Kategoria: Zgłoszenie, pozwolenie, procedury

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Uniemożliwienie budowy domu przez plan zagospodarowania przestrzennego

Maciej Podgórski • Opublikowane: 2017-06-16

W latach 80-tych moi rodzice i ich znajomy kupili ziemię na wsi obok siebie. Rodzice wykorzystywali działkę najpierw jako rolniczą, a potem służyła do celów rekreacyjnych – pobudowali na niej budynek gospodarczy. Natomiast sąsiad przed 20 laty postawił na swojej nieruchomości dom. Rodzice 2 lata temu darowali mi tę działkę i wtedy okazało się, że nasza nieruchomość i nieruchomość sąsiada zostały włączone do strefy inwestycyjnej. Burmistrz w rozmowie poinformował mnie, że gmina nie ma pieniędzy na zmianę miejscowego planu zagospodarowania i nie można nic z tym zrobić. Chciałabym na działce wybudować dom. Czy urząd miasta, włączając obie działki, moją z budynkiem gospodarczym i sąsiada z domem, postąpił zgodnie z prawem? Czy istnieje jakaś możliwość, aby urząd zmienił miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Co można zrobić w tej sprawie?

Maciej Podgórski

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję bardzo za profesjonalną poradę. Szybka i konkretna odpowiedź, to ważne w obliczu różnych kryzysów życiowych.
Irena
Szybka i fachowa odpowiedź, przystępny język. Bardzo ważne - to pisemna forma, która pozwala na spokojną analizę. Na pewno ponownie skorzystam.
Małgorzata
Tak właśnie zrobiłem. Odwołałem się do Sądu.
Sylwester
Pomoc uzyskana szybko i konkretnie. Napewno skorzystam z usług eporady jeśli oczywiście będzie taka konieczność.
Katarzyna
Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata

Plan zagospodarowania na drodze prawnej może kwestionować każdy, kto ma w tym interes prawny. Na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przysługuje skarga do sądu administracyjnego, na podstawie art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym, który stanowi, że każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może – po bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia – zaskarżyć uchwałę do sądu administracyjnego.

Procedura kwestionowania planu zawierać musi najpierw wezwanie do rady gminy do usunięcia naruszania prawa – jakie naszym zdaniem ma miejsce wskutek uchwalenia planu – a w razie niepodjęcia przez radę gminy stosowanej uchwały skargę do sądu administracyjnego.

Zaskarżeniu w trybie art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym podlega zatem uchwała organu gminy nie tylko niezgodna z prawem, ale i jednocześnie godząca w sferę prawną podmiotu, który wnosi skargę – wywołująca dla niego negatywne konsekwencje prawne, np. zniesienie, ograniczenie, czy też uniemożliwienie realizacji jego uprawnienia lub interesu prawnego. Składając skargę, musi on zatem wykazać naruszenie własnego interesu prawnego, polegające na istnieniu bezpośredniego związku pomiędzy zaskarżoną uchwałą, a własną, indywidualną i prawnie chronioną sytuacją (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 20 lipca 2011 r., sygn. akt II OSK 902/11).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Zgodnie z regulacją przewidzianą w art. 101 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym oprócz legitymowania się przez skarżącego interesem prawnym, warunkiem koniecznym skutecznego wniesienia skargi jest bezskuteczność uprzedniego wezwania rady gminy do usunięcia naruszenia prawa. Celem tego unormowania jest wykorzystanie możliwości załatwienia sprawy przez organ bez konieczności wnoszenia skargi do sądu.

W przypadku wniesienia skargi sąd administracyjny w pierwszej kolejności zbada, czy spełniała ona wymogi formalne. Jeśli skarżący zaniechał czynności wezwania do usunięcia naruszenia, to jego skarga zostanie odrzucona jako niedopuszczalna stosownie do art. 58 § 1 pkt 6 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Zgodnie z art. 9 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – ustalenia studium są wiążące przy sporządzaniu planów miejscowych. Z kolei z art. 20 ust. 1 ww. ustawy wynika, że rada gminy uchwala miejscowy plan po stwierdzeniu, że nie narusza on ustaleń studium. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 lipca 2016 r., sygn. akt II OSK 2770/14, niedopuszczalne jest odstąpienie w miejscowym planie od ustalonego w studium zasadniczego przeznaczenia terenu.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 12 stycznia 2016 r. (sygn. akt II OSK 1102/14), orzekł nadto, że „jeśli skarżący ma nieruchomości położone na obszarze objętym kwestionowanym planem i jego ustalenia dokonują zmian w ich przeznaczeniu, to już to wystarczy do uznania, że jego interes prawny został naruszony”.

Zatem jeśli na podstawie studium miała Pani możliwość postawienia domu, natomiast plan zagospodarowania Pani to uniemożliwia, to można wezwać radę gminy do usunięcia naruszenia prawa. Po bezskutecznym zaś wezwaniu do usunięcia naruszenia może Pani zaskarżyć uchwałę do sądu administracyjnego i to sąd oceni, czy uchwała rady gminy jest niezgodna z prawem. W mojej ocenie, przy założeniu, że studium zagospodarowania przestrzennego pozwalało Pani na wybudowanie domu, mogą istnieć przesłanki do unieważnienia przez sąd uchwały rady gminy.

Zgodnie z brzmieniem art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym istotne naruszenie zasad sporządzania studium lub planu miejscowego, istotne naruszenie trybu ich sporządzania, a także naruszenie właściwości organów w tym zakresie, powodują nieważność uchwały rady gminy w całości lub części.

Według art. 27 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – procedura zmiany planu jest taka sama jak przy jego uchwalaniu. Na podstawie art. 31 ust. 1 ww. ustawy, wniosek o zmianę planu składa się do burmistrza. Burmistrz może wniosek uwzględnić, odrzucić lub w ogóle nie rozpatrywać. Przepisy nie przewidują żadnych procedur na tę okoliczność ani terminów rozpatrzenia wniosku. Nie można zmusić burmistrza do podjęcia pozytywnej decyzji.

Na marginesie, trzeba przyznać rację burmistrzowi w kwestii kosztów. Opracowanie planu miejscowego trwa długo i sporo kosztuje. Każda zmiana planu podwyższa te koszty.

Podsumowując, teoretycznie można złożyć wniosek w kwestii zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, ale jeśli burmistrz w prywatnej rozmowie twierdzi, że nie ma środków na ten cel, to zapewne takiego wniosku nie rozpatrzy pozytywnie. W takim stanie rzeczy rozwiązaniem może być dochodzenie odszkodowania od gminy.

Osoby, którym nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zaszkodzi, mogą na podstawie art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wystąpić do gminy z wnioskiem o odszkodowanie. Treść przywołanego przepisu brzmi następująco:

„Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy:

1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo

2) wykupienia nieruchomości lub jej części.”

W piśmiennictwie i orzecznictwie zostało już wyjaśnione, że ocena powinna się opierać nie tylko na uprzednim faktycznym wykorzystaniu nieruchomości, lecz należy też uwzględniać potencjalne możliwości w tym zakresie, a więc badać nie tylko to, jak była, ale także to, jak nieruchomość mogła być wówczas zagospodarowana. Pojęcie korzystania z nieruchomości obejmuje możliwość realizacji określonych projektów lub zamierzeń (tak wynika np. z wyroków Sądu Najwyższego z dnia 19 grudnia 2006 r., V CSK 332/06, z dnia 8 stycznia 2009 r., I CNP 82/08, z dnia 9 września 2009 r., V CSK 46/09, z dnia 5 lipca 2012 r., IV CSK 619/11).

Zatem wydaje się że może Pani wystąpić o odszkodowanie, gdy wskutek uchwalenia planu miejscowego została Pani pozbawiona możliwości postawienia domu, pod warunkiem że do momentu uchwalenia planu zagospodarowania przepisy zezwalały na wybudowanie domu na należącym do Pani gruncie.

Roszczenia wynikające z uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, o których mowa w art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przedawniają się z upływem 10 lat od dnia wejścia w życie plan (wyrok Sądu Najwyższego z 20 października 2016 r. sygn. akt II CSK 53/16).

Warto też zwrócić uwagę, że na podstawie art. 36 ust. 3 wspomnianej ustawy, jeśli w związku z uchwaleniem planu albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel zbywa tę nieruchomość (i nie skorzystał z praw opisanych powyżej), może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »