Mieszkanie mniejsze niż w umowie z deweloperem

Jak oceniać mieszkanie mniejsze niż w umowie?

W praktyce deweloperskiej zdarza się, że powierzchnia lokalu wpisana w umowie lub prospekcie informacyjnym różni się od powierzchni ustalonej po zakończeniu budowy. Sama różnica nie przesądza jeszcze o tym, że doszło do istotnego odstąpienia od projektu budowlanego w rozumieniu Prawa budowlanego. Dla nabywcy najważniejsze jest jednak coś innego: czy deweloper wykonał świadczenie zgodne z umową.

Jeżeli kupujący zawarł umowę na lokal o określonym metrażu, a lokal po pomiarze powykonawczym jest wyraźnie mniejszy, może to oznaczać nienależyte wykonanie umowy. Przy różnicy przekraczającej 3% argumenty nabywcy są zwykle silniejsze, szczególnie gdy mniejsza powierzchnia wpływa na funkcjonalność lokalu, liczbę pomieszczeń, możliwość aranżacji albo opłacalność zakupu. Ocena roszczeń powinna opierać się przede wszystkim na treści umowy, prospektu, załączników i zasadzie pomiaru powierzchni przyjętej dla inwestycji.

Dla umów zawieranych obecnie podstawowe znaczenie ma ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. W przypadku starszych inwestycji znaczenie mogą mieć przepisy przejściowe oraz poprzednia ustawa deweloperska z 2011 r. Dlatego przy ocenie sprawy trzeba ustalić, kiedy zawarto umowę i jaki reżim prawny ma do niej zastosowanie. Jeżeli różnica metrażu wynika z niezgodności wykonania z zatwierdzonym projektem, warto równolegle sprawdzić ryzyka opisane przy zakupie nieruchomości z odstępstwami od projektu.

Sposób pomiaru powierzchni lokalu

Umowa deweloperska i dokumenty przekazane nabywcy powinny pozwalać ustalić, jak liczona jest powierzchnia mieszkania. Znaczenie ma zwłaszcza to, czy w umowie wskazano konkretną normę pomiaru, czy pomiar ma być wykonany w stanie surowym, deweloperskim albo po wykończeniu oraz czy powierzchnie takie jak balkon, loggia, taras albo komórka lokatorska są wykazywane osobno.

Nie wolno mieszać różnych metod liczenia powierzchni. Jeżeli deweloper w dokumentach sprzedażowych posługiwał się jedną metodą, a po zakończeniu budowy rozlicza lokal według innej, nabywca ma podstawy do zakwestionowania takiego rozliczenia. W razie sporu warto zażądać protokołu pomiaru powykonawczego, rzutu lokalu z wymiarami oraz wskazania normy, według której dokonano obmiaru.

Prawo budowlane reguluje kwestie projektu budowlanego i odstępstw od zatwierdzonej dokumentacji, ale nie każda różnica w metrażu konkretnego lokalu będzie automatycznie kwalifikowana jako istotne odstąpienie administracyjne. Dla kupującego decydujące bywa to, czy otrzymał lokal zgodny z umową oraz czy cena odpowiada rzeczywiście wydanej powierzchni.

Klauzule o dopuszczalnej różnicy metrażu

W umowach deweloperskich często pojawiają się postanowienia przewidujące dopuszczalną różnicę między powierzchnią projektowaną a powykonawczą. Sama taka klauzula nie zawsze jest niedopuszczalna. Problem pojawia się wtedy, gdy postanowienie jednostronnie chroni dewelopera, a nabywcy odbiera realne uprawnienia.

Za ryzykowne należy uznać zwłaszcza klauzule, które przewidują, że zmiana powierzchni nie ma wpływu na cenę, że nabywca musi dopłacić za większy lokal, ale nie otrzymuje analogicznego prawa do obniżenia ceny przy lokalu mniejszym, albo że nie może odstąpić od umowy nawet przy istotnej różnicy metrażu.

W orzecznictwie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone uznawano m.in. postanowienia dotyczące rozliczania różnic powierzchni dopiero powyżej określonego progu procentowego. Przykładowo w wyroku z dnia 20 maja 2008 r., sygn. akt XVII AmC 107/07, zakwestionowano klauzulę, zgodnie z którą zmiany powierzchni użytkowej do 3% nie miały wpływu na cenę, a wyrównaniu podlegała tylko nadwyżka albo niedomiar ponad ten próg.

Trzeba jednak pamiętać, że dawne wpisy do rejestru klauzul niedozwolonych nie zastępują indywidualnej analizy konkretnej umowy. Nadal są ważną wskazówką interpretacyjną, ale o skutkach w konkretnej sprawie decyduje treść całego kontraktu, status nabywcy, okoliczności zawarcia umowy i rzeczywisty wpływ postanowienia na prawa kupującego — zob. powiązaną poradę podział domu a status budynku wielorodzinnego.

Czy można odstąpić od umowy z powodu mniejszego metrażu?

Nie ma jednej automatycznej zasady, że różnica powyżej 3% zawsze daje prawo odstąpienia od umowy. Taka różnica może jednak świadczyć o istotnym naruszeniu uzgodnień, zwłaszcza gdy powierzchnia była dla kupującego kluczowa, lokal stracił zakładaną funkcjonalność albo deweloper nie chce odpowiednio obniżyć ceny.

W pierwszej kolejności trzeba sprawdzić, czy sama umowa przewiduje prawo odstąpienia w razie przekroczenia określonej różnicy powierzchni. Jeżeli tak, należy zachować formę i termin wskazany w umowie. Jeżeli umowa takiego uprawnienia nie przewiduje, możliwe jest rozważanie roszczeń na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego, w tym zasad odpowiedzialności za nienależyte wykonanie zobowiązania oraz rękojmi za wady rzeczy sprzedanej.

Po przeniesieniu własności lokalu zaniżony metraż może być oceniany jako wada fizyczna albo brak właściwości uzgodnionej w umowie. W przypadku nieruchomości roszczenia z rękojmi co do zasady są związane z 5-letnim okresem odpowiedzialności sprzedawcy, liczonym od wydania rzeczy. W zależności od sytuacji nabywca może żądać obniżenia ceny, a przy wadzie istotnej rozważać odstąpienie od umowy.

Przed podpisaniem aktu przenoszącego własność kupujący powinien działać szczególnie ostrożnie. Odmowa podpisania aktu albo wstrzymanie płatności bez podstawy może zostać potraktowane przez dewelopera jako naruszenie umowy. Dlatego w praktyce bezpieczniej jest najpierw złożyć pisemne zastrzeżenia, zażądać dokumentów pomiarowych i zaproponować rozliczenie różnicy.

Jakie roszczenia może zgłosić nabywca?

Najczęściej spotykanym roszczeniem jest żądanie obniżenia ceny proporcjonalnie do brakującej powierzchni. Jeżeli cena została określona jako iloczyn metrażu i stawki za metr kwadratowy, wyliczenie jest zwykle prostsze. Jeżeli cena była ryczałtowa, nadal można wykazywać, że uzgodniona powierzchnia miała wpływ na ekonomiczną wartość świadczenia.

Nabywca może też kwestionować dopłatę, gdy lokal okazał się większy, a umowa nie przewiduje jasnych i uczciwych zasad rozliczenia. Postanowienie, które nakłada na konsumenta obowiązek dopłaty bez realnego prawa odstąpienia albo bez symetrycznego prawa do zwrotu przy lokalu mniejszym, może być oceniane jako abuzywne.

W poważniejszych przypadkach możliwe jest dochodzenie odszkodowania, na przykład gdy mniejszy metraż spowodował konkretne, udokumentowane straty. Może chodzić o koszty projektu wykończenia, zabudowy wykonanej pod inny układ, utratę możliwości korzystania z lokalu zgodnie z planem albo inne następstwa pozostające w normalnym związku przyczynowym z naruszeniem umowy.

Co zrobić krok po kroku?

1. Porównaj metraż z umowy, prospektu informacyjnego, rzutu lokalu i aktu przeniesienia własności.
2. Ustal, jaka metoda pomiaru została wskazana w dokumentach i czy deweloper zastosował ją konsekwentnie.
3. Zażądaj protokołu pomiaru powykonawczego oraz dokumentacji, na podstawie której deweloper wyliczył powierzchnię.
4. Zgłoś zastrzeżenia na piśmie, najlepiej przed podpisaniem aktu przenoszącego własność albo niezwłocznie po ujawnieniu różnicy.
5. Wskaż konkretne żądanie: obniżenie ceny, zwrot części zapłaty, odmowę dopłaty, odszkodowanie albo odstąpienie od umowy.
6. Zachowaj korespondencję, protokoły odbioru, rzuty, oferty sprzedaży i materiały reklamowe, jeżeli potwierdzają uzgodniony metraż.

FAQ

Czy różnica 3% zawsze pozwala odstąpić od umowy?

Nie. Różnica 3% nie jest automatyczną ustawową granicą odstąpienia. Może jednak być istotnym argumentem, zwłaszcza gdy umowa przewiduje takie uprawnienie albo gdy mniejszy metraż znacząco wpływa na wartość lub funkcjonalność lokalu.

Czy deweloper może zastrzec w umowie dowolną tolerancję metrażu?

Nie powinien. Postanowienie musi być uczciwe, jasne i nie może rażąco naruszać interesów konsumenta. Klauzula, która pozwala deweloperowi zachować pełną cenę mimo mniejszego lokalu albo zmusza nabywcę do dopłaty bez prawa reakcji, może być kwestionowana.

Czy balkon wlicza się do powierzchni mieszkania?

Co do zasady balkon, loggia lub taras powinny być wykazywane odrębnie od powierzchni użytkowej lokalu, chyba że dokumenty w sposób jasny i zgodny z przyjętą metodą pomiaru stanowią inaczej. W razie wątpliwości trzeba sprawdzić umowę, prospekt i rzut lokalu.

Co zrobić, jeśli deweloper żąda dopłaty za większy lokal?

Należy sprawdzić, czy umowa przewiduje dopłatę w sposób jednoznaczny i czy nabywca ma równoważne prawa w przypadku lokalu mniejszego. Jeżeli postanowienie działa wyłącznie na korzyść dewelopera, można je kwestionować jako niedozwolone.

Czy można podpisać akt notarialny i potem dochodzić roszczeń?

Tak, ale warto przed podpisaniem aktu złożyć pisemne zastrzeżenia i zadbać o dowody. Podpisanie aktu bez żadnych uwag może utrudnić spór, choć nie zawsze zamyka drogę do roszczeń, zwłaszcza gdy różnica została ujawniona później albo wynika z dokumentacji dewelopera.

Podsumowanie

Mieszkanie mniejsze niż w umowie z deweloperem wymaga dokładnej analizy dokumentów i sposobu pomiaru. Różnica przekraczająca 3% może być poważnym problemem, ale sama w sobie nie zawsze przesądza o prawie odstąpienia. Najczęściej pierwszym roszczeniem jest obniżenie ceny albo zwrot części zapłaty. Odstąpienie od umowy jest możliwe przede wszystkim wtedy, gdy przewiduje je umowa, wada ma charakter istotny albo naruszenie dewelopera jest na tyle poważne, że kupujący nie powinien być związany kontraktem na dotychczasowych warunkach.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, Dz.U. 2021 poz. 1177
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
4. Ustawa z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta - Dz.U. 2014 poz. 827
5. Wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 20 maja 2008 r., sygn. akt XVII AmC 107/07
6. Wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 31 października 2008 r., sygn. akt XVII AmC 45/08
7. Wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, sygn. akt XVII Amc 47/03
8. Wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 25 marca 2004 r., sygn. akt XVII Ama 51/03

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.