Zakup mieszkania w kamienicy i podział na dwa lokale

Zakup mieszkania w kamienicy – od czego zacząć?

Zakup mieszkania może odbyć się bez pośrednika. Pośrednik nie jest obowiązkowy, natomiast umowa sprzedaży nieruchomości zawsze wymaga aktu notarialnego. Notariusz nie zastępuje jednak pełnej analizy technicznej i prawnej, zwłaszcza gdy celem zakupu jest późniejszy podział mieszkania na dwa lokale.

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej trzeba ustalić, co dokładnie jest przedmiotem sprzedaży. W kamienicach nadal spotyka się sytuacje, w których kupujący nie nabywa wyodrębnionego lokalu z osobną księgą wieczystą, lecz udział we współwłasności całej nieruchomości z umownym sposobem korzystania z konkretnego mieszkania. Taki zakup może być trudniejszy do sfinansowania kredytem, trudniejszy do późniejszej sprzedaży i co do zasady nie daje tak prostej drogi do wyodrębnienia kolejnego lokalu.

Jeżeli mieszkanie jest odrębną własnością lokalu, powinno mieć własną księgę wieczystą lokalową. Warto sprawdzić także księgę wieczystą nieruchomości wspólnej, czyli gruntu i budynku, ponieważ mogą tam znajdować się wpisy dotyczące służebności, roszczeń, ograniczeń albo obciążeń związanych z całą kamienicą.

Jak sprawdzić stan prawny lokalu przed zakupem?

Podstawowym dokumentem jest aktualna treść księgi wieczystej. W dziale I-O sprawdza się oznaczenie lokalu i powierzchnię, w dziale I-Sp prawa związane z własnością lokalu, w dziale II właściciela, w dziale III prawa, roszczenia i ograniczenia, a w dziale IV hipoteki. Szczególną uwagę trzeba zwrócić na wzmianki o wnioskach, ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym oraz wpisane roszczenia osób trzecich.

Księgi wieczyste są jawne, więc ich treść można sprawdzić przed zawarciem umowy, również tuż przed podpisaniem aktu notarialnego. Trzeba jednak pamiętać, że sama księga nie odpowiada na wszystkie pytania praktyczne. Kupujący powinien żądać także dokumentu potwierdzającego nabycie lokalu przez sprzedających, zaświadczenia wspólnoty lub zarządcy o braku zaległości w opłatach, informacji o funduszu remontowym, uchwałach dotyczących remontów, ewentualnych sporach sądowych wspólnoty, protokołach przeglądów technicznych oraz dokumentacji technicznej lokalu i budynku.

Warto uzyskać od sprzedających pisemne oświadczenia, że lokal nie jest wynajęty, oddany do używania, obciążony niewpisanymi roszczeniami, zajęty przez komornika ani objęty sporem. Samo zaświadczenie o braku osób zameldowanych nie przesądza, że nikt nie ma prawa korzystać z lokalu, ale nadal jest przydatnym dokumentem porządkującym transakcję. Przy sprzedaży lokalu sprzedający powinien również przekazać świadectwo charakterystyki energetycznej, a notariusz odnotowuje w akcie fakt jego przekazania albo brak przekazania.

Jeżeli po zakupie ujawni się wada prawna, kupujący może korzystać z przepisów o rękojmi. Nie jest to jednak zamiennik starannego sprawdzenia nieruchomości przed zakupem, ponieważ spór o rękojmię trwa długo, a część ryzyk można wykryć wcześniej prostymi dokumentami.

Kupno mieszkania z hipoteką – jak zrobić to bezpiecznie?

Wpis hipoteki w dziale IV księgi wieczystej oznacza, że wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, kto stanie się jej właścicielem. Wynika to z art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Dlatego nie wystarczy ustne zapewnienie sprzedających, że hipoteka została uwzględniona w cenie.

