Ogrodzenie z płyt betonowych o wysokości 2,5 m

• Autor: Marcin Sądej

Sąsiad postawił ogrodzenie międzysąsiedzkie z płyt betonowych o wysokości 2,5 m bez porozumienia ze mną. Ogrodzenie zacienia ogród oraz cześć posesji. Proszę o informacje jak wysoki może być płot betonowy sąsiada. Czym płot może mieć 2.5 metra, czy musi być niższy? Co mogę zrobić?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Ogrodzenie z płyt betonowych o wysokości 2,5 m

Płot sąsiada stanowiący immisję

Odpowiedź na przedstawiony przez Pana problem odnajdziemy w regulacjach znajdujących się w przepisach Kodeksu cywilnego. Na samym początku chciałbym zatem przytoczyć treść paru artykułów, które mogą być pomocne w rozwiązaniu zagadnienia.

Art. 144. [Zakaz immisji] 

Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Art. 149. [Wejście na grunt sąsiedni] 

Właściciel gruntu może wejść na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi lub owoców. Właściciel sąsiedniego gruntu może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody.

Art. 150. [Korzenie, gałęzie, owoce] 

Właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu. To samo dotyczy gałęzi i owoców zwieszających się z sąsiedniego gruntu; jednakże w wypadku takim właściciel powinien uprzednio wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia.

Art. 154. [Mury, płoty, miedze, rowy] 

§ 1. Domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy.

§ 2. Korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania”.

Zobacz też: Wiata sąsiada zacienia działkę

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Zbyt wysoki płot powodujący nadmiernie zacienienie nieruchomości

W świetle powyższych przepisów wywnioskować należy, że zbyt wysoki płot, powodujący nadmiernie zacienienie nieruchomości, można zakwalifikować jako działanie które zakłóca normalne korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę. W zakresie art. 144 warto również przytoczyć treść wyroku SN wyroku z dnia 22 listopada 1985 r., sygn. akt II CR 149/85, który w swej treści stanowi, że „ocena »przeciętnej miary« musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkania w następstwie realizacji dalszych inwestycji (budowania dalszego budynku mieszkalnego) uległaby ograniczeniu. Pojęcie »przeciętna miara« w rozumieniu art. 144 K.c. zakłada obowiązek biernego znoszenia oddziaływania we wszelkiej postaci w określonym stopniu, jeżeli to oddziaływanie nie ma charakteru szykany. Elementem konkretnie współokreślającym »przeciętną miarę« jest społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości i stosunki miejscowe”.

W wyniku oddziaływania pośredniego, zakłócającego ponad przeciętną miarę korzystanie z sąsiednich nieruchomości, ich właściciele mogą żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania dalszych naruszeń. Jest to tzw. roszczenie negatoryjne i uregulowane jest w art. 222 § 2: „przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Dochodzenie odszkodowania

Jak wskazał SN w wyroku z dnia 21 stycznia 1976 r., sygn. akt III CRN 367/75, „jeżeli zakłócenia wywołują ponadto szkodę, to wówczas można dochodzić odszkodowania na podstawie przepisów art. 415 KC o czynach niedozwolonych. Jeśli zakłócenie korzystania z nieruchomości (poprzez zacienienie, ograniczenie widoku itp.) wywołuje szkodę, to wówczas ponoszący szkodę może dochodzić odszkodowania, ale na zasadach ogólnych (art. 415 K.c. i następne). Zgodnie z art. 415 K.c. kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”.

Potwierdza to również orzecznictwo sądowe. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 17.12.2008 r. (sygn. akt I CSK 191/08) „ograniczenie możliwości korzystania z lokalu mieszkalnego w postaci nadmiernego zacienienia może prowadzić do obiektywnego obniżenia jego wartości, a tym samym wartości całej nieruchomości i w konsekwencji powodować szkodę jej właściciela”.

Co prawda, wskazany wyrok dotyczy nieruchomości lokalowej, to jednak moim zdaniem w drodze analogii może znaleźć odpowiednie zastosowanie w Pana sytuacji.

Ponadto zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 14.05.2002 r. (sygn. akt V CKN 1021/00) art. 144 w zw. z art. 222 § 2 k.c. pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, nie tylko obowiązku całkowitego zaprzestania działań stanowiących źródło immisji, ale także nałożenia na niego takich obowiązków, które doprowadzą do «powrotu» zakłóceń w granice przeciętnej miary, a więc dozwolonego negatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie”.

Podsumowując, na podstawie powyższych przepisów może Pan wystąpić do sądu z żądaniem obniżenia muru przez sąsiada, powołując się na fakt, iż obecny mur powoduje zacienienie i w znacznym stopniu ogranicza widoczność.

Warto przeczytać: Czy można ogrodzić działkę rolną?

Przykłady

Sąsiad Anny, pan Marek, bez uprzedzenia postawił ogrodzenie z betonowych płyt o wysokości 2,5 metra. Niestety, wysoki mur całkowicie zacienił część jej ogrodu, w której dotąd uprawiała pomidory i zioła. Wcześniej rośliny rosły tam bujnie, teraz jednak niemal w ogóle nie mają dostępu do światła, co skutkuje ich obumieraniem.

 

Z kolei w przypadku pana Piotra sytuacja była bardziej uciążliwa psychicznie. Betonowy płot postawiony przez sąsiada tuż przy oknach jego domu niemal całkowicie zasłonił widok na ulicę. Dom Piotra stracił na wartości, a on sam poczuł się jak w zamkniętej klatce, co zaczęło negatywnie wpływać na jego samopoczucie i komfort życia.

 

Pani Ewelina natomiast zwróciła uwagę, że tak wysoki betonowy mur na granicy działki nie tylko odbiera jej światło słoneczne, ale również pogarsza cyrkulację powietrza w ogrodzie. Latem, w upalne dni, robi się tam duszno, a gorące powietrze zatrzymuje się w obrębie jej posesji, co znacznie utrudnia spędzanie czasu na świeżym powietrzu.

Podsumowanie

Postawienie ogrodzenia z płyt betonowych o wysokości 2,5 metra bez porozumienia z sąsiadem, zwłaszcza gdy prowadzi do zacienienia jego posesji, może stanowić naruszenie prawa. Choć przepisy nie określają sztywnej maksymalnej wysokości płotu, kluczowe znaczenie ma to, czy jego istnienie zakłóca korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę. W sytuacji, gdy mur ogranicza dostęp światła, pogarsza warunki życia czy obniża wartość nieruchomości, właściciel może domagać się przywrócenia stanu zgodnego z prawem, a nawet odszkodowania. Warto w takich sprawach nie tylko powoływać się na przepisy kodeksu cywilnego, ale także sięgać do orzecznictwa, które jasno wskazuje na ochronę praw właścicieli nieruchomości sąsiednich.

Oferta porad prawnych

Jeżeli zmagasz się z podobnym problemem lub innymi sporami sąsiedzkimi, zachęcamy do skorzystania z naszych porad prawnych online. Szybko i wygodnie przeanalizujemy Twoją sytuację, wyjaśnimy obowiązujące przepisy i podpowiemy, jakie kroki możesz podjąć, aby skutecznie chronić swoje prawa. Niezależnie od tego, czy chodzi o za wysokie ogrodzenie, zacienienie działki czy inne uciążliwości, otrzymasz profesjonalną pomoc bez wychodzenia z domu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1985 r., sygn. akt II CR 149/85
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 1976 r., sygn. akt III CRN 367/75
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2002 r. sygn. akt V CKN 1021/00

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Marcin Sądej

O autorze: Marcin Sądej

Prawnik, absolwent Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie, ukończone studia podyplomowe z zakresu Przeciwdziałania Przestępczości Gospodarczej i Skarbowej oraz z zakresu Rachunkowości i Rewizji Finansowej. Współpracuje z kancelariami doradców podatkowych oraz biurami rachunkowymi. Na co dzień zajmuje się obsługą prawną spółek handlowych. Publikuje artykuły o tematyce podatkowej. Udziela porad z zakresu prawa podatkowego, handlowego oraz cywilnego.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

porady prawne online ePorady24.pl

prawo spadkowe

odpowiedziprawne.pl

Zadaj pytanie »