Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Mieszkanie mniejsze niż w umowie z deweloperem

Wioletta Dyl • Opublikowane: 2017-04-17 • Aktualizacja: 2021-07-05

Deweloper wybudował mieszkanie mniejsze niż w umowie. Różnica w powierzchni wynosi ponad 3%. Czy można uznać, że to istotne odstępstwo od projektu budowlanego? Jakie możliwości ma w tej sytuacji kupujący, czy może odstąpić od umowy?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Mieszkanie mniejsze niż w umowie z deweloperem

Zasady zawierania umów deweloperskich pomiędzy nabywcą lokalu lub domu jednorodzinnego a deweloperem

Od 29 kwietnia 2012 r. obowiązuje ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego regulująca m.in. tryb i nowe zasady zawierania umów deweloperskich pomiędzy nabywcą lokalu lub domu jednorodzinnego a deweloperem. Zgodnie z ustawą, umowa deweloperska ma zawierać wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Kwestia pomiaru powierzchni została zaś uregulowana rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z dnia 27 kwietnia 2012 r., poz. 462) stanowiące wykonanie upoważnienia ustawowego zawartego w art. 34 ust. 6 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243 poz. 1623 ze zm.). Biorąc pod uwagę postulaty Polskiego Związku Firm Deweloperskich, w Rozporządzeniu sprecyzowano definicję lokalu mieszkalnego, przez który należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Tak sformułowana definicja wyłącza spod obliczeń powierzchnię tarasów, balkonów i loggii.

Wszystkie budynki zaprojektowane po 24 kwietnia 2012 r. mają powierzchnie i objętości wyznaczane wg PN-ISO 9836:1997 Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych i dotyczy to wszelkich budynków nie tylko mieszkaniówki wielorodzinnej. Według tej normy pomiaru dokonuje się na poziomie podłogi w stanie całkowicie wykończonym. Ponadto:

  • nie dolicza się wnęk w ścianach powyżej 0,1 m kw.;
  • powierzchnie zewnętrzne niezamknięte ze wszystkich stron, dostępne z danego pomieszczenia (balkony, loggie, tarasy itp.) dolicza się do jego powierzchni (mieszkania, lokalu użytkowego), wykazując oddzielnie: powierzchnie nienakryte (balkony, tarasy), powierzchnie nakryte (loggie);
  • pilastrów i innych występów ściennych o powierzchni powyżej 0,1 m kw. nie potrąca się z powierzchni pomieszczenia,
  • w mieszkaniach ze skośnym sufitem powierzchnię liczy się w całości, łącznie z powierzchnią podłogi, ale dzieli się ją na dwie części: część o wysokości 1,90 m i więcej oraz część o wysokości poniżej 1,90 m, która może być zaliczona tylko do powierzchni pomocniczej.

Ponadto norma PN-ISO 9836-1997 uwzględnia w powierzchni użytkowej lokalu ścianki działowe, które nadają się do demontażu lub są przesuwne, co oczywiście zmniejsza ilość metrów. Zwyczajowo już za takie ścianki uznaje się wszystkie, które znajdują się w mieszkaniu.

Klauzula we wzorcach umownych- rozbieżność powierzchni wynikającej z projektu, a powierzchni rzeczywistej lokalu

Mimo jasno ustalonej ww. normy niestety zdarza się, że w przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym rzeczywista powierzchnia lokalu, ustalona na podstawie pomiarów powykonawczych, różni się od projektowanej. W związku z tym, aby zabezpieczyć się przed taką ewentualnością, część deweloperów stosuje we wzorcach umownych klauzulę, według której istnienie rozbieżności między wielkością powierzchni wynikającą z projektu a powierzchnią rzeczywistą lokalu nie stanowi zmiany warunków umowy. Tym samym nabywca nie może odstąpić od nabycia mieszkania, powołując się na zmianę powierzchni lokalu w porównaniu do projektu. Takie klauzule od razu można uznać za abuzywne, co znalazło wyraz np. w poniższych wyrokach Sądu Ochrony Konsumentów:

„Strony postanawiają, że zmiany w powierzchni użytkowej do 3% wybudowanego lokalu mieszkalnego nie mają wpływu na cenę lokalu mieszkalnego. Jeżeli zmiany w powierzchni użytkowej będą przekraczały 3%, to jedynie nadwyżka bądź niedomiar tej powierzchni powyżej lub poniżej 3% będą wyrównane w cenie ostatecznej” – postanowienie uznane za niedozwolone wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji Konsumentów z dnia 20 maja 2008 r. (sygn. akt XVII AmC 107/07) i wpisane do rejestru niedozwolonych klauzul umownych pod nr. 1478.

„Cena Nieruchomości Nabywcy może ulec zmianie, jeśli po zakończeniu budowy okaże się, że powierzchnia Mieszkania ulegnie zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w Projekcie Mieszkania o więcej niż 3%. Spółka powiadomi Nabywcę o wysokości i terminie dopłaty lub zwrotu kwot, wynikających z powyższej różnicy” – postanowienie uznane za niedozwolone wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji Konsumentów z dnia 31 października 2008 r. (sygn. akt XVII AmC 45/08) i wpisane do rejestru niedozwolonych klauzul umownych pod nr. 1860.

„W przypadku zmiany powierzchni lokalu wnikającej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o wartość wynikającą z pomnożenia różnicy w powierzchni lokalu przez cenę jednego metra kwadratowego ustaloną w umowie” – Sąd Okręgowy w Warszawie Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, sygn. akt XVII Amc 47/03, klauzula nr 227.

Odstąpienie od umowy, powołując się na zmiany w powierzchni mieszkania

W praktyce we wszystkich niemal umowach deweloperskich zamieszczone są postanowienia, które regulują problem zmiany powierzchni lokalu mieszkalnego lub mieszkania po dokonaniu obmiaru powykonawczego w stosunku do powierzchni określonej w umowie. W większości przypadków zapisy te dopuszczają powyższą różnicę, która co do zasady jest zgodna z prawem na podstawie norm technicznych w budownictwie, jednakże deweloperzy określają wskaźnik procentowy, powyżej którego konsument może odstąpić od umowy, powołując się na zmiany w powierzchni mieszkania.

Brak możliwości odstąpienia powoduje, że postanowienie o konieczności dopłaty przez konsumenta różnicy wykazanej po pomiarze powykonawczym, będzie postanowieniem niedozwolonym.

Zgodnie bowiem z art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Ust. 2 tego artykułu definiuje tę praktykę jako godzącą w zbiorowe interesy konsumentów bezprawne działanie przedsiębiorcy.

Ustawodawca w art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów podał przykładowe zachowania przedsiębiorców, które naruszają zbiorowe interesy konsumentów. Pierwszą z trzech pozycji otwartego katalogu zakazanych praktyk stanowi stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 47945 Kodeksu postępowania cywilnego. W świetle powyższego, zachowanie przedsiębiorcy może zostać uznane za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, gdy spełnione są równocześnie trzy przesłanki wyinterpretowane z art. 24 ust. 1 i 2 ww. ustawy:

  1. kwestionowane działanie jest działaniem przedsiębiorcy,
  2. zachowanie przedsiębiorcy nosi znamiona bezprawności,
  3. praktyka godzi w zbiorowe interesy konsumentów.

Postanowienia wzorców umowy a bezprawne działania dewelopera

Jak to wskazał Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 25 marca 2004 r. (sygn. akt XVII Ama 51/03), w oparciu o art. 24 ust. 2, można sformułować samoistną przesłankę bezprawności, jeżeli ustali się, że przedsiębiorca stosował postanowienia wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 47945 § 2 K.p.c. A zatem wykazanie, że przedsiębiorca wprowadził do obrotu wzorzec umowny zawierający postanowienia o treści już wpisanej do rejestru klauzul niedozwolonych stanowi wystarczającą przesłankę do uznania bezprawności działania tego przedsiębiorcy (tutaj: dewelopera).

Z kolei jednak Sąd Apelacyjny w Warszawie (ten wyrok wywołał sporo zamieszania) stanął po stronie deweloperów i uznał, że klauzula uniemożliwiająca klientowi odstąpienie od umowy jest zgodna z prawem. Według opinii biegłych z Politechniki Gdańskiej, wykorzystanej przez warszawski Sąd Apelacyjny, rzeczywista powierzchnia lokalu może różnić się od projektowanej o 2,1-4,3 proc. z uwagi na specyfikę procesu budowlanego. Inżynierowie budownictwa twierdzą, że różnice zdarzają się bardzo często i z ich doświadczenia wynika, że w przypadku wielu inwestycji zapisy w umowie deweloperskiej mówią nawet nie o 2, ale o 5% dopuszczalnej różnicy w powierzchni mieszkania. Sąd jednak dopuszcza klauzulę uniemożliwiającą odstąpienia klienta od umowy tylko w przypadku, gdy różnica w metrażu nie przekracza 2% i tylko wówczas, gdy deweloper i klient przeprowadzą rozliczenie związane z aktualizacją ceny.

A zatem w Pana przypadku należałoby w pierwszej kolejności sprawdzić, jakie postanowienia zawiera umowa zawarta z deweloperem i czy nie znajduje się w niej klauzula abuzywna w opisanym powyżej zakresie, która obejmowałaby pomiar i rzeczywistą powierzchnię oddawanego lokalu.

Trzeba pamiętać, że deweloper powinien wywiązać się ze swojego zobowiązania i zrealizować inwestycję zgodnie z projektem. Wybudowanie lokalu mieszkalnego o określonej z góry powierzchni użytkowej stanowi świadczenie główne ze strony dewelopera, z którym ściśle związany jest obowiązek zapłaty ceny przez kupującego. Odstępstwo od tego jest niewywiązaniem się dewelopera z umowy, a przede wszystkim niegodne z projektem zaakceptowanym przez klienta. W związku z tym klient ma prawo odstąpić od umowy, jeżeli nie chce kupować mieszkania o innej niż planowana powierzchni. Może też żądać korekty ceny w przypadku powierzchni mniejszej i kwestionować obowiązek dopłaty, jeżeli mieszkanie jest większe niż zakładano. Bez względu na zapisy w umowie deweloperskiej.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – klikając w link »

Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »