Nadbudowa poddasza bez pozwolenia

Opłata legalizacyjna przy nadbudowie poddasza

Obawiam się, że jeżeli nadbudowa poddasza nastąpiła po roku 2003, czyli przed wejściem w życie nowych przepisów Prawa budowlanego (przed 11 lipca 2003 r.), to czeka Panią konieczność wniesienia opłaty legalizacyjnej.

Prawo budowlane w brzmieniu obowiązującym przed 11 lipca 2003 r. wyodrębniało sytuację właścicieli, którzy wybudowali obiekt budowlany bez wymaganego pozwolenia na budowę i spełniali dwa warunki:

1. istnienie obiektu nie naruszało przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
2. od dnia zakończenia budowy obiektu budowlanego lub jego części upłynęło 5 lat.

Wszystkie podmioty, które przed dniem wejścia w życie tej ustawy, czyli przed 11 lipca 2003 r., spełniały przesłanki uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu, nie wnosiły opłaty legalizacyjnej.

Zobacz też: Adaptacja poddasza bez zgłoszenia

Nadbudowa poddasza jako samowola budowlana

Natomiast chcąc zalegalizować samowolę budowlaną po 2009 r., należy spełnić szereg wymagań. Jeżeli bowiem brak jest projektu oraz jego zatwierdzenia przez nadzór budowlany, możemy zakładać, że mamy do czynienia z samowolą budowlaną. W dużym uproszczeniu można powiedzieć, że samowola budowlana polega na naruszeniu Prawa budowlanego, poprzez budowę, przebudowę czy roboty budowlane bez pozwolenia (prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę) czy zgłoszenia w odpowiednim urzędzie. Za samowolę budowlaną może więc być uznana rozbudowa domu, dobudówka czy nadbudowa. Nie chodzi tu tylko o zmiany konstrukcyjne, ale również te, które zmieniają przeznaczenie budynku lub jego części, np. z funkcji użytkowej na mieszkalną. Należy zaznaczyć, że samowola budowlana nie ulega przedawnieniu, zatem nawet jeśli od wielu lat istnieje nadbudówka, której budowa nie była legalna, mamy do czynienia z nielegalną budową. Do końca 2009 r. samowolę budowlaną wybudowaną między 1 stycznia 1995 a 11 lipca 1998 r. można było zalegalizować bez żadnych opłat.

Niestety legalizacja samowoli budowlanej jest długotrwała i bywa kosztowna, ponieważ nie zależy ona od stopnia przewinienia, ale od powierzchni budynku i stawki, jaką zakreśla załącznik do ustawy o prawie budowlanym. Wylicza się ją jako iloczyn stawki wynoszącej 500 zł podwyższonej 50-krotnie współczynnika kategorii budynku i współczynnika wielkości obiektu. Czyli nie brzmi to specjalnie przyjaźnie dla chętnego do legalizacji.

W razie jednak stwierdzenia niezgodności budowy np. z przepisami technicznymi lub z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego organ nadzoru budowlanego nie może wszcząć postępowania legalizacyjnego (wydając postanowienie wstrzymujące budowę), lecz jest zobowiązany nakazać rozbiórkę samowoli budowlanej. Zatem nie jest dopuszczalne uruchamianie procedury legalizacyjnej, jeśli budowa nie spełnia łącznie ww. warunków.

Zakładam, że dokonana nadbudowa poddasza w budynku spełnia warunki zastosowania procedury legalizacyjnej. Kwestie te normuje odpowiednio art. 48 ust. 2 i 49b ust. 2 Prawa budowlanego, m.in. w zakresie działań, jakie w ramach prowadzonego postępowania podejmie właściwy organ, czyli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Z uwagi na przewidzianą przepisami Prawa budowlanego możliwość legalizacji samowoli budowlanej, można przyjąć, iż obiekt spełnia warunki zastosowania przedmiotowej procedury legalizacyjnej. W tym przypadku podstawowym warunkiem umożliwiającym legalizację jest to, że samowola nie może naruszać przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie, który uniemożliwi doprowadzenie domów lub ich części do stanu zgodnego z prawem. Koniecznie trzeba będzie również dostarczyć nowy projekt budowlany.

Legalizacja poddasza-niezbędne dokumenty

Dokumentami potrzebnymi do zalegalizowania poddasza będą:

1. zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.
2. cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem potwierdzającym uprawnienia budowlane projektanta budynku, oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Po dostarczeniu dokumentów inspektor nadzoru sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Badana jest też kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń, a także czy projekt budowlany został wykonany przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane.

Obowiązek przedłożenia opinii technicznej przy nadbudowie poddasza

Prawo budowlane nie wprowadza żadnych sankcji finansowych z tytułu samowolnie wykonanych robót budowlanych. Na marginesie wskazać jednak trzeba, iż w trakcie prowadzonego postępowania legalizacyjnego organ uprawniony jest do nałożenia na właściciela obowiązku przedłożenia opinii technicznej lub ekspertyzy sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia. Koszt takiej ekspertyzy oznaczać może pewne obciążenie finansowe, zwłaszcza gdy wynika z niej konieczność wykonania dodatkowych robót budowlanych celem doprowadzenia tych, wykonanych w ramach samowoli budowlanej, do stanu zgodnego z prawem.

A zatem obawiam się, że zanim Pani przystąpi do etapu uzyskania pozwolenia na użytkowanie (którego zapewne Pani nie posiada), musi je poprzedzić legalizacja budowy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.