Jaki projekt do adaptacji lokalu na przedszkole?

Jaki projekt składa się przy adaptacji lokalu na przedszkole?

W opisanej sytuacji kluczowe jest ustalenie, czy planowane prace są wyłącznie zmianą sposobu użytkowania lokalu, czy także robotami budowlanymi wymagającymi pozwolenia na budowę albo zgłoszenia. Sam fakt, że lokal ma być przeznaczony na przedszkole, zwykle oznacza konieczność sprawdzenia wymagań dotyczących bezpieczeństwa pożarowego, higieny, oświetlenia, wentylacji, dostępności, ewakuacji oraz układu funkcjonalnego pomieszczeń.

Jeżeli inwestycja obejmuje roboty wymagające pozwolenia na budowę, do wniosku nie dołącza się dowolnego „krótszego” projektu. Dokumentacja musi odpowiadać wymogom Prawa budowlanego i rozporządzenia dotyczącego szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. W praktyce organ administracji architektoniczno-budowlanej ocenia przede wszystkim projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany.

Zgodnie z definicją zawartą w Prawie budowlanym przebudowa to wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem wskazanych w ustawie parametrów charakterystycznych. Podstawę tej definicji stanowi art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego.

Wybicie otworu w ścianie zewnętrznej lokalu może zostać ocenione jako przebudowa albo jako roboty wpływające na istotne cechy budynku. Nawet gdy ściana nie jest nośna, projektant powinien sprawdzić, czy prace nie naruszają wymagań dotyczących konstrukcji, elewacji, odporności ogniowej, oddzieleń przeciwpożarowych, wentylacji, ewakuacji i części wspólnych budynku.

Projekt zagospodarowania, projekt architektoniczno-budowlany i projekt techniczny

Aktualnie projekt budowlany jest podzielony na części. Dla inwestora najważniejsze jest rozróżnienie, które elementy trafiają do organu wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę, a które muszą być przygotowane, ale nie są zatwierdzane w decyzji o pozwoleniu.

Przy pozwoleniu na budowę zasadniczo składa się projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany. Projekt zagospodarowania pokazuje między innymi usytuowanie obiektu, dojścia, dojazdy, układ komunikacyjny, sposób zagospodarowania terenu oraz obszar oddziaływania obiektu, jeżeli ma to znaczenie dla sprawy.

Projekt architektoniczno-budowlany opisuje funkcję, formę, układ przestrzenny i podstawowe rozwiązania projektowe. W przypadku lokalu przeznaczonego na przedszkole powinien pozwalać ocenić, czy lokal może bezpiecznie i zgodnie z przepisami pełnić nową funkcję. Powinien uwzględniać między innymi układ sal, sanitariatów, komunikacji, wyjść, wymagania dostępności oraz rozwiązania istotne z punktu widzenia bezpieczeństwa pożarowego.

Projekt techniczny również jest częścią projektu budowlanego, ale nie jest zatwierdzany przez organ w decyzji o pozwoleniu na budowę. Obejmuje rozwiązania techniczne, konstrukcyjne, instalacyjne i obliczeniowe w zakresie niezbędnym dla wykonania robót. Powinien być sporządzony przez uprawnionych projektantów wtedy, gdy wymaga tego charakter inwestycji. Nie należy traktować go jako dokumentu zbędnego tylko dlatego, że nie jest dołączany do wniosku w taki sam sposób jak projekt architektoniczno-budowlany.

Czy wystarczy zmiana sposobu użytkowania?

Adaptacja lokalu użytkowego na przedszkole często oznacza zmianę sposobu użytkowania. Jeżeli nie są wykonywane roboty wymagające pozwolenia na budowę, właściwa może być procedura zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania. Do takiego zgłoszenia dołącza się dokumenty pozwalające organowi ocenić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania, warunki bezpieczeństwa, wpływ na otoczenie oraz zgodność z przepisami.

Jeżeli jednak zmiana sposobu użytkowania wymaga wykonania robót objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, kwestia ta powinna zostać ujęta w dokumentacji do pozwolenia. W praktyce nie warto rozdzielać sztucznie procedur, jeżeli roboty budowlane i nowa funkcja lokalu są ze sobą ściśle powiązane.

W opisanym przypadku szczególnej uwagi wymaga otwór w ścianie zewnętrznej. Taka ingerencja może wpływać na wygląd elewacji, parametry pożarowe ściany, sposób ewakuacji, doświetlenie, wentylację lub sposób korzystania z części wspólnych. Projektant powinien jasno wskazać, czy praca wymaga pozwolenia na budowę, zgłoszenia, czy też mieści się w zakresie robót niewymagających tych procedur. To nie powinno być rozstrzygane wyłącznie ze względu na termin otwarcia przedszkola.

Wymogi szczególne dla lokalu przeznaczonego na przedszkole

Lokal przeznaczony na przedszkole musi być oceniany nie tylko jak zwykły lokal usługowy. Inna jest grupa użytkowników, inny sposób korzystania z pomieszczeń i inne ryzyka. Dzieci wymagają szczególnej ochrony, dlatego projekt powinien być przygotowany z udziałem osób, które znają wymagania techniczno-budowlane, sanitarne, przeciwpożarowe i funkcjonalne dla tego typu placówek.

W dokumentacji należy zweryfikować między innymi wysokość pomieszczeń, doświetlenie, wentylację, ogrzewanie, dostęp do sanitariatów, drogi ewakuacyjne, szerokość przejść, zabezpieczenia przed upadkiem, możliwość korzystania przez osoby ze szczególnymi potrzebami oraz zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi. Jeżeli lokal jest w budynku wielorodzinnym, istotne mogą być również hałas, sposób dojścia, odbiór dzieci, korzystanie z klatki schodowej i ingerencja w elewację.

Projekt architektoniczno-budowlany powinien opisywać zamierzoną funkcję w sposób jednoznaczny. Jeżeli w dokumentacji zostanie użyte ogólne określenie „lokal usługowy”, a faktycznie ma działać przedszkole, organ albo inne służby mogą zażądać wyjaśnień. Lepiej od początku projektować lokal pod rzeczywistą funkcję, niż później poprawiać dokumentację, opinie i uzgodnienia.

Co powinien wyjaśnić projektant przed złożeniem wniosku?

Projektant powinien pisemnie albo przynajmniej jednoznacznie wyjaśnić inwestorowi, jaki tryb przyjmuje dla inwestycji i dlaczego. Powinien wskazać, czy planowane prace wymagają pozwolenia na budowę, zgłoszenia, zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania, czy też połączenia tych procedur. Powinien również określić, które branże muszą zostać zaangażowane, na przykład konstrukcyjna, sanitarna, elektryczna lub przeciwpożarowa.

Określenia takie jak „projekt budowlano-konstrukcyjny”, „projekt wykonawczy” czy „projekt techniczno-wykonawczy” bywają używane w praktyce, ale nie zastępują ustawowego podziału projektu budowlanego przy pozwoleniu na budowę. Dla urzędu najważniejsze jest to, czy dokumentacja odpowiada wymaganiom Prawa budowlanego oraz rozporządzenia o zakresie i formie projektu budowlanego.

Jeżeli architekt proponuje wariant „krótszy”, należy ustalić, czy chodzi o mniejszy zakres robót, inny tryb administracyjny, czy tylko o ograniczenie dokumentacji. Samo ograniczenie dokumentacji nie może prowadzić do pominięcia elementów wymaganych przepisami. Jeżeli organ stwierdzi braki, wezwie do ich uzupełnienia, a to może wydłużyć postępowanie bardziej niż rzetelne przygotowanie projektu od początku.

Podsumowanie

Przy adaptacji lokalu użytkowego na przedszkole podstawowe znaczenie ma prawidłowe ustalenie trybu inwestycji. Jeżeli potrzebne jest pozwolenie na budowę, do wniosku zasadniczo dołącza się projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany. Projekt techniczny nie jest zatwierdzany w decyzji o pozwoleniu, ale może być konieczny do prawidłowego wykonania robót i późniejszego zakończenia inwestycji.

W Pani sytuacji nie należy kierować się wyłącznie szybkością przygotowania dokumentacji. Trzeba ustalić, czy wybicie otworu w ścianie zewnętrznej i zmiana funkcji lokalu wpływają na bezpieczeństwo konstrukcji, ochronę przeciwpożarową, ewakuację, dostępność, elewację i części wspólne budynku. Dopiero po takiej analizie można zdecydować, jaki zakres projektu będzie zgodny z przepisami i bezpieczny dla inwestora.

FAQ

Czy do pozwolenia na budowę trzeba dołączyć projekt techniczny?

Projekt techniczny jest częścią projektu budowlanego, ale nie jest zatwierdzany przez organ w decyzji o pozwoleniu na budowę. Do wniosku składa się przede wszystkim projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany. Nie oznacza to jednak, że projekt techniczny można pominąć, jeżeli jest potrzebny do prawidłowego wykonania robót.

Czy wybicie otworu w ścianie nienośnej zawsze jest prostą formalnością?

Nie. Ściana może nie być nośna, ale nadal może być ścianą zewnętrzną, elementem elewacji albo przegrodą istotną z punktu widzenia ochrony przeciwpożarowej, izolacyjności, wentylacji lub ewakuacji. Zakres obowiązków powinien ocenić projektant z odpowiednimi uprawnieniami.

Czy urząd może zakwestionować projekt, jeżeli lokal opisano jako usługowy, a ma działać przedszkole?

Tak, jeżeli z dokumentacji nie wynika rzeczywisty sposób użytkowania lokalu. Przedszkole wiąże się ze szczególnymi wymaganiami dotyczącymi bezpieczeństwa dzieci, sanitariatów, ewakuacji, wentylacji i dostępności. Funkcja lokalu powinna być opisana jednoznacznie.

Czy potrzebna jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej?

Może być potrzebna, jeżeli prace dotyczą części wspólnych budynku, elewacji, ściany zewnętrznej, wejścia, podjazdu, instalacji wspólnych albo sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej. Sama umowa najmu lokalu nie zawsze wystarcza do wykonania takich robót.

Co zrobić, jeżeli architekt proponuje „krótszy” projekt ze względu na terminy?

Należy poprosić o wskazanie podstawy prawnej i wyjaśnienie, jaki tryb postępowania przyjmuje projektant. Projekt może być sprawnie przygotowany, ale nie może pomijać elementów wymaganych przepisami. Braki formalne zwykle powodują wezwanie do uzupełnienia i opóźniają inwestycję.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414 ze zm.

2. Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, t.j. Dz.U. 2022 poz. 1679.

3. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, t.j. Dz.U. 2022 poz. 1225 ze zm.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.