Kategoria: Budynki mieszkalne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Mieszkanie mniejsze niż w umowie z deweloperem

Autor: Wioletta Dyl • Opublikowane: 2017-04-17

Deweloper wybudował mieszkanie mniejsze niż w umowie. Różnica w powierzchni wynosi ponad 3%. Czy można uznać, że to istotne odstępstwo od projektu budowlanego? Jakie możliwości ma w tej sytuacji kupujący, czy może odstąpić od umowy?

Wioletta Dyl

»Wybrane opinie klientów

Jestem zadowolony ze szczegółowych informacji. Są podparte paragrafami i zawierają istotę prawną. Chociaż zwykłym ludziom , takim jak ja czasem jest potrzebna odpowiedź -tak lub nie. Wtedy się nie gubią w tym wszystkim. Jednak zawsze istnieje u Państwa możliwość zadania, dodatkowego pytania. Jest to bardzo potrzebne. Jesteście Profesjonalni. Dziękuję!
Krzysztof
Sprawna obsługa, łatwa dostępność i krótki termin odpowiedzi.
Maria, 51 lat, praca biurowa
Opinia była rzeczowa i na temat zadany w pytaniu.
Jacek, prezes, 65 lat
Precyzyjna porada, super napisana, jasna i czytelna :)
Dominika, 28 lat
Informacja z komentarzem jest bardzo wyczerpujaca. Skierowala mnie w dobrym kierunku. Podparla filarami prawa. Dziekuje
Joanna, 58 lat
Porada profesjonalna całkowicie rozwiązująca moje wątpliwości.
Jacek, emeryt, 70 lat
Oceniam bardzo wysoko włożoną pracę w wyjaśnienie sprawy; szybko i wyczerpująco
Anna, kierownik marketingu, 32 lata
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź. Po raz kolejny skorzystałam z Państwa pomocy i jestem bardzo zadowolona. Jeszcze raz dziękuję.
Jolanta
Dziękuję bardzo za wyczerpującą odpowiedź. Odpowiedź dostałam szybko, i była ona wyczerpującą. Prawnik Pan Maciej Sądej, przedstawił sprawę jasno i przede wszystkim przestałam się martwić sprawa na którą nie mam wpływu. Bo oczywiście, jak się czyta w internecie, to dostaje się masę różnych opcji, opinii, które mogą być nieprawdziwe lub są sprzeczne. 
Edyta, nauczyciel, 46 lat
Dziękuję, choć cena porady tania nie była to jednak w pełni wyczerpująca interesujące mnie zagadnienie.
Bożena
Polecam tą formę usługi. Na spokojnie można w domu zastanowić się jakie jeszcze ważne pytanie zadać, i kolejny raz poradzić się w tej samej cenie.
Barbara, 58 lat
Są to dla mnie jasne odpowiedzi 
Andrzej, 59 lat, kierowca
Pan Marcin Sądej po raz trzeci udzielał mi porady w sprawach podatkowych i po raz trzeci jestem w pełni usatysfakcjonowana Jego poradą. Do tej pory 4 razy korzystałam z usług ePorad24 i za każdym razem otrzymywałam poradę składającą się dwóch członów. Pierwszy to prezentacja przepisów dotyczących mego pytania, a druga to zwięzły \"łopatologiczny\" przepis co i jak uczynić w moim przypadku. Jestem zadowolona w 100% z porady. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat
Tak jak czytałam w innych opiniach, wyjaśnienia są bardzo prosto sformułowane, zrozumiałe dla kogoś, kto na co dzień nie ma czynienia z prawem. Wspaniałą rzeczą jest możliwość zadawania dodatkowych pytań. Pozwala to rozwiać jakiekolwiek wątpliwości.
Joanna, nauczyciel, 44 lata
Jestem zadowolony z udzielonej mi porady. Odpowiedz szybka, napisana prostym , zrozumiałym językiem, wyczerpująca temat. 
Czarek
Na moje zapytanie , otrzymałam bardzo szybką wyczerpującą odpowiedź , zrozumiałym językiem (nie prawniczym) napisaną . Korzystała z ePorady24 moja znajoma , która była bardzo zadowolona z szybkiej i solidnej usługi . Dlatego ja również zwróciłam się do nich o pomoc. Z czystym sumieniem POLECAM TĄ FIRMĘ .Zamykam swoją opinie w krótkich słowach, SZYBKO , SOLIDNIE , PROFESJONALNIE I NIE DROGO!!!
Grażyna
Serdeczne dzieki za porade
Grzegorz
Nie wypowiadam się na forach internetowych i nie wystawiam opinii- jednak tym razem poczułam, że muszę napisać o Państwa portalu, ponieważ jest wspaniały. Jestem zachwycona. Rzadko zdarzają się mi problemy natury prawnej, więc nie mam kontaktu z prawnikami. Ten portal okazał się najlepszym dla mnie rozwiązaniem, gdy nastąpiło takie zdarzenie. Przystępna cena, natychmiastowe odpowiedzi i to bardzo wyczerpujące. Zostałam poprowadzona znakomicie, aby rozwiązać swój problem. Gratulacje dla założycieli, dla świetnych prawników. Już poleciłam swoim znajomym i polecam wszystkim. 
Małgorzata
Udzielona odpowiedź w pełni mnie satysfakcjonuje. Z całą pewnością będę korzystać z eporady24, jeżeli oczywiście zajdzie taka potrzeba.
Dorota, nauczyciel, 52 lata
Odpowiedzi na zadane problemy są naprawdę fachowe ale co cenię najbardziej to że są rzetelne.
Adam
Jestem zadowolony, szybka ,rzetelna odpowiedź, profesjonalna.
Andrzej
Bardzo fachowa i zrozumiała odpowiedz od prawnika
Hubert
Szybka i rzeczowa odpowiedź, w której odniesiono się do każdego mojego pytania. Jestem bardzo zadowolony i cieszę, że jest taki serwis. To o wiele wygodniejsze rozwiązanie niż próba szukania i umawiania się z prawnikiem face-to-face.
Marcin
Wyczerpujące wyjaśnienia.
Jarosław, 55 lat, nauczyciel
Wszystko super
Ihor, 24 lata, przedsiębiorca
Drugi raz skorzystałam z porady prawnej ePorady24. W obu przypadkach porady udzielił mi p. Marcin Sądej. Sprawy bardzo dokładnie omówił, a na zakończenie wypunktował kolejne etapy postępowania. To co wydawało mi się dość zawikłane po przeglądaniu darmowych portali internetowych z poradami prawnymi, nagle stało się jasne i proste. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat

