Zmiana przeznaczenia działki używanej jako droga

Najpierw ustal, co dokładnie wymaga zmiany

W sprawach dotyczących małych działek używanych jako dojazd bardzo często mylone są trzy różne pojęcia: oznaczenie użytku w ewidencji gruntów i budynków, przeznaczenie terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz opis nieruchomości w dokumentach gminnych. Każda z tych kwestii jest załatwiana w innym trybie.

Jeżeli działka o powierzchni 34 m² faktycznie jest fragmentem drogi wewnętrznej, a w dokumentach gminy występuje jako działka do przyłączenia, należy sprawdzić przede wszystkim:

• wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, w tym oznaczenie użytku gruntowego,
• treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a gdy planu nie ma, ewentualne decyzje o warunkach zabudowy,
• księgę wieczystą, zwłaszcza wpisy dotyczące służebności przejazdu i przechodu,
• dokumenty gminy, z których wynika określenie działki jako przeznaczonej do przyłączenia,
• mapę zasadniczą, mapę ewidencyjną i faktyczny przebieg dojazdu do sąsiednich nieruchomości.

Dopiero po takim sprawdzeniu można dobrać właściwy wniosek. Inaczej wygląda korekta danych ewidencyjnych u starosty, a inaczej wniosek do gminy o zmianę planu miejscowego lub sprostowanie kwalifikacji nieruchomości w gminnych dokumentach.

Korekta danych w ewidencji gruntów i budynków

Ewidencję gruntów i budynków prowadzi starosta. Wynika to z art. 22 Prawa geodezyjnego i kartograficznego. Jeżeli problem polega na tym, że w EGiB grunt ma oznaczenie niezgodne z rzeczywistym i udokumentowanym sposobem użytkowania, zasadniczo właściwy będzie wniosek do starosty o aktualizację danych ewidencyjnych.

W praktyce nie wystarczy samo oświadczenie, że działka jest używana jako droga. Starosta wprowadza zmiany na podstawie dokumentów, w szczególności dokumentacji geodezyjnej, prawomocnych orzeczeń, aktów notarialnych, decyzji administracyjnych albo innych dokumentów mogących stanowić podstawę aktualizacji danych. Jeżeli konieczne jest opracowanie geodezyjne, warto skorzystać z pomocy uprawnionego geodety.

Nie każda sprawa dotycząca zmiany oznaczenia gruntu wymaga gleboznawczej klasyfikacji. Klasyfikacja ma znaczenie przede wszystkim przy gruntach rolnych i leśnych. Jeżeli natomiast chodzi o fragment faktycznie wykorzystywany jako droga, kluczowe będzie ustalenie, czy istnieją podstawy do ujawnienia odpowiedniego użytku gruntowego, na przykład związanego z drogą, oraz czy dokumentacja geodezyjna potwierdza taki stan.

Jeżeli organ prowadzi postępowanie administracyjne, strona powinna mieć możliwość zapoznania się z materiałem dowodowym przed wydaniem decyzji, zgodnie z zasadami Kodeksu postępowania administracyjnego. Po zakończeniu sprawy ostateczna decyzja albo inny właściwy dokument może stanowić podstawę do wprowadzenia zmiany w ewidencji.

Zobacz również: wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

Zmiana przeznaczenia w planie miejscowym

Jeżeli z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że działka ma inne przeznaczenie niż faktycznie wykonywana funkcja drogi, sama korekta EGiB może nie wystarczyć. Przeznaczenie terenu ustala się w planie miejscowym, a zmiana planu następuje w trybie przewidzianym dla jego uchwalenia.

Podstawowe znaczenie ma art. 27 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym zmiana planu miejscowego następuje w takim trybie, w jakim plan jest uchwalany. Oznacza to procedurę prowadzoną przez gminę, obejmującą między innymi prace planistyczne, uzgodnienia i uchwałę rady gminy.

Właściciel nieruchomości lub osoba mająca interes prawny może złożyć do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta wniosek o zmianę planu. Trzeba jednak pamiętać, że samo złożenie wniosku nie daje roszczenia o zmianę planu w żądanym kształcie. Gmina ocenia wniosek z punktu widzenia ładu przestrzennego, obsługi komunikacyjnej, interesu publicznego i ustaleń przyjętej polityki przestrzennej.

Jeżeli dla danego obszaru nie ma planu miejscowego, znaczenie mogą mieć decyzje o warunkach zabudowy albo decyzje dotyczące lokalizacji celu publicznego. W przypadku małej działki pełniącej funkcję dojazdu trzeba jednak dokładnie sprawdzić, czy problem rzeczywiście dotyczy decyzji planistycznej, czy raczej dokumentów ewidencyjnych albo wewnętrznych ustaleń gminy.

Znaczenie służebności przejazdu i przechodu

Obciążenie działki prawem przejazdu i przechodu na rzecz właścicieli sąsiednich nieruchomości jest bardzo ważnym argumentem, ale nie rozwiązuje automatycznie problemu przeznaczenia lub oznaczenia gruntu. Służebność wskazuje, że określone osoby mają prawo korzystać z nieruchomości w oznaczony sposób. Nie przesądza jednak sama przez się, że w EGiB należy zmienić użytek albo że plan miejscowy ma zostać zmieniony.

Jeżeli służebność jest wpisana w księdze wieczystej, do wniosku warto dołączyć aktualny odpis albo wydruk treści księgi. Jeżeli wynika z aktu notarialnego, orzeczenia sądu albo ugody, należy powołać ten dokument. Dobrze jest też wskazać, że brak formalnego uporządkowania statusu działki może utrudniać dostęp do nieruchomości sąsiednich, powodować spory o ogrodzenie lub blokować inwestycje.

W przypadku drogi koniecznej ustanowionej przez sąd albo umową należy precyzyjnie opisać jej przebieg. Jeżeli faktyczny przebieg przejazdu różni się od dokumentów, może być potrzebna dodatkowa analiza geodezyjna i prawna, ponieważ sama zmiana opisu w urzędzie nie zawsze wystarczy do usunięcia rozbieżności.

Co powinien zawierać wniosek

Wniosek należy dopasować do organu i celu postępowania. Inaczej będzie wyglądał wniosek do starosty o aktualizację EGiB, a inaczej pismo do gminy o zmianę planu miejscowego lub skorygowanie kwalifikacji działki w dokumentach gminnych.

W praktyce warto uwzględnić w nim:

• oznaczenie działki: numer ewidencyjny, obręb, gminę, powierzchnię i numer księgi wieczystej,
• opis aktualnego wpisu lub kwalifikacji, która ma zostać zmieniona,
• wyjaśnienie, że działka faktycznie pełni funkcję drogi wewnętrznej albo dojazdu koniecznego,
• informację o służebnościach przejazdu i przechodu, wraz ze wskazaniem dokumentów, z których wynikają,
• opis nieruchomości, które korzystają z przejazdu, oraz znaczenie działki dla zapewnienia dostępu,
• wskazanie, czy żądanie dotyczy EGiB, planu miejscowego, gminnego rejestru, czy kilku dokumentów jednocześnie,
• załączniki: mapę, wypis z EGiB, dokumenty z księgi wieczystej, zdjęcia, dokumentację geodezyjną, a w razie potrzeby stanowiska właścicieli sąsiednich nieruchomości.

W uzasadnieniu nie należy ograniczać się do stwierdzenia, że teren jest drogą. Trzeba pokazać, od kiedy i w jaki sposób jest używany, kto z niego korzysta, dlaczego jego funkcja jest konieczna oraz jakie skutki wywołuje pozostawienie dotychczasowego wpisu.