Bezpieczna procedura wygląda inaczej. Sprzedający powinni uzyskać z banku aktualne zaświadczenie o wysokości zadłużenia, numerze rachunku do spłaty, terminie ważności zaświadczenia oraz warunkach wydania zgody na wykreślenie hipoteki po spłacie. W akcie notarialnym należy zapisać, że odpowiednia część ceny zostanie przelana bezpośrednio do banku, a tylko pozostała część do sprzedających. Po spłacie bank wydaje dokument pozwalający złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Jeżeli kupujący finansuje zakup kredytem, bank kupującego zwykle analizuje dokumenty banku sprzedającego i wymaga odpowiednich zapisów w akcie. Przy transakcji gotówkowej szczególnie warto rozważyć depozyt notarialny albo precyzyjne rozliczenie przelewów w dniu podpisania aktu.

Czy mieszkanie w kamienicy można podzielić na dwa lokale?

Tak, ale tylko wtedy, gdy pozwala na to stan prawny budynku, dokumentacja, układ pomieszczeń, warunki techniczne oraz zgoda wspólnoty mieszkaniowej. Sam fakt, że mieszkanie jest duże, nie oznacza jeszcze, że można z niego utworzyć dwa odrębne mieszkania nadające się do sprzedaży.

Zgodnie z ustawą o własności lokali samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba albo zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Spełnienie wymagań samodzielności stwierdza starosta w formie zaświadczenia, a w mieście na prawach powiatu zadanie to wykonuje prezydent miasta.

W praktyce każdy z nowych lokali powinien mieć funkcjonalny układ, niezależne wejście, dostęp do kuchni albo aneksu kuchennego, łazienki, wentylacji, instalacji oraz możliwość korzystania zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi. Trzeba też uwzględnić minimalną powierzchnię użytkową mieszkania wynoszącą 25 m² oraz wymagania dotyczące wysokości pomieszczeń, doświetlenia, wentylacji, bezpieczeństwa pożarowego i ewakuacji.

Przed zakupem warto zlecić architektowi albo projektantowi ocenę możliwości podziału. Taka opinia powinna obejmować nie tylko rzut pomieszczeń, lecz także instalacje, piony wodno-kanalizacyjne, wentylację, kominy, ściany nośne, stropy, wymogi przeciwpożarowe, akustyczne i możliwość wydzielenia udziałów w nieruchomości wspólnej.

Zgoda wspólnoty mieszkaniowej na podział lokalu

Jeżeli lokal stanowi odrębną nieruchomość, jego podział wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. Wynika to z art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali. W dużej wspólnocie, czyli gdy liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż trzy, uchwały zapadają zasadniczo większością głosów liczoną według udziałów, chyba że zastosowano tryb jeden właściciel – jeden głos.

W małej wspólnocie, obejmującej nie więcej niż trzy lokale, do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd zwykle potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli albo zastępcze rozstrzygnięcie sądu.

Jeżeli wspólnota odmówi zgody na podział lokalu, zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Nie oznacza to jednak automatycznej wygranej. Sąd będzie oceniał cel podziału, interesy właścicieli, wpływ na nieruchomość wspólną, bezpieczeństwo budynku, instalacje, koszty i zgodność z przepisami.

Roboty adaptacyjne – pozwolenie, zgłoszenie czy brak formalności?

Zakres formalności budowlanych zależy od konkretnych robót. Prawo budowlane przyjmuje zasadę, że roboty budowlane można rozpocząć na podstawie pozwolenia na budowę, chyba że ustawa przewiduje zgłoszenie albo zwolnienie z formalności. Podział mieszkania bywa zwykłą zmianą układu ścian działowych i instalacji, ale może też obejmować przebudowę elementów konstrukcyjnych, ingerencję w części wspólne, nowe piony instalacyjne, zmianę wentylacji, zmianę układu obciążeń albo roboty wpływające na bezpieczeństwo pożarowe.

Remont oznacza odtworzenie stanu pierwotnego. Jeżeli prace zmieniają parametry użytkowe lub techniczne istniejącego obiektu, mogą stanowić przebudowę. Dlatego nie da się z góry stwierdzić, że każdy podział lokalu wymaga pozwolenia na budowę albo że wystarczy samo zgłoszenie. Prawidłowej kwalifikacji powinien dokonać projektant po obejrzeniu lokalu i dokumentacji budynku.

Jeżeli kamienica jest wpisana do rejestru zabytków albo znajduje się na obszarze wpisanym do rejestru, formalności są surowsze. Prawo budowlane i przepisy o ochronie zabytków mogą wymagać pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków przed pozwoleniem na budowę albo przed zgłoszeniem. Przy obiektach ujętych w gminnej ewidencji zabytków konieczne może być uzgodnienie z konserwatorem w toku procedury budowlanej.

Zmiana sposobu użytkowania lokalu

Podział mieszkania mieszkalnego na dwa mieszkania nie zawsze oznacza zmianę sposobu użytkowania. Nadal mamy bowiem funkcję mieszkaniową. Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania może być jednak konieczne, jeżeli planowane prace lub nowy sposób korzystania z części lokalu zmieniają warunki bezpieczeństwa pożarowego, higieniczno-sanitarne, zdrowotne, środowiskowe, warunki pracy albo wielkość lub układ obciążeń.

Zgłoszenia dokonuje się przed zmianą sposobu użytkowania. Jeżeli organ nie wniesie sprzeciwu w terminie 30 dni od doręczenia zgłoszenia, można dokonać zmiany, nie później niż w ciągu 2 lat od doręczenia zgłoszenia. Do zgłoszenia dołącza się m.in. opis i rysunek, opis techniczny, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością, dokument planistyczny, a w razie potrzeby ekspertyzę techniczną oraz uzgodnienia wymagane przepisami szczególnymi.

Zaświadczenie o samodzielności lokali

Zaświadczenie o samodzielności lokalu jest kluczowe, bo bez niego nie da się skutecznie ustanowić odrębnej własności nowych lokali. Wniosek składa się do starosty właściwego dla położenia nieruchomości, a w mieście na prawach powiatu do urzędu miasta. Do wniosku zwykle dołącza się dokumentację inwentaryzacyjną lub projektową z rzutami kondygnacji, zaznaczeniem lokali i pomieszczeń przynależnych, opisem technicznym oraz dokumentem potwierdzającym interes prawny.

Zaświadczenie powinno zostać wydane bez zbędnej zwłoki, nie później niż w terminie 7 dni. Wydanie zaświadczenia co do zasady podlega opłacie skarbowej 17 zł, ale w sprawach budownictwa mieszkaniowego może mieć zastosowanie zwolnienie z opłaty. Jeżeli działa pełnomocnik, osobno trzeba uwzględnić opłatę skarbową od pełnomocnictwa, chyba że ustawa przewiduje zwolnienie.

Odmowa wydania zaświadczenia następuje w formie postanowienia. Na takie postanowienie przysługuje zażalenie, co ma znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy organ kwestionuje samodzielność jednego z lokali z powodu braku wymaganych pomieszczeń, niewłaściwej wysokości, wentylacji, dostępu albo niezgodności z dokumentacją budynku.

Ustanowienie odrębnej własności po podziale

Po wykonaniu robót, uzyskaniu wymaganych zgód i zaświadczeń właściciel może ustanowić odrębną własność nowych lokali. Jeżeli jeden właściciel dzieli należący do niego lokal, następuje to przez jednostronną czynność prawną w formie aktu notarialnego. Akt musi określać rodzaj, położenie i powierzchnię lokali, pomieszczenia przynależne oraz udziały w nieruchomości wspólnej.

Powstanie odrębnej własności lokalu wymaga wpisu do księgi wieczystej. Notariusz składa wnioski wieczystoksięgowe, ale przed aktem trzeba prawidłowo ustalić nowe udziały w nieruchomości wspólnej. Jeżeli podział zmienia sumę lub proporcje udziałów, konieczna może być uchwała wspólnoty zaprotokołowana przez notariusza albo odpowiednie oświadczenia wszystkich uprawnionych, zależnie od stanu prawnego nieruchomości.

Koszty projektu, robót, zaświadczeń, aktów notarialnych, wpisów sądowych, zmian udziałów i ewentualnych dokumentów technicznych zwykle ponosi właściciel dokonujący podziału, chyba że wspólnota lub strony ustalą inaczej.

FAQ

Czy można kupić mieszkanie w kamienicy bez pośrednika?

Tak. Udział pośrednika nie jest obowiązkowy. Obowiązkowy jest natomiast akt notarialny przenoszący własność lokalu. Przy transakcji inwestycyjnej warto skorzystać przynajmniej z pomocy notariusza, prawnika i projektanta, ponieważ każdy z nich ocenia inny rodzaj ryzyka.

Czy hipoteka wpisana w księdze wieczystej przechodzi na kupującego?

Hipoteka obciąża nieruchomość, więc wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z lokalu także po zmianie właściciela. Dlatego przy zakupie mieszkania z hipoteką część ceny powinna zostać przeznaczona na spłatę banku, a bank powinien wydać dokument pozwalający wykreślić hipotekę.

Czy do podziału mieszkania potrzebna jest zgoda wspólnoty?

Tak, jeżeli lokal stanowi odrębną nieruchomość. Podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. Przy odmowie właściciel może wystąpić do sądu, ale musi wykazać, że planowany podział jest zgodny z prawem i nie narusza uzasadnionych interesów pozostałych właścicieli.

Czy każdy duży lokal można podzielić na dwa mieszkania?

Nie. Każdy z nowych lokali musi być samodzielny, funkcjonalny i zgodny z warunkami technicznymi. Znaczenie mają m.in. powierzchnia, wysokość, wentylacja, doświetlenie, dostęp do łazienki i kuchni albo aneksu kuchennego, bezpieczeństwo pożarowe oraz możliwość zgodnego z prawem wykonania instalacji.

Kiedy trzeba uzyskać pozwolenie na budowę?

To zależy od zakresu robót. Jeżeli prace ingerują w elementy konstrukcyjne, części wspólne, instalacje, bezpieczeństwo pożarowe albo zmieniają parametry użytkowe lub techniczne obiektu, może być potrzebne pozwolenie albo zgłoszenie. Klasyfikację powinien przygotować projektant po analizie dokumentacji.

Czy zaświadczenie o samodzielności lokalu wystarczy do sprzedaży nowych mieszkań?

Nie. Zaświadczenie jest konieczne, ale trzeba jeszcze ustanowić odrębną własność lokali w akcie notarialnym i uzyskać wpisy w księgach wieczystych. Dopiero wtedy nowe lokale mogą być samodzielnym przedmiotem sprzedaży.

Podsumowanie

Zakup mieszkania w kamienicy z zamiarem podziału na dwa lokale wymaga ostrożności większej niż zwykły zakup mieszkania do zamieszkania. Trzeba sprawdzić księgi wieczyste, hipotekę, dokumenty wspólnoty, status prawny lokalu, stan techniczny budynku, możliwość wykonania robót i szanse uzyskania zaświadczeń o samodzielności. Najbezpieczniej jeszcze przed zawarciem umowy przedwstępnej uzyskać opinię projektanta, sprawdzić stanowisko wspólnoty i wpisać do umowy warunki chroniące kupującego, jeżeli podział okaże się niemożliwy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 2026 poz. 524
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 2026 poz. 232
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 2025 poz. 341 z późn. zm.
4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 2025 poz. 1071
5. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz.U. 2022 poz. 1225 z późn. zm.
6. Ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami - Dz.U. 2024 poz. 1292 z późn. zm.
7. Ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków - Dz.U. 2024 poz. 101 z późn. zm.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.