Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Mieszkanie mniejsze niż w umowie z deweloperem

Wioletta Dyl • Opublikowane: 2017-04-17

Deweloper wybudował mieszkanie mniejsze niż w umowie. Różnica w powierzchni wynosi ponad 3%. Czy można uznać, że to istotne odstępstwo od projektu budowlanego? Jakie możliwości ma w tej sytuacji kupujący, czy może odstąpić od umowy?

Wioletta Dyl

»Wybrane opinie klientów

Na moje pytanie odpowiadała pani mec. Katarzyna Bereda. Z jej pomocą sama napisałam zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa. Jaki będzie skutek - nie wiem ale wyjaśniała moje wątpliwości w sposób klarowny i robiła to szybko. Zdarzyło się, że pytanie zadałam o godzinie 22.00 a odpowiedź miałam już po dwóch godzinach tego samego dnia czyli o północy! Trochę dłużył mi się czas do otrzymania pierwszej porady. rozumiem jednak, że wynikało to z konieczności zapoznania się z materiałem.
Dorota, plastyk, 57 lat
Wypowiedź wyczerpała moje pytania. Dziękuję
Miłosz
Błyskawiczna odpowiedź !! Bardzo rzeczowa. Dziękuję !!
Robert
Porada wyczerpująca, optymistyczna, choć wymaga odpowiedzi na pytanie dodatkowe (które właśnie wysłałem), gdyż wygląda że druga strona sporu zupełnie inaczej interpretuje sytuację.
Paweł, przedsiębiorca, 56 lat
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Miałam takie samo stanowisko jak przedstawione przez Państwa, jednak zrodził się spór i zdania były podzielone. Teraz wszystko jest jasne :) 
Beata, księgowa

Od 29 kwietnia 2012 r. obowiązuje ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego regulująca m.in. tryb i nowe zasady zawierania umów deweloperskich pomiędzy nabywcą lokalu lub domu jednorodzinnego a deweloperem. Zgodnie z ustawą, umowa deweloperska ma zawierać wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Kwestia pomiaru powierzchni została zaś uregulowana rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z dnia 27 kwietnia 2012 r., poz. 462) stanowiące wykonanie upoważnienia ustawowego zawartego w art. 34 ust. 6 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243 poz. 1623 ze zm.). Biorąc pod uwagę postulaty Polskiego Związku Firm Deweloperskich, w Rozporządzeniu sprecyzowano definicję lokalu mieszkalnego, przez który należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Tak sformułowana definicja wyłącza spod obliczeń powierzchnię tarasów, balkonów i loggii.

Wszystkie budynki zaprojektowane po 24 kwietnia 2012 r. mają powierzchnie i objętości wyznaczane wg PN-ISO 9836:1997 Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych i dotyczy to wszelkich budynków nie tylko mieszkaniówki wielorodzinnej. Według tej normy pomiaru dokonuje się na poziomie podłogi w stanie całkowicie wykończonym. Ponadto:

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

  • nie dolicza się wnęk w ścianach powyżej 0,1 m kw.;
  • powierzchnie zewnętrzne niezamknięte ze wszystkich stron, dostępne z danego pomieszczenia (balkony, loggie, tarasy itp.) dolicza się do jego powierzchni (mieszkania, lokalu użytkowego), wykazując oddzielnie: powierzchnie nienakryte (balkony, tarasy), powierzchnie nakryte (loggie);
  • pilastrów i innych występów ściennych o powierzchni powyżej 0,1 m kw. nie potrąca się z powierzchni pomieszczenia,
  • w mieszkaniach ze skośnym sufitem powierzchnię liczy się w całości, łącznie z powierzchnią podłogi, ale dzieli się ją na dwie części: część o wysokości 1,90 m i więcej oraz część o wysokości poniżej 1,90 m, która może być zaliczona tylko do powierzchni pomocniczej.

Ponadto norma PN-ISO 9836-1997 uwzględnia w powierzchni użytkowej lokalu ścianki działowe, które nadają się do demontażu lub są przesuwne, co oczywiście zmniejsza ilość metrów. Zwyczajowo już za takie ścianki uznaje się wszystkie, które znajdują się w mieszkaniu.

