Kategoria: Budynki usługowe i przemysłowe

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Budowa sklepu a zasada dobrego sąsiedztwa

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2015-09-30

Moja posesja sąsiaduje z działkę, na której ma zostać wybudowany sklep o pow. do 2000 m2 w warunkach zabudowy. Od mojej granicy ma być odległość zgodna z przepisami Prawa budowlanego. Przeoczyłam moment wydawania pozwolenia na budowę. W warunkach zabudowy jest wskazany pas zieleni izolacyjnej ok. 2 m. Czy mogli wydać pozwolenie na budowę 1,5 m od mojej granicy? Mój dom jest odsunięty od granicy ok. 6 m.

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Jestem zadowolony ze szczegółowych informacji. Są podparte paragrafami i zawierają istotę prawną. Chociaż zwykłym ludziom , takim jak ja czasem jest potrzebna odpowiedź -tak lub nie. Wtedy się nie gubią w tym wszystkim. Jednak zawsze istnieje u Państwa możliwość zadania, dodatkowego pytania. Jest to bardzo potrzebne. Jesteście Profesjonalni. Dziękuję!
Krzysztof
Sprawna obsługa, łatwa dostępność i krótki termin odpowiedzi.
Maria, 51 lat, praca biurowa
Opinia była rzeczowa i na temat zadany w pytaniu.
Jacek, prezes, 65 lat
Precyzyjna porada, super napisana, jasna i czytelna :)
Dominika, 28 lat
Informacja z komentarzem jest bardzo wyczerpujaca. Skierowala mnie w dobrym kierunku. Podparla filarami prawa. Dziekuje
Joanna, 58 lat
Porada profesjonalna całkowicie rozwiązująca moje wątpliwości.
Jacek, emeryt, 70 lat
Oceniam bardzo wysoko włożoną pracę w wyjaśnienie sprawy; szybko i wyczerpująco
Anna, kierownik marketingu, 32 lata
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź. Po raz kolejny skorzystałam z Państwa pomocy i jestem bardzo zadowolona. Jeszcze raz dziękuję.
Jolanta
Dziękuję bardzo za wyczerpującą odpowiedź. Odpowiedź dostałam szybko, i była ona wyczerpującą. Prawnik Pan Maciej Sądej, przedstawił sprawę jasno i przede wszystkim przestałam się martwić sprawa na którą nie mam wpływu. Bo oczywiście, jak się czyta w internecie, to dostaje się masę różnych opcji, opinii, które mogą być nieprawdziwe lub są sprzeczne. 
Edyta, nauczyciel, 46 lat
Dziękuję, choć cena porady tania nie była to jednak w pełni wyczerpująca interesujące mnie zagadnienie.
Bożena
Polecam tą formę usługi. Na spokojnie można w domu zastanowić się jakie jeszcze ważne pytanie zadać, i kolejny raz poradzić się w tej samej cenie.
Barbara, 58 lat
Są to dla mnie jasne odpowiedzi 
Andrzej, 59 lat, kierowca
Pan Marcin Sądej po raz trzeci udzielał mi porady w sprawach podatkowych i po raz trzeci jestem w pełni usatysfakcjonowana Jego poradą. Do tej pory 4 razy korzystałam z usług ePorad24 i za każdym razem otrzymywałam poradę składającą się dwóch członów. Pierwszy to prezentacja przepisów dotyczących mego pytania, a druga to zwięzły \"łopatologiczny\" przepis co i jak uczynić w moim przypadku. Jestem zadowolona w 100% z porady. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat
Tak jak czytałam w innych opiniach, wyjaśnienia są bardzo prosto sformułowane, zrozumiałe dla kogoś, kto na co dzień nie ma czynienia z prawem. Wspaniałą rzeczą jest możliwość zadawania dodatkowych pytań. Pozwala to rozwiać jakiekolwiek wątpliwości.
Joanna, nauczyciel, 44 lata
Jestem zadowolony z udzielonej mi porady. Odpowiedz szybka, napisana prostym , zrozumiałym językiem, wyczerpująca temat. 
Czarek
Na moje zapytanie , otrzymałam bardzo szybką wyczerpującą odpowiedź , zrozumiałym językiem (nie prawniczym) napisaną . Korzystała z ePorady24 moja znajoma , która była bardzo zadowolona z szybkiej i solidnej usługi . Dlatego ja również zwróciłam się do nich o pomoc. Z czystym sumieniem POLECAM TĄ FIRMĘ .Zamykam swoją opinie w krótkich słowach, SZYBKO , SOLIDNIE , PROFESJONALNIE I NIE DROGO!!!
Grażyna
Serdeczne dzieki za porade
Grzegorz
Nie wypowiadam się na forach internetowych i nie wystawiam opinii- jednak tym razem poczułam, że muszę napisać o Państwa portalu, ponieważ jest wspaniały. Jestem zachwycona. Rzadko zdarzają się mi problemy natury prawnej, więc nie mam kontaktu z prawnikami. Ten portal okazał się najlepszym dla mnie rozwiązaniem, gdy nastąpiło takie zdarzenie. Przystępna cena, natychmiastowe odpowiedzi i to bardzo wyczerpujące. Zostałam poprowadzona znakomicie, aby rozwiązać swój problem. Gratulacje dla założycieli, dla świetnych prawników. Już poleciłam swoim znajomym i polecam wszystkim. 
Małgorzata
Udzielona odpowiedź w pełni mnie satysfakcjonuje. Z całą pewnością będę korzystać z eporady24, jeżeli oczywiście zajdzie taka potrzeba.
Dorota, nauczyciel, 52 lata
Odpowiedzi na zadane problemy są naprawdę fachowe ale co cenię najbardziej to że są rzetelne.
Adam
Jestem zadowolony, szybka ,rzetelna odpowiedź, profesjonalna.
Andrzej
Bardzo fachowa i zrozumiała odpowiedz od prawnika
Hubert
Szybka i rzeczowa odpowiedź, w której odniesiono się do każdego mojego pytania. Jestem bardzo zadowolony i cieszę, że jest taki serwis. To o wiele wygodniejsze rozwiązanie niż próba szukania i umawiania się z prawnikiem face-to-face.
Marcin
Wyczerpujące wyjaśnienia.
Jarosław, 55 lat, nauczyciel
Wszystko super
Ihor, 24 lata, przedsiębiorca
Drugi raz skorzystałam z porady prawnej ePorady24. W obu przypadkach porady udzielił mi p. Marcin Sądej. Sprawy bardzo dokładnie omówił, a na zakończenie wypunktował kolejne etapy postępowania. To co wydawało mi się dość zawikłane po przeglądaniu darmowych portali internetowych z poradami prawnymi, nagle stało się jasne i proste. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat

Grażyna, 58 lat, nauczyciel
Dla mnie wszystko jest super
IRENA, 65 lat, technik - ekonomista,obecnie na emeryturze
Szybka i terminowa obsługa. Jestem zadowolona z wykonania usługi. Dziękuję bardzo za pomoc.
Grażyna
Porada jaką otrzymałam jest wnikliwa i satysfakcjonująca. W wątpliwej sytuacji na pewno będę korzystała z Państwa usług
Joanna, księgowa, 58 lat

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

„Art. 4. 1. Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

1a. W odniesieniu do obszarów morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz sposób zagospodarowania i warunki zabudowy terenu określa się na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej (Dz. U. z 2003 r. Nr 153, poz. 1502 i Nr 170, poz. 1652 oraz z 2004 r. Nr 6, poz. 41).

2. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

3. W odniesieniu do terenów zamkniętych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ustala się tylko granice tych terenów oraz granice ich stref ochronnych. W strefach ochronnych ustala się ograniczenia w zagospodarowaniu i korzystaniu z terenów, w tym zakaz zabudowy”.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Art. 61. określa, że: „1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

2. Przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1.

3. Przepisów ust. 1 pkt 1 i 2 nie stosuje się do linii kolejowych, obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej.

4. Przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

5. Warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem.

6. Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej określi, w drodze rozporządzenia, sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego.

7. W rozporządzeniu, o którym mowa w ust. 6, należy określić wymagania dotyczące ustalania:

1) linii zabudowy;

2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;

3) szerokości elewacji frontowej;

4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;

5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).”

Zgodnie z art. 4 Prawa budowlanego każdy ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane przy zachowaniu warunku zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Mówiąc o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, należy brać pod uwagę zarówno tytuł do władania nieruchomością w rozumieniu podmiotowym, regulujący stosunki majątkowe, jak i prawo wynikające z administracyjno-prawnego przeznaczenia gruntu, uprawniającego dany podmiot do użycia gruntu na określony cel na podstawie przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym.

„Z kolei zgodnie z treścią art. 55 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) decyzja o warunkach zabudowy wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę. Związanie to oznacza nie tylko obowiązek organu budowlanego wynikający z art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) – dalej: pr. bud. tj. sprawdzenie zgodności projektu budowlanego z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy, ale także zakaz postępowania wbrew wszystkim wymogom określonym w decyzji ustalającej warunki zabudowy. Ustalenie tych warunków w decyzji o warunkach zabudowy polega nie tylko na określeniu parametrów samego obiektu kubaturowego, ale na ustaleniu innych warunków i zasad, które powinna spełniać planowana inwestycja. Wynika to z funkcji decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, która polega na określeniu dopuszczalności danego zamierzenia inwestycyjnego z punktu widzenia przepisów prawa, oraz na wskazaniu warunków i zasad, którym inwestycja powinna odpowiadać [por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 16 lipca 2008 r., sygn. akt: II SA/Kr 484/07, LEX nr 510202]. Scharakteryzowana wyżej ocena zgodności zamierzenia budowlanego z ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy może zostać przeprowadzona zarówno wówczas, gdy obszar objęty tą decyzją odpowiada w całości projektowi zagospodarowania terenu, jak również wtedy, gdy projekt obejmuje część nieruchomości, dla której została wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Charakter decyzji o warunkach zabudowy wskazuje na to, że inwestor uzyskując taką decyzję uzyskuje tylko ogólną informację, iż możliwa jest realizacja określonego rodzaju inwestycji na danej działce, przy czym zapisy decyzji co do usytuowania budynku w terenie pozostają bez znaczenia w kontekście uregulowań zawartych w ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Chodzi więc o to, aby projekt zagospodarowania działki spełniał wszystkie warunki wynikające z ustaleń decyzji o warunkach zabudowy, zaś rodzaj inwestycji określony w projekcie budowlanym był tożsamy ze wskazanym w decyzji o warunkach zabudowy [por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 19 września 2006 r., sygn. akt: VII SA/Wa 452/06, LEX nr 255847; wyrok WSA w Warszawie z dnia 21 stycznia 2008 r., sygn. akt: VII SA/Wa 1754/07, LEX nr 508446; wyrok WSA w Warszawie z dnia 13 listopada 2008 r., sygn. akt: IV SA/Wa 425/08, LEX nr 529565]. Nie powinno być przeszkód, aby konieczne wymagania można było ustalić dla zamierzenia obejmującego jeden budynek usytuowany na działce powstałej w wyniku podziału nieruchomości, nawet jeśli decyzja o warunkach zabudowy obejmuje dwa budynki usytuowane na całej nieruchomości i została wydana przed podziałem tejże nieruchomości. Należy bowiem podkreślić, iż w razie wystąpienia wątpliwości w zakresie zgodności projektu budowlanego z decyzją o warunkach zabudowy, należy mieć na uwadze charakter decyzji o warunkach zabudowy wydawanej na podstawie przepisów służących zachowaniu ładu przestrzennego, nie zapominając o tym, iż art. 4 pr. bud. statuuje zasadę wolności budowlanej, mającą z kolei zapewnić inwestorowi zrealizowanie jego zamierzenia budowlanego zapobiegając poszukiwaniu w formalistycznie rozumianych przepisach przeszkód w tym zakresie [por. wyrok NSA z dnia 16 marca 2009 r., sygn. akt: II OSK 1719/07, LEX nr 530046]. Dodatkowo trzeba wskazać, że istotna jest tożsamość terenu objętego decyzją o warunkach zabudowy oraz decyzją o pozwoleniu na budowę, jednakże powinna być ona rozumiana głównie w sposób negatywny, a więc taki, że niedopuszczalne jest ubieganie się o udzielenie pozwolenia na budowę na obszarze, dla którego warunki zabudowy nie zostały określone. Taka sytuacja nie ma miejsce w stanie faktycznym przedstawionym pytaniu, gdyż chodzi o tę samą nieruchomość, z tym tylko, że jej powierzchnia uległa zmniejszeniu, zaś o konkretnym usytuowaniu budynku na danym terenie decyduje pozwolenie na budowę, nie zaś decyzja o warunkach zabudowy, która co najwyżej może przewidywać określoną linię zabudowy.”

Dodatkowo w art. 61 ust. 1 u.p.z. zawarte zostały kolejne warunki, których łączne spełnienie umożliwia wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Spełnienie tych warunków badane jest poprzez wyznaczenie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego, którego granice wyznacza się na kopii mapy dołączonej do wniosku, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem (jest to część działki, która przylega do drogi publicznej, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę), nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; Dz. U. 2003 r. Nr 164 poz. 1588; dalej jako – wymag. zabud. zagospod.).

Warunek zawarty w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z., określany jako „zasada dobrego sąsiedztwa”, umożliwia wydanie decyzji w przypadku, gdy co najmniej jedna sąsiednia działka jest zabudowana. W takim przypadku organ, ustalając warunki zabudowy, powinien przeanalizować dotychczasową zabudowę i w decyzji o warunkach zabudowy nawiązać do niej w zakresie funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy. W szczególności linię zabudowy wyznacza się jako: przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, szerokość elewacji frontowej również ma nawiązywać do średniej szerokości elewacji frontowej istniejącej zabudowy, z tolerancją do 20%, podobnie jest z górną krawędzią elewacji frontowej oraz z geometrią dachu (§ 4-8 wymag. zabud. zagospod.). Pojęcie „działka sąsiednia” nie będzie tożsame z rozumieniem terminu „nieruchomości sąsiednie” w przypadku ustalania stron postępowania, a więc działki posiadającej przynajmniej jedną wspólną granicę z działką objętą wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Analiza przepisu art. 61 ust. 1 u.z.p. oraz przepisów przywoływanego wyżej rozporządzenia uprawnia do stwierdzenia, iż dla potrzeb ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z. „działką sąsiednią” dla terenu inwestycji będzie każda działka, która znajduje się w tzw. obszarze analizowanym, tj. terenie określonym i wyznaczonym granicami, którego funkcje zabudowy i zagospodarowania (tzn. sposób użytkowania obiektów budowlanych oraz zagospodarowania terenu zgodny z odrębnymi przepisami) oraz cechy zabudowy i zagospodarowania (tzn. gabaryty, forma architektoniczna obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu) analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania (tak Grażyna Zalas, Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Nowe rozwiązania w zakresie realizacji inwestycji. Casus 2004 r. Nr 31, s. 44).

Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z. oraz przepisy wymag. zabud. zagospod. wykluczają w zasadzie możliwość ustalenia warunków dla działki, w której sąsiedztwie również znajdują się działki niezabudowane, co przeciwdziałać ma zabudowie rozproszonej, a tym samym zmniejszać koszty budowy urządzeń infrastruktury technicznej. Problemem może być sytuacja, gdy działki sąsiednie w stosunku do działki, na której planowana jest inwestycja, zabudowane są budynkami o różnych funkcjach, np. z jednej strony działki jest zakład produkcyjny a z drugiej dom jednorodzinny. W takiej sytuacji konieczne jest ustalenie dominującej funkcji, jaką pełnią budynki zlokalizowane na danych terenie i ustalenie warunków zabudowy na inwestycję, która będzie zgodna z tą dominującą funkcją.

Co do zasady ustalenie warunków zabudowy możliwe jest przy spełnieniu wymogów określonych w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r. Nr 80, poz. 717). Wyrażona w art. 61 ust. 1 pkt 1 zasada tzw. dobrego sąsiedztwa”. Zasada ta w poważny sposób ogranicza jednak działalność inwestycyjną w przypadkach, gdy przedmiotem inwestycji mają być obiekty niewystępujące powszechnie, które najczęściej ze względów ekonomicznych nie są lokalizowane w sąsiedztwie.

Decyzja pozwolenia na budowę musi być zgodna z decyzją o warunkach zabudowy. Być może są podstawy, aby tę decyzję zaskarżyć, być może jej Pani nie otrzymała albo otrzymała niekompletną – bez załączników, planu.

Zgodnie z brzmieniem § 12 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (po nowelizacji z dnia 12 marca 2009 r.), które jest najistotniejsze brzmi:

1. Jeżeli z przepisów § 13, 60 i 271-273 (ww. rozporządzenia) lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:

1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,

2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jeśli więc decyzja o warunkach zabudowy dopuściła taką budowę – a nie została zaskarżona – trudno zrobić cokolwiek w takiej sytuacji. Największe pole do popisu w sprzeciwie daje właśnie decyzja o warunkach zabudowy. Decyzja o pozwoleniu na budowę nie pozostawia zasadniczo już wiele możliwości.

Jest dopuszczalna budowa 1,5 m od granicy.

Musi Pani jednak wiedzieć, że uciążliwe sąsiedztwo takiego sklepu jest podstawą do roszczeń cywilnoprawnych, jeśli już zamknięta jest droga administracyjna.

Właściciel może korzystać z nieruchomości w każdy – dozwolony przez prawo – sposób. Korzystając jednak ze swojej nieruchomości (mieszkając na niej, prowadząc działalność w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, prowadząc zakład produkcyjny) może oddziaływać na grunt sąsiedni w różny sposób. Prawnicy takie oddziaływanie nazywają immisjami. Immisje – w przeciwieństwie do fizycznego wtargnięcia na grunt sąsiedni, które jest zasadniczo zakazane i nie wchodzi w zakres pojęcia immisji – polegają na czynnościach dokonywanych na własnej nieruchomości, ale których skutki występują na gruncie sąsiednim.

Pojęcie immisji nie jest pojęciem jednolitym. Niektóre oddziaływania na grunt sąsiedni (czyli immisje) są dozwolone – jako stanowiące realizację swojego prawa własności nieruchomości przez właściciela, inne zaś, nadmiernie naruszające interes sąsiada – zakazane, co ma eliminować, a przynajmniej minimalizować konflikty mogące powstać w stosunkach sąsiedzkich. Ustawodawca stara się znaleźć złoty środek”, który godziłby sprzeczne interesy poszczególnych właścicieli nieruchomości.

Na gruncie polskiego prawa ochrona przed immisjami przewidziana jest w art. 144 w związku z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Według art. 144 Kodeksu cywilnego, właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Jeżeli właściciel nie powstrzymuje się od tych działań, wówczas można wystąpić na podstawie art. 144 w związku z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego z powództwem o zaprzestanie naruszeń. Ochroną przed immisjami objęty jest nie tylko właściciel.

W praktyce najczęściej dochodzi do konfliktów pomiędzy właścicielami nieruchomości znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie. Może się jednak zdarzyć, zwłaszcza w przypadku zakładów przemysłowych, że spokój zakłóca sposób korzystania z dalszej nieruchomości (np. huta wytwarza opary, które znacznie przekraczają dopuszczalne normy, poziom hałasu z cotygodniowej imprezy muzycznej zakłócający sen). Gdyby ochrona obejmowała tylko immisje pochodzące z bezpośredniego sąsiedztwa, byłaby niepełna. Dlatego sąsiedztwo należy rozumieć szeroko – nie tylko bezpośrednie, ale także dalsze. Tylko taka ochrona może w pełni chronić interesy korzystających z nieruchomości.

Roszczenie negatoryjne wynika z prawa własności (art. 140 Kodeksu cywilnego). Przewidziane zostało w art. 222 § 2 K.c. Zgodnie z jego treścią, przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób, aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Aby skutecznie wystąpić z roszczeniem negatoryjnym, właściciel powinien być więc we władaniu nieruchomości.

Ingerencja w cudzą własność nieruchomości może mieć charakter:

  • immisji pośrednich,
  • immisji bezpośrednich,
  • bezpośredniego wtargnięcia na grunt sąsiedni.

Niedopuszczalność nadmiernych immisji pośrednich wprowadza art. 144 K.c., ale podstawą do wystąpienia z roszczeniem o ich zaniechanie jest art. 222 § 2 K.c. Ochrona przed bezpośrednim wtargnięciem na cudzą nieruchomość (np. gdy osoba nieuprawniona przechodzi lub przejeżdża przez sąsiednią nieruchomość) oraz immisjami bezpośrednimi (np. nieuprawnione kierowanie odpływu wody deszczowej na działkę sąsiada) przysługuje natomiast bezpośrednio na podstawie art. 222 K.c. (jako wynikająca z prawa własności – art. 140 K.c.). Wówczas mamy do czynienia z samodzielnym roszczeniem negatoryjnym.

Na podstawie roszczenia negatoryjnego właściciel nieruchomości może żądać:

  1. przywrócenia stanu zgodnego z prawem,
  2. zaniechania naruszeń.

Właściciel nieruchomości może w konkretnej sprawie skutecznie żądać – stosownie do okoliczności – bądź każdego z tych działań osobno, bądź łącznie obydwu.

Przywrócenie stanu zgodnego z prawem polega przede wszystkim na usunięciu się z cudzej nieruchomości, ale także na usunięciu skutków naruszenia (np. na zasypaniu rowu). Jeżeli, mimo usunięcia ograniczeń lub utrudnień, powstała szkoda, można dochodzić jej naprawienia tylko w drodze powództwa odszkodowawczego. Podobnie zresztą będzie w przypadku naruszenia własności, którego skutków nie można uznać za ograniczenia właściciela w korzystaniu z rzeczy lub za utrudnienia w jej używaniu (w takiej sytuacji przysługuje jedynie roszczenie odszkodowawcze, natomiast roszczenie o zaniechanie naruszeń czy usunięcie skutków naruszania jest w tym przypadku bezprzedmiotowe). Dochodzenie odszkodowania następuje na zasadach ogólnych (art. 415 i n. K.c.). Jak wynika z powyższych uwag, nie zawsze przywrócenie stanu zgodnego z prawem będzie pokrywać się z przywróceniem stanu poprzedniego.

Skuteczność dochodzenia zaniechania naruszenia uzależniona jest od występowania naruszenia w chwili wystąpienia z odpowiednim roszczeniem. Jeżeli naruszanie ustało, skutecznie można żądać zakazu dalszych naruszeń tylko, jeżeli istnieje takie niebezpieczeństwo (jeżeli z natury rzeczy naruszenie ma charakter jednorazowy, np. tłum ludzi podążając w określonym celu, pielgrzymka, koncert, przejdzie przez cudzą nieruchomość, to generalnie nie będzie można mówić o niebezpieczeństwie dalszych naruszeń ze strony określonych podmiotów).

W przypadku roszczenia negatoryjnego powód korzysta z domniemania własności wynikającego z faktu posiadania (art. 339 i art. 341 K.c.). Wyłączona jest więc w tym przypadku ogólna reguła z art. 6 K.c., wedle której osoba wywodząca określone skutki prawne z faktu, powinna go udowodnić – czyli w tym przypadku przysługiwanie jej prawa własności nieruchomości.

Sąd, zakazując dalszych naruszeń prawa własności nieruchomości, zobowiązany jest wskazać w orzeczeniu, o jakie naruszenia w danym przypadku chodzi. Korzystne jest także umocowanie przez sąd powoda do dokonania konkretnych czynności na wypadek niewykonania ich przez pozwanego w wyznaczonym w wyroku terminie. Niezbędne jest w takim przypadku zgłoszenie takiego żądania przez pozwanego przed rozstrzygnięciem sprawy.

Hałas może być podstawą do takiego roszczenia.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Otwarcie warsztatu i sklepu

Czy można przekształcić budynek gospodarczy i otworzyć warsztat samochodowy 2-stanowiskowy oraz sklep z częściami samochodowymi na terenie oznaczonym symbolem 98 MRj – „tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkalną zagrodową z dopuszczeniem przekształceń i lokalizacji plombowych obiektów lokalnych usług bytowych i zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej”. Jakie dokumenty należy złożyć, aby wszystko załatwić?

Budowa hali produkcyjnej bez okien

Czy istnieje możliwość budowy hali produkcyjnej bez okien na działce o szerokości 40 m bliżej niż 3 m od granicy? Działka sąsiada nie jest zabudowana. Planujemy zostawić pas o szerokości 3 m na przejazd.

Jak zablokować budowę kurnika?

Jak zablokować budowę kurnika w obrębie miasta? Plan zagospodarowania przestrzennego pozwala na budowę kurnika na gruncie rolnym, gdzie planowana jest inwestycja, jednak w pobliżu znajduje się osiedle domów jednorodzinnych i szkoła. My, mieszkańcy nie chcemy w pobliżu kurnika, zebraliśmy podpisy. Dodam, że do tej inwestycji nie jest wymagany raport ochrony środowiska. Czy mieszkańcy lub władze miasta w jakikolwiek sposób mogą zablokować tę inwestycję?

Sklep na działce przeznaczonej na działalność nieuciążliwą

Posiadam działkę 20-arową. Jest przeznaczona pod działalność nieuciążliwą. Czy mogę na niej postawić budynek – na parterze byłby sklep spożywczy, a na piętrze moje mieszkanie?

Zaadaptowanie poddasza na działalność

Na podstawie pozwolenia na budowę postawiłem budynek (bar) na działce oznaczonej częściowo U1, częściowo MN3. Na parterze znajduje się lokal gastronomiczny wraz z kuchnią. Po oddaniu do użytku na powierzchni poddasza samowolnie dokonałem adaptacji na działalność z innego zakresu. Okazało się, że zrobiłem to z naruszeniem prawa. W miejscowym planie określono maksymalnie 25% powierzchni użytkowej. Dobudowałem klatkę schodową i działalność na poddaszu jest prowadzono. Co mogę zrobić, by legalnie je użytkować? Jakie sankcje finansowe mogą mnie czekać?

Najem kawałka działki na budynek gastronomiczny

Czy wynajmując kawałek działki w celu postawienia budynku gastronomicznego niezwiązanego na stałe z gruntem i wynajmując go innej osobie, muszę zakładać działalność? Jak duży budynek mogę postawić? Wiem, że do 25m2 na zgłoszenie, a czy dałbym radę postawić większy bez pozwolenia na budowę bez stałych fundamentów? Jak mogę dzierżawić kawałek terenu pod gastronomię od miasta?

Usytuowanie hali produkcyjnej na działce przemysłowej

Sprawa dotyczy usytuowania nowej hali produkcyjnej na działce przemysłowej. Działka sąsiednia nie jest zabudowana. Do uzyskania pozwolenia na budowę wymagana jest opinia ppoż. Według opiniującego przedstawiciela straży pożarnej odległość od działki niezabudowanej musi wynosić 7,5 m. Czy rzeczywiście zgodnie z prawem ta odległość musi być tak duża? W budowanej hali produkowane będą elementy wentylacyjne – nie ma zagrożenia wybuchem i nie będzie stosowany otwarty ogień.



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »