Kategoria: Budynki mieszkalne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup domu bez podłączonego gazu

Katarzyna Nosal • Opublikowane: 2016-12-19

Niedawno kupiłem dom z działką od „dewelopera”. Dom był przez niego oddany do użytkowania (mam dokument), ale z prądem budowlanym (jest umowa dewelopera z firmą energetyczną i jest w trakcie podłączania, skrzynka prądowa jest już zamontowana i czeka na odbiór) i bez doprowadzonego gazu. Instalacja wewnętrzna w budynku i do granicy działki jest wykonana, natomiast nie mam żadnej dokumentacji odnośnie umowy z gazownią. Byłem ostatnio w gazowni i dowiedziałem się, że oni nie mają tam nic zgłoszone i muszę wystąpić o warunki przyłączenia. Deweloper obiecał mi, że w ciągu miesiąca załatwi wszystkie sprawy związane z podłączeniem gazu do mojego budynku, ale do dnia dzisiejszego nie mogę się nic konkretnie dowiedzieć, często nie odbiera telefonów itp. Czy w tym przypadku mogę sam zwrócić się do gazowni z wnioskiem o warunki przyłączenia do sieci gazowej? W jaki sposób mogę dochodzić od dewelopera zwrotu dodatkowych kosztów, które poniosłem i będę ponosić w związku z opóźnieniem w dostawie gazu?

Katarzyna Nosal

»Wybrane opinie klientów

Szybka i fachowa odpowiedź, przystępny język. Bardzo ważne - to pisemna forma, która pozwala na spokojną analizę. Na pewno ponownie skorzystam.
Małgorzata
Tak właśnie zrobiłem. Odwołałem się do Sądu.
Sylwester
Pomoc uzyskana szybko i konkretnie. Napewno skorzystam z usług eporady jeśli oczywiście będzie taka konieczność.
Katarzyna
Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata
Bardzo szybko i sprawnie, polecam :)
Jolanta

Ponieważ nie otrzymałam dodatkowych dokumentów, a chciałabym już udzielić ostatecznej odpowiedzi, w załączeniu odpowiedź na Pana pytanie opracowana na podstawie dostępnych materiałów.

Z samego faktu, że budynek został zgłoszony do użytkowania, a organ nie wniósł sprzeciwu, nie wynika, że deweloper musiał połączyć dom z siecią gazową. Proszę zauważyć, że zgłoszenie dotyczy możliwości użytkowania, a więc takiego stanu budynku, by po związaniu z siecią zewnętrzną mógł być użytkowany. Jeśli dom jest przygotowany w ten sposób, to wszystko się zgadza. Konieczne jest podłączenie do sieci kanalizacyjnej i wodociągowej oraz elektrycznej. Sieć gazowa to kwestia wyboru ogrzewania domu. I tutaj kwestia, czy takie ogrzewanie było przewidziane w projekcie, czy zostało wprowadzone do niego później, a może w ogóle nie dokonano zmian.

Gdyby do oddania do użytkowania budynku konieczne było przedstawienie połączenia domu z siecią gazową już na tym etapie, wówczas organ nadzoru budowlanego zgłosiłby sprzeciw do zgłoszenia. Chyba że dokumenty są sporządzone niewłaściwie. Mnie zastanowiło stwierdzenie, że do zgłoszenia został przedstawiony protokół z odbioru przyłącza gazowego. Jakiego, skoro go nie ma? To dało mi dużo do myślenia.