Mimo jasno ustalonej ww. normy niestety zdarza się, że w przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym rzeczywista powierzchnia lokalu, ustalona na podstawie pomiarów powykonawczych, różni się od projektowanej. W związku z tym, aby zabezpieczyć się przed taką ewentualnością, część deweloperów stosuje we wzorcach umownych klauzulę, według której istnienie rozbieżności między wielkością powierzchni wynikającą z projektu a powierzchnią rzeczywistą lokalu nie stanowi zmiany warunków umowy. Tym samym nabywca nie może odstąpić od nabycia mieszkania, powołując się na zmianę powierzchni lokalu w porównaniu do projektu. Takie klauzule od razu można uznać za abuzywne, co znalazło wyraz np. w poniższych wyrokach Sądu Ochrony Konsumentów:

„Strony postanawiają, że zmiany w powierzchni użytkowej do 3% wybudowanego lokalu mieszkalnego nie mają wpływu na cenę lokalu mieszkalnego. Jeżeli zmiany w powierzchni użytkowej będą przekraczały 3%, to jedynie nadwyżka bądź niedomiar tej powierzchni powyżej lub poniżej 3% będą wyrównane w cenie ostatecznej” – postanowienie uznane za niedozwolone wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji Konsumentów z dnia 20 maja 2008 r. (sygn. akt XVII AmC 107/07) i wpisane do rejestru niedozwolonych klauzul umownych pod nr. 1478.

„Cena Nieruchomości Nabywcy może ulec zmianie, jeśli po zakończeniu budowy okaże się, że powierzchnia Mieszkania ulegnie zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w Projekcie Mieszkania o więcej niż 3%. Spółka powiadomi Nabywcę o wysokości i terminie dopłaty lub zwrotu kwot, wynikających z powyższej różnicy” – postanowienie uznane za niedozwolone wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji Konsumentów z dnia 31 października 2008 r. (sygn. akt XVII AmC 45/08) i wpisane do rejestru niedozwolonych klauzul umownych pod nr. 1860.

„W przypadku zmiany powierzchni lokalu wnikającej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o wartość wynikającą z pomnożenia różnicy w powierzchni lokalu przez cenę jednego metra kwadratowego ustaloną w umowie” – Sąd Okręgowy w Warszawie Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, sygn. akt XVII Amc 47/03, klauzula nr 227.

W praktyce we wszystkich niemal umowach deweloperskich zamieszczone są postanowienia, które regulują problem zmiany powierzchni lokalu mieszkalnego lub mieszkania po dokonaniu obmiaru powykonawczego w stosunku do powierzchni określonej w umowie. W większości przypadków zapisy te dopuszczają powyższą różnicę, która co do zasady jest zgodna z prawem na podstawie norm technicznych w budownictwie, jednakże deweloperzy określają wskaźnik procentowy, powyżej którego konsument może odstąpić od umowy, powołując się na zmiany w powierzchni mieszkania.

Brak możliwości odstąpienia powoduje, że postanowienie o konieczności dopłaty przez konsumenta różnicy wykazanej po pomiarze powykonawczym, będzie postanowieniem niedozwolonym.

Zgodnie bowiem z art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Ust. 2 tego artykułu definiuje tę praktykę jako godzącą w zbiorowe interesy konsumentów bezprawne działanie przedsiębiorcy.

Ustawodawca w art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów podał przykładowe zachowania przedsiębiorców, które naruszają zbiorowe interesy konsumentów. Pierwszą z trzech pozycji otwartego katalogu zakazanych praktyk stanowi stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 47945 Kodeksu postępowania cywilnego. W świetle powyższego, zachowanie przedsiębiorcy może zostać uznane za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, gdy spełnione są równocześnie trzy przesłanki wyinterpretowane z art. 24 ust. 1 i 2 ww. ustawy:

  1. kwestionowane działanie jest działaniem przedsiębiorcy,
  2. zachowanie przedsiębiorcy nosi znamiona bezprawności,
  3. praktyka godzi w zbiorowe interesy konsumentów.

Jak to wskazał Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 25 marca 2004 r. (sygn. akt XVII Ama 51/03), w oparciu o art. 24 ust. 2, można sformułować samoistną przesłankę bezprawności, jeżeli ustali się, że przedsiębiorca stosował postanowienia wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 47945 § 2 K.p.c. A zatem wykazanie, że przedsiębiorca wprowadził do obrotu wzorzec umowny zawierający postanowienia o treści już wpisanej do rejestru klauzul niedozwolonych stanowi wystarczającą przesłankę do uznania bezprawności działania tego przedsiębiorcy (tutaj: dewelopera).

Z kolei jednak Sąd Apelacyjny w Warszawie (ten wyrok wywołał sporo zamieszania) stanął po stronie deweloperów i uznał, że klauzula uniemożliwiająca klientowi odstąpienie od umowy jest zgodna z prawem. Według opinii biegłych z Politechniki Gdańskiej, wykorzystanej przez warszawski Sąd Apelacyjny, rzeczywista powierzchnia lokalu może różnić się od projektowanej o 2,1-4,3 proc. z uwagi na specyfikę procesu budowlanego. Inżynierowie budownictwa twierdzą, że różnice zdarzają się bardzo często i z ich doświadczenia wynika, że w przypadku wielu inwestycji zapisy w umowie deweloperskiej mówią nawet nie o 2, ale o 5% dopuszczalnej różnicy w powierzchni mieszkania. Sąd jednak dopuszcza klauzulę uniemożliwiającą odstąpienia klienta od umowy tylko w przypadku, gdy różnica w metrażu nie przekracza 2% i tylko wówczas, gdy deweloper i klient przeprowadzą rozliczenie związane z aktualizacją ceny.

A zatem w Pana przypadku należałoby w pierwszej kolejności sprawdzić, jakie postanowienia zawiera umowa zawarta z deweloperem i czy nie znajduje się w niej klauzula abuzywna w opisanym powyżej zakresie, która obejmowałaby pomiar i rzeczywistą powierzchnię oddawanego lokalu.

Trzeba pamiętać, że deweloper powinien wywiązać się ze swojego zobowiązania i zrealizować inwestycję zgodnie z projektem. Wybudowanie lokalu mieszkalnego o określonej z góry powierzchni użytkowej stanowi świadczenie główne ze strony dewelopera, z którym ściśle związany jest obowiązek zapłaty ceny przez kupującego. Odstępstwo od tego jest niewywiązaniem się dewelopera z umowy, a przede wszystkim niegodne z projektem zaakceptowanym przez klienta. W związku z tym klient ma prawo odstąpić od umowy, jeżeli nie chce kupować mieszkania o innej niż planowana powierzchni. Może też żądać korekty ceny w przypadku powierzchni mniejszej i kwestionować obowiązek dopłaty, jeżeli mieszkanie jest większe niż zakładano. Bez względu na zapisy w umowie deweloperskiej.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pytania i odpowiedzi

Czy w serwisie można otrzymać pomoc prawną?

W serwisie udzielamy porad prawnych. Wystarczy wypełnić formularz i opisać problem. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Ile czasu trzeba czekać na poradę prawną?

Porada prawna udzielana jest do 24 godzin. W bardziej skomplikowanych sprawach terminy ustalane są indywidualnie.

Podobne materiały

Odległość okna od granicy z działką leśną

Na działce rekreacyjnej budowlano-leśnej stoi dom rekreacyjny. W pozwoleniu na budowę wykazano ganek, lecz nie zatwierdzono go w inwentaryzacji...

Wspólna budowy domu z córką

Mieszkam z córką (jedyne dziecko) i jej rodziną. Młodzi mają kredyt na działkę budowlaną, na której chcielibyśmy pobudować dom, gdyż ja...

Rozbudowa dwurodzinnej kamienicy

Jestem właścicielem wyodrębnionego mieszkania i połowy przyziemia w dwurodzinnej kamienicy. Moja własność obejmuje 40% udziału w kamienicy,...

Zmiana warunków zabudowy na działce rolnej

Kilka lat temu przed zakupem działki rolnej wystąpiłem o warunki zabudowy na domek jednorodzinny i 2 budynki gospodarcze. Warunki otrzymałem,...

Projektowanie zabudowy zagrodowej na terenach wiejskich

Czy w przypadku projektowania zabudowy zagrodowej na terenach wiejskich konieczne jest projektowanie domu mieszkalnego, czy może to również być budynek...

Rozbudowa mieszkania komunalnego bez pozwoleń

Mój problem dotyczy rozbudowy mieszkania komunalnego, które zostało wykupione na własność. Niestety jego rozbudowa rozpoczęła się bez jakichkolwiek...

Wybicie drzwi w ścianie nośnej w mieszkaniu

Przed zakupem mieszkania jego poprzedni współwłaściciel dokonał remontu. Obecnie jeden sąsiad napisał skargę, że jego zdaniem zmieniłem otwory okienne (to...

Kiedy dom podzielony na mieszkania uznaje się za budynek mieszkalny wielorodzinny?

Jest dom, który niegdyś był jednorodzinny, ale został podzielony na trzy lokale, z czego właścicielem dwóch z nich jestem ja (jest to obecnie jedno...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »