Kategoria: Budynki usługowe i przemysłowe

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Budowa hali produkcyjnej bez okien

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2015-11-13

Czy istnieje możliwość budowy hali produkcyjnej bez okien na działce o szerokości 40 m bliżej niż 3 m od granicy? Działka sąsiada nie jest zabudowana. Planujemy zostawić pas o szerokości 3 m na przejazd.

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata
Bardzo szybko i sprawnie, polecam :)
Jolanta
W bardzo szybki i skuteczny sposób dostałam odpowiedź na moje pytanie.
Grażyna
Dziękuję za konkretną odpowiedź. Na pewno będzie pomocna.
Anna, 62 lata, tłumacz
Bardzo szczegółowe wyjaśnienia w krótkim terminie.
Jolanta
Jestem zadowolony ze szczegółowych informacji. Są podparte paragrafami i zawierają istotę prawną. Chociaż zwykłym ludziom , takim jak ja czasem jest potrzebna odpowiedź -tak lub nie. Wtedy się nie gubią w tym wszystkim. Jednak zawsze istnieje u Państwa możliwość zadania, dodatkowego pytania. Jest to bardzo potrzebne. Jesteście Profesjonalni. Dziękuję!
Krzysztof
Sprawna obsługa, łatwa dostępność i krótki termin odpowiedzi.
Maria, 51 lat, praca biurowa
Opinia była rzeczowa i na temat zadany w pytaniu.
Jacek, prezes, 65 lat
Precyzyjna porada, super napisana, jasna i czytelna :)
Dominika, 28 lat
Informacja z komentarzem jest bardzo wyczerpujaca. Skierowala mnie w dobrym kierunku. Podparla filarami prawa. Dziekuje
Joanna, 58 lat

Zasadniczo nie jest wykluczone usytuowanie budynku w odległości mniejszej niż 3 m, ale muszą być spełnione warunki. Zgodnie z rozporządzeniem ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie:

„12. 1. Jeżeli z przepisów § 13, 60, 271 i 273 lub przepisów odrębnych nie wynikają inne wymagania, budynki na działce budowlanej sytuuje się od granicy z sąsiednią działką budowlaną w odległości nie mniejszej niż:

1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,

2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

2. Odległość od granicy, o której mowa w ust. 1 pkt 1, mierzy się w poziomie od najbliższej krawędzi zewnętrznej otworu drzwiowego lub okiennego ściany lub w połaci dachowej budynku zwróconej w stronę tej granicy lub od najbliższej krawędzi otworu okiennego umieszczonego w dachu.

3. Sytuowanie ściany budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną lub bezpośrednio przy granicy, jeżeli:

1) wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

2) nie jest możliwe zachowanie odległości, o której mowa w ust. 1 pkt 2, ze względu na rozmiary działki.

4. Jeżeli na sąsiedniej działce:

1) w odległości od 1,5 m do 3 m od granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych albo wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku, dopuszcza się sytuowanie ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych w takiej samej odległości od tej granicy, chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej,

2) bezpośrednio przy granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych albo wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku, dopuszcza się sytuowanie ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy tej granicy, przylegającej do istniejącej ściany, chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej.

5. Okapy i gzymsy nie mogą pomniejszać odległości od granicy działki budowlanej, o których mowa w ust. 1, o więcej niż 0,8 m, natomiast części budynku, takie jak balkony, galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie i rampy – o więcej niż 1,3 m.

6. Odległości, o których mowa w ust. 1–5, nie odnoszą się do podziemnych części budynku znajdujących się całkowicie poniżej poziomu terenu.

7. Budynek inwentarski, budynek gospodarczy ze ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi nie mogą być sytuowane w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego albo budynku użyteczności publicznej, dla których wydano decyzję o pozwoleniu na budowę na sąsiedniej działce”.

Zasadnicze jest więc to, co mówi na temat odległości plan zagospodarowania przestrzennego dla danego terenu, bowiem jeśli takowy wyklucza mniejsze odległości – decyzja o pozwoleniu na budowę nie zostanie wydana.

Proszę więc sprawdzić zapisy planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli na terenie nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, należy wystąpić o warunki zabudowy. Tu podstawowym problemem może być np. w ogóle postawienie hali w danym miejscu, jako takiej, ale to odrębny temat.

Decyzją o warunkach zabudowy jest decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzja o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Dz. U. Nr 80, poz. 717). Z treści art. 4 ust. 2 wynika, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie można wysnuwać wniosku, że decyzja taka jako odnosząca się do terenu jest tzw. administracyjnym aktem realnym (rzeczowym), którego wydanie powodowałoby nadanie jakiegoś szczególnego statusu prawnego nieruchomości, na której planowane jest zamierzenie inwestycyjne. Jak bowiem wynika z art. 56 i art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, według których nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi, przedmiotem tej decyzji jest rozstrzygnięcie o zgodności zamierzenia podmiotu zainteresowanego zabudową lub inną zmianą zagospodarowania określonego terenu.

Jeśli zaś chodzi o odległość od granicy przy braku spełnienia powyższych przesłanek, jest możliwość wystąpienia o odstępstwo od warunków techniczno-budowlanych.

