Tymczasowy budynek wybudowany na czas budowy domu - czy to samowola budowlana?

Klasyfikacja obiektu – zgłoszenie albo pozwolenie na budowę

Niestety obawiam się, że nie będzie to łatwe zadanie, jeśli Pana decyzją jest pozostawić budynek na działce.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane (P.b.) roboty budowlane można rozpocząć na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę z zastrzeżeniem art. 29-31 ww. ustawy, które określają, budowa jakich obiektów i wykonanie jakich robót budowlanych nie wymaga pozwolenia na budowę oraz które spośród wymienionych można rozpocząć, dokonując zgłoszenia właściwemu organowi zamiaru ich wykonania, o ile ten nie wniesie sprzeciwu w terminie 30 dni od dnia doręczenia.

W świetle przytoczonych przepisów opisanego przez Pana obiektu nie zalicza się do obiektów zwolnionych z uzyskania pozwolenia na budowę, a wymagających zgłoszenia, ponieważ nie jest to obiekt gospodarczy związany z produkcją rolną i uzupełniający zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej. Nie jest to również obiekt, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 2 ustawy (wolnostojący parterowy budynek gospodarczy, wiata, altana oraz przydomowa oranżeria – ogrody zimowe o powierzchni zabudowy do 25 m²). Nie można uznać, że jest to obiekt określony w art. 30 ust. 1 pkt 1, zgodnie z którym budowa tymczasowych obiektów budowlanych, niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż przed upływem 120 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu, wymaga zgłoszenia właściwemu organowi.

Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie, w drodze decyzji, sprzeciwu i nie później niż po upływie lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia.

Tymczasowy obiekt budowlany

Zgodnie z art. 3 pkt 5 ustawy – Prawo budowlane przez tymczasowy obiekt budowlany rozumie się obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem, jak strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przykrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe. Ponieważ decyzja o pozwoleniu na budowę nie została wydana, zatem należało uznać, że ww. obiekt został zrealizowany w warunkach samowoli budowlanej, do których zastosowanie mają przepisy art. 48 Prawa budowlanego. Dla obiektów budowlanych wzniesionych bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę ustawa – Prawo budowlane przewiduje możliwość legalizacji pod warunkiem spełnienia łącznie dwóch warunków, o których mowa w art. 48 ust. 2 ww. ustawy, tj. zgodności budowy z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zgodności budowy z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, w zakresie umożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem.

Podkreślenia przy tym wymaga, że istotą tymczasowych obiektów budowlanych jest cecha „tymczasowości”, która może przybrać formę czasowego użytkowania obiektu w okresie krótszym od jego trwałości technicznej albo braku trwałego połączenia z gruntem. Owa tymczasowość może dotyczyć budynków, budowli, a także obiektów małej architektury, zatem tymczasowe obiekty budowlane nie stanowią odrębnej od obiektów budowlanych kategorii obiektów. Budowa obiektu budowlanego w określonym miejscu może polegać na jego sukcesywnym wznoszeniu w tym miejscu przy użyciu przywożonych materiałów budowlanych. Określona rzecz może też stać się obiektem budowlanym po jego ustawieniu w określonym miejscu ze względu na jego przeznaczenie i sposób użytkowania (por. wyrok NSA z dnia 7.02.2013 o sygn. akt II OSK 1875/11, dostępny w internetowej bazie orzeczniczej NSA).

Wstrzymanie robót budowlanych

W przypadku wybudowania obiektu budowlanego lub jego części bez pozwolenia na budowę zastosowanie znajdują przepisy art. 48 ust. 1 Prawa budowlanego. Zgodnie zaś z ust. 2, jeżeli budowa, o której mowa w ust. 1:

1) jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności:

a) ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo

b) ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

2) nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem

– właściwy organ wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych.

Przy czym zgodnie z ust. 3 ww. artykułu, w postanowieniu, o którym mowa w ust. 2, ustala się wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada obowiązek przedstawienia, w wyznaczonym terminie:

1) zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego;

2) dokumentów, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1, 2 i 4 oraz ust. 3; do projektu architektoniczno-budowlanego nie stosuje się przepisu art. 20 ust. 3 pkt 2.

Rozbiórka, gdy brak podstaw do wszczęcia postępowania legalizacyjnego

Jednakże jeśli usytuowanie obiektu jest sprzeczne z ustaleniami obowiązującego dla terenu wymienionej działki planu zagospodarowania przestrzennego obrębu ewidencyjnego i części obrębów – część, dla którego określono zakaz lokalizacji zabudowy tymczasowej, to inwestycja narusza przepisy, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem, a zatem nie został spełniony warunek, o którym mowa w art. 48 ust. 2 Prawa budowlanego, wówczas brak jest podstaw do wszczęcia postępowania legalizacyjnego, a jedyną opcją jest rozbiórka.

Wydanie nakazu rozbiórki poprzedzone więc musi być ustaleniem niepodważalnego stanu faktycznego sprawy, w tym ustaleniem charakteru obiektu budowlanego i stwierdzeniu budowy bez uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, dopiero następnie możliwe jest przejście do etapu legalizacji budowy, tj. zbadania zgodności samowolnie wykonanej inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo z wydaną decyzją ustalającą warunki zabudowy (gdy plan nie obowiązuje) oraz z przepisami techniczno-budowlanymi.

Jeśli zaś budynek potraktuje się jako mieszkalny, oprócz ww. formalności wymagana będzie opłata legalizacyjna w wysokości 50 tys. zł. Taniej jest rozebrać budynek i postawić go na pozwolenie z tymi samymi dokumentami, jakie są potrzebne do legalizacji ale bez opłaty legalizacyjnej.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