Warunki zabudowy a studium zagospodarowania przestrzennego

Studium zagospodarowania a decyzje w sprawie warunków zabudowy

Z opisu wynika, że obecnie mamy do czynienia ze studium zagospodarowania przestrzennego. Studium to nie plan, ale niestety poniekąd wpływa na decyzje w sprawie warunków zabudowy.

Bowiem od tego trzeba zacząć – od uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla zmiany sposobu użytkowania budynku. Warto także postarać się o odpowiedni zapis w planie zagospodarowania, aby działka figurowała jednak jako budowlana a nie rolna. Można się o to postarać na etapie studium i nie blokować sobie jakichkolwiek przyszłych inwestycji.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy ma charakter związany. Oznacza to, że organ właściwy do wydania decyzji o warunkach zabudowy jest obowiązany ją wydać, jeżeli spełnione zostały wymogi określone w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.p.z.p.), a wniosek jest zgodny z przepisami odrębnymi.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest uzależnione od spełnienia łącznie przesłanek określonych art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p., a więc:

1. kontynuacji funkcji oraz możliwości ustalenia wymogów dla nowej zabudowy na zasadach tzw. „dobrego sąsiedztwa”,
2. dostępności do drogi publicznej,
3. wystarczającego uzbrojenia terenu,
4. braku konieczności uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne,
5. zgodności z przepisami odrębnymi.

Tu może pojawić się problem. Jeśli w okolicy nie ma budynku usługowo-handlowego, możecie dostać odmowę.

Urząd może powołać się także na studium, choć ten argument jest sprzeczny z praktyką i orzecznictwem.

Wydawanie decyzji o warunkach zabudowy przez organy administracji publicznej

„Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z 15 kwietnia 2008 roku (sygn. akt IV/SA/Wa 2480/07) podkreślił, że przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy nie ma znaczenia okoliczność, iż teren, na którym ma być zrealizowana inwestycja, w studium uwarunkowań został przeznaczony na inny cel. Organy administracji publicznej przy wydawaniu decyzji związane są wyłącznie przepisami prawa. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania nie jest natomiast przepisem prawnym. Nie jest również przepisem prawa projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego organ administracji nie ma również obowiązku zawieszenia postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy do czasu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podobnie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 31 marca 2008 r. (II OSK 317/2007), w którym zostało wskazane, iż nie można z brzmienia przepisu art. 9 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wyprowadzać wniosku, że studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, stanowiące akt polityki przestrzennej gminy, niebędące aktem prawa miejscowego, może stanowić materialno-prawną podstawę podjęcia rozstrzygnięcia administracyjnego w sprawie uzgodnienia lokalizacji przedmiotowej inwestycji. Podstawę do podjęcia rozstrzygnięcia administracyjnego może stanowić jedynie akt prawa powszechnie obowiązującego i nie zmienia tego fakt związania gminy ustaleniami studium przy uchwalaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zbieżne stanowisko pojawia się również przykładowo w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 28 listopada 2011 r. (II SA/Kr 1551/2011), Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 12 maja 2009 r. (II SA/Kr 348/2009).”

Niestety istnieje także odmienny wyrok: z 6 sierpnia 2009 r. (II OSK 1250/2008), zgodnie z którym art. 9 ust. 5 u.p.z.p. nie oznacza, że decyzje administracyjne o warunkach zabudowy, wydawane dla terenów objętych studium mogą być sprzeczne z jego ustaleniami. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego przeznaczenie terenu w studium nie jest tym samym, co przeznaczenie terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, inne są bowiem jego skutki. Jednak przeznaczenie terenu w studium, które jest aktem wewnętrznie obowiązującym w gminie, będzie miało znaczenie przy uchwalaniu planu.

Tak więc, aby moc cokolwiek zrobić, proszę wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy i wnioskować o odpowiedni zapis w studium na tym etapie – aby działka nie była rolna.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 15 kwietnia 2008 roku sygn. akt IV/SA/Wa 2480/07
4. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 12 maja 2009 r. II SA/Kr 348/2009
5. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 28 listopada 2011 r. II SA/Kr 1551/2011

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.