Na co uważać w takiej sprawie

Najczęstszy błąd polega na skierowaniu jednego ogólnego pisma do niewłaściwego organu. Jeżeli problem dotyczy EGiB, właściwy będzie starosta. Jeżeli problem wynika z planu miejscowego, sprawę prowadzi gmina, a ostatecznie decyduje rada gminy w uchwale. Jeżeli chodzi o opis działki w gminnym wykazie nieruchomości, trzeba ustalić podstawę takiego wpisu i żądać jego korekty albo zmiany stanowiska gminy.

Drugim problemem jest brak dokumentów. Organy administracji nie opierają się wyłącznie na twierdzeniach strony. Jeżeli działka ma 34 m² i stanowi fragment dojazdu, szczególne znaczenie ma mapa pokazująca jej położenie względem sąsiednich nieruchomości oraz dokumenty potwierdzające ustanowione prawo przejazdu i przechodu.

Trzeba też odróżnić drogę wewnętrzną od drogi publicznej. To, że z działki korzysta kilka osób, nie oznacza jeszcze, że jest drogą publiczną. W wielu sprawach celem jest jedynie prawidłowe ujawnienie faktycznej funkcji dojazdowej i uporządkowanie dokumentów, a nie nadanie działce statusu drogi publicznej.

Podsumowanie

Zmiana statusu działki używanej jako droga wymaga najpierw zidentyfikowania źródła problemu. Jeżeli niezgodność dotyczy ewidencji gruntów i budynków, należy rozważyć wniosek do starosty poparty dokumentacją geodezyjną. Jeżeli przeszkodą jest miejscowy plan, właściwą drogą jest wniosek do gminy o zmianę planu, przy czym gmina nie ma obowiązku uwzględnić go automatycznie.

Służebność przejazdu i przechodu wzmacnia argumentację, ponieważ pokazuje, że działka realnie służy obsłudze komunikacyjnej sąsiednich nieruchomości. Nie zastępuje jednak dokumentów geodezyjnych ani procedury planistycznej. Im lepiej opisany jest stan faktyczny i prawny, tym większa szansa na skuteczne uporządkowanie sprawy.

FAQ

Czy faktyczne używanie działki jako drogi wystarczy do zmiany wpisów?

Nie zawsze. Faktyczne użytkowanie jest ważnym dowodem, ale organ zwykle potrzebuje dokumentów, takich jak mapa, dokumentacja geodezyjna, wpis w księdze wieczystej, akt notarialny, orzeczenie sądu albo decyzja administracyjna.

Czy służebność przejazdu zmienia przeznaczenie gruntu?

Nie. Służebność daje określonym osobom prawo korzystania z gruntu, ale sama nie zmienia przeznaczenia w planie miejscowym ani oznaczenia użytku w EGiB. Może jednak stanowić bardzo istotny dowód w sprawie.

Do kogo złożyć wniosek: do gminy czy do starosty?

Jeżeli chodzi o ewidencję gruntów i budynków, właściwy jest starosta. Jeżeli problem wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo z gminnych dokumentów dotyczących nieruchomości, należy zwrócić się do gminy.

Czy gmina musi zmienić plan miejscowy na wniosek właściciela?

Nie. Wniosek o zmianę planu miejscowego może zostać złożony, ale nie oznacza automatycznego obowiązku zmiany planu. Decyzje planistyczne należą do gminy i są podejmowane w przewidzianej prawem procedurze.

Jakie dokumenty są najważniejsze przy małej działce pełniącej funkcję dojazdu?

Najczęściej potrzebne są: wypis i wyrys z EGiB, mapa, dokumenty z księgi wieczystej, dokument ustanawiający służebność, zdjęcia, opis sposobu korzystania z działki oraz ewentualna dokumentacja geodezyjna.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - Dz.U. 1960 nr 30 poz. 168
2. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne - Dz.U. 1989 nr 30 poz. 163
3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
4. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
5. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.