej jej babci zgodny przez sąsiada na budowę domu w granicy działki. Nawet jeśli taka zgoda była, to albo ustna, a nawet jeśli w formie pisemnej, to się nie zachowała. Co począć w takiej sytuacji?

Anna Sufin

»Wybrane opinie klientów

Sprawna obsługa, łatwa dostępność i krótki termin odpowiedzi.
Maria, 51 lat, praca biurowa
Opinia była rzeczowa i na temat zadany w pytaniu.
Jacek, prezes, 65 lat
Precyzyjna porada, super napisana, jasna i czytelna :)
Dominika, 28 lat
Informacja z komentarzem jest bardzo wyczerpujaca. Skierowala mnie w dobrym kierunku. Podparla filarami prawa. Dziekuje
Joanna, 58 lat
Porada profesjonalna całkowicie rozwiązująca moje wątpliwości.
Jacek, emeryt, 70 lat
Oceniam bardzo wysoko włożoną pracę w wyjaśnienie sprawy; szybko i wyczerpująco
Anna, kierownik marketingu, 32 lata
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź. Po raz kolejny skorzystałam z Państwa pomocy i jestem bardzo zadowolona. Jeszcze raz dziękuję.
Jolanta
Dziękuję bardzo za wyczerpującą odpowiedź. Odpowiedź dostałam szybko, i była ona wyczerpującą. Prawnik Pan Maciej Sądej, przedstawił sprawę jasno i przede wszystkim przestałam się martwić sprawa na którą nie mam wpływu. Bo oczywiście, jak się czyta w internecie, to dostaje się masę różnych opcji, opinii, które mogą być nieprawdziwe lub są sprzeczne. 
Edyta, nauczyciel, 46 lat
Dziękuję, choć cena porady tania nie była to jednak w pełni wyczerpująca interesujące mnie zagadnienie.
Bożena
Polecam tą formę usługi. Na spokojnie można w domu zastanowić się jakie jeszcze ważne pytanie zadać, i kolejny raz poradzić się w tej samej cenie.
Barbara, 58 lat
Są to dla mnie jasne odpowiedzi 
Andrzej, 59 lat, kierowca
Pan Marcin Sądej po raz trzeci udzielał mi porady w sprawach podatkowych i po raz trzeci jestem w pełni usatysfakcjonowana Jego poradą. Do tej pory 4 razy korzystałam z usług ePorad24 i za każdym razem otrzymywałam poradę składającą się dwóch członów. Pierwszy to prezentacja przepisów dotyczących mego pytania, a druga to zwięzły \"łopatologiczny\" przepis co i jak uczynić w moim przypadku. Jestem zadowolona w 100% z porady. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat
Tak jak czytałam w innych opiniach, wyjaśnienia są bardzo prosto sformułowane, zrozumiałe dla kogoś, kto na co dzień nie ma czynienia z prawem. Wspaniałą rzeczą jest możliwość zadawania dodatkowych pytań. Pozwala to rozwiać jakiekolwiek wątpliwości.
Joanna, nauczyciel, 44 lata
Jestem zadowolony z udzielonej mi porady. Odpowiedz szybka, napisana prostym , zrozumiałym językiem, wyczerpująca temat. 
Czarek
Na moje zapytanie , otrzymałam bardzo szybką wyczerpującą odpowiedź , zrozumiałym językiem (nie prawniczym) napisaną . Korzystała z ePorady24 moja znajoma , która była bardzo zadowolona z szybkiej i solidnej usługi . Dlatego ja również zwróciłam się do nich o pomoc. Z czystym sumieniem POLECAM TĄ FIRMĘ .Zamykam swoją opinie w krótkich słowach, SZYBKO , SOLIDNIE , PROFESJONALNIE I NIE DROGO!!!
Grażyna
Serdeczne dzieki za porade
Grzegorz
Nie wypowiadam się na forach internetowych i nie wystawiam opinii- jednak tym razem poczułam, że muszę napisać o Państwa portalu, ponieważ jest wspaniały. Jestem zachwycona. Rzadko zdarzają się mi problemy natury prawnej, więc nie mam kontaktu z prawnikami. Ten portal okazał się najlepszym dla mnie rozwiązaniem, gdy nastąpiło takie zdarzenie. Przystępna cena, natychmiastowe odpowiedzi i to bardzo wyczerpujące. Zostałam poprowadzona znakomicie, aby rozwiązać swój problem. Gratulacje dla założycieli, dla świetnych prawników. Już poleciłam swoim znajomym i polecam wszystkim. 
Małgorzata
Udzielona odpowiedź w pełni mnie satysfakcjonuje. Z całą pewnością będę korzystać z eporady24, jeżeli oczywiście zajdzie taka potrzeba.
Dorota, nauczyciel, 52 lata
Odpowiedzi na zadane problemy są naprawdę fachowe ale co cenię najbardziej to że są rzetelne.
Adam
Jestem zadowolony, szybka ,rzetelna odpowiedź, profesjonalna.
Andrzej
Bardzo fachowa i zrozumiała odpowiedz od prawnika
Hubert
Szybka i rzeczowa odpowiedź, w której odniesiono się do każdego mojego pytania. Jestem bardzo zadowolony i cieszę, że jest taki serwis. To o wiele wygodniejsze rozwiązanie niż próba szukania i umawiania się z prawnikiem face-to-face.
Marcin
Wyczerpujące wyjaśnienia.
Jarosław, 55 lat, nauczyciel
Wszystko super
Ihor, 24 lata, przedsiębiorca
Drugi raz skorzystałam z porady prawnej ePorady24. W obu przypadkach porady udzielił mi p. Marcin Sądej. Sprawy bardzo dokładnie omówił, a na zakończenie wypunktował kolejne etapy postępowania. To co wydawało mi się dość zawikłane po przeglądaniu darmowych portali internetowych z poradami prawnymi, nagle stało się jasne i proste. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat

Grażyna, 58 lat, nauczyciel
Dla mnie wszystko jest super
IRENA, 65 lat, technik - ekonomista,obecnie na emeryturze
Szybka i terminowa obsługa. Jestem zadowolona z wykonania usługi. Dziękuję bardzo za pomoc.
Grażyna
Porada jaką otrzymałam jest wnikliwa i satysfakcjonująca. W wątpliwej sytuacji na pewno będę korzystała z Państwa usług
Joanna, księgowa, 58 lat
Wszystko jest tak, jak być powinno - SUPER!!
Grażyna, 60 lat, Asystent Prezesa

W pierwszej kolejności należy ocenić, czy dom został wybudowany zgodnie z przepisami obowiązującymi w dacie budowy. Te bowiem przepisy będą określały, czy dom zachował wymagane standardy.

Skoro dom wybudowano w 1958 roku, obejmują go wymagania przedstawione w rozporządzeniu Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 16 lutego 1928 r. o prawie budowlanym i zabudowaniu osiedli (uwaga: od 14.08.1961 r. obowiązywały już inne przepisy, więc to istotne, by ustalić, czy domu nie wybudowano nieco później; mój wywód zakłada, że dom wybudowano faktycznie – tak jak Pan podał – w 1958 r.).

Przepisy rozporządzenia określały, że na wzniesienie budynku konieczne było pozwolenie na budowę (art. 332). Być może zatem osoba sprzedająca posiada pozwolenie na budowę wydane dla tego budynku albo też takie pozwolenie zachowało się w aktach organu – w takim wypadku nie można byłoby podważać legalności wybudowania budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiadem, a tym samym żądać jakiejkolwiek przebudowy.

Gdyby pozwolenie na budowę się nie zachowało, budowa zostałaby potraktowana jako samowola budowlana i dla rozstrzygnięcia, czy budynek może być zalegalizowany w istniejącym kształcie, należałoby ustalić, czy spełnia on wymagania techniczne określone w ww. rozporządzeniu.

W art. 178 tego rozporządzenia określono, że „budynki powinny być wznoszone bezpośrednio przy granicy działki, albo w odległości co najmniej trzech metrów od granicy”. Przepisy miejscowe mogły zmieniać te uregulowania (art. 409 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia) – dla Warszawy takich przepisów w tym przedmiocie prawdopodobnie nie wprowadzono (nie są one opublikowane w dostępnych źródłach). Co istotne, odległości te dotyczą budynków tzw. ogniotrwałych – zakładam jednakże, że dom, o którym Pan mówi, jest domem murowanym.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

W cytowanym przepisie nie ma mowy o konieczności zgody sąsiada, zatem (o ile przepisy miejscowe takiej zgody nie wymagały) zgoda sąsiada na wybudowanie domu bezpośrednio przy granicy działki nie była potrzebna.

Ponadto art. 196 rozporządzenia stanowi, że „budynki ogniotrwałe, wznoszone bezpośrednio przy granicy sąsiadów (…) powinny być zaopatrzone od strony granicy w mur ogniochronny bez otworów i próżni, grubości równającej się co najmniej długości jednej cegły, wykonany z cegły palonej lub innego materiału ogniotrwałego, wyprowadzony od fundamentów przez wszystkie kondygnacje, a wystający 30 centymetrów ponad dach”. „W razie, gdy zachodzi potrzeba wpuszczenia do muru ogniochronnego drewnianych konstrukcyjnych części, wówczas grubość muru powinna być taka, ażeby od drzewa do zewnętrznej powierzchni muru pozostawał pełny mur grubości co najmniej połowy długości cegły, w wypadkach zaś wspólnej ściany - mur do jej środka również grubości co najmniej połowy długości cegły” (art. 197). „Urządzenie w murze ogniochronnym otworów, zamurowanych szkłem drutowym, albo szklanymi cegłami, jest uzależnione od uznania właściwej władzy” (art. 198).

W załączeniu przesyłam Panu cały tekst rozporządzenia (istotne artykuły to od art. 175 do art. 263) – gdyby chciał Pan zweryfikować także, czy inne rozwiązania domu spełniają wymagania prawa. W rozporządzeniu określa się też np.:

„Art. 176. Na każdej działce, z wyjątkiem wypadków, przewidzianych niżej w art. 177, powinna być pozostawiona niezabudowana przestrzeń, wynosząca co najmniej 25% powierzchni całej działki, zapewniająca dostęp powietrza i światła i czyniąca zadość wymogom bezpieczeństwa od ognia.

Art. 177. Działki specjalnie przy placach i ulicach usytuowane, szczególnie działki narożne, mogą być zabudowane całkowicie, o ile wznoszone budynki mają zapewniony dostateczny dostęp powietrza i światła i o ile względy bezpieczeństwa od ognia nie stoją na przeszkodzie”.

O ile zatem dom spełnił wymagania stawiane mu w ww. rozporządzeniu – a co do odległości od granicy działki prawdopodobnie (z zastrzeżeniem nieistnienia przepisów miejscowych) spełnił (rozumiem, że stwierdzenie w pytaniu „na granicy działki z sąsiadem” oznacza „bezpośrednio przy granicy działki”) – o tyle może Pan być spokojny, że nie będzie konieczne dokonywanie przebudowy. Zgodność inwestycji z przepisami technicznymi może dotyczyć jedynie przepisów obowiązujących w dacie wykonywania samowoli budowlanej. „Trudno, by inwestor realizując nawet samowolnie obiekt budowlany mógł przy budowie przestrzegać nieistniejących wówczas przepisów techniczno-budowlanych” (Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 14 sierpnia 2007 r., sygn. akt VII SA/Wa 872/07).

Dla legalizacji samowoli budowlanej w tym przypadku zastosowanie znalazłyby przepisy ustawy Prawo budowlane z 1974 r. Jeżeli bowiem budowę zakończono przed dniem wejścia w życie Prawa budowlanego z 1994 r. (tj. przez 1 stycznia 1995 r.), także w okresie, kiedy ustawa z 1974 r. jeszcze nie obowiązywała (tak np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 lutego 2002 r., sygn. akt SA/Bk 1487/01), dla legalizacji samowoli budowlanej stosuje się (zgodnie z art. 103 ust. 2 obecnie obowiązującej ustawy) reguły określone w art. 37–40 ustawy Prawo budowlane z 1974 r. Legalizacja zachodzi bez konieczności uiszczania opłaty legalizacyjnej.

Trzeba także nadmienić, że przy przeprowadzaniu legalizacji samowoli budowlanej organ ma obowiązek zbadać przeznaczenie terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (w rozporządzeniu były to tzw. plany zabudowania). Organ bada tak plan obowiązujący w czasie budowy, jak i w czasie orzekania. Istnieją kontrowersje, jak oceniać sytuację, gdy budowa była zgodna z planem zabudowania w dacie budowy, a w dacie orzekania już nie jest. W ostatnio wydanym orzeczeniu przyjmuje się, że jeżeli budowa była zgodna z tym pierwszym planem, a nie jest z drugim, nie można orzec o nakazie rozbiórki z tego względu, że aktualne przepisy nie dopuszczają takiej zabudowy (uchwała NSA z dnia 16 grudnia 2013 r., sygn. akt II OPS 2/13, CBOSA.)

Oczywiście w praktyce, gdyby sąsiad nie dokonywał żadnych ingerencji u organu nadzoru budowlanego, nikt nie zainteresuje się, czy na przedmiotowy dom zostało wydane pozwolenie na budowę i czy został on wybudowany zgodnie z przepisami. Jeżeli natomiast sąsiad interweniuje u tych organów, będą one obowiązane zbadać (gdyby nie było pozwolenia na budowę), czym dom został wybudowany zgodnie z przepisami rozporządzenia, planu zabudowy i miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i albo nakaże rozbiórkę albo przeprowadzi na Pana wniosek postępowanie legalizacyjne.

Dla wyjaśnienia sytuacji proszę jednakże zbadać, czy dla budynku wydano pozwolenie na budowę (także w organie administracji architektoniczno-budowlanej) i czy dla miasta Warszawy wydano przepisy miejscowe na podstawie art. 409 ust. 1 rozporządzeniu Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 16 lutego 1928 r. o prawie budowlanym i zabudowaniu osiedli, obowiązujące w 1958 r., które zmieniałyby wymaganą odległość budynku od granicy sąsiada. Te ustalenia pozwolą dopiero stwierdzić, czy może Pan nie obawiać się żadnych problemów z powodu posadowienia domu bezpośrednio przy granicy z sąsiadem.

Jeżeli było wydane pozwolenie na budowę albo jeżeli w 1958 r. nie było przepisów miejscowych, które zaostrzałyby regulacje rozporządzenia w przedmiocie odległości od działki sąsiada, a ponadto dom spełniał inne wymogi nałożone rozporządzeniem, nikt nie będzie od Pana mógł żądać przebudowy budynku w celu odsunięcia od granicy z sąsiadem.

Nadmieniam także, że w przypadku legalizacji samowoli budowlanej konieczne będzie przedłożenie dowodów, że budynek został wybudowany w 1958 r. (np. zdjęcia, dokumenty).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Wycięcie drzew bez zgody właściciela

Jakieś 2 lata temu bez zgody i wiedzy właściciela działki wycięto ponad 100 drzew o różnej grubości pnia: od 25 cm do ponad 100 cm. Ocena całości strat jest utrudniona ze względu na powalone drzewa zalegające na działce. Większość ściętych drzew została zabrana przez niewiadomego sprawcę. Nikt nie przyznaje się do winy, co powinien zrobić właściciel działki?

Najem a pozwolenie na uzytkowanie

Posiadam lokal mieszkalny w bloku, który jest wykończony i zdatny do zamieszkania, jednakże z racji bankructwa dewelopera budynek nie posiada pozwolenia na użytkowanie. W bloku działa wspólnota, a kilkanaście mieszkań jest zamieszkałych. Wspólnota podejmuje działania celem dokończenia inwestycji i kwestii formalnych związanych z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Z racji kredytowania zakupu chce oddać mieszkanie jak najszybciej do najmu. Jakie dodatkowe ryzyko ponoszę jako wynajmujący w przypadku oddania lokalu bez pozwolenia na użytkowanie w najem? W jaki sposób mogę zmniejszyć to ryzyko odpowiednimi zapisami w umowie najmu?

Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego

Inwestor uzyskał decyzję o pozwoleniu na budowę domu jednorodzinnego z infrastrukturą techniczną i murem oporowym. W trakcie realizacji inwestycji za namową kierownika budowy inwestor zamiast muru oporowego wykonał skarpę. Czy niewykonanie muru oporowego, który oprócz stabilizacji skarpy miał funkcję zatrzymywania wód opadowych na terenie inwestora, jest odstąpieniem istotnym od zatwierdzonego projektu budowlanego?

Legalizacja urządzenia wodnego

Kupiłem działkę, na której wykopany jest staw. Według poprzedniego właściciela staw został wykopany w latach dziewięćdziesiątych bez jakiegokolwiek zgłoszenia, czy też pozwolenia budowlanego. Czy teraz istnieje możliwość legalizacji tej samowoli budowlanej?

Samowola budowlana a prawo do odszkodowania

Jestem współwłaścicielem działki. Jeden ze współwłaścicieli rozpoczął na niej bez zezwolenia i bez mojej zgody budowę – przekształcił budynek gospodarczy na mieszkalny. Tę samowolę budowlaną potwierdziła już inspekcja budowlana i wydała postanowienie. Czy jako współwłaściciel mam prawo ubiegać się o odszkodowanie?

Domek dla dzieci przy płocie sąsiada

Jestem właścicielką domku jednorodzinnego. W tym roku postawiliśmy w odległości ok. 0,5 m od płotu sąsiada domek drewniany dla dzieci (typowy, kupiony w Castoramie). Wysokość domku to ok. 3 m. Domek ustawiony jest od strony północnej sąsiada (nasza południowa). Dom sąsiada stoi w odległości chyba 4 m, gdyż ma okna wychodzące na naszą działkę, w tym także na domek. Proszę o informację, czy muszę przestawiać domek zgodnie z żądaniem sąsiada?

Gminna ewidencja zabytków a remont

Wystąpiłem do urzędu ze zgłoszeniem wymiany połaci dachowej. W odpowiedzi otrzymałem informację, że budynek został wpisany do gminnej ewidencji zabytków i prace wymagają uzgodnień z konserwatorem zabytków. Chciałbym, aby mój dom został wykreślony z tego rejestru, co mam zrobić?



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »