Podniesienie terenu sąsiedniej działki bez pozwolenia, jak się przeciwstawić?

Utwardzenie i podwyższenie działki przez sąsiada

Zacznijmy zatem od analizy przepisów Prawa budowlanego w kontekście utwardzenia i podwyższenia sąsiedniej działki. Otóż samo podniesienie terenu działki nie wymaga co do zasady uzyskania żadnych zezwoleń, czy też dokonania zgłoszeń, o ile nie było dokonane w związku z prowadzonymi robotami budowlanymi. Czynność ta nie jest co prawda skatalogowana w ogóle w Prawie budowlanym, lecz wynika to z jej ogólnego brzmienia oraz praktyki sądowej.

Zobacz też: Ile można nawieźć ziemi na działkę rolną

Czy położenie kostki brukowej wymaga pozwolenia bądź zgłoszenia?

Podobna sytuacja dotyczy położenia kostki brukowej na działce. Czynność ta została najprawdopodobniej zakwalifikowana przez organy nadzoru budowlanego jako utwardzenie terenu działki budowlanej, która to czynność także zwolniona jest z konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, czy dokonania zgłoszenia. W tym przypadku mamy już jednak do czynienia z jasną dyspozycją zawartą w art. 29 ust. 2 pkt 5 Prawa budowlanego:

„Art. 29 […]

2. Pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na:

[…]

5) utwardzeniu powierzchni gruntu na działkach budowlanych; (…).”

Przeczytaj też: Pozwolenie na kostkę brukową

Bezprawne zajęcie terenu przez sąsiada

Co więcej, utwardzenie gruntu nie zostało także wymienione w art. 30 Prawa budowlanego, który określa, jakie roboty wymagają zgłoszenia. Z powyższego płynie więc wniosek, iż utwardzenie gruntu, nie wymaga co do zasady dochowania żadnych formalności ze strony inwestora.

Nie oznacza to jednak, że w opisanym stanie nie pozostały Panu żadne środki do wywarcia nacisku na sąsiada. Odpowiednie regulacje zawarte są jednak przede wszystkim w przepisach Kodeksu cywilnego. Pomimo bowiem tego, że Pana sąsiad był uprawniony do utwardzenia gruntu na własnej działce, to w żadnym wypadku nie miał takiego uprawnienia w stosunku do Pańskiej działki. Działanie takie stanowi naruszenia Pańskiego prawa własności i uzasadnia podjęcia działań mających na celu ochronę własności. Może się bowiem okazać za jakiś czas, że Pana sąsiad traktować będzie bezprawnie zajęty (utwardzony) teren jak swoją własności i będzie dochodził jego zasiedzenia.

Zobacz również: O ile można zmienić punkt zero budynku

Roszczenie negatoryjne - roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń

Co prawda, nie jest to jasno wskazane w Pana zapytaniu, ale wydaje się że opisanym stanie faktycznym nie doszło do pozbawienia Pana faktycznego władztwa nad pasem Pana nieruchomości (jak rozumiem, sąsiad nie odgrodził utwardzonego kostką terenu). Tym niemniej, w takiej sytuacji przysługuje Panu tzw. roszczenie negatoryjne, o którym mowa w art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego:

„Art. 222. § 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.”

Na podstawie cytowanego przepisu może Pan zatem, jako właściciel nieruchomości, żądać usunięcia kostki brukowej z pasa Pana działki. W tym celu należy wezwać sąsiada do podjęcia takiego działania, a jeśli to nie przyniesie skutku, konieczne będzie złożenie przeciwko niemu pozwu do sądu.

Przeczytaj również: Naruszenie granicy działki przez sąsiada

Podwyższenie działki - szkodliwy wpływ na grunty sąsiednie

Przechodząc do kwestii podwyższenia terenu działki, to pole manewru jest tak naprawdę bardzo ograniczone. Jedyne w zasadzie rozwiązanie, pozwalające na przywrócenie stanu poprzedniego, dotyczy sytuacji, kiedy na skutek podwyższenia terenu doszło do zaburzenia stosunków wodnych na działkach i np. woda opadowa spływa obecnie na Pana działkę z działki sąsiedniej. Szczegółowe regulacje w tym zakresie zawiera art. 234 ust. 3 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r.

Prawo wodne:

„Art. 234. 1. Właściciel gruntu, o ile przepisy ustawy nie stanowią inaczej, nie może:

1) zmieniać kierunku i natężenia odpływu znajdujących się na jego gruncie wód opadowych lub roztopowych ani kierunku odpływu wód ze źródeł – ze szkodą dla gruntów sąsiednich;

2) odprowadzać wód oraz wprowadzać ścieków na grunty sąsiednie.

2. Na właścicielu gruntu ciąży obowiązek usunięcia przeszkód oraz zmian w odpływie wody, powstałych na jego gruncie na skutek przypadku lub działania osób trzecich, ze szkodą dla gruntów sąsiednich.

3. Jeżeli spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta, z urzędu lub na wniosek, w drodze decyzji, nakazuje właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom, ustalając termin wykonania tych czynności.

4. Nakaz, o którym mowa w ust. 3, nie zwalnia z obowiązku uzyskania pozwolenia wodnoprawnego albo dokonania zgłoszenia wodnoprawnego, jeżeli są wymagane.

5. Postępowania w sprawie decyzji, o której mowa w ust. 3, nie wszczyna się, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym właściciel gruntu sąsiedniego dowiedział się o szkodliwym oddziaływaniu na jego grunt.”

Zobacz też: Podniesienie terenu o 20 cm

Pismo do wójta wskazujące na naruszenie stosunków wodnych przez sąsiada

Jak wynika z cytowanego przepisu, jeżeli spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody, spowodowane podniesieniem działki, szkodliwie wpływają na Pana grunt, może domagać się Pan, ażeby wójt (burmistrz lub prezydent miasta) nakazał właścicielowi gruntu, w drodze decyzji przywrócenie stanu poprzedniego. W tym celu należy złożyć umotywowany wniosek do wójta, wskazujący na naruszenie stosunków wodnych przez Pana sąsiada.

W przypadku zaś, kiedy nie doszło do zmiany stosunków wodnych, obawiam się iż żadne przepisy nie pozwalają na nakazanie właścicielowi nieruchomości sąsiedniej obniżenia działki. Co do zasady bowiem, właściciel nieruchomości może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z nieruchomości i dowolnie nią rozporządzać. Prawo to zaś ograniczane jest jedynie wówczas, kiedy na skutek jego wykonania dochodzi lub może dojść do naruszenia praw innych osób.

Podjęcie przez sąsiada działalności gospodarczej na posesji - zmiana zagospodarowania terenu

Ostatnią kwestią, o którą Pan pyta, jest podjęcie przez sąsiada działalności gospodarczej na jego nieruchomości. Nie wskazał Pan, czy dla nieruchomości istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i czy przewiduje działalność usługową. W przypadku gdy tak jest, obawiam się że pole manewru jest dość ograniczone. Tym niemniej, dla bardzo dużej liczby terenów nie są uchwalone miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, a ich zabudowa opiera się na tzw. warunkach zabudowy. Kluczowe znaczenie ma w tym przypadku przepis art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

„Art. 59. 1. Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio.

2. Przepis ust. 1 stosuje się również do zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, z wyjątkiem tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, trwającej do roku.

2a. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, budowa obiektów budowlanych, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a i 2b ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

3. W przypadku zmiany zagospodarowania terenu, o której mowa w ust. 2, bez uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości:

1) wstrzymanie użytkowania terenu, wyznaczając termin, w którym należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, albo

2) przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania.”

Czy sąsiad może zaskarżyć wydaną decyzję o warunkach zabudowy?

W przypadku postępowania w sprawie wydania warunków zabudowy przysługiwać będzie Panu, jako właścicielowi nieruchomości sąsiedniej, status strony postępowania i powinien zostać Pan zawiadomiony o wszczęciu takiego postępowania. W toku takiego postępowania będzie mógł Pan zgłosić swoje zastrzeżenia, co więcej, przysługiwało będzie Panu prawo do zaskarżenia wydanej decyzji o warunkach zabudowy. W przypadku zaś, kiedy sąsiad dokonałby zmiany sposobu użytkowania nieruchomości, bez wymaganej decyzji o warunkach zabudowy, może zgłosić Pan taką sytuacje do wójta (burmistrza albo prezydenta miasta) i zażądać, żeby nakazał sąsiadowi przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania.

Przekroczenie rzędnych, o którym Pan pisze, nie jest poważnym odstępstwem od projektu budowlanego i może być co do zasady zmienione w drodze wpisu do dziennika budowy, także nie dopatrywałbym się tu możliwego punktu zaczepienia. Jeśli chodzi o samo położenie, jak rozumiem, już istniejącego budynku, to o ile w chwili jego budowy zostały spełnione wszystkie wymagania prawne, a pozwolenie na budowę uwzględniało takie położenie, to także nie widzę tu co do zasady pola do manewru.

Czy na budowę zjazdu z drogi gminnej na nieruchomość prywatną jest potrzebne pozwolenie?

Dodatkowo, jeśli wjazdem określił Pan zjazd z drogi gminnej w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, to na chwilę obecną budowa takiego zjazdu nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę ani zgłoszenia. Co więcej, rozporządzenie w tej sprawie określa jedynie minimalną szerokość zjazdu. Maksymalna szerokość nie jest podana, więc co do zasady powinna odpowiadać uzasadnionym potrzebom właściciela nieruchomości. Do budowy zjazdu z drogi gminnej wymagane jest jednak zezwolenie zarządcy drogi na lokalizację zjazdu lub przebudowę zjazdu. Mówi o tym art. 29 ustawy o drogach publicznych:

„Art. 29. 1. Budowa lub przebudowa zjazdu należy do właściciela lub użytkownika nieruchomości przyległych do drogi, po uzyskaniu, w drodze decyzji administracyjnej, zezwolenia zarządcy drogi na lokalizację zjazdu lub przebudowę zjazdu, z zastrzeżeniem ust. 2.

2. W przypadku budowy lub przebudowy drogi budowa lub przebudowa zjazdów dotychczas istniejących należy do zarządcy drogi.

3. Zezwolenie na lokalizację zjazdu, o którym mowa w ust. 1, wydaje się na czas nieokreślony, z zastrzeżeniem ust. 5. W zezwoleniu na lokalizację zjazdu określa się miejsce lokalizacji zjazdu i jego parametry techniczne, a w zezwoleniu na przebudowę zjazdu – jego parametry techniczne, a także zamieszcza się, w przypadku obu zezwoleń, pouczenie o obowiązku:

1) przed rozpoczęciem robót budowlanych:

a) dokonania czynności wymaganych przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane,

b) uzyskania zezwolenia zarządcy drogi na prowadzenie robót w pasie drogowym;

2) uzgodnienia z zarządcą drogi projektu budowlanego zjazdu – o ile projekt budowlany jest wymagany.

4. Ze względu na wymogi wynikające z warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne, zarządca drogi może odmówić wydania zezwolenia na lokalizację zjazdu lub jego przebudowę albo wydać zezwolenie na lokalizację zjazdu na czas określony.

5. Decyzja o wydaniu zezwolenia na lokalizację zjazdu, o którym mowa w ust. 1, wygasa, jeżeli w ciągu 3 lat od jego wydania zjazd nie został wybudowany.

6. Budowa lub przebudowa zjazdu na podstawie zezwolenia, o którym mowa w ust. 1, nie wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.”

Zgodnie z cytowanym przepisem, w zezwoleniu na lokalizację zjazdu zarządca drogi określa miejsce lokalizacji zjazdu i jego parametry techniczne (czyli m.in. szerokość). Jeśli ma Pan wątpliwości co do uzyskania przez sąsiada zgody na lokalizację zjazdu z drogi gminnej o wskazanej szerokości, może Pan powiadomić o tym zarządcę drogi, który powinien ustalić, czy zjazd odpowiada ustalonym warunkom technicznym.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