Gmina chce wydzielić pas działki pod ścieżkę

Wydzielenie pasa gruntu pod chodnik i drogę rowerową

W opisanej sytuacji kluczowe jest rozróżnienie dwóch kwestii: formalnego dostępu działki do drogi publicznej oraz praktycznej możliwości wjazdu na posesję — por — por. sytuację z porady budowa chodnika przy posesji. sytuację z porady budowa chodnika przy posesji. Jeżeli wąski pas gruntu zostanie włączony do pasa drogowego drogi gminnej, a chodnik i droga rowerowa będą elementami tej drogi, nie powinno to automatycznie oznaczać, że działka utraci dostęp do drogi publicznej — szerzej w poradzie droga ekspresowa a odszkodowanie za działkę. Dostęp będzie jednak realizowany przez pas drogowy, w tym przez chodnik lub drogę rowerową, dlatego trzeba zadbać o zjazdy — temat rozwija porada działka zajęta pod drogę a odszkodowanie.

Droga publiczna to droga zaliczona do jednej z ustawowych kategorii dróg, z której może korzystać każdy zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami wynikającymi z ustawy o drogach publicznych i przepisów szczególnych. Do dróg publicznych należą między innymi drogi gminne. Elementami pasa drogowego mogą być także chodniki oraz drogi dla rowerów, jeżeli służą funkcjonowaniu drogi.

Nie należy więc ograniczać rozmów z gminą do pytania, czy działka będzie stykała się z drogą. W praktyce ważniejsze jest to, czy po inwestycji będzie Pan mógł bezpiecznie i zgodnie z prawem korzystać z obu dotychczasowych bram oraz czy projekt nie spowoduje utraty funkcjonalności nieruchomości.

Jaki tryb może zastosować gmina

Gmina nie powinna traktować przejęcia pasa gruntu jako nieformalnej zgody właściciela posesji na zajęcie terenu. W zależności od dokumentów planistycznych, zakresu inwestycji i przyjętego trybu możliwe są różne rozwiązania, w szczególności podział nieruchomości pod drogę publiczną, nabycie prawa w drodze umowy albo procedura związana z realizacją celu publicznego.

Art. 6 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zalicza do celów publicznych między innymi wydzielanie gruntów pod drogi publiczne, drogi rowerowe oraz budowę, utrzymywanie i wykonywanie robót budowlanych dotyczących tych dróg. Jeżeli brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, inwestycja celu publicznego może wymagać odpowiedniej decyzji lokalizacyjnej, chyba że zastosowanie znajduje inny szczególny tryb drogowy.

W przypadku podziału nieruchomości znaczenie może mieć art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten przewiduje, że działki wydzielone pod drogi publiczne z nieruchomości dzielonej na wniosek właściciela albo użytkownika wieczystego przechodzą z mocy prawa na rzecz właściwej jednostki samorządu terytorialnego albo Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja podziałowa staje się ostateczna. Jeżeli nieruchomość jest objęta użytkowaniem wieczystym, użytkowanie wieczyste wygasa w części wydzielonej pod drogę publiczną. Kwestia odszkodowania powinna zostać uregulowana zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami.

W orzecznictwie wskazywano, że działka wydzielona pod drogę na podstawie art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przechodzi z mocy prawa na własność gminy, jeżeli została przeznaczona na urządzenie drogi publicznej w rozumieniu ustawy o drogach publicznych. Takie stanowisko wynika między innymi z wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8 grudnia 2005 r., sygn. akt II CK 312/05.

Użytkowanie wieczyste wymaga dodatkowej ostrożności

Skoro jest Pan użytkownikiem wieczystym, nie jest Pan właścicielem gruntu. Właścicielem może być Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego. To ma istotne znaczenie przy ustalaniu, kto może skutecznie rozporządzać gruntem i jakie skutki wywoła wydzielenie pasa pod drogę.

Nie rekomendowałbym podpisywania prostej umowy, w której zgadza się Pan na przekazanie części działki, bez wcześniejszego sprawdzenia księgi wieczystej, umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, planowanego trybu przejęcia oraz stanowiska właściciela gruntu. W przeciwnym razie może powstać spór, czy czynność była skuteczna, kto powinien otrzymać odszkodowanie i kto odpowiada za skutki inwestycji.

Jeżeli gmina proponuje dobrowolne rozwiązanie, należy żądać projektu umowy albo projektu porozumienia na piśmie. Dokument powinien wskazywać co najmniej: dokładny przebieg wydzielanego pasa, powierzchnię, podstawę prawną przejęcia, zasady odszkodowania albo ceny, odpowiedzialność za koszty geodezyjne, przebudowę ogrodzenia, bram, instalacji, odwodnienia oraz zachowanie obu zjazdów.

Jak zabezpieczyć dostęp do drogi po wydzieleniu pasa

Najważniejsze jest uzyskanie od gminy i zarządcy drogi jednoznacznych dokumentów dotyczących zjazdów. Jeżeli ma Pan dwie czynne bramy, należy domagać się, aby projekt inwestycji przewidywał zachowanie albo odtworzenie obu zjazdów, a nie tylko ogólne stwierdzenie, że działka nadal ma dostęp do drogi.

W ustawie o drogach publicznych zjazd ma odrębne znaczenie praktyczne. Co do zasady budowa lub przebudowa zjazdu wymaga zezwolenia zarządcy drogi, wydawanego w drodze decyzji administracyjnej. Jeżeli jednak budowa albo przebudowa drogi powoduje konieczność przebudowy dotychczas istniejących zjazdów, należy ustalić, czy obowiązek ich wykonania obciąża zarządcę drogi w ramach inwestycji.

W piśmie do gminy warto zażądać, aby przedstawiła projekt zagospodarowania terenu obejmujący:

• lokalizację obu istniejących bram i zjazdów,
• szerokość zjazdów po wykonaniu chodnika i drogi rowerowej,
• rzędne wysokościowe, spadki i sposób odwodnienia,
• materiał nawierzchni w miejscu przejazdu przez chodnik i drogę rowerową,
• rozwiązania bezpieczeństwa dla pieszych i rowerzystów,
• ewentualne przesunięcie ogrodzenia, bram, skrzynek, przyłączy albo nasadzeń,
• termin i koszt odtworzenia elementów nieruchomości po robotach.

Jeżeli po wydzieleniu pasa działka nadal będzie przylegała do pasa drogowego, ustanawianie służebności przejazdu przez drogę publiczną zwykle nie jest właściwym narzędziem. Przy drodze publicznej ważniejsze jest formalne uregulowanie zjazdu i zapewnienie, że projekt nie zablokuje korzystania z nieruchomości. Służebność może być potrzebna wtedy, gdy wydzielony pas nie stanie się drogą publiczną albo gdy dostęp miałby przebiegać przez cudzą nieruchomość niebędącą pasem drogowym.

Odszkodowanie i koszty po stronie gminy

Jeżeli część nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego w tej części zostaje przejęte pod drogę publiczną, trzeba wyraźnie uregulować odszkodowanie. Nie chodzi tylko o wartość samego pasa gruntu. W praktyce znaczenie mogą mieć także koszty geodezyjne, przeniesienie ogrodzenia, przebudowa bram, odtworzenie nawierzchni, likwidacja kolizji z przyłączami oraz czasowe ograniczenia w korzystaniu z działki.

W trybach publicznoprawnych odszkodowanie jest ustalane według zasad przewidzianych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Przy dobrowolnym porozumieniu można negocjować szerszy zakres świadczeń, ale wszystko powinno być opisane precyzyjnie i najlepiej przed rozpoczęciem robót.

Jeżeli gmina oczekuje szybkiej zgody, warto odpowiedzieć pisemnie, że co do zasady nie wyklucza Pan rozmów, ale uzależnia stanowisko od przedstawienia kompletnej dokumentacji i zagwarantowania zachowania obu zjazdów. Takie pismo ogranicza ryzyko, że później gmina powoła się na ogólną, nieprecyzyjną akceptację.

Co warto wpisać do pisma do gminy

W odpowiedzi do gminy warto zawrzeć kilka konkretnych żądań. Po pierwsze, należy poprosić o wskazanie podstawy prawnej planowanego przejęcia pasa gruntu oraz planowanego trybu inwestycji. Po drugie, trzeba zażądać projektu podziału i projektu drogowego. Po trzecie, należy wskazać, że warunkiem rozmów jest zachowanie obu czynnych zjazdów albo ich odtworzenie w standardzie niepogarszającym korzystania z działki.

W piśmie można również zastrzec, że użytkownik wieczysty oczekuje ustalenia odszkodowania oraz pokrycia kosztów technicznych wynikających z inwestycji. Jeżeli właścicielem gruntu jest inny podmiot niż gmina prowadząca inwestycję, należy wezwać gminę do wyjaśnienia, w jaki sposób zostanie zapewniony udział właściciela gruntu w czynnościach prawnych.

Dobrą praktyką jest załączenie zdjęć obecnych bram i zjazdów, szkicu sytuacyjnego oraz krótkiego opisu sposobu korzystania z działki. Ułatwia to późniejsze wykazanie, że zjazdy istniały i były faktycznie używane przed rozpoczęciem inwestycji.

FAQ

Czy po wydzieleniu pasa pod chodnik działka traci dostęp do drogi?

Nie zawsze. Jeżeli wydzielony pas zostanie włączony do pasa drogowego drogi publicznej, działka może nadal mieć dostęp do drogi publicznej. Trzeba jednak dopilnować, aby zachowany był faktyczny i legalny zjazd.

Czy wystarczy, że gmina obieca pozostawienie wjazdu?

Nie. Najbezpieczniej żądać pisemnych ustaleń oraz projektu pokazującego lokalizację, szerokość i parametry zjazdu. Ustne zapewnienia są niewystarczające, zwłaszcza gdy inwestycja zmienia poziom terenu lub przebieg ogrodzenia.

Czy użytkownik wieczysty może sam sprzedać gminie część działki?

Sprawa wymaga ostrożności, ponieważ użytkownik wieczysty nie jest właścicielem gruntu. Należy sprawdzić księgę wieczystą, umowę użytkowania wieczystego i tryb przejęcia. Często konieczne jest uwzględnienie stanowiska właściciela gruntu oraz skutków wygaśnięcia użytkowania wieczystego w wydzielonej części.

Czy należy ustanowić służebność przejazdu przez chodnik lub drogę rowerową?

Jeżeli chodnik i droga rowerowa będą częścią drogi publicznej, zwykle nie chodzi o służebność, lecz o prawidłowe uregulowanie zjazdu. Służebność może mieć znaczenie wtedy, gdy dostęp ma prowadzić przez cudzy grunt, który nie jest pasem drogowym drogi publicznej.

Czy można żądać odszkodowania?

Tak, jeżeli dochodzi do przejęcia części nieruchomości albo wygaśnięcia użytkowania wieczystego w części przeznaczonej pod drogę publiczną, należy ustalić odszkodowanie w odpowiednim trybie. Warto także negocjować koszty techniczne, takie jak przebudowa ogrodzenia, bram i zjazdów.

Podsumowanie

Planowana budowa chodnika i drogi rowerowej przy granicy działki nie musi oznaczać utraty dostępu do drogi publicznej. Ryzyko polega raczej na tym, że bez precyzyjnych ustaleń projekt może pogorszyć albo ograniczyć korzystanie z dotychczasowych wjazdów. Dlatego przed wyrażeniem zgody trzeba zażądać dokumentów, ustalić tryb przejęcia pasa, zabezpieczyć oba zjazdy i uregulować odszkodowanie.

W Pana sytuacji szczególnie istotne jest również użytkowanie wieczyste. Należy sprawdzić, kto jest właścicielem gruntu, czy właściciel uczestniczy w procedurze oraz jakie skutki dla użytkowania wieczystego wywoła wydzielenie pasa pod drogę publiczną.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych - Dz.U. 1985 nr 14 poz. 60
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 grudnia 2005 r., sygn. akt II CK 312/05

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.