Porzucenie budowy przez podwykonawcę a odstąpienie od umowy

Umowa o roboty budowlane i obowiązki wykonawcy

Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania obiektu przewidzianego w umowie, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych czynności związanych z przygotowaniem robót, odebrania obiektu oraz zapłaty umówionego wynagrodzenia. Jest to umowa rezultatu, co oznacza, że wykonawca odpowiada nie tylko za samo podejmowanie czynności, ale za osiągnięcie ustalonego efektu.

Jeżeli z umowy wynikało, że wykonawca ma zapewnić sprzęt, organizację budowy i terminowe wykonanie kolejnych etapów, to niewykonanie tych obowiązków może być traktowane jako naruszenie umowy. Dotyczy to również sytuacji, w której prace faktycznie wykonuje podwykonawca, ponieważ wobec inwestora za prawidłową realizację umowy odpowiada wykonawca.

Zobacz również: porzucony remont przez wykonawcę

Podwykonawca na budowie a odpowiedzialność inwestora

Włączenie podwykonawcy do procesu budowlanego nie zwalnia wykonawcy z odpowiedzialności wobec inwestora. Jeżeli wykonawca nie płaci podwykonawcy, a ten schodzi z budowy, inwestor nadal może kierować roszczenia do wykonawcy, z którym zawarł umowę.

Trzeba jednak osobno ocenić ryzyko roszczeń podwykonawcy. Zgodnie z art. 647¹ Kodeksu cywilnego inwestor może odpowiadać solidarnie z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy za roboty budowlane, jeżeli szczegółowy przedmiot robót został inwestorowi zgłoszony przed ich rozpoczęciem albo wynikał z umowy zaakceptowanej przez inwestora, a inwestor nie zgłosił skutecznego sprzeciwu w terminie przewidzianym w tym przepisie.

Odpowiedzialność inwestora nie jest nieograniczona. Co do zasady obejmuje wynagrodzenie za roboty objęte zgłoszeniem albo zaakceptowaną umową podwykonawczą i jest limitowana zasadami wskazanymi w art. 647¹ K.c. Sam fakt, że inwestor zapłacił już wykonawcy, nie zawsze wyłącza roszczenie podwykonawcy, dlatego warto sprawdzić dokumenty dotyczące podwykonawstwa.

Kiedy można odstąpić od umowy z wykonawcą?

W opisanej sytuacji podstawą odstąpienia mogą być przede wszystkim postanowienia samej umowy oraz przepisy Kodeksu cywilnego stosowane do umowy o roboty budowlane. Jeżeli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem robót tak dalece, że nie jest prawdopodobne ukończenie ich w umówionym czasie, inwestor może odstąpić od umowy jeszcze przed upływem terminu wykonania, bez wyznaczania dodatkowego terminu.

Jeżeli natomiast roboty są wykonywane wadliwie albo sprzecznie z umową, inwestor powinien co do zasady wezwać wykonawcę do zmiany sposobu wykonywania umowy i wyznaczyć mu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie tego terminu inwestor może odstąpić od umowy albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie robót innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy.

W praktyce nie należy mylić odstąpienia od umowy z jej wypowiedzeniem. Przy robotach budowlanych najczęściej chodzi o odstąpienie, czyli jednostronne oświadczenie inwestora o zakończeniu stosunku umownego z powodu naruszeń wykonawcy. Treść i skutki takiego oświadczenia trzeba dopasować do umowy, stanu zaawansowania robót oraz podstawy prawnej.

Jak przygotować odstąpienie od umowy?

Najbezpieczniej sporządzić pismo do wykonawcy w formie, która pozwoli udowodnić jego doręczenie. W piśmie warto wskazać konkretną podstawę odstąpienia, opisać naruszenia, wymienić niewykonane obowiązki oraz zażądać rozliczenia dotychczasowych płatności.

Jeżeli podstawą jest opóźnienie tak duże, że terminowe zakończenie robót jest nierealne, można powołać się na art. 635 K.c. w związku z art. 656 § 1 K.c. Jeżeli chodzi o wykonywanie robót wadliwie albo sprzecznie z umową, zwykle należy najpierw wezwać wykonawcę do prawidłowego działania i wyznaczyć realny termin na usunięcie naruszeń, a dopiero po jego bezskutecznym upływie odstąpić od umowy lub zlecić prace zastępcze.

W piśmie dobrze jest zastrzec, że inwestor sporządzi inwentaryzację robót i rozliczy wyłącznie prace rzeczywiście wykonane, zgodne z umową i możliwe do wykorzystania. Jeżeli wykonawca otrzymał zaliczkę na etap, którego nie zrealizował, inwestor może żądać jej zwrotu w odpowiedniej części.

Rozliczenie zaliczki, faktury i dodatkowych kosztów

Brak faktury za zapłacony etap nie oznacza automatycznie, że zapłata była nienależna. Jeżeli prace zostały wykonane, trzeba rozliczyć ich rzeczywistą wartość zgodnie z umową, protokołami i dowodami płatności. Jednocześnie inwestor może żądać od wykonawcy wystawienia prawidłowego dokumentu rozliczeniowego, jeżeli wykonawca miał taki obowiązek.

Zaliczka przekazana na drugi etap powinna zostać rozliczona z tym, co faktycznie wykonano. Jeżeli do wykonania pozostały np. ściany działowe, a wykonawca porzucił prace, inwestor może żądać zwrotu niewykorzystanej części zaliczki oraz kosztów poniesionych wskutek naruszenia umowy, o ile wykaże ich wysokość i związek z zachowaniem wykonawcy.

Dodatkowe koszty, takie jak wynajem sprzętu, który zgodnie z umową miał zapewnić wykonawca, mogą stanowić element szkody. Dla skutecznego dochodzenia roszczeń trzeba zachować faktury, rachunki, potwierdzenia płatności, korespondencję oraz dokumentację fotograficzną z budowy.

Co zrobić przed wpuszczeniem nowej ekipy?

Przed zleceniem dalszych robót innej firmie warto sporządzić protokół inwentaryzacji. Powinien on opisywać stan budowy, zakres wykonanych prac, wady, braki, pozostawione materiały, sprzęt oraz prace konieczne do dokończenia etapu. Dobrze, aby protokół był poparty zdjęciami, nagraniem albo opinią osoby z uprawnieniami budowlanymi.

Jeżeli wykonawca nie stawia się na inwentaryzację, warto udokumentować wezwanie go do udziału oraz sam przebieg czynności. Pozwoli to ograniczyć ryzyko późniejszego zarzutu, że inwestor uniemożliwił wykonawcy dokończenie robót albo bezpodstawnie zawyżył koszty wykonania zastępczego.

Konsekwencje odstąpienia od umowy

Po skutecznym odstąpieniu strony powinny się rozliczyć. W zależności od treści umowy i charakteru wykonanych robót rozliczenie może obejmować wynagrodzenie za prace faktycznie wykonane i przydatne inwestorowi, zwrot niewykorzystanej zaliczki, rozliczenie materiałów oraz naprawienie szkody wyrządzonej nienależytym wykonaniem zobowiązania.

Inwestor może dochodzić od wykonawcy m.in. kosztów dokończenia robót przez inną firmę, kosztów usunięcia wad, wydatków poniesionych na sprzęt, który miał zapewnić wykonawca, a także innych strat, jeżeli pozostają w normalnym związku przyczynowym z naruszeniem umowy. Wykonawca może natomiast żądać zapłaty za prace rzeczywiście wykonane, jeżeli były zgodne z umową i nie zostały już opłacone.

Osobno należy ocenić roszczenia podwykonawcy. Jeżeli podwykonawca wykonał część robót i spełnione są przesłanki odpowiedzialności solidarnej inwestora, może on dochodzić zapłaty od inwestora, nawet gdy inwestor przekazał środki wykonawcy. Po ewentualnej zapłacie inwestor może rozważyć roszczenie regresowe wobec wykonawcy.

FAQ

Czy mogę odstąpić od umowy od razu po zejściu podwykonawcy z budowy?

To zależy od okoliczności. Jeżeli zejście z budowy powoduje takie opóźnienie, że terminowe wykonanie robót jest nierealne, możliwe jest odstąpienie bez wyznaczania dodatkowego terminu. Jeżeli problem polega na wykonywaniu robót sprzecznie z umową, zwykle bezpieczniej najpierw wezwać wykonawcę do usunięcia naruszeń.

Czy zapłata wykonawcy chroni mnie przed roszczeniem podwykonawcy?

Nie zawsze. Jeżeli spełniono warunki odpowiedzialności solidarnej z art. 647¹ K.c., podwykonawca może żądać zapłaty także od inwestora. Trzeba sprawdzić, czy podwykonawca był prawidłowo zgłoszony, jaki zakres robót obejmowało zgłoszenie i czy inwestor skutecznie zgłosił sprzeciw.

Czy mogę zatrzymać zaliczkę albo żądać jej zwrotu?

Można żądać zwrotu tej części zaliczki, która nie została rozliczona wykonanymi robotami, materiałami albo innymi świadczeniami przewidzianymi w umowie. Najpierw warto ustalić, co faktycznie wykonano i jaka była wartość tych prac.

Czy brak faktury pozwala nie płacić za wykonane roboty?

Brak faktury nie przesądza samodzielnie o braku obowiązku zapłaty, jeżeli roboty zostały wykonane i odebrane albo są możliwe do rozliczenia. Może jednak stanowić podstawę do żądania prawidłowego udokumentowania rozliczenia i uporządkowania płatności.

Jakie dowody są najważniejsze w sporze z wykonawcą?

Najważniejsze są: umowa z załącznikami, harmonogram, potwierdzenia przelewów, korespondencja, zdjęcia z budowy, protokół inwentaryzacji, dokumenty dotyczące podwykonawcy oraz faktury za koszty poniesione przez inwestora.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji inwestor może mieć podstawy do odstąpienia od umowy, zwłaszcza jeżeli wykonawca porzucił budowę, nie zapewnił sprzętu, naraził inwestora na dodatkowe koszty i nie realizuje harmonogramu. Kluczowe jest jednak prawidłowe udokumentowanie naruszeń oraz wybranie właściwej podstawy odstąpienia.

Równolegle trzeba ocenić rozliczenia z podwykonawcą. Jeżeli podwykonawca był prawidłowo zgłoszony albo zaakceptowany, inwestor może ponosić solidarną odpowiedzialność za jego wynagrodzenie. Dlatego przed ostatecznym rozliczeniem z wykonawcą warto zabezpieczyć dokumenty i ustalić pełny stan zobowiązań na budowie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.