Grażyna, 58 lat, nauczyciel
Dla mnie wszystko jest super
IRENA, 65 lat, technik - ekonomista,obecnie na emeryturze
Szybka i terminowa obsługa. Jestem zadowolona z wykonania usługi. Dziękuję bardzo za pomoc.
Grażyna
Porada jaką otrzymałam jest wnikliwa i satysfakcjonująca. W wątpliwej sytuacji na pewno będę korzystała z Państwa usług
Joanna, księgowa, 58 lat

Od 29 kwietnia 2012 r. obowiązuje ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego regulująca m.in. tryb i nowe zasady zawierania umów deweloperskich pomiędzy nabywcą lokalu lub domu jednorodzinnego a deweloperem. Zgodnie z ustawą, umowa deweloperska ma zawierać wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Kwestia pomiaru powierzchni została zaś uregulowana rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z dnia 27 kwietnia 2012 r., poz. 462) stanowiące wykonanie upoważnienia ustawowego zawartego w art. 34 ust. 6 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243 poz. 1623 ze zm.). Biorąc pod uwagę postulaty Polskiego Związku Firm Deweloperskich, w Rozporządzeniu sprecyzowano definicję lokalu mieszkalnego, przez który należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Tak sformułowana definicja wyłącza spod obliczeń powierzchnię tarasów, balkonów i loggii.

Wszystkie budynki zaprojektowane po 24 kwietnia 2012 r. mają powierzchnie i objętości wyznaczane wg PN-ISO 9836:1997 Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych i dotyczy to wszelkich budynków nie tylko mieszkaniówki wielorodzinnej. Według tej normy pomiaru dokonuje się na poziomie podłogi w stanie całkowicie wykończonym. Ponadto:

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

  • nie dolicza się wnęk w ścianach powyżej 0,1 m kw.;
  • powierzchnie zewnętrzne niezamknięte ze wszystkich stron, dostępne z danego pomieszczenia (balkony, loggie, tarasy itp.) dolicza się do jego powierzchni (mieszkania, lokalu użytkowego), wykazując oddzielnie: powierzchnie nienakryte (balkony, tarasy), powierzchnie nakryte (loggie);
  • pilastrów i innych występów ściennych o powierzchni powyżej 0,1 m kw. nie potrąca się z powierzchni pomieszczenia,
  • w mieszkaniach ze skośnym sufitem powierzchnię liczy się w całości, łącznie z powierzchnią podłogi, ale dzieli się ją na dwie części: część o wysokości 1,90 m i więcej oraz część o wysokości poniżej 1,90 m, która może być zaliczona tylko do powierzchni pomocniczej.

Ponadto norma PN-ISO 9836-1997 uwzględnia w powierzchni użytkowej lokalu ścianki działowe, które nadają się do demontażu lub są przesuwne, co oczywiście zmniejsza ilość metrów. Zwyczajowo już za takie ścianki uznaje się wszystkie, które znajdują się w mieszkaniu.

Mimo jasno ustalonej ww. normy niestety zdarza się, że w przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym rzeczywista powierzchnia lokalu, ustalona na podstawie pomiarów powykonawczych, różni się od projektowanej. W związku z tym, aby zabezpieczyć się przed taką ewentualnością, część deweloperów stosuje we wzorcach umownych klauzulę, według której istnienie rozbieżności między wielkością powierzchni wynikającą z projektu a powierzchnią rzeczywistą lokalu nie stanowi zmiany warunków umowy. Tym samym nabywca nie może odstąpić od nabycia mieszkania, powołując się na zmianę powierzchni lokalu w porównaniu do projektu. Takie klauzule od razu można uznać za abuzywne, co znalazło wyraz np. w poniższych wyrokach Sądu Ochrony Konsumentów:

„Strony postanawiają, że zmiany w powierzchni użytkowej do 3% wybudowanego lokalu mieszkalnego nie mają wpływu na cenę lokalu mieszkalnego. Jeżeli zmiany w powierzchni użytkowej będą przekraczały 3%, to jedynie nadwyżka bądź niedomiar tej powierzchni powyżej lub poniżej 3% będą wyrównane w cenie ostatecznej” – postanowienie uznane za niedozwolone wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji Konsumentów z dnia 20 maja 2008 r. (sygn. akt XVII AmC 107/07) i wpisane do rejestru niedozwolonych klauzul umownych pod nr. 1478.

„Cena Nieruchomości Nabywcy może ulec zmianie, jeśli po zakończeniu budowy okaże się, że powierzchnia Mieszkania ulegnie zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w Projekcie Mieszkania o więcej niż 3%. Spółka powiadomi Nabywcę o wysokości i terminie dopłaty lub zwrotu kwot, wynikających z powyższej różnicy” – postanowienie uznane za niedozwolone wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji Konsumentów z dnia 31 października 2008 r. (sygn. akt XVII AmC 45/08) i wpisane do rejestru niedozwolonych klauzul umownych pod nr. 1860.

„W przypadku zmiany powierzchni lokalu wnikającej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o wartość wynikającą z pomnożenia różnicy w powierzchni lokalu przez cenę jednego metra kwadratowego ustaloną w umowie” – Sąd Okręgowy w Warszawie Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, sygn. akt XVII Amc 47/03, klauzula nr 227.

W praktyce we wszystkich niemal umowach deweloperskich zamieszczone są postanowienia, które regulują problem zmiany powierzchni lokalu mieszkalnego lub mieszkania po dokonaniu obmiaru powykonawczego w stosunku do powierzchni określonej w umowie. W większości przypadków zapisy te dopuszczają powyższą różnicę, która co do zasady jest zgodna z prawem na podstawie norm technicznych w budownictwie, jednakże deweloperzy określają wskaźnik procentowy, powyżej którego konsument może odstąpić od umowy, powołując się na zmiany w powierzchni mieszkania.

Brak możliwości odstąpienia powoduje, że postanowienie o konieczności dopłaty przez konsumenta różnicy wykazanej po pomiarze powykonawczym, będzie postanowieniem niedozwolonym.

Zgodnie bowiem z art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Ust. 2 tego artykułu definiuje tę praktykę jako godzącą w zbiorowe interesy konsumentów bezprawne działanie przedsiębiorcy.

Ustawodawca w art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów podał przykładowe zachowania przedsiębiorców, które naruszają zbiorowe interesy konsumentów. Pierwszą z trzech pozycji otwartego katalogu zakazanych praktyk stanowi stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 47945 Kodeksu postępowania cywilnego. W świetle powyższego, zachowanie przedsiębiorcy może zostać uznane za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, gdy spełnione są równocześnie trzy przesłanki wyinterpretowane z art. 24 ust. 1 i 2 ww. ustawy:

  1. kwestionowane działanie jest działaniem przedsiębiorcy,
  2. zachowanie przedsiębiorcy nosi znamiona bezprawności,
  3. praktyka godzi w zbiorowe interesy konsumentów.

Jak to wskazał Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 25 marca 2004 r. (sygn. akt XVII Ama 51/03), w oparciu o art. 24 ust. 2, można sformułować samoistną przesłankę bezprawności, jeżeli ustali się, że przedsiębiorca stosował postanowienia wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 47945 § 2 K.p.c. A zatem wykazanie, że przedsiębiorca wprowadził do obrotu wzorzec umowny zawierający postanowienia o treści już wpisanej do rejestru klauzul niedozwolonych stanowi wystarczającą przesłankę do uznania bezprawności działania tego przedsiębiorcy (tutaj: dewelopera).

Z kolei jednak Sąd Apelacyjny w Warszawie (ten wyrok wywołał sporo zamieszania) stanął po stronie deweloperów i uznał, że klauzula uniemożliwiająca klientowi odstąpienie od umowy jest zgodna z prawem. Według opinii biegłych z Politechniki Gdańskiej, wykorzystanej przez warszawski Sąd Apelacyjny, rzeczywista powierzchnia lokalu może różnić się od projektowanej o 2,1-4,3 proc. z uwagi na specyfikę procesu budowlanego. Inżynierowie budownictwa twierdzą, że różnice zdarzają się bardzo często i z ich doświadczenia wynika, że w przypadku wielu inwestycji zapisy w umowie deweloperskiej mówią nawet nie o 2, ale o 5% dopuszczalnej różnicy w powierzchni mieszkania. Sąd jednak dopuszcza klauzulę uniemożliwiającą odstąpienia klienta od umowy tylko w przypadku, gdy różnica w metrażu nie przekracza 2% i tylko wówczas, gdy deweloper i klient przeprowadzą rozliczenie związane z aktualizacją ceny.

A zatem w Pana przypadku należałoby w pierwszej kolejności sprawdzić, jakie postanowienia zawiera umowa zawarta z deweloperem i czy nie znajduje się w niej klauzula abuzywna w opisanym powyżej zakresie, która obejmowałaby pomiar i rzeczywistą powierzchnię oddawanego lokalu.

Trzeba pamiętać, że deweloper powinien wywiązać się ze swojego zobowiązania i zrealizować inwestycję zgodnie z projektem. Wybudowanie lokalu mieszkalnego o określonej z góry powierzchni użytkowej stanowi świadczenie główne ze strony dewelopera, z którym ściśle związany jest obowiązek zapłaty ceny przez kupującego. Odstępstwo od tego jest niewywiązaniem się dewelopera z umowy, a przede wszystkim niegodne z projektem zaakceptowanym przez klienta. W związku z tym klient ma prawo odstąpić od umowy, jeżeli nie chce kupować mieszkania o innej niż planowana powierzchni. Może też żądać korekty ceny w przypadku powierzchni mniejszej i kwestionować obowiązek dopłaty, jeżeli mieszkanie jest większe niż zakładano. Bez względu na zapisy w umowie deweloperskiej.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Odległość okna od granicy z działką leśną

Na działce rekreacyjnej budowlano-leśnej stoi dom rekreacyjny. W pozwoleniu na budowę wykazano ganek, lecz nie zatwierdzono go w inwentaryzacji powykowanwczej, został on więc potraktowany jako samowola. Zewnętrzna ściana ganku, w której jest okno, znajduje się w odległości 3 m od granicy działki z działką leśną. W wyniku skargi właściciela lasu sąsiadującego z moją działką rozpoczęto procedurę legalizacji ganku. Wymaga się od nas zabudowania okna, ponieważ jest ono bliżej od granicy działki niż 4 m. § 12 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego wspomina o „sąsiedniej działce budowalnej”, a u nas sąsiednią jest leśna. Czy muszę zasłonić okno w ganku?

Wspólna budowy domu z córką

Mieszkam z córką (jedyne dziecko) i jej rodziną. Młodzi mają kredyt na działkę budowlaną, na której chcielibyśmy pobudować dom, gdyż ja sprzedaję nieruchomość odziedziczoną po rodzicach. Nie można podobno budować na zasadzie: ich działka mój dom. Jaka jest możliwość wspólnej budowy? Nie chciałabym już teraz wszystkiego przekazywać córce, tym bardziej, że jest to związane z dodatkowymi kosztami.

Rozbudowa dwurodzinnej kamienicy

Jestem właścicielem wyodrębnionego mieszkania i połowy przyziemia w dwurodzinnej kamienicy. Moja własność obejmuje 40% udziału w kamienicy, gruncie i działce oraz we wspólnych częściach. Druga rodzina też jest właścicielem jednego mieszkania, połowy przyziemia oraz w całości nieużywanego strychu, przez co posiada łącznie 60% udziału w kamienicy. Rodzina ta rozważa rozbudowę strychu na dodatkowe mieszkania na sprzedaż lub wynajem. Rozbudowa wymagałaby nadbudowy, zmiany geometrii dachu, zmiany sposobu użytkowania na cele mieszkalne i przebudowy instalacji wewnętrznych: elektrycznej, kanalizacji, wody i gazu. Konieczne byłoby również dodanie okien. Muszę dodać, że kamienica ma jeden ciąg wodny idący przez moje przyziemie. Pion kanalizacyjny jest również wspólny. Czy druga rodzina może dokonać kompleksowej przebudowy strychu i jego adaptacji na mieszkania bez mojej zgody?

Zmiana warunków zabudowy na działce rolnej

Kilka lat temu przed zakupem działki rolnej wystąpiłem o warunki zabudowy na domek jednorodzinny i 2 budynki gospodarcze. Warunki otrzymałem, wybudowałem budynek na zgłoszenie. Teraz chciałbym jednak przekształcić go lub wybudować nowy budynek do rekreacji (tymczasowy) – też na zgłoszenie. Czy mogę/muszę występować o nowe warunki dotyczące zmiany budynku na działce rolnej?

Projektowanie zabudowy zagrodowej na terenach wiejskich

Czy w przypadku projektowania zabudowy zagrodowej na terenach wiejskich konieczne jest projektowanie domu mieszkalnego, czy może to również być budynek garażowo-magazynowy z pomieszczeniem mieszkalnym?

Rozbudowa mieszkania komunalnego bez pozwoleń

Mój problem dotyczy rozbudowy mieszkania komunalnego, które zostało wykupione na własność. Niestety jego rozbudowa rozpoczęła się bez jakichkolwiek pozwoleń (jest tylko pisemna zgoda wszystkich sąsiadów, że wyrażają zgodę na rozbudowę). Rozbudowa została już ukończona. Sadzę, że jest to samowola budowlana. Co należy zrobić w takiej sytuacji i czy da się coś w ogóle zrobić?

Wybicie drzwi w ścianie nośnej w mieszkaniu

Przed zakupem mieszkania jego poprzedni współwłaściciel dokonał remontu. Obecnie jeden sąsiad napisał skargę, że jego zdaniem zmieniłem otwory okienne (to zrobiono przede mną) i wybiłem drzwi na ścianie nośnej (po prostu zamurowaliśmy jedne drzwi w pokoju przechodnim). Czy czekają mnie przez to jakieś konsekwencje?

Kiedy dom podzielony na mieszkania uznaje się za budynek mieszkalny wielorodzinny?

Jest dom, który niegdyś był jednorodzinny, ale został podzielony na trzy lokale, z czego właścicielem dwóch z nich jestem ja (jest to obecnie jedno mieszkanie), a drugiego (czyli 1/3 budynku) jest moja siostra. Czy taki budynek klasyfikuje się jako mieszkalny wielorodzinny? Lokal siostry jest całkowicie pozbawiony wszystkich mediów i nie nadaje się do mieszkania. Lokale mają odrębne księgi wieczyste. Czy da się w tej sytuacji uniknąć zakwalifikowania budynku do kategorii „budynek mieszkalny wielorodzinny”? Straż pożarna chce przeprowadzić czynności kontrolno-rozpoznawcze w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »