Stary dom bez planów - jak zrobić remont?

Inwentaryzacja budowlana według aktualnego stanu faktycznego

Każdy budynek, który powstał przed 1939 r., jest wpisany do rejestru zabytków, ale to nie oznacza, że konserwator posiada jego projekt.

Projekty budynków jednorodzinnych obecnie posiadają kategorię archiwalną „A”, co oznacza, że powinny być przechowywane w archiwum przez co najmniej czas istnienia budynku.

Planów budynków przedwojennych należałoby poszukać w Archiwum Państwowym – właściwy terytorialnie oddział. Tam teoretycznie winna być ta dokumentacja lub też informacja o miejscu zdeponowania.

Rok 1911 to czas, gdy nie było formalnie Polski. Teren, na jakim postawiono budynek, był teren pod zaborem rosyjskim, austriackim lub pruskim. Od czasu budowy powstało państwo polskie, były dwie wojny światowe.

Istnieje możliwość, że dokumentacja zgodnie z przepisami (niemieckimi, rosyjskimi, austriackimi) została przesłana przez ówczesny właściwy urząd zgodnie z właściwością terytorialną do odpowiedniej instytucji carskiej, austriackiej lub pruskiej) i może znajdować się obecnie w archiwach państwowych niemieckich, austriackich, rosyjskich.

Aby poszukiwać planów w archiwach zagranicznych lub polskich niezbędna jest wiedza dot. budynku (rok budowy, nr pozwolenia, dawna nazwa miejscowości, dawna nazwa ulicy, nazwisko inwestora, następcy prawni itp.), a im więcej tych danych, tym łatwiejsze będzie poszukiwanie.

Jeżeli to nic nie da, bez względu na zakres prac (czy wymagają pozwolenia na budowę, czy tylko zgłoszenia), niezbędne stałoby się sporządzenie inwentaryzacji budowlanej wg aktualnego stanu faktycznego.

Pana zamiarem jest przeprowadzenie remontu budynku. Remont ten obejmowały m.in.:

1. wymianę poszycia dachowego (bez zmiany konstrukcji),
2. zamontowanie okien połaciowych w dachu,
3. wymianę okien,
4. docieplenie budynku (ściany i stropy),

Według Prawa budowlanego:

1. budowa – to wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowa, rozbudowa, nadbudowa obiektu budowlanego;
2. roboty budowlane –to budowa, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego;
3. przebudowa –to wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego;
4. remont – to wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

W związku z powyższym wszelkie zmiany w układzie pomieszczeń lub ich funkcji nie będą remontem i może być wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę albo zmiana sposobu użytkowania, ale takie działania, jak mniemam, nie są przewidywane.

Zobacz też: Ile kosztuje legalizacja adaptacji poddasza

Kiedy wymagane jest zgłoszenie remontu?

Działania, których zakres jest mniejszy niż remont, kwalifikują się jako tzw. bieżąca konserwacja. Bez zgłoszenia możemy wykonać modernizację łazienki, pomalować wnętrza, zająć się zagospodarowaniem terenu, budową elementów małej architektury, które nie są trwale połączone z gruntem lub zamontować instalację teleinformatyczną lub alarmową.

Zgłoszenia należy dokonać w sytuacji, kiedy planuje się remontowanie polegające na:

• wymianie pokrycia dachu,
• wymianie okien (bez zmiany ich wielkości),
• docieplenie od zewnątrz (budynku nie wyższego niż 12 m),
• malowanie oraz tynkowanie elewacji,
• wymianę ogrodzenia od strony ruchu ulicznego,
• naprawę podjazdu do garażu,
• naprawę chodników,
• adaptację poddasza lub piwnicy na cele mieszkalne lub usługowe (o ile nie wymagają przebudowy),
• wstawianie okien i drzwi (wymiana) z powiększeniem lub pomniejszeniem otworów w murze;
• docieplenie wewnętrzne,
• wymianę instalacji c.o., wodnej i kanalizacyjnej.

Takie działania nie stanowią budowy, rozbudowy lub nadbudowy.

Nie wymagają pozwolenia ani zgłoszenia:

• wstawianie okien i drzwi (wymiana) bez powiększania lub pomniejszania otworów w murze;
• proste prace remontowe wewnątrz domu (gładzie, tynki, malowanie, wymiana podłóg);
• montaż klimatyzacji, systemu alarmowego, założenie sieci telekomunikacyjnej i internetowej;
• wymiana kaloryferów.

Pozwolenia na budowę wymaga wykonywanie remontu budynku dotyczącego:

a) budowli, których budowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę,

b) przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych budynków, których budowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę;

Jak wynika z opisu, nie planuje Pan takich czynności remontowych. Teoretycznie nie jest potrzebne pozwolenie na budowę.

Wymiana okien, docieplenie budynku (ściany i stropy) to remont.

Wymiana pokrycia dachu to remont, natomiast montaż w dachu montaż okien połaciowych to przebudowa.

Przeczytaj też: Przebudowa instalacji gazowej

Kiedy mamy do czynienia z przebudową budynku?

Z przebudową budynku mamy do czynienia, gdy zmieniają się jego parametry użytkowe lub techniczne, ale nie zmienia się: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość, liczba kondygnacji.

„Dla uznania, że doszło do przebudowy obiektu budowlanego w świetle art. 3 pkt 7a p.b. istotne jest ustalenie, że miała miejsce zmiana jego parametrów użytkowych lub technicznych. Jednocześnie ustawodawca nie wyjaśnia, co należy rozumieć przez parametry użytkowe i techniczne. Nie ulega jednak wątpliwości, że skoro przepis mówi zarówno o parametrach technicznych, jak i użytkowych, to nie chodzi w nim jedynie o wartości techniczne, jak na przykład obciążenia. Nie może też chodzić o parametry, których zmiana powoduje wyłączenie robót budowlanych poza zakres pojęcia przebudowy, czyli kubatura obiektu budowlanego, powierzchnia jego zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. W ocenie NSA, z legalnej definicji przebudowy wynika, że przebudową są też takie roboty budowlane, które nie zmieniają parametrów technicznych obiektu budowlanego, takich jak na przykład występujące w obiekcie obciążenia, ale które powodują zmianę parametrów związanych z jego użytkowaniem” – wyrok NSA II OSK 1972/14.

„Parametrem użytkowym i technicznym będą wszelkie wielkości (wyrażone w jednostkach miary, wagi, nachylenia itd.) elementów użytkowych (np. balkonu, dachu, ściany) i technicznych (np. ciężaru konstrukcji, odporności ppoż.), które występują w przypadku danego obiektu budowlanego. A zatem przebudowa zaliczana do robót budowlanych, w znaczeniu definicji zawartej w prawie budowlanym, obejmuje wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym prac prowadzących wyłącznie do zmian w ramach dotychczasowego układu funkcjonalnego obiektu (np. może dotyczyć elementów konstrukcyjnych)” – wyrok WSA we Wrocławiu II SA/Wr 412/10.

„Przebudowa to takie roboty budowlane, których wynik w żaden sposób nie zmieni bryły obiektu budowlanego. W sytuacji bowiem gdy nastąpi nawet nieznaczna zmiana bryły obiektu budowlanego, to mamy do czynienia z rozbudową lub nadbudową” – wyrok WSA w Lublinie II SA/Lu 521/10.

Stosownie do art. 29 ust. 2 pkt. 1a i art. 30 Prawa budowlanego – pozwolenia ani zgłoszenia nie wymaga przebudowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.

Zgłoszenia z projektem wymaga przebudowa przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi ona do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków.

Z przepisów wynika, że przebudowa przegród zewnętrznych i elementów konstrukcyjnych wszystkich domów jednorodzinnych (czyli również tych wolno stojących o obszarze oddziaływania w obrębie „własnej” działki), jeśli nie prowadzi do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania – wymaga zgłoszenia z projektem.

W opisywanym przypadku mamy do czynienia z remontem oraz jednym działaniem kwalifikowanym jako przebudowa.

Montaż okna połaciowego w dachu zmienia parametry użytkowe oraz techniczne budynku. Wymiana samego dachu, bez wymiany konstrukcji dachu, nie jest ingerencją w konstrukcję i zmiana parametrów technicznych obiektu. Stanowi to przebudowę.

Przy działaniach kwalifikowanych jako remont (jak część działań u Pani) wystarczy dokonać zgłoszenia.

Przebudowa w postaci montażu okien połaciowych w dachu wymaga zgłoszenia z projektem.

Remont na obszarze wpisanym do rejestru zabytków

UWAGA! Wykonywanie jakichkolwiek robót budowlanych przy remoncie zabytku lub w jego otoczeniu wymaga uzyskania pozwolenia na budowę od wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Spotykane jest stanowisko, że gdy dom nie jest zabytkiem, a tylko znajduje się na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, wystarczy dokonać zgłoszenia wymiany zarówno pokrycia dachowego, jak i montażu okien dachowych (oczywiście z projektem).

Ponieważ w nowej praktyce często nie ma pewności, czy planowany zakres prac kwalifikuje się do remontu czy przebudowy – dokonuje się zgłoszenia planowanych prac, traktując to jako prace remontowe. Zgodnie z przepisami, jeśli organ nie zgłosi sprzeciwu w ciągu 30 dni, to można rozpocząć remont. Natomiast jeśli okaże się, że planowe prace stanowią w jego ocenie przebudowę wymagającą pozwolenia, wówczas urząd poinformuje o konieczności uzyskania pozwolenia na budowę.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.