Wybudowałem dom jednorodzinny wolnostojący. Aktualnie chcę go odebrać, jednak po inwentaryzacji geodezyjnej wyszedł problem, że budynek jest przesunięty w stronę sąsiada, nie jest zachowana odległość od działki 4 m (mam na tej ścianie okna), aktualna odległość to 3,70 m czyli za mało o 0,3 m. Ktoś zrobił kiedyś błąd. Jak mogę rozwiązać problem, aby nie zamurowywać okien ani nie wkładać luksferów?
Błąd geodety- roszczenia z tym związane
Zasadniczo błąd w zakresie wytyczenia działki stanowi odpowiedzialność geodety. I to w stosunku do niego należy wysunąć roszczenia.
Co zaś tyczy się kwestii z zakresu prawa budowlanego w przypadku zakończenia budowy, jeśli z inwentaryzacji geodezyjnej wynika, że obiekt jest usytuowany niezgodnie z projektem zagospodarowania działki, to zapewne otrzyma Pan decyzję o sprzeciwie co do przystąpienia do użytkowania.
Usytuowanie budynku zbyt blisko granicy działki narusza warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, powstanie problem z zatwierdzeniem dokumentacji i uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie.
W skrajnym przypadku będzie Panu groziła konieczność przebudowy budynku
Jedynym wyjściem – oprócz zabudowania okien czy zamiany na luxfery, jest odkupienie pasa czy fragmentu działki.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Sytuacje w których budynek można umieścić bezpośrednio przy granicy działki
Tu może Pan mieć roszczenia w stosunku do geodety budynku dotyczące odszkodowania pokrywającego poniesione koszty projektu zamiennego czy rekompensaty dla sąsiada.
W zmienionym § 12 ust. 2 i 3 przewidziano kilka sytuacji, w których budynek można umieścić bezpośrednio przy granicy lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy (taki pas terenu musi pozostać niezabudowany, co ma zapewniać swobodny dostęp do ściany i umożliwić jej remont i konserwację). Takie usytuowanie budynku jest dopuszczalne, gdy:
- wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy;
- działka budowlana w zabudowie jednorodzinnej ma szerokość mniejszą niż 16 m.
W żadnym innym wypadku nie można pozostawić tego z otworami okiennymi bliżej granicy, niż wynika to z przepisów.
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Przykłady
Pierwsza sytuacja dotyczy małżeństwa, które wybudowało dom na podstawie błędnie wykonanej mapy geodezyjnej. Po zakończeniu budowy okazało się, że budynek jest przesunięty o 40 cm w stronę sąsiedniej działki, co naruszało wymagane odległości. Właściciele początkowo planowali zamurować okna, ale po konsultacji z prawnikiem wystąpili z roszczeniem wobec geodety, który popełnił błąd. W wyniku ugody geodeta pokrył koszty zmiany dokumentacji oraz odszkodowania dla sąsiada, który zgodził się na przesunięcie granicy działki.
Drugi przypadek miał miejsce w dużym mieście, gdzie inwestor prywatny postawił dom bliżej granicy działki niż pozwalały przepisy. Po zgłoszeniu problemu przez sąsiada nadzór budowlany nie wydał zgody na użytkowanie. Właściciel skorzystał z opcji wykupienia 30 cm pasa gruntu od sąsiada, co wymagało negocjacji i zawarcia umowy notarialnej. Finalnie udało się zalegalizować budynek bez konieczności przebudowy.
Trzeci przykład to historia przedsiębiorcy, który wybudował dom na wąskiej działce. Po zakończeniu budowy okazało się, że odległość od granicy jest mniejsza od wymaganej, a dodatkowo budynek miał okna wychodzące na posesję sąsiada. W tym przypadku udało się uzyskać zgodę na odstępstwo od przepisów dzięki zapisom w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, które dopuszczały taką sytuację w wyjątkowych przypadkach. Po dopełnieniu formalności dom został odebrany bez konieczności zmian konstrukcyjnych.
Podsumowanie
Błędne usytuowanie budynku względem granicy działki może stanowić poważny problem przy odbiorze domu, ale istnieją sposoby jego rozwiązania. Warto w pierwszej kolejności sprawdzić możliwość dochodzenia roszczeń wobec geodety, który popełnił błąd, oraz rozważyć wykupienie fragmentu działki od sąsiada. W niektórych przypadkach pomocne mogą być zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanie zgody na odstępstwo. Kluczowe jest działanie zgodnie z przepisami, aby uniknąć kosztownej przebudowy i zapewnić legalność inwestycji.
Oferta porad prawnych
Jeśli masz problem z odbiorem budynku z powodu błędów w usytuowaniu, skorzystaj z profesjonalnej pomocy prawnej online. Oferujemy kompleksowe doradztwo w zakresie prawa budowlanego, analizy dokumentacji, możliwości dochodzenia roszczeń wobec geodety oraz legalizacji inwestycji. Skontaktuj się z nami, aby szybko i skutecznie znaleźć najlepsze rozwiązanie dla Twojej sytuacji, bez wychodzenia z domu.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
.jpg)
