Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Warunki zabudowy a studium zagospodarowania przestrzennego

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2016-05-25

Posiadam ukończony i odebrany dom jednorodzinny. Budynek powstał na działce rolnej jako zabudowa zagrodowa. Po geodezji powykonawczej działka ma oznaczenie B. Problem polega na tym, że od 3 lat w gminie tworzony jest plan zagospodarowania przestrzennego i na ten moment według planu są to tereny rolne. A ja chciałbym jak najszybciej zmienić sposób użytkowania części budynku na sklep spożywczy. Co Państwo mi radzą?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Z opisu wynika, że obecnie mamy do czynienia ze studium zagospodarowania przestrzennego. Studium to nie plan, ale niestety poniekąd wpływa na decyzje w sprawie warunków zabudowy.

Bowiem od tego trzeba zacząć – od uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla zmiany sposobu użytkowania budynku. Warto także postarać się o odpowiedni zapis w planie zagospodarowania, aby działka figurowała jednak jako budowlana a nie rolna. Można się o to postarać na etapie studium i nie blokować sobie jakichkolwiek przyszłych inwestycji.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy ma charakter związany. Oznacza to, że organ właściwy do wydania decyzji o warunkach zabudowy jest obowiązany ją wydać, jeżeli spełnione zostały wymogi określone w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.p.z.p.), a wniosek jest zgodny z przepisami odrębnymi.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest uzależnione od spełnienia łącznie przesłanek określonych art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p., a więc:

  1. kontynuacji funkcji oraz możliwości ustalenia wymogów dla nowej zabudowy na zasadach tzw. „dobrego sąsiedztwa”,
  2. dostępności do drogi publicznej,
  3. wystarczającego uzbrojenia terenu,
  4. braku konieczności uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne,
  5. zgodności z przepisami odrębnymi.

 

Tu może pojawić się problem. Jeśli w okolicy nie ma budynku usługowo-handlowego, możecie dostać odmowę.

Urząd może powołać się także na studium, choć ten argument jest sprzeczny z praktyką i orzecznictwem.

„Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z 15 kwietnia 2008 roku (sygn. akt IV/SA/Wa 2480/07) podkreślił, że przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy nie ma znaczenia okoliczność, iż teren, na którym ma być zrealizowana inwestycja, w studium uwarunkowań został przeznaczony na inny cel. Organy administracji publicznej przy wydawaniu decyzji związane są wyłącznie przepisami prawa. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania nie jest natomiast przepisem prawnym. Nie jest również przepisem prawa projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego organ administracji nie ma również obowiązku zawieszenia postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy do czasu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podobnie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 31 marca 2008 r. (II OSK 317/2007), w którym zostało wskazane, iż nie można z brzmienia przepisu art. 9 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wyprowadzać wniosku, że studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, stanowiące akt polityki przestrzennej gminy, niebędące aktem prawa miejscowego, może stanowić materialno-prawną podstawę podjęcia rozstrzygnięcia administracyjnego w sprawie uzgodnienia lokalizacji przedmiotowej inwestycji. Podstawę do podjęcia rozstrzygnięcia administracyjnego może stanowić jedynie akt prawa powszechnie obowiązującego i nie zmienia tego fakt związania gminy ustaleniami studium przy uchwalaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zbieżne stanowisko pojawia się również przykładowo w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 28 listopada 2011 r. (II SA/Kr 1551/2011), Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 12 maja 2009 r. (II SA/Kr 348/2009).”

Niestety istnieje także odmienny wyrok: z 6 sierpnia 2009 r. (II OSK 1250/2008), zgodnie z którym art. 9 ust. 5 u.p.z.p. nie oznacza, że decyzje administracyjne o warunkach zabudowy, wydawane dla terenów objętych studium mogą być sprzeczne z jego ustaleniami. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego przeznaczenie terenu w studium nie jest tym samym, co przeznaczenie terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, inne są bowiem jego skutki. Jednak przeznaczenie terenu w studium, które jest aktem wewnętrznie obowiązującym w gminie, będzie miało znaczenie przy uchwalaniu planu.

Tak więc, aby moc cokolwiek zrobić, proszę wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy i wnioskować o odpowiedni zapis w studium na tym etapie – aby działka nie była rolna.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Zabudowa bliźniacza, przepisy

Zabudowa bliźniacza, przepisy

Posiadam dom piętrowy, jednorodzinny o zabudowie bliźniaczej. Mój sąsiad kilka lat temu dostawił jedną kondygnację, przyłączając się do ściany...

Odległość miejsc postojowych od okien

Odległość miejsc postojowych od okien

Czy odległość miejsc postojowych od okien liczy się tylko w parterze? Co z piętrami? Jaką szerokość pojazdu i miejsca się przyjmuje?

Wymogi dla parterowego budynku gospodarczego

Wymogi dla parterowego budynku gospodarczego

Jakie wymogi muszą być spełnione, aby przestrzeń (pomieszczenie) pomiędzy stropem a konstrukcją dachu kwalifikowało budynek jako „parterowy...