Większa powierzchnia użytkowa niż figuruje w ewidencji budynków

Konsekwencje rozbieżności podanego stanu ze stanem ewidencji budynków

Czy podanie faktycznego metrażu może mieć dla nas jakieś konsekwencje np. w skarbówce lub w starostwie?

Tak. Szczególnie w sferze Prawa budowlanego i czynności geodezyjnych, bowiem taka zmiana zostanie przez gminę zgłoszona do powiatu. Tam zaś urzędnicy poszczególnych wydziałów w oparciu o podaną informację stwierdzą rozbieżność podanego stanu ze stanem ewidencji budynków (katastru). W wyniku tego zostanie wszczęte postępowanie wyjaśniające zmierzające do ustaleń, co było przyczyną i niewątpliwie stwierdzą dokonywanie prac budowlanych po dacie nabycia nieruchomości.

Czy istnieje możliwość zmiany metrażu powierzchni w akcie notarialnym domu? Nie zamierzamy go sprzedawać, ewentualnie przekażemy go dziecku za kilkanaście lat. Jak wyprostować tę sprawę?

Obawiam się, że nie. Oczywiście zależy to od woli notariusza, który akt notarialny sporządzał. Jednak takich uwag i rozbieżności nie zgłasza się po latach. Ponadto – bardzo dziwne, że notariusz tego typu dane jak powierzchnia budynku ustalał w oparciu o oświadczenie właściciela, a nie o wypis w rejestru budynków. Jeżeli bowiem okazałoby się, że notariuszowi przedłożono dokumenty z ewidencji budynków zawierające powierzchnię większą niż ujawniona w akcie notarialnym – wówczas wyjaśniając sprawę, nalazłoby się powoływać na błąd notariusza. Tak czy inaczej – konieczne będzie sprostowanie i wyjaśnienie tej sytuacji nie tylko w gminie w ewidencji podatkowej, ale także w wydziale geodezji w starostwie powiatowym. Natomiast w wydziale architektury ewentualne zgłoszenie zmian dotyczących dokonywanych remontów i przebudowy, aby zalegalizować samowolę budowlaną.

Jedno jest pewne – gmina nie poprzestanie na samym przyjęciu nowej powierzchni do opodatkowania, ale będzie dążyła do ustalenia daty i przyczyn tej zmiany powierzchni, jak i poinformuje wydział geodezji, bowiem podstawą opodatkowania jest powierzchnia ewidencyjna podana w ewidencji budynków (Katastru).[pRZYCISK_1]

[SZARY]

Przykłady

Małżeństwo odziedziczyło po dziadkach stary dom na wsi. W akcie notarialnym figurowało, że dom ma 60 m², bo tak podano przed laty „na oko”. Małżonkowie po przejęciu nieruchomości dobudowali wiatrołap, powiększyli łazienkę i zaadaptowali strych na sypialnię. Łącznie budynek ma teraz ponad 110 m². Przez lata płacili niski podatek. Po wezwaniu z urzędu gminy do złożenia informacji o nieruchomościach, musieli wskazać rzeczywistą powierzchnię. Gmina przekazała dane do starostwa, które wszczęło postępowanie. Obecnie małżeństwo reguluje kwestie geodezyjne i składa dokumenty do legalizacji samowoli budowlanej.

Starszy pan podarował synowi gospodarstwo rolne z domem. W akcie notarialnym wpisano powierzchnię domu jako 80 m² – zgodnie z jego ustnym oświadczeniem. Nikt nie sprawdził tego z ewidencją budynków. Po latach syn otrzymał wezwanie do złożenia informacji podatkowej. Gdy wpisał faktyczną powierzchnię – 140 m² – rozpoczęło się postępowanie wyjaśniające. Urzędnicy wykryli, że w międzyczasie dokonano przebudowy bez zezwolenia. Obecnie właściciel musi przygotować inwentaryzację powykonawczą i zalegalizować rozbudowę.

Rodzina mieszkająca na stałe za granicą zgłosiła w urzędzie gminy, że ich dom na działce rekreacyjnej ma większą powierzchnię niż w dokumentach – z 50 m² zrobiło się prawie 100 m². Wszystko wynikło z potrzeby uporządkowania spraw podatkowych przed planowanym przekazaniem nieruchomości dziecku. Po aktualizacji powierzchni gmina przekazała dane do starostwa, które zażądało wyjaśnień. Rodzina musiała zlecić pomiar geodezyjny i wnieść opłatę legalizacyjną, aby zalegalizować dobudowany taras i użytkowe poddasze.

Podsumowanie

Rozbieżność między rzeczywistą a ujawnioną w ewidencji powierzchnią budynku może mieć poważne konsekwencje prawne i podatkowe. Zgłoszenie większego metrażu do opodatkowania może uruchomić procedury wyjaśniające w starostwie i ujawnić nielegalne przebudowy lub rozbudowy, zwłaszcza jeśli prace nie były wcześniej zgłoszone ani zalegalizowane. Choć celem właściciela może być jedynie uporządkowanie spraw podatkowych, urzędy zobowiązane są do weryfikacji zgodności stanu faktycznego z danymi w rejestrach. Dlatego warto wcześniej przygotować się na ewentualne działania legalizacyjne oraz konsultację z geodetą lub prawnikiem, by uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz pomocy w sprawach dotyczących nieruchomości, niezgodności w ewidencji budynków lub legalizacji samowoli budowlanej? Skorzystaj z naszej porady prawnej online – szybko, bez wychodzenia z domu i w pełni zdalnie. Prześlij opis swojej sytuacji, a nasz prawnik przeanalizuje dokumenty i udzieli jasnej, praktycznej odpowiedzi, dopasowanej do Twojego przypadku. Pomagamy rozwiązywać zawiłości prawne skutecznie i dyskretnie – zaufaj naszemu doświadczeniu.

[KONIEC]

Źródła:

1. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych - Dz.U. 1991 nr 9 poz. 31
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.