Wymiana rur gazowych a projekt przebudowy

Projekt przebudowy instalacji gazowej

Zakładam, że skoro spółdzielnia domaga się projektu, to posiadane przez Pana mieszkanie jest ograniczonym prawem rzeczowym, co umożliwia korzystanie z lokalu spółdzielczego, jednak posiadacz lokalu nie jest jego właścicielem. Kluczową różnicą pomiędzy własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu a prawem własności jest prawo do korzystania z nieruchomości. O ile własność daje pełne prawo do korzystania z nieruchomości i rozporządzania nią, o tyle spółdzielcze prawo do lokalu nakazuje uwzględniać przy większości decyzji w sprawie nieruchomości zdanie spółdzielni. Właściciel (spółdzielnia) ma więc decydujący głos co do możliwości przebudowy lokalu. Zazwyczaj decyzję w tej sprawie podejmuje zarząd spółdzielni lub uprawniony kierownik działu administracji na podstawie obowiązujących regulaminów (uchwalanych przez walne zgromadzenie członków spółdzielni). Taka zgoda nie jest oczywiście potrzebna na wymianę wanny, parkietu czy położenie płytek w łazience. Natomiast zmiana ścian działowych, przeniesienie kuchni w inne miejsce, ingerencja w orurowanie itp. – już tak.

Spółdzielnia i żądanie projektu przebudowy

Zatem na początek rekomendowałabym przejrzeć regulamin spółdzielni. Zdarza się bowiem, że właściciel budynku zobowiązuje mieszkańców do powiadomienia zarządu o planowanym remoncie (przebudowie) w mieszkaniu i uzyskania stosownej zgody. Jeżeli nie dokona Pan stosownego zgłoszenia, mimo że jest ono wymagane, to naraża się na konsekwencje prawne w postaci np. grzywny do pięciu tysięcy złotych i nakaz przywrócenia stanu pierwotnego nieruchomości. Jeśli miałby Pan wątpliwości co do tego, jak należy interpretować obowiązujący regulamin spółdzielni, do której należy mieszkanie, to trzeba wnioskować o wyjaśnienie danych kwestii przez zarządcę nieruchomości. Powinien on znać wszystkie regulacje prawne, którym podlegają mieszkańcy danego budynku.

Należy również sprawdzić listę prac zawartych w Prawie budowlanym (Dz. U. 1994 r. Nr 89, poz. 414), gdzie wskazano prace, na które należy uzyskać odpowiednie pozwolenia i dokumenty. Zgodnie bowiem z brzmieniem art. 28 tej ustawy – roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z wyłączeniem robót określonych w art. 29-31. W art. 29 zamieszczono listę nieskomplikowanych pod względem technicznym obiektów i robót budowlanych, które można wykonać bez pozwolenia. Art. 30 zawiera, które z tych robót wymagają zgłoszenia. Zgodnie z ustawą remont istniejących obiektów i urządzeń budowlanych (za wyjątkiem tych, które zostały wpisane do rejestru zabytków) nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Rzecz w tym, że w języku potocznym słowo „remont” ma szerszy zakres niż w prawie. To, co niektórzy uznają za remont, może według prawa być już przebudową, rozbudową lub nadbudową, które to wymagają pozwolenia na budowę za wyjątkiem ściśle określonych przypadków. W rzeczywistości osoba przygotowująca się do szeroko pojętego remontu ma, w zależności od zakresu prac, trzy możliwości: albo musi ubiegać się o pozwolenie na budowę, albo wystarczy zgłosić planowany remont do starosty, albo też można wykonać prace stanowiące tzw. „bieżącą konserwację” bez żadnego pozwolenia czy zgłoszenia. Na gruncie prawa budowlanego, terminem „remont” określa się wykonanie robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Tak określony remont wystarczy zgłosić staroście (lub prezydentowi miasta na prawach powiatu). Zgłoszenie powinno określać rodzaj, zakres i sposób wykonywania remontu oraz termin jego rozpoczęcia.

Przebudowa – definicja

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 7a Pr. bud. – przez przebudowę należy rozumieć „wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. A zatem to, co się nie może zmienić podczas takich prac, to:

1. kubatura czyli objętość,
2. powierzchnia zabudowy,
3. wysokość, długość,
4. szerokość,
5. liczba kondygnacji.

Przebudowa jest więc czymś więcej, obejmuje bowiem wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu. Taka kwalifikacja robót oznacza, że wymagać one będą uzyskania pozwolenia na budowę.

Modyfikacja instalacji gazowej

Czyli w przypadku remontów i konserwacji zazwyczaj nie są wymagane żadne zgody, ponieważ takie działania służą dbaniu o bezpieczeństwo w mieszkaniu i jego dobry stan techniczny. Natomiast przebudowa to działanie mające na celu zmianę parametrów technicznych i użytkowych nieruchomości. W przypadku przebudowy dochodzi do zmiany układu pomieszczeń w mieszkaniu albo modyfikacji instalacji technicznych. Do tego konieczny jest monter, który posiada odpowiednie uprawnienia (w zakresie dozoru i eksploatacji urządzeń, instalacji i sieci gazowych). Obawiam się też, że w tej sytuacji może być wymagane pozwolenie na budowę, aczkolwiek nie słyszałam, żeby ktoś tego przestrzegał, jeżeli jest to mały zakres i w obrębie lokalu mieszkalnego. Wynika to pewnie z szerokiej interpretacji art. 29 ust. 1 pkt 27 Prawa budowlanego, który określa, iż pozwolenia na budowę nie wymaga budowa instalacji elektromagnetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, klimatyzacyjnych i telekomunikacyjnych wewnątrz użytkowanych, czyli już funkcjonujących budynków.

Regulamin spółdzielni

Proponowałabym na przyszłość – zanim przystąpi Pan do jakichkolwiek prac w mieszkaniu spółdzielczym (nie ma tu różnicy, czy jest to własnościowe prawo spółdzielcze czy stanowi Pana własność – sprawdzić regulamin spółdzielni, której jest Pan członkiem. Jeśli nie posiada Pan projektu instalacji gazowej, ma ją z pewnością administrator budynku, więc warto go o taki projekt poprosić. Jeśli nie jest Pan pewny, jak zakwalifikować prace, które są planowane do wykonania w Pana mieszkaniu, to można w starostwie dokonać zgłoszenia tychże prac i odczekać trzydzieści dni z rozpoczęciem prac. W tym celu należy złożyć prosty wniosek, w którym opisuje się planowane prace i dołącza szkice albo rysunki poglądowe dotyczące zmian oraz dokument poświadczający, że lokal jest Pana własnością (lub posiada tytuł prawny do dysponowania nim). Jeśli urząd nie zgłosi sprzeciwu w ciągu trzydziestu dni od złożenia wniosku, to można rozpocząć prace.

Należy wiedzieć, że niedokonanie zgłoszenia lub brak pozwolenia na budowę dla przeprowadzonych prac może skutkować zakwalifikowaniem ich jako samowoli budowlanej. W takiej sytuacji nadzór budowlany może nakazać przywrócenie stanu pierwotnego mieszkania lub wystawić rachunek za legalizację samowoli budowlanej. Z całą jednak pewnością winien Pan taki projekt albo pobrać od administratora albo wykonać własny, przedstawić spółdzielni i uzyskać od niej zgodę. Ponadto należy wystąpić do zakładu gazowniczego z prośbą o zdjęcie licznika na czas remontu. Następnie wykonać roboty, po wykonaniu robót wykonawca wykonuje próbę szczelności i wystawia protokół z jej wykonania. Występuje Pan do ZG o zamontowanie gazomierza po zakończeniu robót. O tym wszystkim powinien był Panu powiedzieć wykonawca.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.