Czy suterenę wlicza się do powierzchni użytkowej?

Czy suterenę wlicza się przy zniesieniu współwłasności?

Przy zniesieniu współwłasności najważniejsze jest nie tylko to, ile metrów kwadratowych ma budynek, ale przede wszystkim jaka jest jego wartość oraz czy podział albo przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi będzie sprawiedliwe względem pozostałych — por. sytuację z porady podział domu na lokale a zgoda. Sąd lub notariusz nie opiera się wyłącznie na nazwie pomieszczenia. Znaczenie mają dokumenty, sposób korzystania z sutereny, jej standard, wysokość, dostęp do światła, instalacje oraz możliwość rzeczywistego wykorzystania.

Jeżeli suterena ma wysokość 230 cm, znajduje się w bryle budynku i może służyć celom mieszkalnym, gospodarczym, rekreacyjnym albo usługowym, jej pominięcie w opisie nieruchomości byłoby ryzykowne. Bezpieczniej ująć ją w zestawieniu powierzchni, ale zaznaczyć, że wskazana część budynku stanowi suterenę. Dzięki temu rzeczoznawca majątkowy może prawidłowo ocenić jej wpływ na wartość całej nieruchomości.

Samo położenie podłogi około 90 cm poniżej poziomu terenu nie przesądza jeszcze, że pomieszczenie należy wyłączyć z powierzchni użytkowej przy rozliczeniach między współwłaścicielami. W praktyce większe znaczenie ma to, czy jest to część użytkowa budynku, czy raczej pomieszczenie techniczne albo magazynowe o ograniczonej przydatności.

Różne definicje powierzchni użytkowej

W polskim prawie pojęcie powierzchni użytkowej nie jest jednolicie rozumiane we wszystkich sytuacjach. Inaczej może być ono wykorzystywane przy podatku od nieruchomości, inaczej przy lokalach mieszkalnych, a jeszcze inaczej przy wycenie nieruchomości na potrzeby zniesienia współwłasności.

Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych przez powierzchnię użytkową budynku lub jego części rozumie się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe — por. sytuację z porady adaptacja poddasza a podatek od nieruchomości.

Ta sama ustawa przewiduje zasadę wysokościową: powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej w 50%, a gdy wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię pomija się. Przy wysokości 230 cm pomieszczenie przekracza próg 2,20 m, więc w ujęciu podatkowym co do zasady podlega zaliczeniu w pełnym zakresie.

Ustawa o ochronie praw lokatorów posługuje się z kolei definicją powierzchni użytkowej lokalu. Obejmuje ona pomieszczenia znajdujące się w lokalu i służące mieszkalnym oraz gospodarczym potrzebom lokatora, ale wyłącza między innymi piwnice. Suterena nie zawsze jest jednak tym samym co piwnica. Jeżeli faktycznie stanowi część lokalu i pełni funkcję użytkową, ocena może wymagać analizy dokumentów oraz stanu technicznego.

Jak podejść do sutereny przy wycenie i rozliczeniu udziałów?

W postępowaniu o zniesienie współwłasności powierzchnia budynku jest ważna, ale nie zastępuje wyceny. Dwa pomieszczenia o identycznym metrażu mogą mieć zupełnie inną wartość, jeżeli jedno jest pełnowartościowym pokojem na parterze, a drugie znajduje się częściowo poniżej gruntu i ma ograniczone doświetlenie.

Dlatego w sprawie o zniesienie współwłasności najczęściej należy rozróżnić trzy kwestie:

• jaki metraż wynika z dokumentacji budynku, księgi wieczystej, ewidencji budynków, projektu lub inwentaryzacji,
• jaka część tej powierzchni znajduje się w suterenie,
• jaka jest rynkowa wartość sutereny w porównaniu z pozostałą częścią budynku.

Jeżeli współwłaściciele nie zgadzają się co do powierzchni albo wartości, praktycznym rozwiązaniem jest zlecenie inwentaryzacji oraz operatu szacunkowego. W postępowaniu sądowym sąd może oprzeć się na opinii biegłego, zwłaszcza gdy od ustalenia wartości zależy wysokość spłat lub dopłat.

Jakie dokumenty warto sprawdzić?

Przed przyjęciem konkretnego metrażu należy porównać kilka źródeł. Warto sprawdzić księgę wieczystą, wypis z ewidencji gruntów i budynków, dokumentację projektową, inwentaryzację powykonawczą, dane podatkowe oraz ewentualne wcześniejsze operaty szacunkowe. Jeżeli dane w tych dokumentach są rozbieżne, nie należy wybierać jednej wartości bez wyjaśnienia przyczyny różnicy.

W opisie nieruchomości można zastosować praktyczny zapis: łączna powierzchnia budynku wynosi określoną liczbę metrów kwadratowych, w tym określona liczba metrów kwadratowych stanowi suterenę o wysokości 230 cm. Taki opis jest czytelniejszy niż samo podanie jednej zbiorczej powierzchni i zmniejsza ryzyko zarzutu, że jedna ze stron została wprowadzona w błąd.

Jeżeli suterena jest urządzona jako część mieszkalna, pracownia, gabinet, lokal usługowy albo dodatkowa strefa rekreacyjna, będzie zwykle miała większe znaczenie dla wartości nieruchomości niż niewykończona przestrzeń magazynowa. Z kolei zawilgocenie, brak wentylacji, niski standard albo ograniczony dostęp mogą obniżać jej wartość, nawet jeśli formalnie powierzchnia jest liczona.

Wniosek praktyczny

W opisanej sytuacji suterena o wysokości 230 cm powinna zostać uwzględniona przy analizie nieruchomości na potrzeby zniesienia współwłasności, ale najlepiej nie przedstawiać jej bez komentarza jako zwykłej powierzchni mieszkalnej. Najbezpieczniejsze jest wskazanie jej osobno oraz pozostawienie oceny wpływu na wartość rzeczoznawcy albo biegłemu.

Jeżeli sprawa ma trafić do sądu, we wniosku można opisać powierzchnię budynku z rozbiciem na część nadziemną i suterenę, a następnie wnieść o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego do spraw szacowania nieruchomości, jeżeli strony nie są zgodne co do wartości. Przy umownym zniesieniu współwłasności podobne rozróżnienie warto umieścić w projekcie aktu notarialnego lub w załączniku z opisem nieruchomości.

FAQ

Czy suterena o wysokości 230 cm liczy się w 100%?

Na potrzeby podatku od nieruchomości powierzchnia pomieszczenia o wysokości powyżej 2,20 m jest co do zasady zaliczana w 100%. Przy zniesieniu współwłasności nie chodzi jednak wyłącznie o matematyczne dodanie metrów, lecz także o ustalenie wartości tej części budynku.

Czy suterena to zawsze piwnica?

Nie. W praktyce suterena może być częściowo zagłębioną kondygnacją, która ma okna i może pełnić funkcje użytkowe. Piwnica częściej kojarzy się z pomieszczeniem pomocniczym lub magazynowym. Ostateczna ocena zależy od dokumentacji, konstrukcji budynku i sposobu korzystania.

Czy można pominąć suterenę, jeśli strony tak ustalą?

Przy umownym zniesieniu współwłasności strony mają większą swobodę, ale ustalenia powinny być jasne i świadome. Jeżeli jedna strona zaniży powierzchnię lub wartość nieruchomości, druga może później kwestionować rozliczenie, zwłaszcza gdy chodzi o znaczną kwotę spłaty.

Czy sąd sam ustali wartość sutereny?

Sąd ocenia dowody przedstawione w sprawie. Jeżeli współwłaściciele spierają się o wartość, sąd może skorzystać z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Biegły uwzględnia nie tylko metraż, ale też funkcjonalność, stan techniczny i lokalny rynek nieruchomości.

Jak najlepiej opisać suterenę w dokumentach?

Najbezpieczniej podać łączną powierzchnię budynku oraz osobno wskazać powierzchnię sutereny, jej wysokość i sposób użytkowania. Taki opis ogranicza ryzyko sporu i ułatwia wycenę nieruchomości.