Kategoria: Zgłoszenie, pozwolenie, procedury

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Nadbudowa budynku położonego poza nieprzekraczalną linią zabudowy

Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 2018-03-26

Jestem właścicielem budynku zbudowanego przed 70 laty. Stoi on w odległości 5 m od krawędzi obecnej jezdni. Kilka lat temu uchwalono MPZP, w którym wyznaczono nieprzekraczalną linię zabudowy od strony drogi. Okazuje się, iż mój budynek w całości ją przekracza i jest zlokalizowany zbyt blisko drogi. Przewiduję przebudowę tego budynku poprzez podniesienie jego kalenicy o około 2 m oraz zmianę sposobu użytkowania z gospodarczego na mieszkalny. Nie przewiduję zmiany jego obrysu. Chciałbym wobec tego wystąpić o decyzję o pozwolenie na budowę. Czy fakt, iż budynek przekracza nieprzekraczalną linię zabudowy, może być wobec mojego zamierzenia jakimś utrudnieniem? Czy mam prawo ten budynek przebudowywać?

Mateusz Rzeszowski

»Wybrane opinie klientów

Szybka i fachowa odpowiedź, przystępny język. Bardzo ważne - to pisemna forma, która pozwala na spokojną analizę. Na pewno ponownie skorzystam.
Małgorzata
Tak właśnie zrobiłem. Odwołałem się do Sądu.
Sylwester
Pomoc uzyskana szybko i konkretnie. Napewno skorzystam z usług eporady jeśli oczywiście będzie taka konieczność.
Katarzyna
Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata
Bardzo szybko i sprawnie, polecam :)
Jolanta

W pierwszej kolejności należy wskazać, iż uchwalenie nowego Miejscowego Planu Zagospodarowanie Przestrzennego, ustalającego nowe obostrzenia, co do zasady nie wpływa na możliwość korzystania z nieruchomości zgodnie z ich dotychczasowym przeznaczeniem oraz na zgodność z prawem obiektów budowlanych, zrealizowanych w oparciu o wcześniej wydane warunki zabudowy oraz obowiązujące w momencie ich budowy przepisy. Podstawę prawną stanowi tu art. 35 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który mówi:

„Art. 35 Tereny, których przeznaczenie plan miejscowy zmienia, mogą być wykorzystywane w sposób dotychczasowy do czasu ich zagospodarowania zgodnie z tym planem, chyba że w planie ustalono inny sposób ich tymczasowego zagospodarowania.”

Powyższe znajduje również potwierdzenie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 czerwca 2017 r. (sygn. akt II OSK 1964/16):

„Plan miejscowy określa przeznaczenie gruntu na przyszłość, wyznacza kierunki jego zagospodarowania. Przepisy planu zasadniczo nie nakazują ich aktywnego wdrażania właścicielom. Co więcej »tereny, których przeznaczenie plan miejscowy zmienia, mogą być wykorzystywane w sposób dotychczasowy do czasu ich zagospodarowania zgodnie z tym planem, chyba że w planie ustalono inny sposób ich tymczasowego zagospodarowania«. Natomiast dopiero uruchomienie procesu inwestycyjnego aktualizuje potrzebę dostosowania inwestora do uwarunkowań miejscowych.”

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Jak czytamy w orzeczeniu sądu, zachowanie wymagań określonych w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego konieczne jest jednak w przypadku uruchomienia procesu inwestycyjnego dla nieruchomości wybudowanej przed jego uchwaleniem.

W przypadku chęci podniesienia kalenicy budynku, czyli de facto jego nadbudowy, pod uwagę trzeba wziąć przede wszystkim maksymalną wysokość zabudowy dopuszczalną przez plan. Jeśli chodzi zaś o zmianę przeznaczenia budynku, to ta również powinna być przez plan dopuszczalna.

Mniej oczywista jest natomiast kwestia nieprzekraczalnej linii zabudowy w przypadku chęci nadbudowy budynku. Nieprzekraczalną linię zabudowy definiuje w wyroku z dnia 5 kwietnia 2000 r. Naczelny Sąd Administracyjny w Szczecinie (sygn. akt SA/Sz 41/99), w następujący sposób:

„Nieprzekraczalna linia zabudowy oznacza, że poza tą linią nie można lokalizować i budować żadnych obiektów, tym samym wzniesienie jakiegoś obiektu poza linią zabudowy wskazaną w części graficznej planu jest sprzeczne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.”

Prawdziwym problemem jest jednak ustalenie, czy w przypadku nadbudowy budynku dojdzie do naruszenia nieprzekraczalnej linii zabudowy, w sytuacji jeśli istniejący już budynek znajduje się za nią. Problem ten stał się przedmiotem rozważań Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie (wyrok z dnia 3 października 2014 r. sygn. akt II OSK 768/13). W sprawie rozpatrywanej przez sąd, nieprzekraczalna linia zabudowy biegła przez budynek, natomiast plan dopuszczał nadbudowę budynku, w części znajdującej się poza linią. Organ odmówił jednak wydania pozwolenia na budowę, ze względu na znajdowanie się części budynku za nieprzekraczalną linią zabudowy. Z taką decyzją nie zgodziły się jednak sądy obu instancji. Jak czytamy w uzasadnieniu wyroku:

„W ocenie Sądu skarżący słusznie stwierdził, iż w ustalonym stanie faktycznym dotyczącym terenu, ewentualna nadbudowa nie wpłynie na warunki komunikacyjne na ul. (...) ani nie zmieni istniejącej linii zabudowy, gdyż budynek już stoi poza tą linią.”

Innymi słowy, sąd uznał, że w przypadku nadbudowy nie dochodzi do zmiany linii zabudowy, co za tym idzie, jest ona możliwa, nawet w przypadku jeśli budynek znajduje się za nieprzekraczalną linią zabudowy.

W Pana przypadku sprawa wygląda odrobinę inaczej, ponieważ zgodnie z przekazanymi informacjami cały budynek, a nie tylko jego część znajduje się za nieprzekraczalną linią zabudowy wyznaczoną przez plan. Niestety nie udało mi się odnaleźć orzecznictwa, które odnosiłoby się bezpośrednio do tego problemu, tym niemniej uważam, że przytoczone orzeczenie powinno zostać zastosowane przez analogie. W związku z tym, jeśli plan ustala dla zabudowań znajdujących się w bliskości Pana budynku, możliwość wprowadzenia zmian o których mowa w pytaniu, to sam fakt, iż budynek znajduje się za nieprzekraczalną linią zabudowy, nie powinien automatycznie uniemożliwiać przeprowadzenia zamierzenia budowlanego. Należy mieć jednak świadomość, że w przypadku wdania się w spór sądowy (gdyby organy administracyjne nie podzielały takiej interpretacji), ostateczna decyzja należeć będzie jednak do sądu.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »