• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Czy istnieje możliwość budowy hali produkcyjnej bez okien na działce o szerokości 40 m bliżej niż 3 m od granicy? Działka sąsiada nie jest zabudowana. Planujemy zostawić pas o szerokości 3 m na przejazd.
Zasadniczo nie jest wykluczone usytuowanie budynku w odległości mniejszej niż 3 m, ale muszą być spełnione warunki. Zgodnie z rozporządzeniem ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie:
„12. 1. Jeżeli z przepisów § 13, 60, 271 i 273 lub przepisów odrębnych nie wynikają inne wymagania, budynki na działce budowlanej sytuuje się od granicy z sąsiednią działką budowlaną w odległości nie mniejszej niż:
1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,
2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.
2. Odległość od granicy, o której mowa w ust. 1 pkt 1, mierzy się w poziomie od najbliższej krawędzi zewnętrznej otworu drzwiowego lub okiennego ściany lub w połaci dachowej budynku zwróconej w stronę tej granicy lub od najbliższej krawędzi otworu okiennego umieszczonego w dachu.
3. Sytuowanie ściany budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną lub bezpośrednio przy granicy, jeżeli:
1) wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo
2) nie jest możliwe zachowanie odległości, o której mowa w ust. 1 pkt 2, ze względu na rozmiary działki.
4. Jeżeli na sąsiedniej działce:
1) w odległości od 1,5 m do 3 m od granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych albo wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku, dopuszcza się sytuowanie ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych w takiej samej odległości od tej granicy, chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej,
2) bezpośrednio przy granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych albo wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku, dopuszcza się sytuowanie ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy tej granicy, przylegającej do istniejącej ściany, chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej.
5. Okapy i gzymsy nie mogą pomniejszać odległości od granicy działki budowlanej, o których mowa w ust. 1, o więcej niż 0,8 m, natomiast części budynku, takie jak balkony, galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie i rampy – o więcej niż 1,3 m.
6. Odległości, o których mowa w ust. 1–5, nie odnoszą się do podziemnych części budynku znajdujących się całkowicie poniżej poziomu terenu.
7. Budynek inwentarski, budynek gospodarczy ze ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi nie mogą być sytuowane w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego albo budynku użyteczności publicznej, dla których wydano decyzję o pozwoleniu na budowę na sąsiedniej działce”.
Zasadnicze jest więc to, co mówi na temat odległości plan zagospodarowania przestrzennego dla danego terenu, bowiem jeśli takowy wyklucza mniejsze odległości – decyzja o pozwoleniu na budowę nie zostanie wydana.
Proszę więc sprawdzić zapisy planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli na terenie nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, należy wystąpić o warunki zabudowy. Tu podstawowym problemem może być np. w ogóle postawienie hali w danym miejscu, jako takiej, ale to odrębny temat.
Decyzją o warunkach zabudowy jest decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzja o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Dz. U. Nr 80, poz. 717). Z treści art. 4 ust. 2 wynika, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie można wysnuwać wniosku, że decyzja taka jako odnosząca się do terenu jest tzw. administracyjnym aktem realnym (rzeczowym), którego wydanie powodowałoby nadanie jakiegoś szczególnego statusu prawnego nieruchomości, na której planowane jest zamierzenie inwestycyjne. Jak bowiem wynika z art. 56 i art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, według których nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi, przedmiotem tej decyzji jest rozstrzygnięcie o zgodności zamierzenia podmiotu zainteresowanego zabudową lub inną zmianą zagospodarowania określonego terenu.
Jeśli zaś chodzi o odległość od granicy przy braku spełnienia powyższych przesłanek, jest możliwość wystąpienia o odstępstwo od warunków techniczno-budowlanych.
Zagadnienie odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych reguluje art. 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. 2006 r. Nr 156 poz. 1118). Problem odstępstwa nie jest jedynie kwestią dotyczącą przepisów budowlanych, dotyka on także sposobu wykonywania własności, w szczególności relacji wykonywania swych praw przez właścicieli nieruchomości, które ze sobą sąsiadują. W przypadku konfliktu interesów prawnych osób dysponujących prawem własności ustawodawca przewidział odstępstwa od zasady nieograniczonego korzystania z tych praw, aby właściciele sąsiednich nieruchomości mogli ze swoich praw korzystać optymalnie (zobacz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 stycznia 2000 r.; sygn. akt IV SA 1756/98; OSP 2002 r. nr 9 poz. 117).
O odstępstwie od warunków technicznych decyduje właściwy minister, który te warunki wydał. Przypadek, w którym może nastąpić takie odstępstwo, musi być jednak szczególnie uzasadniony. Ustawa zastrzega także, że odstępstwo nie może powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, a w stosunku do obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego, z których mogą też korzystać osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich – pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska, po spełnieniu określonych warunków zamiennych.
W określonej sytuacji spełnienie wyżej wymienionych wymogów może nie wystarczyć. Należy zauważyć, że ustawodawca przyznaje ministrowi prawo do określenia dodatkowych warunków (art. 9 ust. 4 Prawa budowlanego).
Sprawa odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych rozstrzygana jest przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub o zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego). Kwestia, czy sprawa ta jest samodzielną sprawą administracyjną i czy w związku z tym jest rozstrzygana w drodze decyzji administracyjnej, jest sporna. W wyroku z dnia 11 stycznia 1996 r., Sąd Najwyższy – Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych (sygn. akt III ARN 55/95; OSNAPiUS 1996 r., nr 14, poz. 195) przychylił się do takiego poglądu. Konsekwencją tego rozstrzygnięcia będzie przysługiwanie prawa odwołania się od decyzji (zobacz art. 127 i n. Kodeksu postępowania administracyjnego). Z drugiej strony należy pamiętać, że omawiany wyrok został wydany na podstawie uchylonej już ustawy z dnia 24 października 1974 r. Prawo budowlane. Obecnie obowiązujący w materii odstępstwa przepis art. 9, w przeciwieństwie do właściwych przepisów uchylonego Prawa budowlanego, posługuje się pojęciem „postanowienia”, mógłby więc być to argument przemawiający za tym, że sprawa o odstępstwo nie jest jednak odrębną sprawą administracyjną, bowiem postanowienie jest środkiem prawnym, za pomocą którego rozstrzyga się poszczególne kwestie wynikające w toku postępowania, lecz nie rozstrzygające o istocie sprawy, jak decyzja. Tutaj z kolei następstwem będzie nieprzysługiwanie prawa do wzruszenia takiego postanowienia (według art. 141 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego na wydane w toku postępowania postanowienia służy stronie zażalenie, gdy ustawa tak stanowi, natomiast w omawianym przypadku przepisy nie wspominają o takiej możliwości).
Niemniej jednak wypada zauważyć, że to, czy rozstrzygnięcie organu administracyjnego, nazywane postanowieniem, rozstrzyga jedynie kwestie nienadające się do zakwalifikowania jako samodzielne sprawy administracyjne, jest co prawda regułą, ale od której istnieją wyjątki (zobacz art. 123 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego). Poza tym, zgodnie z utrwalonym w nauce prawa administracyjnego poglądem, o tym, czy sprawa jest rozstrzygana w drodze decyzji, nie decyduje użycie przez ustawodawcę terminu „decyzja administracyjna”.
Tryb postępowania w sprawie uzyskania zgody na odstępstwo od warunków technicznych jest następujący:
Należy zaznaczyć, że właściwym organem w rozumieniu ustawy jest organ administracji architektoniczno-budowlanej, czyli przede wszystkim starostę.
Składany przez właściwy organ wniosek do właściwego ministra powinien zawierać:
Jeżeli chodzi o właściwość ministra w danej sprawie, o odstępstwie od warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – decyduje minister infrastruktury.
Wąska działka w strefie przemysłowej: Przedsiębiorca zakupił wąską działkę w istniejącej strefie przemysłowej, gdzie większość działek jest już zabudowana. Szerokość działki wynosi zaledwie 25 metrów, a obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza zabudowę hal produkcyjnych. Ze względu na wymiary działki, zachowanie 3 metrów od granicy z sąsiednią działką (nawet dla ściany bez okien) uniemożliwia budowę hali o wystarczającej powierzchni użytkowej, niezbędnej do prowadzenia działalności. W takim przypadku, przedsiębiorca może ubiegać się o odstępstwo, argumentując to specyficznymi wymiarami działki i koniecznością optymalnego wykorzystania przestrzeni w strefie przemysłowej, gdzie takie odstępstwa są powszechne.
Rozbudowa istniejącego zakładu: Firma rozszerza swoją działalność i potrzebuje dobudować nową halę produkcyjną do istniejącego kompleksu. Ze względu na dotychczasową zabudowę i ukształtowanie terenu, jedynym możliwym miejscem na nową halę jest teren przylegający bezpośrednio do granicy z działką sąsiada, na której znajduje się już istniejący budynek magazynowy bez okien. W takim przypadku, argumentem za odstępstwem jest konieczność funkcjonalnego połączenia nowej hali z istniejącą infrastrukturą zakładu, minimalizacja kosztów związanych z przebudową istniejących budynków oraz fakt, że sąsiedni budynek również nie posiada okien w ścianie przylegającej do granicy.
Ochrona zabytkowego krajobrazu: Inwestor planuje budowę nowoczesnej hali produkcyjnej na terenie objętym ochroną konserwatorską, gdzie obowiązują restrykcyjne przepisy dotyczące wyglądu budynków i ich wpływu na krajobraz. Zastosowanie standardowych rozwiązań architektonicznych, w tym okien, mogłoby negatywnie wpłynąć na walory krajobrazowe. Projekt hali zakłada minimalistyczną formę bez okien, co pozwala na lepsze wkomponowanie budynku w otoczenie. W tym przypadku, argumentem za odstępstwem jest ochrona dziedzictwa kulturowego i krajobrazu, a brak okien jest elementem świadomej decyzji architektonicznej, mającej na celu minimalizację negatywnego wpływu inwestycji na otoczenie.
Budowa hali produkcyjnej bez okien bliżej niż 3 metry od granicy działki jest możliwa, ale wymaga spełnienia określonych warunków. Kluczowe jest sprawdzenie zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. W przypadku braku możliwości spełnienia standardowych wymogów, istnieje opcja ubiegania się o odstępstwo od warunków techniczno-budowlanych, co jednak wymaga szczegółowego uzasadnienia i zgody właściwego ministra. Cały proces powinien być prowadzony przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.
Potrzebujesz porady prawnej w zakresie prawa budowlanego, warunków zabudowy lub odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych? Oferujemy konsultacje prawne online, dzięki którym uzyskasz profesjonalną i szybką pomoc bez wychodzenia z domu. Nasi doświadczeni prawnicy specjalizujący się w prawie budowlanym odpowiedzą na Twoje pytania, przeanalizują dokumenty i pomogą w przygotowaniu niezbędnych wniosków. Skontaktuj się z nami już dziś, aby omówić swój problem i uzyskać fachowe wsparcie prawne.
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - Dz.U. 1960 nr 30 poz. 168
3. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
4. Wyroku z dnia 11 stycznia 1996 r., Sąd Najwyższy – Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych (sygn. akt III ARN 55/95
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika