Czy do powierzchni użytkowej zalicza się powierzchnię suteren?

Czym jest powierzchnia użytkowa budynku?

Kwestia, czy piwnice i sutereny wliczane są do powierzchni użytkowej lokalu, jest odmiennie uregulowana w różnych ustawach.

Zgodnie z ustawą z dnia 12 stycznia 1991 roku o podatkach i opłatach lokalnych, piwnice i sutereny wliczane są do powierzchni użytkowej budynku lub jego części. Zgodnie bowiem z art. art. 1a ust. 1 pkt 5) jako powierzchnię użytkową budynku lub jego części należy rozumieć powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Zgodnie natomiast z art. 4 ust. 1 pkt 2 tej ustawy, podstawę opodatkowania dla budynków lub ich części stanowi powierzchnia użytkowa, przy czym zgodnie z art. 4 ust. 2 powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.

Jak wynika zatem z powyższego, na potrzeby podatku od nieruchomości sutereny są wliczane do powierzchni użytkowej budynku, jeśli pomieszczenia te mają wysokość co najmniej 1,40 m.

Inaczej wygląda to w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 7 tej ustawy, jako  powierzchnię użytkową lokalu należy rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału. Z ustawy tej wynika zatem, że do powierzchni użytkowej lokalu nie są wliczane m. in. piwnice. Ustawa ta nie wyjaśnia jednak jednoznacznie, czy sutereny należy wliczać do powierzchni użytkowej lokalu. Dodatkowo należy wskazać, że ustawa ta dotyczy wyłącznie powierzchni użytkowej lokalu, a nie budynku, a jak zakładam Pan rozważa problem powierzchni użytkowej budynku.

Warto sprawdzić, w jaki sposób określono w Pana przypadku powierzchnię budynku (w tym sutereny) w księdze wieczystej lub ewidencji gruntów i budynków prowadzonej dla Pana budynku. Może to być istotna wskazówka, w jaki sposób formalnie potraktować suterenę umiejscowioną w budynku, skoro jak zakładam nie jest ona odrębnym lokalem.

Można również przyjąć, iż jeśli np. owa suterena jest zajęta na potrzeby mieszkaniowe, to tym bardziej trzeba jej powierzchnię uznać za posiadającą walory użytkowe.

Zasadniczo, mając na uwadze brak jednoznacznych wskazań w przepisach prawa w zakresie określania powierzchni pomieszczeń o szczególnym rodzaju, jakim są sutereny, należałoby dla potrzeb zniesienia współwłasności nieruchomości wziąć pod uwagę powierzchnię sutereny i uwzględnić ją, podając łączną wartość powierzchni nieruchomości (budynku). Przy czym należałoby wyraźnie zaznaczyć, iż konkretna powierzchnia, w stosunku do ogólnej liczby metrów kwadratowych powierzchni budynku, stanowi suterenę.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
2. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych - Dz.U. 1991 nr 9 poz. 31

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.