Ogrodzenie między ogródkami w bloku

Ogrodzenie w ogródku przy bloku a prawo budowlane

Twierdzenie sąsiada, że może postawić płot do wysokości 2,20 m bez pytania kogokolwiek o zgodę, jest zbyt daleko idące. Przepisy prawa budowlanego dotyczą przede wszystkim tego, czy dana budowa wymaga pozwolenia albo zgłoszenia organowi administracji. Nie rozstrzygają jednak same przez się, czy sąsiad może naruszyć cudze uprawnienia, zmienić urządzenie wspólne albo ingerować w część nieruchomości wspólnej.

W praktyce ogrodzenie o wysokości nieprzekraczającej 2,20 m co do zasady nie wymaga zgłoszenia budowlanego. Nie oznacza to jednak, że jest zawsze dopuszczalne. Nadal trzeba brać pod uwagę przepisy Kodeksu cywilnego, sposób korzystania z ogródków ustalony przy zakupie lokali, uchwały wspólnoty, regulaminy, dokumentację deweloperską oraz to, czy płot znajduje się na części wspólnej nieruchomości. Poza samym ogrodzeniem spory mogą dotyczyć także wyposażenia ogrodu ustawionego przy płocie.

Warto zacząć od sprawdzenia aktu notarialnego, księgi wieczystej, umowy ustanawiającej sposób korzystania z ogródka oraz dokumentów wspólnoty. W wielu inwestycjach ogródek przy lokalu nie jest odrębną własnością właściciela mieszkania, lecz częścią nieruchomości wspólnej oddaną do wyłącznego korzystania. Wtedy samowolna przebudowa ogrodzenia może być problemem nie tylko w relacji sąsiedzkiej, ale także wobec wspólnoty mieszkaniowej.

Wspólne ogrodzenie między ogródkami

Jeżeli ogrodzenie rozdziela dwa sąsiednie ogródki i zostało postawione przez dewelopera jako element całego osiedla, trzeba ustalić, czy jest to urządzenie wspólne, czy element pozostający w wyłącznym władaniu jednego z właścicieli. Ma to zasadnicze znaczenie dla oceny, czy sąsiad mógł je wymienić bez Pani zgody.

Zgodnie z art. 154 Kodeksu cywilnego domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne podobne urządzenia znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących służą do wspólnego użytku sąsiadów. Korzystający z takich urządzeń powinni wspólnie ponosić koszty ich utrzymania.

Przepis ten nie oznacza, że jeden z sąsiadów może jednostronnie narzucić drugiemu dowolną wysokość, wygląd i technologię ogrodzenia. Jeżeli wcześniej wyraziła Pani zgodę wyłącznie na płot o wysokości 1,70 m oraz przy zachowaniu roślinności, wykonanie słupków pod konstrukcję 2,20 m i zniszczenie nasadzeń wykracza poza udzieloną zgodę.

Zobacz również: jak wysoki może być płot betonowy

Immisje, czyli kiedy płot narusza prawa sąsiada

W sporach o wysokie, pełne lub nieestetyczne ogrodzenie bardzo ważny jest art. 144 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swojego prawa powstrzymywać się od działań, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Takie zakłócenia nazywa się immisjami. W przypadku ogrodzenia mogą one polegać między innymi na nadmiernym zacienieniu ogródka lub pomieszczeń, znacznym ograniczeniu widoku z okien, stworzeniu wrażenia zamknięcia, pogorszeniu doświetlenia, odbijaniu światła albo trwałym zaburzeniu sposobu korzystania z części rekreacyjnej mieszkania.

Nie każda uciążliwość będzie jednak automatycznie bezprawna. Sąd ocenia konkretny stan faktyczny: charakter osiedla, dotychczasową wysokość ogrodzeń, odległość płotu od okien, materiał, stopień zacienienia, funkcję ogródków i przyjętą praktykę sąsiedzką. Im bardziej nowa konstrukcja odbiega od dotychczasowego standardu osiedla i im większy ma wpływ na korzystanie z lokalu, tym silniejsze argumenty po stronie osoby sprzeciwiającej się zmianie.

Zniszczone rośliny i odpowiedzialność za szkodę

Osobnym problemem jest zniszczenie roślin. Jeżeli nasadzenia znajdowały się w Pani ogródku albo na części wspólnej oddanej Pani do korzystania, sąsiad nie powinien ich usuwać ani uszkadzać bez zgody. Może Pani żądać naprawienia szkody, w szczególności zwrotu kosztów odtworzenia roślinności, zakupu nowych roślin, prac ogrodniczych i uporządkowania terenu.

Podstawą takiego roszczenia może być odpowiedzialność odszkodowawcza na zasadach ogólnych, w tym art. 415 Kodeksu cywilnego. Dla skuteczności żądania trzeba wykazać zdarzenie, szkodę, winę lub bezprawność działania oraz związek przyczynowy między pracami a zniszczeniem roślin.

W praktyce należy zrobić zdjęcia przed dalszymi pracami, sfotografować słupki, uszkodzone rośliny i przebieg granicy, poprosić świadków o potwierdzenie zdarzenia, zachować korespondencję z sąsiadem oraz zebrać rachunki lub szacunkową wycenę od ogrodnika. Jeżeli rośliny były szczególnie wartościowe, pomocna może być krótka opinia specjalisty.

Co można zrobić krok po kroku?

Najpierw warto pisemnie cofnąć zgodę w zakresie, w jakim sąsiad przekroczył uzgodnienia, i wezwać go do wstrzymania prac. W piśmie należy wskazać, że zgoda dotyczyła ogrodzenia o wysokości 1,70 m oraz zachowania roślinności, a obecne działania obejmują słupki pod ogrodzenie 2,20 m i zniszczenie nasadzeń.

Równolegle należy zgłosić sprawę zarządowi lub zarządcy wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota powinna ustalić, czy ingerencja dotyczy części wspólnej, czy narusza jednolity wygląd osiedla, dokumentację techniczną albo zasady korzystania z ogródków. Nawet jeżeli wspólnota nie ma jeszcze regulaminu, może podjąć uchwałę porządkującą zasady zmian ogrodzeń na przyszłość.

Jeżeli sąsiad nie reaguje, można skierować do niego przedsądowe wezwanie do przywrócenia stanu zgodnego z prawem, obniżenia ogrodzenia do uzgodnionej wysokości, usunięcia skutków naruszenia i zapłaty odszkodowania za rośliny. W razie dalszego sporu pozostaje pozew cywilny, w szczególności roszczenie negatoryjne z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego w związku z art. 144 Kodeksu cywilnego.

Roszczenie negatoryjne pozwala żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń. W sprawie o ogrodzenie może to oznaczać żądanie obniżenia płotu, zmiany jego formy, usunięcia części konstrukcji albo zakazania dalszych prac. Sąd oceni, czy zachowanie sąsiada przekracza przeciętną miarę i czy ingerencja w Pani korzystanie z lokalu oraz ogródka jest nadmierna.

Czy można zawiadomić nadzór budowlany?

Zawiadomienie organów administracyjnych może mieć sens zwłaszcza wtedy, gdy ogrodzenie ma przekraczać 2,20 m, powstaje w sposób zagrażający bezpieczeństwu, narusza przepisy techniczne albo zostało wykonane bez wymaganych formalności. Trzeba jednak pamiętać, że nadzór budowlany nie rozstrzygnie typowego sporu o zgodę sąsiada, zniszczone rośliny czy immisje w takim zakresie jak sąd cywilny.

Dlatego w opisanej sytuacji zasadnicze znaczenie mają działania cywilne i wspólnotowe: dokumentacja, wezwanie, interwencja zarządu wspólnoty, a w razie potrzeby pozew. Ścieżka administracyjna może być pomocnicza, ale nie zastępuje roszczeń o ochronę własności i odszkodowanie.

FAQ

Czy sąsiad może postawić płot 2,20 m bez mojej zgody?

Nie zawsze. Brak obowiązku zgłoszenia budowlanego przy ogrodzeniu do 2,20 m nie oznacza automatycznie prawa do naruszenia uprawnień sąsiada, zmiany wspólnego ogrodzenia albo ingerencji w część wspólną nieruchomości. Trzeba zbadać dokumenty osiedla, sposób korzystania z ogródków i skutki dla sąsiedniego lokalu.

Czy mogę żądać obniżenia ogrodzenia?

Tak, jeżeli wykaże Pani, że ogrodzenie narusza Pani prawo własności lub uprawnienie do korzystania z ogródka, przekracza wcześniejsze ustalenia albo powoduje immisje ponad przeciętną miarę. Podstawą może być przede wszystkim roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń.

Co zrobić, jeśli sąsiad zniszczył rośliny?

Należy od razu zrobić zdjęcia, spisać datę zdarzenia, zebrać świadków i wycenić szkodę. Następnie można wezwać sąsiada do zapłaty odszkodowania albo do odtworzenia roślinności. Jeżeli odmówi, roszczenia można dochodzić przed sądem cywilnym.

Czy wspólnota mieszkaniowa musi mieć regulamin ogrodzeń?

Nie musi, ale brak regulaminu nie oznacza pełnej dowolności mieszkańców. Jeżeli ogrodzenia wpływają na nieruchomość wspólną, wygląd osiedla lub prawa innych właścicieli, zarząd wspólnoty powinien zająć stanowisko, a właściciele mogą podjąć uchwałę porządkującą zasady zmian.

Czy samo ograniczenie widoku wystarczy do wygrania sprawy?

To zależy od skali naruszenia. Sąd nie ocenia wyłącznie subiektywnego dyskomfortu, ale porównuje sytuację z przeznaczeniem nieruchomości i stosunkami miejscowymi. Znaczenie mają między innymi wysokość, materiał, odległość od okien, zacienienie i standard ogrodzeń na osiedlu.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji sąsiad nie powinien powoływać się wyłącznie na granicę 2,20 m z prawa budowlanego. Kluczowe jest to, czy ogrodzenie jest wspólne, czy znajduje się na części wspólnej, jaki był zakres Pani zgody i czy nowa konstrukcja nadmiernie zakłóca korzystanie z mieszkania oraz ogródka.

Najrozsądniejsze działania to natychmiastowe udokumentowanie stanu prac, pisemne wezwanie sąsiada do ich wstrzymania, zgłoszenie sprawy zarządowi wspólnoty i przygotowanie żądania naprawienia szkody w roślinności. Jeżeli rozmowy nie przyniosą rezultatu, można rozważyć postępowanie sądowe o przywrócenie stanu zgodnego z prawem, zaniechanie naruszeń oraz odszkodowanie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.