Zakup działki, na której jest staw

Procedura legalizacji stawu uznanego za samowolę budowlaną

Z opisu wynika, iż chce Pan zakupić nieruchomość, na której znajduje się staw, który może być samowolą budowlaną.

Musi Pan wiedzieć, że jeśli jest to faktycznie samowola – to Pan jako właściciel będzie odpowiadał za jej legalizację lub doprowadzenie działki do stanu zgodnego z prawem, tj. zasypania stawu.

Nie zawsze jednak staw musi stanowić samowolę. Nadto, jeśli już, to do uregulowania będą dwie procedury – z prawa budowlanego i prawa wodnego.

Co do zasady, zgodnie z art. 28 ustawy – Prawo budowlane, roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Jeśli PINB stwierdzi naruszenie tego artykułu przez fakt wykonywania robót budowlanych polegających na wybudowaniu zbiornika wodnego – stawu bez takiego pozwolenia, będzie zobligowany przeprowadzić postępowanie w oparciu o przepisy art. 48 ustawy – Prawo budowlane.

W trakcie tego postępowania, zgodnie z procedurą przewidzianą w takich przypadkach, organ wydaje postanowienie w oparciu o art. 48 ust. 3 ww. ustawy, nakładające określone obowiązki. Zgodnie z art. 48 ust. 5 ustawy – Prawo budowlane przedłożenie w wyznaczonym terminie dokumentów, o których w ust. 3 traktuje się, jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została zakończona. W rozpatrywanym przypadku, w wyniku spełnienia nałożonego na inwestora obowiązku, organ prowadzi postępowanie zgodnie z art. 49 ust. 1 ww. ustawy, z którego wynika, że organ po przedłożeniu kompletu wymaganych dokumentów, ustala wysokość opłaty legalizacyjnej.

Jeśli przedłożone dokumenty spełniają warunki ustawy, to organ zobowiązany jest do ustalenia wysokości opłaty legalizacyjnej.

Na gruncie powołanych wyżej przepisów w orzecznictwie sądów administracyjnych wyrażono pogląd, że utworzony przez człowieka – poprzez pogłębienie obniżenia terenu – zbiornik wodny, niezależnie od tego, czy będzie ziemnym stawem rybnym, czy też będzie służył celom rekreacyjno-wypoczynkowym będzie budowlą o charakterze hydrotechnicznym (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 kwietnia 2003 r, sygn. akt SA/Bk 1530/02; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 6 czerwca 2006 r., sygn. akt II SA/Bk 1105/05, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.gov.pl).

Również w wyroku z dnia 8 października 2013 r., sygn. akt II OSK 1077/12 (Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.gov.pl) Naczelny Sąd Administracyjny do budowli zaliczył staw będący zbiornikiem w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane. Z kolei w wyroku z dnia 7 maja 2001 r., sygn. akt II SA/Łd 418/00, sąd ten stwierdził, że budowa zbiornika wodnego (stawu) jest budowlą, której realizacja bez wymaganego prawem pozwolenia na budowę jest samowolą budowlaną w świetle art. 48 ustawy – Prawo budowlane. Podobne stanowisko Naczelny Sąd Administracyjny zajął w wyroku z dnia 19 czerwca 2000 r., sygn. akt II SA/Ka 1834/99 (oba wyroki dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.gov.pl).

Zobacz też: Staw bez pozwolenia

Uzyskanie pozwolenia wodnoprawnego

Prowadzenie postępowania legalizacyjnego na podstawie przepisów ustawy – Prawo wodne w związku z brakiem pozwolenia wodnoprawnego nie wyklucza prowadzenia postępowania legalizacyjnego na podstawie przepisów ustawy – Prawo budowlane w związku z brakiem pozwolenia na budowę. Zgodnie z art. 2 ust. 2 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane, przepisy ww. ustawy nie naruszają przepisów ustawy – Prawo wodne w odniesieniu do urządzeń wodnych. Zastosowanie przez ustawodawcę rozwiązanie powoduje, że w stosunku do urządzeń wodnych stosuje się zarówno przepisy prawa wodnego i prawa budowlanego. Zatem spełnienie wymogów wynikających z prawa budowlanego (np. uzyskanie pozwolenia na budowę urządzenia wodnego) co do zasady, musi być połączone z uzyskaniem pozwolenia wodnoprawnego. W kwestii stosunku przepisów prawa budowlanego i prawa wodnego aktualność zachowuje linia orzecznicza przyjęta przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 16 maja 2002 r., sygn. akt IV SA 1752/00 (ONSA z 2003 r., nr 4 poz. 131).

W świetle przepisu art. 3 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane zbiorniki zostały zaliczone do budowli, tj. do obiektów budowlanych. Mimo że ustawodawca wśród przykładów budowli wymienia ogólnie „zbiorniki” nie ulega wątpliwości, że wszelkiego rodzaju zbiorniki wodne są też budowlami, jeżeli są efektem robót budowlanych. Zbiornik wodny jest bowiem budowlą hydrotechniczną i ziemną. Z uzyskania pozwolenia na budowę zwolnione zostały jedynie przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni do 30 m².

Nadto w myśl art. 29 ust. 2 pkt 9 lit. a i b ustawy – Prawo budowlane pozwolenia na budowę nie wymagało wykonanie robót budowlanych polegających na wykonywaniu urządzeń melioracji wodnych szczegółowych, z wyjątkiem ziemnych stawów hodowlanych, urządzeń melioracji wodnych szczegółowych usytuowanych w granicach parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych oraz ich otulin. W świetle zaś art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. – Prawo wodne (Dz. U. z 2015 r., poz. 469 ze zm.) zbiorniki wodne zostały zaliczone do urządzeń melioracji wodnych podstawowych (a nie szczegółowych, wymienionych w art. 73 ust. 1 tej ustawy), o ile służą celom, o których mowa w art. 70 ust. 1, tj. regulacji stosunków wodnych w celu polepszenia zdolności produkcyjnej gleby, ułatwienia jej uprawy oraz ochronie użytków rolnych przez powodziami.

Jak Pan widzi – jeśli udowodni się, że staw służy regulacji stosunków wodnych w celu polepszenia zdolności produkcyjnej gleby, ułatwienia jej uprawy oraz ochronie użytków rolnych przez powodziami – nie jest wymagane pozwolenie na budowę, a wykopanie stawu nie stanowi samowoli.

Jeśli chodzi o opłatę legalizacyjną, to biorąc pod uwagę treść art. 59f ust. 1 w związku z art. 49 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane oraz przyjmując, że przedmiotową budowlę – zbiornik wodny należy zakwalifikować do XXIV kategorii obiektów budowlanych, dla których współczynnik (k) wynosi 9, zaś współczynnik (w) wynosi 1 – stawka opłaty (s), zgodnie z art. 59f ust. 2 ustawy – Prawo budowlane, wynosi 500 zł.

Jeśli chce Pan kupić działkę i mieć pewność – sprzedający powinien zgłosić fakt istnienia stawu, czy legalizacji, jeśli była to samowola.

Może Pan także żądać od sprzedającego zapewnienia, że nie jest to samowola i w razie zaistnienia ze strony PINB obowiązku zapłaty opłaty legalizacyjnej – żądać jej zwrotu od sprzedającego, albo od razu obniżyć wartość nieruchomości o koszty legalizacji stawu.

Oczywiście najlepiej i najbezpieczniej byłoby, gdyby sprzedający uregulował tę kwestię z PINB.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 kwietnia 2003 r, sygn. akt SA/Bk 1530/02
3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 6 czerwca 2006 r., sygn. akt II SA/Bk 1105/05
4. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 maja 2002 r., sygn. akt IV SA 1752/00

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.