Zakup domu bez podłączonego gazu

Budynek oddany do użytkowania a brak gazu

Oddanie domu do użytkowania albo brak sprzeciwu organu nadzoru budowlanego nie przesądza jeszcze, że wszystkie media zostały doprowadzone w praktyce. Procedura budowlana dotyczy możliwości legalnego użytkowania obiektu, natomiast faktyczne wykonanie przyłącza gazowego zależy od projektu, warunków technicznych, umowy z operatorem sieci oraz zakresu zobowiązań sprzedawcy.

W przypadku gazu trzeba odróżnić instalację wewnętrzną w budynku od przyłącza prowadzącego do sieci gazowej. Budynek może mieć wykonaną instalację wewnętrzną i przewody doprowadzone do granicy działki, a jednocześnie nie mieć zawartej umowy o przyłączenie ani wykonanej części sieciowej. To właśnie ustalenie tej różnicy ma kluczowe znaczenie dla dalszych działań.

Jeżeli w dokumentacji przedstawionej przy sprzedaży pojawiały się protokoły, odbiory lub oświadczenia dotyczące gazu, warto sprawdzić, czego dokładnie dotyczyły. Protokół szczelności instalacji wewnętrznej nie jest tym samym co potwierdzenie wykonania przyłącza gazowego przez operatora.

Zobacz również: brak zgody na przyłącze gazowe

Czy kupujący może sam wystąpić o warunki przyłączenia gazu?

Tak. Właściciel nieruchomości co do zasady może sam złożyć do właściwego operatora systemu dystrybucyjnego gazowego wniosek o określenie warunków przyłączenia. Operator będzie badał m.in. tytuł prawny do nieruchomości, zapotrzebowanie na paliwo gazowe, parametry techniczne oraz możliwość przyłączenia do istniejącej sieci.

Po uzyskaniu warunków operatora trzeba jeszcze ustalić formalności budowlane dla budowy przyłącza gazowego.

Złożenie takiego wniosku nie musi oznaczać rezygnacji z roszczeń wobec dewelopera lub sprzedawcy. Dla bezpieczeństwa warto jednak zrobić to rozważnie: pisemnie poinformować sprzedawcę, że kupujący podejmuje działania tylko po to, aby ograniczyć szkodę, a poniesione koszty będzie dochodził od niego, jeżeli z umowy wynikał obowiązek zapewnienia gazu.

Przed złożeniem wniosku warto uzyskać od operatora informację, czy dla danej nieruchomości wcześniej składano jakiekolwiek wnioski, wydawano warunki przyłączenia albo zawierano umowę o przyłączenie. Taka odpowiedź może być ważnym dowodem w sporze ze sprzedawcą.

Co wynika z umowy z deweloperem lub sprzedawcą?

Najważniejsze jest ustalenie, co dokładnie zostało sprzedane. Należy przeanalizować akt notarialny, umowę przedwstępną, umowę deweloperską, prospekt informacyjny, załączniki techniczne, korespondencję, ogłoszenia oraz protokół odbioru. Jeżeli z tych dokumentów wynikało, że dom ma mieć doprowadzony gaz albo że sprzedawca zobowiązał się do załatwienia przyłączenia, brak gazu może stanowić niezgodność nieruchomości z umową.

W praktyce często sporne jest sformułowanie typu: „instalacja gazowa przygotowana”, „media w granicy działki”, „gotowość do podłączenia” albo „gaz w trakcie realizacji”. Każde z nich może oznaczać coś innego. Im dokładniejsze są dokumenty i zapewnienia sprzedawcy, tym łatwiej wykazać, że kupujący miał prawo oczekiwać domu z możliwością korzystania z ogrzewania gazowego.

Jeżeli kupujący wiedział przy akcie notarialnym, że gazu nie ma, sprzedawca może powoływać się na art. 557 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym sprzedawca nie odpowiada z rękojmi za wadę znaną kupującemu w chwili zawarcia umowy. Nie zamyka to jednak automatycznie sprawy. Jeżeli sprzedawca osobno obiecał wykonanie przyłącza po sprzedaży, można rozważać odpowiedzialność za niewykonanie albo nienależyte wykonanie tego zobowiązania.

Zobacz również: odbiór budynku bez przyłącza

Brak gazu jako wada nieruchomości

Zgodnie z zasadami rękojmi z Kodeksu cywilnego wada fizyczna polega m.in. na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. Rzecz jest niezgodna z umową, jeżeli nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, nie nadaje się do celu wynikającego z umowy albo została wydana w stanie niezupełnym.

Jeżeli dom był sprzedawany jako gotowy do zamieszkania z ogrzewaniem gazowym, a faktycznie nie można korzystać z gazu, kupujący może twierdzić, że nieruchomość ma wadę. Inaczej będzie, gdy umowa jasno wskazywała, że gaz nie jest doprowadzony, a kupujący przejmuje obowiązek samodzielnego załatwienia przyłączenia.

W sprawach dotyczących nieruchomości termin odpowiedzialności z rękojmi jest dłuższy niż przy wielu innych rzeczach i wynosi 5 lat od wydania nieruchomości. Mimo to nie warto zwlekać. Im szybciej kupujący zgłosi zastrzeżenia, tym łatwiej wykazać związek między wadą a poniesionymi kosztami.

Jakich roszczeń można dochodzić od sprzedawcy?

W zależności od treści umowy i stanu faktycznego kupujący może żądać w szczególności usunięcia wady, czyli doprowadzenia do wykonania przyłączenia, obniżenia ceny, zwrotu kosztów koniecznych do samodzielnego przeprowadzenia procedury albo odszkodowania za dodatkowe wydatki. W skrajnych przypadkach możliwe jest także odstąpienie od umowy, ale przy zakupie domu jest to rozwiązanie daleko idące i zwykle wymaga bardzo ostrożnej oceny.

Odszkodowanie może obejmować np. racjonalne koszty tymczasowego ogrzewania elektrycznego, zabezpieczenia budynku przed wychłodzeniem, opłat za dokumentację, projekt lub wykonanie przyłącza, jeżeli koszty te powinien ponieść sprzedawca. Trudniejsze, ale nie zawsze wykluczone, jest dochodzenie utraconych korzyści, np. utraconego czynszu z planowanego najmu. Wymaga to mocnych dowodów.

Jeżeli kupujący jest konsumentem i składa żądanie w ramach rękojmi, warto wyznaczyć sprzedawcy konkretny termin odpowiedzi. W określonych przypadkach brak odpowiedzi w terminie 14 dni może działać na korzyść konsumenta, ale pismo musi być prawidłowo sformułowane i zawierać jednoznaczne żądanie.

Jak przygotować pismo do dewelopera?

Pismo powinno być rzeczowe i oparte na dokumentach. Należy wskazać datę zakupu, oznaczenie nieruchomości, zapisy umowy dotyczące gazu, ustalenia z operatorem oraz konkretne żądanie. Warto dołączyć kopie rachunków, korespondencji, zdjęć, odpowiedzi z gazowni i ewentualnych kosztorysów.

W piśmie można zażądać, aby sprzedawca w określonym terminie doprowadził do przyłączenia budynku do sieci gazowej albo zwrócił koszty, które kupujący poniesie w celu wykonania tych prac. Jeżeli sprzedawca nie odpowiada, nie odbiera telefonów lub składa tylko ustne deklaracje, tym bardziej należy przejść na komunikację pisemną: list polecony, e-mail z potwierdzeniem odbioru albo doręczenie przez pełnomocnika.

Nie należy ograniczać się do ogólnego stwierdzenia, że „gazu nie ma”. Trzeba wskazać, dlaczego brak gazu jest niezgodny z umową i jakie skutki finansowe powoduje dla kupującego.

FAQ

Czy dom może być legalnie użytkowany bez gazu?

Tak, jeżeli spełnia wymagania budowlane i ma zapewnione inne niezbędne warunki użytkowania. Brak gazu sam w sobie nie zawsze blokuje użytkowanie budynku, zwłaszcza gdy projekt przewidywał inne źródło ogrzewania albo instalacja gazowa nie była warunkiem oddania domu.

Czy mogę sam podpisać umowę z gazownią?

Jako właściciel nieruchomości możesz wystąpić o warunki przyłączenia i prowadzić procedurę z operatorem. Jeżeli jednak zgodnie z umową miał to zrobić sprzedawca, poinformuj go pisemnie, że podejmujesz działania w celu ograniczenia szkody i nie rezygnujesz z roszczeń.

Czy brak gazu zawsze jest wadą nieruchomości?

Nie zawsze. Brak gazu będzie wadą przede wszystkim wtedy, gdy z umowy, oferty lub zapewnień sprzedawcy wynikało, że gaz ma być doprowadzony albo dom ma nadawać się do ogrzewania gazowego. Jeżeli kupujący wyraźnie zaakceptował brak przyłącza, sytuacja jest trudniejsza.

Jak udowodnić, że deweloper obiecał podłączenie gazu?

Najlepsze dowody to umowa, prospekt, załączniki techniczne, e-maile, wiadomości SMS, ogłoszenia, notatki z odbioru i odpowiedź operatora gazowego. Same rozmowy telefoniczne są słabszym dowodem, dlatego warto jak najszybciej potwierdzać ustalenia na piśmie.

Czy mogę żądać zwrotu kosztów ogrzewania elektrycznego?

Można tego żądać, jeżeli koszty były racjonalne, konieczne i pozostają w związku z brakiem gazu, za który odpowiada sprzedawca. Trzeba zachować faktury, rachunki i wykazać, że ogrzewanie było potrzebne np. do zamieszkania albo zabezpieczenia budynku.

Podsumowanie

Zakup domu bez podłączonego gazu wymaga w pierwszej kolejności sprawdzenia dokumentów. Sam fakt oddania budynku do użytkowania nie przesądza, że przyłącze gazowe zostało wykonane. Jeżeli jednak sprzedawca zapewniał, że gaz będzie doprowadzony, a kupujący zapłacił cenę za dom z taką właściwością, brak gazu może uzasadniać roszczenia z rękojmi, roszczenia odszkodowawcze albo żądanie wykonania konkretnego zobowiązania.

Najbezpieczniej działać dwutorowo: ustalić z operatorem rzeczywisty stan procedury przyłączeniowej i równolegle skierować do sprzedawcy pisemne wezwanie z konkretnym żądaniem. Każdy dodatkowy koszt powinien być udokumentowany, bo w ewentualnym sporze to kupujący będzie musiał wykazać zarówno odpowiedzialność sprzedawcy, jak i wysokość szkody.

Źródła:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności przepisy o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej oraz odpowiedzialności odszkodowawczej.
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, w zakresie zasad zakończenia budowy i użytkowania obiektu budowlanego.
• Ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. - Prawo energetyczne, w zakresie zasad przyłączania do sieci gazowej.
• Ustawa z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta - Dz.U. 2014 poz. 827

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.