Zagadnienie odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych reguluje art. 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. 2006 r. Nr 156 poz. 1118). Problem odstępstwa nie jest jedynie kwestią dotyczącą przepisów budowlanych, dotyka on także sposobu wykonywania własności, w szczególności relacji wykonywania swych praw przez właścicieli nieruchomości, które ze sobą sąsiadują. W przypadku konfliktu interesów prawnych osób dysponujących prawem własności ustawodawca przewidział odstępstwa od zasady nieograniczonego korzystania z tych praw, aby właściciele sąsiednich nieruchomości mogli ze swoich praw korzystać optymalnie (zobacz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 stycznia 2000 r.; sygn. akt IV SA 1756/98; OSP 2002 r. nr 9 poz. 117).

O odstępstwie od warunków technicznych decyduje właściwy minister, który te warunki wydał. Przypadek, w którym może nastąpić takie odstępstwo, musi być jednak szczególnie uzasadniony. Ustawa zastrzega także, że odstępstwo nie może powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, a w stosunku do obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego, z których mogą też korzystać osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich – pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska, po spełnieniu określonych warunków zamiennych.

W określonej sytuacji spełnienie wyżej wymienionych wymogów może nie wystarczyć. Należy zauważyć, że ustawodawca przyznaje ministrowi prawo do określenia dodatkowych warunków (art. 9 ust. 4 Prawa budowlanego).

Sprawa odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych rozstrzygana jest przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub o zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego). Kwestia, czy sprawa ta jest samodzielną sprawą administracyjną i czy w związku z tym jest rozstrzygana w drodze decyzji administracyjnej, jest sporna. W wyroku z dnia 11 stycznia 1996 r., Sąd Najwyższy – Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych (sygn. akt III ARN 55/95; OSNAPiUS 1996 r., nr 14, poz. 195) przychylił się do takiego poglądu. Konsekwencją tego rozstrzygnięcia będzie przysługiwanie prawa odwołania się od decyzji (zobacz art. 127 i n. Kodeksu postępowania administracyjnego). Z drugiej strony należy pamiętać, że omawiany wyrok został wydany na podstawie uchylonej już ustawy z dnia 24 października 1974 r. Prawo budowlane. Obecnie obowiązujący w materii odstępstwa przepis art. 9, w przeciwieństwie do właściwych przepisów uchylonego Prawa budowlanego, posługuje się pojęciem „postanowienia”, mógłby więc być to argument przemawiający za tym, że sprawa o odstępstwo nie jest jednak odrębną sprawą administracyjną, bowiem postanowienie jest środkiem prawnym, za pomocą którego rozstrzyga się poszczególne kwestie wynikające w toku postępowania, lecz nie rozstrzygające o istocie sprawy, jak decyzja. Tutaj z kolei następstwem będzie nieprzysługiwanie prawa do wzruszenia takiego postanowienia (według art. 141 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego na wydane w toku postępowania postanowienia służy stronie zażalenie, gdy ustawa tak stanowi, natomiast w omawianym przypadku przepisy nie wspominają o takiej możliwości).

Niemniej jednak wypada zauważyć, że to, czy rozstrzygnięcie organu administracyjnego, nazywane postanowieniem, rozstrzyga jedynie kwestie nienadające się do zakwalifikowania jako samodzielne sprawy administracyjne, jest co prawda regułą, ale od której istnieją wyjątki (zobacz art. 123 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego). Poza tym, zgodnie z utrwalonym w nauce prawa administracyjnego poglądem, o tym, czy sprawa jest rozstrzygana w drodze decyzji, nie decyduje użycie przez ustawodawcę terminu „decyzja administracyjna”.

Tryb postępowania w sprawie uzyskania zgody na odstępstwo od warunków technicznych jest następujący:

  1. inwestor występuje do organu właściwego do wydania pozwolenia na budowę o wyrażenie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych,
  2. właściwy organ występuje do właściwego ministra o upoważnienie go do wyrażenia zgody na odstępstwo,
  3. właściwy minister udziela bądź odmawia udzielenia żądanego upoważnienia,
  4. po uzyskaniu upoważnienia właściwy organ udziela bądź odmawia udzielenia zgody na odstępstwo.

Należy zaznaczyć, że właściwym organem w rozumieniu ustawy jest organ administracji architektoniczno-budowlanej, czyli przede wszystkim starostę.

Składany przez właściwy organ wniosek do właściwego ministra powinien zawierać:

  • charakterystykę obiektu oraz, w miarę potrzeby, projekt zagospodarowania działki lub terenu, a jeżeli odstępstwo mogłoby mieć wpływ na środowisko lub nieruchomości sąsiednie, również projekt zagospodarowania tych nieruchomości, z uwzględnieniem istniejącej i projektowanej zabudowy;
  • szczegółowe uzasadnienie konieczności wprowadzenia odstępstwa;
  • propozycje rozwiązań zamiennych;
  • pozytywną opinię wojewódzkiego konserwatora zabytków w odniesieniu do obiektów budowlanych, wpisanych do rejestru zabytków oraz innych obiektów budowlanych usytuowanych na obszarach objętych ochrona konserwatorską;
  • w zależności od potrzeb – pozytywną opinię zainteresowanych organów (np. Państwowej Inspekcji Pracy, Państwowej Straży Pożarnej, Inspekcji Sanitarnej, Inspekcji Ochrony Środowiska).

Jeżeli chodzi o właściwość ministra w danej sprawie, o odstępstwie od warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – decyduje minister infrastruktury.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
wizytówka Zadaj pytanie »