Wykreślenie budynku z ewidencji zabytków

Najpierw ustal, jaką ochroną objęty jest budynek

Samo stwierdzenie, że budynek „jest w ewidencji zabytków”, nie wystarcza do ustalenia dalszej procedury. W praktyce trzeba sprawdzić kilka możliwych podstaw ochrony. Rejestr zabytków, wojewódzka ewidencja zabytków, gminna ewidencja zabytków i ochrona wynikająca z planowania przestrzennego nie są tym samym i wywołują różne skutki.

W pierwszej kolejności warto uzyskać dokument, z którego wynika status obiektu, a nie opierać się wyłącznie na informacji z ogłoszenia, wypisu z rejestru gruntów czy nieformalnej informacji urzędnika.

Rejestr jest najsilniejszą z wymienionych form ochrony. Gminna ewidencja zabytków nie jest rejestrem, ale jej skutki są istotne między innymi w postępowaniu dotyczącym pozwolenia na rozbiórkę. Jeżeli natomiast właściciel zamierza budynek zachować i planuje remont, szersze omówienie tej sytuacji znajduje się w materiale remont budynku z gminnej ewidencji zabytków.

Co zmieniło się 3 czerwca 2026 r.?

Od 3 czerwca 2026 r. obowiązują istotne zmiany w ustawie o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Nie jest już prawidłowe ogólne stwierdzenie, że każda czynność dotycząca zabytku wpisanego do rejestru wymaga wcześniejszego pozwolenia konserwatorskiego według jednego trybu.

Pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków nadal wymagają między innymi prace konserwatorskie, restauratorskie oraz roboty budowlane prowadzone przy zabytku wpisanym do rejestru. Jednocześnie nowy art. 36aa ustawy wprowadził zgłoszenie konserwatorskie dla określonych działań, między innymi robót budowlanych prowadzonych w otoczeniu zabytku, zmiany przeznaczenia lub sposobu korzystania z zabytku rejestrowego oraz części innych działań mogących oddziaływać na jego substancję lub wygląd.

Po prawidłowym zgłoszeniu wojewódzki konserwator zabytków może wnieść sprzeciw w drodze decyzji w terminie 60 dni od doręczenia zgłoszenia. Brak sprzeciwu pozwala na wykonanie działania objętego zgłoszeniem, a na wniosek zainteresowanego organ może wcześniej wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Zamiast korzystać ze zgłoszenia, uprawniony może także wystąpić o pozwolenie konserwatorskie.

Nowe zgłoszenie konserwatorskie nie zastępuje formalności wynikających z Prawa budowlanego. Zmieniony art. 39 ust. 1 Prawa budowlanego nakazuje przed pozwoleniem na budowę albo zgłoszeniem budowlanym dotyczącym obiektu lub obszaru wpisanego do rejestru uzyskać odpowiednio pozwolenie konserwatorskie albo dokonać zgłoszenia konserwatorskiego, wobec którego nie wniesiono sprzeciwu.

Nie zmienia to podstawowej reguły dotyczącej rozbiórki obiektu wpisanego do rejestru: najpierw trzeba rozwiązać jego status rejestrowy. Nowy art. 36aa nie jest sposobem na zastąpienie decyzji o skreśleniu zabytku z rejestru.

Jak usunąć budynek z gminnej ewidencji zabytków?

Właściciel chcący doprowadzić do wykreślenia budynku z GEZ powinien zacząć od ustalenia, dlaczego nieruchomość znalazła się w ewidencji. Gminna ewidencja obejmuje między innymi zabytki nieruchome wpisane do rejestru, zabytki znajdujące się w wojewódzkiej ewidencji oraz inne zabytki wyznaczone przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta w porozumieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Dlatego samo złożenie ogólnego pisma „o wykreślenie” bez poznania podstawy ujęcia może nie wystarczyć.

Praktyczna kolejność działania jest następująca:

1. Uzyskaj kartę adresową i podstawę ujęcia w GEZ. Warto wystąpić również o dokumenty, na których oparto ocenę wartości zabytkowych budynku, oraz ustalić, czy obiekt znajduje się w wojewódzkiej ewidencji zabytków.
2. Sprawdź datę i sposób ujęcia obiektu. Ma to znaczenie zarówno dla oceny prawidłowości procedury, jak i wyboru właściwego środka ochrony prawnej.
3. Zweryfikuj, czy właściciel został prawidłowo zawiadomiony. Obowiązujące przepisy wykonawcze przewidują zawiadamianie właściciela lub posiadacza między innymi o zamiarze ujęcia nieruchomości w GEZ, jej ujęciu, zamiarze wyłączenia oraz wyłączeniu. Zawiadomienie o zamiarze ujęcia albo wyłączenia powinno nastąpić co najmniej 14 dni przed planowaną czynnością.
4. Zgromadź materiał dotyczący rzeczywistych wartości zabytkowych. Przydatne mogą być ekspertyza historyczno-architektoniczna lub konserwatorska, opinia techniczna, dokumentacja fotograficzna, archiwalne projekty i fotografie oraz materiały pokazujące zakres wcześniejszych przebudów.
5. Złóż do organu prowadzącego GEZ uzasadniony wniosek o weryfikację i wyłączenie karty. Jeżeli status obiektu wiąże się również z wojewódzką ewidencją zabytków, może być konieczne równoległe wyjaśnienie tej podstawy z wojewódzkim konserwatorem zabytków.
6. W razie odmowy lub bezczynności ustal właściwą drogę sądowoadministracyjną. Trzeba precyzyjnie określić, czy kwestionowana jest pierwotna czynność ujęcia w GEZ, późniejsza odmowa wykreślenia, bezczynność czy jeszcze inne działanie organu.

Znaczenie dla ochrony właściciela ma wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 11 maja 2023 r., sygn. P 12/18. Trybunał zakwestionował rozwiązanie pozwalające objąć nieruchomość ograniczeniami wynikającymi z ujęcia w GEZ bez odpowiednich gwarancji ochrony praw właściciela przed dokonaniem takiego ujęcia. Orzeczenie nie zlikwidowało gminnych ewidencji zabytków, lecz wzmocniło wymagania dotyczące ochrony proceduralnej właściciela.

Aktualny model przewiduje już zawiadamianie właściciela o planowanym ujęciu i wyłączeniu oraz przechowywanie dokumentacji uzasadniającej między innymi czas powstania, historię, opis i wartości obiektu. Dokumenty te mogą mieć zasadnicze znaczenie przy ocenie, czy dalsze pozostawienie budynku w GEZ jest uzasadnione.

Czy można zaskarżyć ujęcie w GEZ albo odmowę wykreślenia?

Ujęcie nieruchomości w GEZ oraz jej wyłączenie nie są klasycznymi decyzjami administracyjnymi wydawanymi w zwykłym postępowaniu zakończonym decyzją KPA. Nie należy więc automatycznie szukać zwykłego odwołania od decyzji. W aktualnym orzecznictwie sądów administracyjnych czynność ujęcia nieruchomości w GEZ jest traktowana jako czynność z zakresu administracji publicznej podlegająca kontroli wojewódzkiego sądu administracyjnego na podstawie Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Przed wniesieniem skargi trzeba jednak dokładnie ustalić, co ma być jej przedmiotem. Inna sytuacja zachodzi, gdy właściciel kwestionuje samo ujęcie sprzed lat, inna gdy po złożeniu nowego wniosku organ odmawia wyłączenia nieruchomości, a jeszcze inna w razie bezczynności. Ma to wpływ także na sposób liczenia terminu do wniesienia skargi. W orzecznictwie dotyczącym skargi na samą czynność ujęcia stosowany jest co do zasady 30-dniowy termin liczony od dnia, w którym zainteresowany dowiedział się o dokonaniu czynności. Dlatego po otrzymaniu zawiadomienia lub pisma dotyczącego GEZ nie warto odkładać analizy możliwych środków prawnych.

Czy zły stan techniczny wystarczy do wykreślenia?

Zły stan techniczny budynku nie powinien być utożsamiany z utratą wartości zabytkowych. Są to dwie różne kwestie. Budynek może być poważnie uszkodzony, a mimo to zachowywać cechy historyczne, artystyczne albo naukowe uzasadniające ochronę. Z drugiej strony liczne przebudowy, wymiana substancji, zatarcie cech charakterystycznych lub nowe ustalenia dotyczące historii obiektu mogą przemawiać za ponowną oceną zasadności ochrony.

W przypadku zabytku wpisanego do rejestru art. 13 ustawy o ochronie zabytków przewiduje skreślenie między innymi wtedy, gdy zabytek został zniszczony w stopniu powodującym utratę jego wartości historycznej, artystycznej lub naukowej albo gdy wartość będąca podstawą wpisu nie została potwierdzona w nowych ustaleniach naukowych. Sam koszt remontu, nieopłacalność ekonomiczna inwestycji czy zły stan konstrukcji nie stanowią więc samodzielnie takiej przesłanki.

Podobnie przy GEZ dokumentacja techniczna jest ważna, ale najlepiej zestawić ją z analizą wartości zabytkowych. Opinia konstruktora odpowiada przede wszystkim na pytanie o bezpieczeństwo i stan budynku, natomiast ekspertyza konserwatorska lub historyczno-architektoniczna może wykazywać, jaka oryginalna substancja przetrwała i czy obiekt nadal ma cechy uzasadniające traktowanie go jako zabytku.

Wykreślenie z GEZ i rozbiórka to dwa odrębne etapy

Po uzyskaniu korzystnego stanowiska w sprawie GEZ trzeba jeszcze ustalić formalności rozbiórkowe według aktualnego statusu nieruchomości. Nie można zakładać, że wykreślenie karty automatycznie uprawnia do rozpoczęcia robót.

Dopóki obiekt jest ujęty w gminnej ewidencji zabytków, szczególne znaczenie ma art. 39 ust. 3 Prawa budowlanego. Przepis stanowi, że w stosunku do obiektów budowlanych niewpisanych do rejestru zabytków, lecz ujętych w GEZ, pozwolenie na budowę lub rozbiórkę wydaje właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków.

W tej procedurze wojewódzki konserwator zabytków powinien zająć stanowisko w sprawie wniosku o pozwolenie na rozbiórkę w terminie 30 dni od jego doręczenia. Brak stanowiska w tym terminie traktowany jest jako brak zastrzeżeń do przedstawionych rozwiązań. Nie oznacza to jednak, że właściciel może po 30 dniach sam rozpocząć rozbiórkę. Nadal potrzebne jest zakończenie właściwego postępowania przed organem administracji architektoniczno-budowlanej.

Art. 31 Prawa budowlanego przewiduje uproszczenia dla określonych rozbiórek, w tym w pewnych przypadkach zgłoszenie zamiast pozwolenia albo brak obu tych formalności. Jednocześnie ustawowe wyłączenia tych uproszczeń obejmują obiekty wpisane do rejestru zabytków lub objęte ochroną konserwatorską. Dlatego przy budynku figurującym w GEZ nie należy wybierać trybu tylko na podstawie jego wysokości czy odległości od granicy działki. Najpierw trzeba ustalić aktualny status konserwatorski.

Jeżeli budynek zostanie skutecznie wykreślony z GEZ, trzeba ponownie sprawdzić, czy nie jest objęty inną formą ochrony, w szczególności wpisem do rejestru, wojewódzką ewidencją powiązaną z GEZ albo ustaleniami planistycznymi. Dopiero na tej podstawie można ustalić, czy potrzebne jest pozwolenie, zgłoszenie czy zastosowanie ma wyjątek z art. 31 Prawa budowlanego. Ogólne zasady i dokumenty omawia poradnik zgłoszenie rozbiórki i jakie dokumenty złożyć.

Budynek wpisany do rejestru: najpierw skreślenie, potem rozbiórka

Jeżeli w trakcie sprawdzania dokumentów okaże się, że nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków, samo wykreślenie z GEZ nie rozwiąże problemu. Zgodnie z art. 39 ust. 2 Prawa budowlanego pozwolenie na rozbiórkę obiektu wpisanego do rejestru może zostać wydane dopiero po wydaniu decyzji o skreśleniu tego obiektu z rejestru.

Podstawy skreślenia określa art. 13 ustawy o ochronie zabytków. Trzeba wykazać ustawową przesłankę dotyczącą utraty wartości zabytkowych albo braku potwierdzenia wartości będącej podstawą wpisu w nowych ustaleniach naukowych. Właśnie dlatego w takich sprawach dokumentacja historyczna i konserwatorska bywa równie ważna jak opinia o stanie technicznym.

Nowe zgłoszenie konserwatorskie obowiązujące od 3 czerwca 2026 r. nie pozwala ominąć tej kolejności. Dotyczy ono określonych działań wskazanych w art. 36aa, a nie zastąpienia procedury skreślenia zabytku z rejestru przed jego rozbiórką.

Co grozi za samowolną rozbiórkę zabytku?

Rozbiórka przeprowadzona bez wymaganych formalności może prowadzić do odpowiedzialności na dwóch odrębnych płaszczyznach. Po pierwsze, organy nadzoru budowlanego mogą prowadzić postępowanie dotyczące robót wykonanych bez wymaganego pozwolenia albo zgłoszenia i zastosować konsekwencje przewidziane w Prawie budowlanym.

Po drugie, jeżeli obiekt jest zabytkiem w rozumieniu ustawy o ochronie zabytków, zastosowanie może znaleźć art. 108 tej ustawy. Umyślne zniszczenie lub uszkodzenie zabytku jest zagrożone karą pozbawienia wolności od 6 miesięcy do 8 lat. Przy działaniu nieumyślnym ustawa przewiduje grzywnę, karę ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2. Odpowiedzialność karna nie jest tym samym co konsekwencje administracyjne wynikające z wykonania rozbiórki bez wymaganych formalności.

Dlatego nawet bardzo zły stan budynku nie powinien skłaniać do rozbiórki „najpierw, a formalności później”. Bezpieczniejsza kolejność to udokumentowanie stanu obiektu, ustalenie wszystkich podstaw ochrony, przeprowadzenie ewentualnej procedury wykreślenia i dopiero następnie uzyskanie właściwego rozstrzygnięcia budowlanego.

FAQ

Czy wykreślenie z GEZ oznacza, że można od razu rozebrać budynek?

Nie. Wykreślenie z GEZ i formalności rozbiórkowe są odrębnymi etapami. Po wykreśleniu trzeba ponownie sprawdzić status nieruchomości oraz ustalić na podstawie Prawa budowlanego, czy rozbiórka wymaga pozwolenia, zgłoszenia czy może korzystać z ustawowego zwolnienia.

Czy każdy budynek w GEZ można rozebrać na zgłoszenie?

Nie należy tego zakładać. Art. 31 Prawa budowlanego wyłącza uproszczone zasady między innymi w odniesieniu do obiektów objętych ochroną konserwatorską, a art. 39 ust. 3 przewiduje udział wojewódzkiego konserwatora zabytków przy pozwoleniu na rozbiórkę obiektu ujętego w GEZ. Tryb trzeba ustalić dla aktualnego statusu konkretnego budynku.

Czy nowe zgłoszenie konserwatorskie z art. 36aa pozwala rozebrać zabytek rejestrowy?

Nie. Nowy tryb zgłoszenia obejmuje określone działania wskazane w art. 36aa ustawy o ochronie zabytków. Nie zastępuje zasady, zgodnie z którą przed wydaniem pozwolenia na rozbiórkę obiektu wpisanego do rejestru potrzebna jest wcześniejsza decyzja o skreśleniu go z rejestru.

Czy brak stanowiska WKZ przez 30 dni oznacza automatyczną zgodę na rozbiórkę budynku z GEZ?

Nie. W trybie art. 39 ust. 4 Prawa budowlanego brak stanowiska konserwatora w ciągu 30 dni oznacza brak zastrzeżeń do przedstawionych rozwiązań, ale nie zastępuje pozwolenia na rozbiórkę wydawanego przez właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej.

Czy można zaskarżyć ujęcie budynku w GEZ?

Tak, czynność ujęcia nieruchomości w GEZ może podlegać kontroli sądu administracyjnego. Nie jest to jednak zwykłe odwołanie od decyzji administracyjnej. Trzeba ustalić dokładny przedmiot skargi i termin, zwłaszcza gdy od pierwotnego ujęcia minęło dużo czasu albo właściciel najpierw występował do organu o wykreślenie nieruchomości.

Źródła

• Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami – tekst jednolity, w szczególności art. 13, 22, 36 i 108
• Ustawa zmieniająca ogłoszona w Dz.U. 2025 poz. 1673 – zmiany obowiązujące od 3 czerwca 2026 r., w tym art. 36aa oraz przepisy przejściowe
• Prawo budowlane – tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. 2026 poz. 524, w szczególności art. 31 i 39
• Rozporządzenie w sprawie prowadzenia rejestru zabytków, krajowej, wojewódzkiej i gminnej ewidencji zabytków, w szczególności przepisy o kartach, ujęciu, zawiadamianiu właściciela i wyłączeniu z ewidencji
• Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 11 maja 2023 r., sygn. P 12/18
• Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. 2026 poz. 143