Z informacji, jakie ja znalazłam w przepisach i praktyce, wynika, że akurat w przypadku sieci gazowe istotne są instalacje wewnętrzne i ich sprawdzenie. Być może stąd brak sprzeciwu.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

W takim przypadku, w mojej ocenie, należy ustalić kwestię przyłączenia do sieci gazowej, na podstawie umowy z deweloperem. Jeśli z oferty i umowy wynika, że takie przyłącze ma być, to oczywiście otrzymaliście Państwo „towar” niezgodny z umową. Wprawdzie żaden przepis nie mówi, jaki stan budynku i nieruchomości jest stanem deweloperskim (zakres szczegółowości tego stanu musi wynikać z umowy), jednak w Państwa przypadku mamy dodatkowe oświadczenie dewelopera, że to on zajmie się przyłączeniem domu do sieci gazowej zewnętrznej. Problem w tym, że uiściliście Państwo całą cenę za dom, pomimo że nie spełniał on ustaleń. Deweloper otrzymał pieniądze i stracił „motywację” do zajęcia się tą sprawą.

W tym konkretnym przypadku mamy do czynienia nie z umową o dzieło, gdzie inwestor zleca wybudowanie budynku w jakimś określonym zakresie, ale ze zwykłą umową kupna–sprzedaży nieruchomości. W takim wypadku mamy do czynienia z wadą „towaru” – brakiem odłączenia do sieci gazowej pomimo zapewnienia o jej realizacji przez dewelopera. W tym kierunku należy podążać, formułując roszczenia wobec sprzedawcy. Chodzi oczywiście o rękojmie za wady rzeczy nabytej. Nie ma tu zastosowania ustawa o Prawach konsumenta, która zawiera wyłączenie, jeśli chodzi o nabycie prawa własności nieruchomości. Stąd należy sięgnąć do przepisów Kodeksu cywilnego. Artykuł 5561 § 1 stanowi, że „wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym”.

Ewidentnie nabyty dom nie ma właściwości, które winien mieć, nie nadaje się do zamieszkania bo nie ma możliwości ogrzewania go. Tutaj ważne jest, że z okoliczności Państwa umowy wynika, iż to sprzedawca miał zapewnić gaz w domu. Stąd, według mojej oceny, można stwierdzić, ze dom ma wady. Niestety art. 557 stanowi, że sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Wydaje mi się, ze to akurat sprzedawca jest w stanie wykazać. Niestety. Oczywiście na etapie negocjacji z „deweloperem” można pominąć ten przepis, jednak już w ewentualnym sporze sadowym to będzie koronny argument sprzedawcy.

Zakładając jednak, że sprzedawca wprowadził Państwa w błąd, na chwilę obecną macie dwie możliwości. Artykuł 560 stanowi, że jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Natomiast art. 561 postanawia, że jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady.

W mojej ocenie powinniście Państwo pisemnie zgłosić swoje zastrzeżenia do sprzedawcy z żądaniem naprawienia wady przez zrealizowanie doprowadzenia gazu do budynku. Warto już tu wyznaczyć rozsądny termin na realizację. Sprzedawca ma 14 dni na ustosunkowanie się do żądania.

Istotny dla Pana jest też przepis art. 566, który stanowi, że jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny, może on żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady, choćby szkoda była następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności, a w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów. Nie uchybia to przepisom o obowiązku naprawienia szkody na zasadach ogólnych.

Jeśli sprzedawca nie doprowadzi gazu w ustalonym terminie lub odmów, może Pan żądać obniżenia ceny nieruchomości i sam przeprowadzić procedurę doprowadzenia sieci i przyłączenia do niej domu. Obniżenie ceny powinno obejmować te koszty. Natomiast koszt ogrzewania elektrycznego domu aby utrzymać go w dobrym stanie, to koszty, za które należy się odszkodowanie i tu należy, już na koniec wezwać sprzedawcę do ich zapłaty.

Podkreślam jednak, że chodzi o założoną sytuację, iż sprzedaż obejmowała dom, który jest połączony do sieci.

Proszę zbadać także dokumentację powykonawczą, zwłaszcza tę, która została złożona do nadzoru budowlanego. Być może będzie Pan w stanie udowodnić, że sprzedawca wprowadził w błąd także organ nadzoru co do zakończenia prac budowlanych i możliwości użytkowania domu.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »