• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Na działce, na której rozpocząłem budowę domu na podstawie pozwolenia na budowę, wybudowałem tymczasowy budynek gospodarczy, który ma służyć za zaplecze podczas budowy. Jest to konstrukcja drewniana postawiona na punktowych słupach betonowych ok. 60 cm nad ziemią, gdzie jedno pomieszczenie jest zabudowane (mieszkalne) o pow. 24 m2, a drugie to wiata z zadaszeniem (też 24 m2powierzchni) – z przeznaczeniem na taras. Te dwie konstrukcje są połączone. Z jednej strony sąsiad ma teren wpisany jako leśny, a mój budynek jest oddalony od granicy tylko o 4 m. Wybudowałem ten budynek bez żadnych zgłoszeń, pozwoleń, sądząc, że mam prawo do zaplecza gospodarczego. Teraz jednak słyszę, że urząd może uznać, iż jest to samowola budowlana. Proszę o wyjaśnienie tego zagadnienia i ewentualnie przedstawienie konsekwencji, jakie za to grożą. Jeśli to samowola, czy mógłbym ją zalegalizować?
Niestety obawiam się, że nie będzie to łatwe zadanie, jeśli Pana decyzją jest pozostawić budynek na działce.
Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane (P.b.) roboty budowlane można rozpocząć na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę z zastrzeżeniem art. 29-31 ww. ustawy, które określają, budowa jakich obiektów i wykonanie jakich robót budowlanych nie wymaga pozwolenia na budowę oraz które spośród wymienionych można rozpocząć, dokonując zgłoszenia właściwemu organowi zamiaru ich wykonania, o ile ten nie wniesie sprzeciwu w terminie 30 dni od dnia doręczenia.
W świetle przytoczonych przepisów opisanego przez Pana obiektu nie zalicza się do obiektów zwolnionych z uzyskania pozwolenia na budowę, a wymagających zgłoszenia, ponieważ nie jest to obiekt gospodarczy związany z produkcją rolną i uzupełniający zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej. Nie jest to również obiekt, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 2 ustawy (wolnostojący parterowy budynek gospodarczy, wiata, altana oraz przydomowa oranżeria – ogrody zimowe o powierzchni zabudowy do 25 m2). Nie można uznać, że jest to obiekt określony w art. 30 ust. 1 pkt 1, zgodnie z którym budowa tymczasowych obiektów budowlanych, niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż przed upływem 120 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu, wymaga zgłoszenia właściwemu organowi.
Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie, w drodze decyzji, sprzeciwu i nie później niż po upływie lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia.
Zgodnie z art. 3 pkt 5 ustawy – Prawo budowlane przez tymczasowy obiekt budowlany rozumie się obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem, jak strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przykrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe. Ponieważ decyzja o pozwoleniu na budowę nie została wydana, zatem należało uznać, że ww. obiekt został zrealizowany w warunkach samowoli budowlanej, do których zastosowanie mają przepisy art. 48 Prawa budowlanego. Dla obiektów budowlanych wzniesionych bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę ustawa – Prawo budowlane przewiduje możliwość legalizacji pod warunkiem spełnienia łącznie dwóch warunków, o których mowa w art. 48 ust. 2 ww. ustawy, tj. zgodności budowy z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zgodności budowy z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, w zakresie umożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem.
Podkreślenia przy tym wymaga, że istotą tymczasowych obiektów budowlanych jest cecha „tymczasowości”, która może przybrać formę czasowego użytkowania obiektu w okresie krótszym od jego trwałości technicznej albo braku trwałego połączenia z gruntem. Owa tymczasowość może dotyczyć budynków, budowli, a także obiektów małej architektury, zatem tymczasowe obiekty budowlane nie stanowią odrębnej od obiektów budowlanych kategorii obiektów. Budowa obiektu budowlanego w określonym miejscu może polegać na jego sukcesywnym wznoszeniu w tym miejscu przy użyciu przywożonych materiałów budowlanych. Określona rzecz może też stać się obiektem budowlanym po jego ustawieniu w określonym miejscu ze względu na jego przeznaczenie i sposób użytkowania (por. wyrok NSA z dnia 7.02.2013 o sygn. akt II OSK 1875/11, dostępny w internetowej bazie orzeczniczej NSA).
W przypadku wybudowania obiektu budowlanego lub jego części bez pozwolenia na budowę zastosowanie znajdują przepisy art. 48 ust. 1 Prawa budowlanego. Zgodnie zaś z ust. 2, jeżeli budowa, o której mowa w ust. 1:
1) jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności:
a) ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo
b) ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
2) nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem
– właściwy organ wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych.
Przy czym zgodnie z ust. 3 ww. artykułu, w postanowieniu, o którym mowa w ust. 2, ustala się wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada obowiązek przedstawienia, w wyznaczonym terminie:
1) zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego;
2) dokumentów, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1, 2 i 4 oraz ust. 3; do projektu architektoniczno-budowlanego nie stosuje się przepisu art. 20 ust. 3 pkt 2.
Jednakże jeśli usytuowanie obiektu jest sprzeczne z ustaleniami obowiązującego dla terenu wymienionej działki planu zagospodarowania przestrzennego obrębu ewidencyjnego i części obrębów – część, dla którego określono zakaz lokalizacji zabudowy tymczasowej, to inwestycja narusza przepisy, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem, a zatem nie został spełniony warunek, o którym mowa w art. 48 ust. 2 Prawa budowlanego, wówczas brak jest podstaw do wszczęcia postępowania legalizacyjnego, a jedyną opcją jest rozbiórka.
Wydanie nakazu rozbiórki poprzedzone więc musi być ustaleniem niepodważalnego stanu faktycznego sprawy, w tym ustaleniem charakteru obiektu budowlanego i stwierdzeniu budowy bez uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, dopiero następnie możliwe jest przejście do etapu legalizacji budowy, tj. zbadania zgodności samowolnie wykonanej inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo z wydaną decyzją ustalającą warunki zabudowy (gdy plan nie obowiązuje) oraz z przepisami techniczno-budowlanymi.
Jeśli zaś budynek potraktuje się jako mieszkalny, oprócz ww. formalności wymagana będzie opłata legalizacyjna w wysokości 50 tys. zł. Taniej jest rozebrać budynek i postawić go na pozwolenie z tymi samymi dokumentami, jakie są potrzebne do legalizacji ale bez opłaty legalizacyjnej.
Na obrzeżach miasta pan Marek rozpoczął budowę swojego wymarzonego domu. Chcąc mieć na miejscu miejsce do przechowywania narzędzi i czasowego schronienia przed deszczem, postawił na działce drewnianą altanę na betonowych bloczkach. Budynek był częściowo zamknięty, z małym pomieszczeniem, w którym pan Marek przechowywał narzędzia, a reszta stanowiła otwartą wiatę. Nie zgłaszał tej budowy do urzędu, sądząc, że skoro konstrukcja jest lekka i tymczasowa, to nie podlega przepisom. Kiedy jednak sąsiad zgłosił sprawę do nadzoru budowlanego, okazało się, że budowla przekracza dopuszczalne parametry dla obiektów zwolnionych z obowiązku zgłoszenia. Powiatowy inspektor zakwalifikował ją jako samowolę budowlaną i nakazał wszczęcie procedury legalizacyjnej.
W podobnej sytuacji znalazła się pani Anna, która w czasie budowy domu zdecydowała się na postawienie zaplecza gospodarczego na działce położonej na terenie rekreacyjnym w pobliżu jeziora. Jej konstrukcja była nieco większa niż przewidują przepisy dla altan, dodatkowo zawierała podłączone media — wodę i energię elektryczną. Pani Anna była przekonana, że tymczasowy charakter budynku chroni ją przed formalnościami, lecz kiedy urząd gminy przeprowadził kontrolę, uznano, że obiekt nie spełnia definicji tymczasowego, ponieważ został wyraźnie przystosowany do użytkowania na stałe. W efekcie konieczne było przeprowadzenie legalizacji i wniesienie opłaty legalizacyjnej, która okazała się znacznym obciążeniem finansowym.
Trzeci przykład to historia pana Krzysztofa, który na czas budowy domu postawił kontener budowlany z przeznaczeniem na biuro budowy i miejsce do odpoczynku. Konstrukcja była osadzona na punktowych fundamentach, co z założenia miało świadczyć o jej nietrwałym połączeniu z gruntem. Jednak po kilku miesiącach kontroli dokonali inspektorzy nadzoru budowlanego, którzy stwierdzili, że obiekt posiada trwałe przyłącza do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, a więc jego charakter jest bardziej trwały, niż zakładano. Pomimo prób wyjaśnienia sprawy, pan Krzysztof został zobowiązany do przeprowadzenia procedury legalizacji, w przeciwnym razie groziła mu rozbiórka obiektu.
Budowa tymczasowego budynku gospodarczego na działce, nawet jeśli ma on służyć wyłącznie na czas budowy domu, wymaga starannego sprawdzenia przepisów. Sam fakt, że obiekt jest lekki, posadowiony na słupach betonowych czy przeznaczony do czasowego użytku, nie zwalnia inwestora z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia zamiaru jego wzniesienia. Kluczowe znaczenie ma nie tylko sposób posadowienia budynku, ale także jego przeznaczenie, powierzchnia oraz wyposażenie, takie jak trwałe przyłącza do mediów. W razie samowolnej budowy konieczne może być przeprowadzenie kosztownej legalizacji, a w niektórych przypadkach – rozbiórka obiektu. Dlatego przed podjęciem decyzji o wzniesieniu nawet tymczasowej konstrukcji warto skonsultować się z odpowiednim urzędem lub specjalistą, by uniknąć nieprzyjemnych konsekwencji.
Jeżeli masz wątpliwości co do legalności budowy lub chcesz uniknąć kosztownych błędów, skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online. Szybko i wygodnie uzyskasz fachową analizę swojej sytuacji, pomoc w procedurze legalizacji budynku, a także wsparcie w kontaktach z urzędami. Nasi specjaliści wyjaśnią, jakie kroki podjąć, by działać zgodnie z prawem i zabezpieczyć swoje interesy na każdym etapie inwestycji. Wystarczy kilka kliknięć, aby otrzymać precyzyjną i praktyczną odpowiedź dostosowaną do Twojej sprawy.
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika