Legalizacja samowoli budowlanej starego domu

Legalizacja budowli wybudowanej przed wejściem obecnie obowiązującej ustawy Prawa budowlanego

Jeżeli budowa opisanego domu została zakończona przed dniem wejścia w życie obecnie obowiązującej ustawy Prawa budowlane z roku 1994 r., które to wejście w życie miało miejsce w dniu 01.01.1995 r., to ocena, czy istnieje możliwości legalizacji tej budowy czy też nie i konieczna będzie rozbiórka, będzie miała miejsce na podstawie poprzednio obowiązującej ustawy.

Stanowi o tym z art. 103 ust. 2 obecnie obowiązującej ustawy, zgodnie z którym przepisu art. 48 (chodzi o postępowanie legalizacyjne) nie stosuje się do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy lub w stosunku do których przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne. Do takich obiektów stosuje się przepisy dotychczasowe.

Konkretnie w tym przypadku zastosowanie mieć będzie ustawa Prawo budowlane z dnia 24 października 1974 r., a precyzyjniej przepisy art. 37–40 tejże ustawy.

Najistotniejsze są tu 2 przepis art. 37 i 40, który najpierw Panu w całości przytoczę:

„Art. 37. 1. Obiekty budowlane lub ich części, będące w budowie lub wybudowane niezgodnie z przepisami obowiązującymi w okresie ich budowy, podlegają przymusowej rozbiórce albo przejęciu na własność Państwa bez odszkodowania i w stanie wolnym od obciążeń, gdy terenowy organ administracji państwowej stopnia powiatowego stwierdzi, że obiekt budowlany lub jego część:

1) znajduje się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowę albo przeznaczony jest pod innego rodzaju zabudowę, lub

2) powoduje bądź w razie wybudowania spowodowałby niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia albo niedopuszczalne pogorszenie warunków zdrowotnych lub użytkowych dla otoczenia.

2. Terenowy organ administracji państwowej stopnia powiatowego może wydać decyzję o przymusowej rozbiórce albo o przejęciu na własność Państwa bez odszkodowania i w stanie wolnym od obciążeń obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego niezgodnie z przepisami obowiązującymi w okresie jego budowy, jeżeli jest to uzasadnione innymi ważnymi przyczynami poza wymienionymi w ust. 1.

3. Wraz z przejęciem na własność Państwa obiektu budowlanego lub jego części, określonych w ust. 1 i 2, podlega przejęciu na własność Państwa również działka, na której obiekt jest położony - o obszarze niezbędnym do właściwego użytkowania obiektu. Przejęcie działki następuje za odszkodowaniem płatnym według przepisów o wywłaszczaniu nieruchomości. Jeżeli obiekt jest położony na terenie oddanym w użytkowanie wieczyste, umowa użytkowania wieczystego ulega rozwiązaniu.

4. Przejęcie prawa własności obiektu budowlanego wraz z działką następuje z dniem, w którym decyzja o przejęciu obiektu i działki na własność Państwa stała się ostateczna. Z tym dniem ulega rozwiązaniu umowa użytkowania wieczystego, jeżeli obiekt jest położony na terenie oddanym w użytkowanie wieczyste. Decyzja ta stanowi podstawę do ujawnienia w księdze wieczystej objętych nią praw rzeczowych.

5. Z przyczyn określonych w ust. 1 i 2 obiekty budowlane i urządzenia, określone w art. 28 ust. 3, podlegają przymusowej rozbiórce.

Decyzja nakazująca wykonanie zmian lub przeróbek w celu doprowadzenia obiektu budowlanego do stanu zgodnego z przepisami

Art. 40 W wypadku wybudowania obiektu budowlanego niezgodnie z przepisami, jeżeli nie zachodzą okoliczności określone w art. 37, właściwy terenowy organ administracji państwowej wyda inwestorowi, właścicielowi lub zarządcy decyzję nakazującą wykonanie w oznaczonym terminie zmian lub przeróbek, niezbędnych do doprowadzenia obiektu budowlanego, terenu nieruchomości lub strefy ochronnej do stanu zgodnego z przepisami”.

Z przepisów tych wynika zatem, że aby zalegalizować dom muszą być spełnione 2 podstawowe warunki, tj. dom znajduje się na działce, która według planów zagospodarowania przestrzennego posiada status działki budowlanej i nie stanowi żadnego zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi, a jednocześnie nie powoduje pogorszenia warunków zdrowotnych w pobliskim otoczeniu.

Niedopełnienie dwóch powyższych warunków wiązać się będzie z nakazem rozbiórki. Aby wszcząć postępowanie legalizacyjne, musi się Pan udać po prostu do urzędu gminy i wyjaśnić, że chciałby Pan zalegalizować budynek, przedstawiając dowód, że wybudowano go przed wejściem w życie obecnej ustawy.

W zakresie pytania, czy lepiej zrobić to przed czy po przepisaniu na Pana, odpowiem, że nie ma różnicy, choć z uwagi na konieczność przeprowadzenia postępowania sugerowałabym, aby raczej nie brał Pan tylko na swoje barki tego problemu i legalizacja (względnie rozbiórka) została przeprowadzona wcześniej.

Nie ma znaczenia, że dom ten nie jest wyraźnie odnotowany dla kwestii związanych z zrzeczeniem się spadku, a to dlatego, że dom stanowi część składową gruntu, a zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.