Nadbudowa budynku położonego poza nieprzekraczalną linią zabudowy

Nowy Plan Miejscowego Zagospodarowania Przestrzennego a możliwość korzystania z nieruchomości

W pierwszej kolejności należy wskazać, iż uchwalenie nowego Miejscowego Planu Zagospodarowanie Przestrzennego, ustalającego nowe obostrzenia, co do zasady nie wpływa na możliwość korzystania z nieruchomości zgodnie z ich dotychczasowym przeznaczeniem oraz na zgodność z prawem obiektów budowlanych, zrealizowanych w oparciu o wcześniej wydane warunki zabudowy oraz obowiązujące w momencie ich budowy przepisy. Podstawę prawną stanowi tu art. 35 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który mówi:

„Art. 35 Tereny, których przeznaczenie plan miejscowy zmienia, mogą być wykorzystywane w sposób dotychczasowy do czasu ich zagospodarowania zgodnie z tym planem, chyba że w planie ustalono inny sposób ich tymczasowego zagospodarowania.”

Powyższe znajduje również potwierdzenie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 czerwca 2017 r. (sygn. akt II OSK 1964/16):

„Plan miejscowy określa przeznaczenie gruntu na przyszłość, wyznacza kierunki jego zagospodarowania. Przepisy planu zasadniczo nie nakazują ich aktywnego wdrażania właścicielom. Co więcej »tereny, których przeznaczenie plan miejscowy zmienia, mogą być wykorzystywane w sposób dotychczasowy do czasu ich zagospodarowania zgodnie z tym planem, chyba że w planie ustalono inny sposób ich tymczasowego zagospodarowania«. Natomiast dopiero uruchomienie procesu inwestycyjnego aktualizuje potrzebę dostosowania inwestora do uwarunkowań miejscowych.”

Jak czytamy w orzeczeniu sądu, zachowanie wymagań określonych w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego konieczne jest jednak w przypadku uruchomienia procesu inwestycyjnego dla nieruchomości wybudowanej przed jego uchwaleniem.

W przypadku chęci podniesienia kalenicy budynku, czyli de facto jego nadbudowy, pod uwagę trzeba wziąć przede wszystkim maksymalną wysokość zabudowy dopuszczalną przez plan. Jeśli chodzi zaś o zmianę przeznaczenia budynku, to ta również powinna być przez plan dopuszczalna.

Mniej oczywista jest natomiast kwestia nieprzekraczalnej linii zabudowy w przypadku chęci nadbudowy budynku. Nieprzekraczalną linię zabudowy definiuje w wyroku z dnia 5 kwietnia 2000 r. Naczelny Sąd Administracyjny w Szczecinie (sygn. akt SA/Sz 41/99), w następujący sposób:

Co oznacza nieprzekraczalna linia zabudowy?

„Nieprzekraczalna linia zabudowy oznacza, że poza tą linią nie można lokalizować i budować żadnych obiektów, tym samym wzniesienie jakiegoś obiektu poza linią zabudowy wskazaną w części graficznej planu jest sprzeczne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.”

Prawdziwym problemem jest jednak ustalenie, czy w przypadku nadbudowy budynku dojdzie do naruszenia nieprzekraczalnej linii zabudowy, w sytuacji jeśli istniejący już budynek znajduje się za nią. Problem ten stał się przedmiotem rozważań Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie (wyrok z dnia 3 października 2014 r. sygn. akt II OSK 768/13). W sprawie rozpatrywanej przez sąd, nieprzekraczalna linia zabudowy biegła przez budynek, natomiast plan dopuszczał nadbudowę budynku, w części znajdującej się poza linią. Organ odmówił jednak wydania pozwolenia na budowę, ze względu na znajdowanie się części budynku za nieprzekraczalną linią zabudowy. Z taką decyzją nie zgodziły się jednak sądy obu instancji. Jak czytamy w uzasadnieniu wyroku:

„W ocenie Sądu skarżący słusznie stwierdził, iż w ustalonym stanie faktycznym dotyczącym terenu, ewentualna nadbudowa nie wpłynie na warunki komunikacyjne na ul. (...) ani nie zmieni istniejącej linii zabudowy, gdyż budynek już stoi poza tą linią.”

Innymi słowy, sąd uznał, że w przypadku nadbudowy nie dochodzi do zmiany linii zabudowy, co za tym idzie, jest ona możliwa, nawet w przypadku jeśli budynek znajduje się za nieprzekraczalną linią zabudowy.

W Pana przypadku sprawa wygląda odrobinę inaczej, ponieważ zgodnie z przekazanymi informacjami cały budynek, a nie tylko jego część znajduje się za nieprzekraczalną linią zabudowy wyznaczoną przez plan. Niestety nie udało mi się odnaleźć orzecznictwa, które odnosiłoby się bezpośrednio do tego problemu, tym niemniej uważam, że przytoczone orzeczenie powinno zostać zastosowane przez analogie. W związku z tym, jeśli plan ustala dla zabudowań znajdujących się w bliskości Pana budynku, możliwość wprowadzenia zmian o których mowa w pytaniu, to sam fakt, iż budynek znajduje się za nieprzekraczalną linią zabudowy, nie powinien automatycznie uniemożliwiać przeprowadzenia zamierzenia budowlanego. Należy mieć jednak świadomość, że w przypadku wdania się w spór sądowy (gdyby organy administracyjne nie podzielały takiej interpretacji), ostateczna decyzja należeć będzie jednak do sądu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 czerwca 2017 r. sygn. akt II OSK 1964/16
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 kwietnia 2000 r. w Szczecinie sygn. akt SA/Sz 41/99
4. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 3 października 2014 r. sygn. akt II OSK 768/13

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.