Jak zablokować budowę sąsiada?

Zakłócanie spokoju na nieruchomościach sąsiednich

Zgodnie z treścią art. 144 Kodeksu cywilnego „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

Budowa sąsiada w granicy

Mając na uwadze natomiast art. 151 Kodeksu cywilnego, jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.

Regulacja art. 151 wyłącza lub ogranicza ochronę własności nieruchomości objętej ingerencją polegającą na przekroczeniu jej granicy w związku ze wznoszeniem budynku lub innego urządzenia na nieruchomości wyjściowej. Właściciel nieruchomości objętej ingerencją dysponuje bowiem roszczeniem negatoryjnym lub windykacyjnym tylko w przypadku przekroczenia granicy przez wznoszącego z winy umyślnej, a jeśli nie ponosi on winy lub można mu przypisać jedynie winę nieumyślną, to tylko wtedy, gdy właściciel sprzeciwił się niezwłocznie przekroczeniu albo grozi mu nadmierna szkoda.

Przekroczenie granicy przez sąsiada

Jeśli doszło do przekroczenia granicy przy wznoszeniu budynku, wówczas właściciel nieruchomości objętej ingerencją nie może domagać się przywrócenia stanu poprzedniego (rozebrania budynku lub urządzenia na własnej nieruchomości; tak trafnie Gniewek, Komentarz, 2001, art. 151, s. 145. Należy od razu zauważyć, że „przywrócenie stanu poprzedniego” to skorzystanie albo z roszczenia windykacyjnego, albo negatoryjnego, albo najpierw negatoryjnego i następnie windykacyjnego (zob. post. SN z 9.2.2007 r., sygn. akt III CZP 159/06). Roszczenia te (stosownie do stopnia ingerencji) przysługują mu jednak, jeśli zaistnieje choćby jedna z dwóch przesłanek. Z uwagi na powyższe, a także przede wszystkim brak sprzeciwu poprzednich właścicieli, dla zastosowania powództwa negatoryjnego, konieczne jest wykazanie, iż sąsiad wznosząc budynek celowo posadowił go na granicy gruntów, a wiec można przypisać mu winę umyślną.

Powództwo negatoryjne

Wtedy bowiem możemy mówić o możliwości zastosowania powództwa negatoryjnego, a więc zgodnie z treścią art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Artykuł 222 § 2 reguluje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń. W celu określenia naruszeń, przeciwko którym wymierzone jest roszczenie negatoryjne, ustawodawca posługuje się określeniem negatywnym, definiując je jako wszelkie „naruszenia własności w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą”.

Żądanie zaprzestania naruszeń prawa własności oznacza roszczenie o zaniechanie na przyszłość trwałego lub powtarzającego się wkraczania w sferę cudzego prawa własności. Roszczenie negatoryjne zabezpiecza obowiązek odpowiadający prawu własności polegający na biernym zachowaniu się i przestrzeganiu zakazu naruszania prawa własności.

Funkcją roszczenia negatoryjnego jest ochrona prawa własności. Artykuł 222 § 2 stanowi, że właściciel może żądać od innej osoby przede wszystkim zaniechania naruszenia prawa własności. Z punktu widzenia procesowego roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń własności nieruchomości, zgłoszone na podstawie art. 222 § 2, należy do kategorii powództw o świadczenie (por. post. SN z 21.03.1997 r., sygn. akt II CZ 25/97) i ocenić je należy jako majątkowe (por. post. SN z 13.11.2003 r., sygn. akt IV CK 306/03, niepubl.; post. SN z 19.12.2002 r., sygn. akt V CZ 162/02).

Pismo do sąsiada i przywrócenie stanu zgodnego z prawem

Z uwagi na to, w pierwszej kolejności powinna Pani wystosować do sąsiada pismo/wezwanie do zaniechania dalszych naruszeń (pod warunkiem, że wina jest umyślna), a także przywrócenia stanu zgodnego z prawem. W przypadku braku reakcji lub zgody z jego strony sprawa będzie wymagała skierowania na drogę sądową.

Z doświadczenia wskażę, iż w tego rodzaju sprawach kluczowe znaczenie ma opinia biegłego rzeczoznawcy – którą może Pani wykonać przed sprawą sądową, a który to biegły wskaże istotę naruszenia, wielkość wejścia na granicę działki, wpływ immisji, a także szacunkową wycenę naruszeń.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 luty 2007 r., sygn. akt III CZP 159/06
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 grudnia 2002 r., sygn. akt V CZ 162/02
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 3 listopada 2003 r., sygn. akt IV CK 306/03
5. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 1997 r., sygn. akt II CZ 25/97

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.