Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podniesienie terenu sąsiedniej działki, jak się przeciwstawić?

Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 2018-06-18

Sąsiad ułożył kostkę brukową, która na długości 50 m wychodzi na moją posesję o ok. 20 cm. Podniósł również teren swojej działki o 25-40 cm, a do tego rzędne budynku zostały przekroczone w porównaniu z planem o 26 cm. Wjazd od drogi gminnej do bramy – szerokość ok. 8 m, powinno być 5,5 m. Napisałem do nadzoru budowlanego, ale odpisali mi, że to nieistotne. Do kogo więc mogę napisać skargę? Co zrobić, aby usunął kostkę z mojej działki i obniżył nadsypaną ziemię? Dodam jeszcze, że sąsiad planuje w budynku gospodarczym postawionym przy granicy otworzyć działalność gospodarczą – naprawę samochodów. Osiedle jest mieszkalne, jak można temu zapobiec?

Mateusz Rzeszowski

»Wybrane opinie klientów

Na moje pytanie odpowiadała pani mec. Katarzyna Bereda. Z jej pomocą sama napisałam zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa. Jaki będzie skutek - nie wiem ale wyjaśniała moje wątpliwości w sposób klarowny i robiła to szybko. Zdarzyło się, że pytanie zadałam o godzinie 22.00 a odpowiedź miałam już po dwóch godzinach tego samego dnia czyli o północy! Trochę dłużył mi się czas do otrzymania pierwszej porady. rozumiem jednak, że wynikało to z konieczności zapoznania się z materiałem.
Dorota, plastyk, 57 lat
Wypowiedź wyczerpała moje pytania. Dziękuję
Miłosz
Błyskawiczna odpowiedź !! Bardzo rzeczowa. Dziękuję !!
Robert
Porada wyczerpująca, optymistyczna, choć wymaga odpowiedzi na pytanie dodatkowe (które właśnie wysłałem), gdyż wygląda że druga strona sporu zupełnie inaczej interpretuje sytuację.
Paweł, przedsiębiorca, 56 lat
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Miałam takie samo stanowisko jak przedstawione przez Państwa, jednak zrodził się spór i zdania były podzielone. Teraz wszystko jest jasne :) 
Beata, księgowa

Zacznijmy zatem od analizy przepisów Prawa budowlanego w kontekście utwardzenia i podwyższenia sąsiedniej działki. Otóż samo podniesienie terenu działki nie wymaga co do zasady uzyskania żadnych zezwoleń, czy też dokonania zgłoszeń, o ile nie było dokonane w związku z prowadzonymi robotami budowlanymi. Czynność ta nie jest co prawda skatalogowana w ogóle w Prawie budowlanym, lecz wynika to z jej ogólnego brzmienia oraz praktyki sądowej.

Podobna sytuacja dotyczy położenia kostki brukowej na działce. Czynność ta została najprawdopodobniej zakwalifikowana przez organy nadzoru budowlanego jako utwardzenie terenu działki budowlanej, która to czynność także zwolniona jest z konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, czy dokonania zgłoszenia. W tym przypadku mamy już jednak do czynienia z jasną dyspozycją zawartą w art. 29 ust. 2 pkt 5 Prawa budowlanego:

„Art. 29 […]

2. Pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na:

[…]

5) utwardzeniu powierzchni gruntu na działkach budowlanych; (…).”

Co więcej, utwardzenie gruntu nie zostało także wymienione w art. 30 Prawa budowlanego, który określa, jakie roboty wymagają zgłoszenia. Z powyższego płynie więc wniosek, iż utwardzenie gruntu, nie wymaga co do zasady dochowania żadnych formalności ze strony inwestora.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Nie oznacza to jednak, że w opisanym stanie nie pozostały Panu żadne środki do wywarcia nacisku na sąsiada. Odpowiednie regulacje zawarte są jednak przede wszystkim w przepisach Kodeksu cywilnego. Pomimo bowiem tego, że Pana sąsiad był uprawniony do utwardzenia gruntu na własnej działce, to w żadnym wypadku nie miał takiego uprawnienia w stosunku do Pańskiej działki. Działanie takie stanowi naruszenia Pańskiego prawa własności i uzasadnia podjęcia działań mających na celu ochronę własności. Może się bowiem okazać za jakiś czas, że Pana sąsiad traktować będzie bezprawnie zajęty (utwardzony) teren jak swoją własności i będzie dochodził jego zasiedzenia.

Co prawda, nie jest to jasno wskazane w Pana zapytaniu, ale wydaje się że opisanym stanie faktycznym nie doszło do pozbawienia Pana faktycznego władztwa nad pasem Pana nieruchomości (jak rozumiem, sąsiad nie odgrodził utwardzonego kostką terenu). Tym niemniej, w takiej sytuacji przysługuje Panu tzw. roszczenie negatoryjne, o którym mowa w art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego:

„Art. 222. § 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

§  2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.”

Na podstawie cytowanego przepisu może Pan zatem, jako właściciel nieruchomości, żądać usunięcia kostki brukowej z pasa Pana działki. W tym celu należy wezwać sąsiada do podjęcia takiego działania, a jeśli to nie przyniesie skutku, konieczne będzie złożenie przeciwko niemu pozwu do sądu.

Przechodząc do kwestii podwyższenia terenu działki, to pole manewru jest tak naprawdę bardzo ograniczone. Jedyne w zasadzie rozwiązanie, pozwalające na przywrócenie stanu poprzedniego, dotyczy sytuacji, kiedy na skutek podwyższenia terenu doszło do zaburzenia stosunków wodnych na działkach i np. woda opadowa spływa obecnie na Pana działkę z działki sąsiedniej. Szczegółowe regulacje w tym zakresie zawiera art. 234 ust. 3 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r.

Prawo wodne:

„Art. 234. 1. Właściciel gruntu, o ile przepisy ustawy nie stanowią inaczej, nie może:

1) zmieniać kierunku i natężenia odpływu znajdujących się na jego gruncie wód opadowych lub roztopowych ani kierunku odpływu wód ze źródeł – ze szkodą dla gruntów sąsiednich;

2) odprowadzać wód oraz wprowadzać ścieków na grunty sąsiednie.

2. Na właścicielu gruntu ciąży obowiązek usunięcia przeszkód oraz zmian w odpływie wody, powstałych na jego gruncie na skutek przypadku lub działania osób trzecich, ze szkodą dla gruntów sąsiednich.

3. Jeżeli spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta, z urzędu lub na wniosek, w drodze decyzji, nakazuje właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom, ustalając termin wykonania tych czynności.

4. Nakaz, o którym mowa w ust. 3, nie zwalnia z obowiązku uzyskania pozwolenia wodnoprawnego albo dokonania zgłoszenia wodnoprawnego, jeżeli są wymagane.

5. Postępowania w sprawie decyzji, o której mowa w ust. 3, nie wszczyna się, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym właściciel gruntu sąsiedniego dowiedział się o szkodliwym oddziaływaniu na jego grunt.”

Jak wynika z cytowanego przepisu, jeżeli spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody, spowodowane podniesieniem działki, szkodliwie wpływają na Pana grunt, może domagać się Pan, ażeby wójt (burmistrz lub prezydent miasta) nakazał właścicielowi gruntu, w drodze decyzji przywrócenie stanu poprzedniego. W tym celu należy złożyć umotywowany wniosek do wójta, wskazujący na naruszenie stosunków wodnych przez Pana sąsiada.

W przypadku zaś, kiedy nie doszło do zmiany stosunków wodnych, obawiam się iż żadne przepisy nie pozwalają na nakazanie właścicielowi nieruchomości sąsiedniej obniżenia działki. Co do zasady bowiem, właściciel nieruchomości może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z nieruchomości i dowolnie nią rozporządzać. Prawo to zaś ograniczane jest jedynie wówczas, kiedy na skutek jego wykonania dochodzi lub może dojść do naruszenia praw innych osób.

Ostatnią kwestią, o którą Pan pyta, jest podjęcie przez sąsiada działalności gospodarczej na jego nieruchomości. Nie wskazał Pan, czy dla nieruchomości istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i czy przewiduje działalność usługową. W przypadku gdy tak jest, obawiam się że pole manewru jest dość ograniczone. Tym niemniej, dla bardzo dużej liczby terenów nie są uchwalone miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, a ich zabudowa opiera się na tzw. warunkach zabudowy. Kluczowe znaczenie ma w tym przypadku przepis art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

„Art. 59. 1. Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio.

2. Przepis ust. 1 stosuje się również do zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, z wyjątkiem tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, trwającej do roku.

2a. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, budowa obiektów budowlanych, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a i 2b ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

3. W przypadku zmiany zagospodarowania terenu, o której mowa w ust. 2, bez uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości:

1) wstrzymanie użytkowania terenu, wyznaczając termin, w którym należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, albo

2) przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania.”

W przypadku postępowania w sprawie wydania warunków zabudowy przysługiwać będzie Panu, jako właścicielowi nieruchomości sąsiedniej, status strony postępowania i powinien zostać Pan zawiadomiony o wszczęciu takiego postępowania. W toku takiego postępowania będzie mógł Pan zgłosić swoje zastrzeżenia, co więcej, przysługiwało będzie Panu prawo do zaskarżenia wydanej decyzji o warunkach zabudowy. W przypadku zaś, kiedy sąsiad dokonałby zmiany sposobu użytkowania nieruchomości, bez wymaganej decyzji o warunkach zabudowy, może zgłosić Pan taką sytuacje do wójta (burmistrza albo prezydenta miasta) i zażądać, żeby nakazał sąsiadowi przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania.

Przekroczenie rzędnych, o którym Pan pisze, nie jest poważnym odstępstwem od projektu budowlanego i może być co do zasady zmienione w drodze wpisu do dziennika budowy, także nie dopatrywałbym się tu możliwego punktu zaczepienia. Jeśli chodzi o samo położenie, jak rozumiem, już istniejącego budynku, to o ile w chwili jego budowy zostały spełnione wszystkie wymagania prawne, a pozwolenie na budowę uwzględniało takie położenie, to także nie widzę tu co do zasady pola do manewru.

Dodatkowo, jeśli wjazdem określił Pan zjazd z drogi gminnej w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, to na chwilę obecną budowa takiego zjazdu nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę ani zgłoszenia. Co więcej, rozporządzenie w tej sprawie określa jedynie minimalną szerokość zjazdu. Maksymalna szerokość nie jest podana, więc co do zasady powinna odpowiadać uzasadnionym potrzebom właściciela nieruchomości. Do budowy zjazdu z drogi gminnej wymagane jest jednak zezwolenie zarządcy drogi na lokalizację zjazdu lub przebudowę zjazdu. Mówi o tym art. 29 ustawy o drogach publicznych:

„Art. 29. 1. Budowa lub przebudowa zjazdu należy do właściciela lub użytkownika nieruchomości przyległych do drogi, po uzyskaniu, w drodze decyzji administracyjnej, zezwolenia zarządcy drogi na lokalizację zjazdu lub przebudowę zjazdu, z zastrzeżeniem ust. 2.

2. W przypadku budowy lub przebudowy drogi budowa lub przebudowa zjazdów dotychczas istniejących należy do zarządcy drogi.

3. Zezwolenie na lokalizację zjazdu, o którym mowa w ust. 1, wydaje się na czas nieokreślony, z zastrzeżeniem ust. 5. W zezwoleniu na lokalizację zjazdu określa się miejsce lokalizacji zjazdu i jego parametry techniczne, a w zezwoleniu na przebudowę zjazdu – jego parametry techniczne, a także zamieszcza się, w przypadku obu zezwoleń, pouczenie o obowiązku:

1) przed rozpoczęciem robót budowlanych:

a) dokonania czynności wymaganych przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane,

b) uzyskania zezwolenia zarządcy drogi na prowadzenie robót w pasie drogowym;

2) uzgodnienia z zarządcą drogi projektu budowlanego zjazdu – o ile projekt budowlany jest wymagany.

4. Ze względu na wymogi wynikające z warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne, zarządca drogi może odmówić wydania zezwolenia na lokalizację zjazdu lub jego przebudowę albo wydać zezwolenie na lokalizację zjazdu na czas określony.

5. Decyzja o wydaniu zezwolenia na lokalizację zjazdu, o którym mowa w ust. 1, wygasa, jeżeli w ciągu 3 lat od jego wydania zjazd nie został wybudowany.

6. Budowa lub przebudowa zjazdu na podstawie zezwolenia, o którym mowa w ust. 1, nie wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.”

Zgodnie z cytowanym przepisem, w zezwoleniu na lokalizację zjazdu zarządca drogi określa miejsce lokalizacji zjazdu i jego parametry techniczne (czyli m.in. szerokość). Jeśli ma Pan wątpliwości co do uzyskania przez sąsiada zgody na lokalizację zjazdu z drogi gminnej o wskazanej szerokości, może Pan powiadomić o tym zarządcę drogi, który powinien ustalić, czy zjazd odpowiada ustalonym warunkom technicznym.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pytania i odpowiedzi

Czy w serwisie można otrzymać pomoc prawną?

W serwisie udzielamy porad prawnych. Wystarczy wypełnić formularz i opisać problem. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Ile czasu trzeba czekać na poradę prawną?

Porada prawna udzielana jest do 24 godzin. W bardziej skomplikowanych sprawach terminy ustalane są indywidualnie.

Podobne materiały

Instalacja OC jako samowola

Przed 28.06.2015 r. popełniono samowolę budowlaną w postaci wykonani instalacji centralnego ogrzewania. Nowelizacją ustawy roboty te zostały zwolnione od...

Legalizacja samowoli budowlanej sprzed 1995 r.

Problem dotyczy legalizacji samowoli budowlanej sprzed 1995 r.. Tato ma dom, który odbiega od projektu. Był budowany pomiędzy 1990 a 1994 r. i nie...

Roboty ziemne pod przyszłą budowę a skargi sąsiada

Prowadzimy prace ziemne na działce rolnej, na której nie ma jeszcze ani warunków zabudowy. Tak naprawdę są to dwie połączone działki rolne. Jedna...

Jak sprawdzić, czy dom sąsiada wybudowany w granicy, powstał legalnie?

Sąsiad podczas mojego 20-letniego pobytu za granicą postawił w granicy dom mieszkalny i kilka małych przybudówek. Przypuszczam, że jest to samowola...

Naruszenie stosunków wodnych poprzez niwelację terenu, co za to grozi?

Dwa lata temu podwyższyłem moją działkę budowlano-rolną. Teraz sąsiad straszy, że napisze na mnie skargę, że za bardzo podwyższyłem teren. Fakt, że on...

Donos do starostwa o postawieniu budynku gospodarczego na działce

Gospodarstwo rolne ma ok 3,5 ha. W jednym końcu jest siedlisko zabudowane, w drugim – na działce rolnej, przy lesie i łąkach, został...

Kontrola PINB dotycząca sposobu użytkowania domu

Od kilku miesięcy mieszkam w nowym domu mieszkalnym. Zorganizowałem w nim jedną imprezę, a kilka razy wynająłem 2 pokoje. Teraz będę miał...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »