Kategoria: Zgłoszenie, pozwolenie, procedury

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Modyfikacja funkcji budynku po uzyskaniu warunków zabudowy, problem z pozwoleniem na budowę

Filip Syrkiewicz • Opublikowane: 2019-08-12

Złożyłem wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy budynku z garażem (nie ma planu miejscowego), ale w decyzji powierzchnia zabudowy była za mała na taki budynek. Zatem zdecydowałem się na budynek bez garażu (wszystkie inne warunki oczywiście są spełnione). Decyzja o warunkach zabudowy określa: „Zakres inwestycji objętej decyzją obejmuje budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem”. Czy mogę uzyskać pozwolenie na budowę dla samego domu bez garażu? W decyzji nie ma informacji, czy garaż ma być w bryle budynku, czy wolnostojący. Jedyne stwierdzenie odnoszące się do garażu dotyczy dachu, mianowicie: „(…) z uwzględnieniem następujących warunków: budynek mieszkalny jednorodzinny – wolnostojący, niepodpiwniczony (…) c) dach budynku – wielospadowy, z możliwością sytuowania lukarn, wykuszy, okien doświetlających poddasze, płaski nad garażem”. Czy w takim razie urzędnik starostwa ma prawo odmówić wydania pozwolenia na budowę, bo nie ma tego garażu, a całość jest mieszkalna? Załóżmy, że decyzja będzie odmowna, odwołam się od niej i ostatecznie np. sąd zadecyduje, że odmowa była błędna. Czy będę mógł ubiegać się o odszkodowanie na drodze cywilnej? Opóźnienie budowy domu bezpośrednio wpływa negatywnie na wiele moich spraw.

Filip Syrkiewicz

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję bardzo za profesjonalną poradę. Szybka i konkretna odpowiedź, to ważne w obliczu różnych kryzysów życiowych.
Irena
Szybka i fachowa odpowiedź, przystępny język. Bardzo ważne - to pisemna forma, która pozwala na spokojną analizę. Na pewno ponownie skorzystam.
Małgorzata
Tak właśnie zrobiłem. Odwołałem się do Sądu.
Sylwester
Pomoc uzyskana szybko i konkretnie. Napewno skorzystam z usług eporady jeśli oczywiście będzie taka konieczność.
Katarzyna
Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata

Z opisu stanu faktycznego wynika, że dla obszaru należącej do Pana nieruchomości nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a tym samym dopuszczalność realizacji określonego zamierzenia budowlanego ustala się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Materialnoprawne ramy uzgadniania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu wyznaczają przepisy art. 60 i nast. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945 z późn. zm.).

Istotą decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest określenie reguł kształtowania ładu przestrzennego w obrębie nieruchomości objętej zamierzeniem inwestycyjnym oraz funkcji terenu i projektowanej zabudowy. Cechy założenia powinny uwzględniać kontekst przestrzenny otoczenia, a tym samym decyzja o warunkach zabudowy powinna spełniać funkcję, którą dla innych terenów gwarantuje plan miejscowy.

Co szczególnie ważne z punktu widzenia realizacji przedsięwzięcia, wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu obejmującej określone zamierzenie budowlane nie wyłącza możliwości ubiegania się o wydanie rozstrzygnięcia dotyczącego inwestycji o mniejszych lub większych parametrach.

Istotą przedstawionego przez Pana zagadnienia jest jednak dopuszczalność realizacji jedynie części przedsięwzięcia na nieruchomości poprzez ograniczenie zabudowy wyłącznie do budynku mieszkalnego, a zatem z pominięciem obiektu garażowego.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Kwestia ta nie została rozstrzygnięta w ustawie, jednak była przedmiotem rozważań zarówno w orzecznictwie, jak i w literaturze przedmiotu.

W judykaturze przeważa pogląd, stosownie do którego określone w decyzji o warunkach zabudowy parametry mają charakter limitacyjny. Oznacza to, że inwestor, w granicach ustaleń przewidzianych w decyzji może względnie swobodnie realizować zamierzone przedsięwzięcie. Inwestycja nie może jednak wykraczać poza wartości graniczne, oznaczone w decyzji jako minimalne lub maksymalne (tak m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 kwietnia 2015 r. – sygn. akt IV SA/Wa 317/15).

W praktyce stanowisko to prowadzi do wniosku, że inwestor w granicach przyznanej mu swobody może decydować m.in. o powierzchni zabudowy, powierzchni użytkowej lub biologicznie czynnej, o ile projektowane do realizacji parametry przedsięwzięcia nie będą wykraczały poza określone w decyzji wartości graniczne.

W orzecznictwie o nieco starszym rodowodzie rzeczywiście istniał równolegle pogląd, w myśl którego decyzja o warunkach zabudowy miała dla organu – przy wydawaniu decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę – charakter wiążący. Tym samym wszelka niezgodność zamierzenia z decyzją o WZ mogła skutkować odmową uwzględnienia wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.

Aktualnie przeważa jednak stanowisko, zgodnie z którym możliwa jest częściowa realizacja przedsięwzięcia, dla którego wydana została decyzja o warunkach zabudowy, o ile projektowane zamierzenie nie modyfikuje określonej w tym rozstrzygnięciu funkcji wiodącej (tak m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 października 2016 r. – sygn. akt II OSK 3388/14).

Jak wynika z opisu, projektowane przedsięwzięcie ma spełniać funkcję mieszkaniową, a tym samym związany z nim obiekt garażowy ma względem tego przeznaczenia rolę służebną. Z tych względów odstąpienie od realizacji garażu nie powinno być kwalifikowane jako modyfikacja funkcji projektowanej zabudowy. W dalszym ciągu, zasadniczym przeznaczeniem inwestycji będzie bowiem realizacja celu mieszkaniowego.

Warunkiem ustalenia odpowiedzialności odszkodowawczej Skarbu Państwa jest istnienie obiektywnego związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy odmową wydania decyzji określonej treści a powstaniem szkody majątkowej. Tymczasem decyzja w sprawie pozwolenia na budowę mieści się w granicach uznania administracyjnego, a więc przyznaje organowi względną swobodę przy rozstrzyganiu w ramach postępowania administracyjnego.

Nie jest wykluczone, że w pewnych okolicznościach odmowa uzgodnienia projektu budowlanego mogłaby być kwalifikowana jako źródło szkody majątkowej, jakkolwiek konieczne byłoby dowiedzenie bezpośredniego oraz zawinionego działania organu.

W praktyce odpowiedzialność odszkodowawcza z tytułu naruszenia prawa przez organy władzy publicznej aktualizuje się w przypadku, gdy działanie lub zaniechanie organu prowadzi do rzeczywistego uszczuplenia majątku obywatela (np. sprzedaż nieruchomości, do której roszczenia przysługują osobom trzecim itp.).

Wymaga podkreślenia, że odszkodowanie z tego tytułu dochodzone jest na drodze sądowej – strona wywodząca swoje prawo do rekompensaty obowiązana jest wówczas uiścić koszty sądowe w pełnej wysokości (podlegają zwrotowi w przypadku rozstrzygnięcia na korzyść).

Zgodnie z przywołanym stanowiskiem orzecznictwa oraz poglądem zaprezentowanym w literaturze przedmiotu, jedynie zmiana zasadniczej funkcji obiektu mogłaby wykluczać realizację zamierzenia objętego decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w części.

Jeżeli różnicę pomiędzy warunkami zabudowy a projektem budowlanym stanowi garaż, od którego odstąpienie nie zmieni wiodącego, mieszkalnego przeznaczenia obiektu, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie powinien odmówić zatwierdzenia tego projektu.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »