Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zacienienie działki

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2017-05-19

Mam działkę o szerokości 15 m. W granicy mam wybudowany garaż. Sąsiad chce postawić wzdłuż tej samej granicy budynki gospodarcze o wielkości około 500 m2 i wysokości 3,5 m. Jest to podobno zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego w naszym mieście. Niestety ta budowa wpłynie negatywnie na moją działkę. Działka będzie zacieniona przez 3/4 dnia, a nieruchomość z takim sąsiedztwem będzie miała znikomą wartość. Na razie odwoływałam się od decyzji i teraz będzie sprawa w sądzie administracyjnym. Czy nie mam nic do powiedzenia w tej sprawie? Jakich argumentów użyć, by zablokować tę inwestycję?

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Na moje pytanie odpowiadała pani mec. Katarzyna Bereda. Z jej pomocą sama napisałam zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa. Jaki będzie skutek - nie wiem ale wyjaśniała moje wątpliwości w sposób klarowny i robiła to szybko. Zdarzyło się, że pytanie zadałam o godzinie 22.00 a odpowiedź miałam już po dwóch godzinach tego samego dnia czyli o północy! Trochę dłużył mi się czas do otrzymania pierwszej porady. rozumiem jednak, że wynikało to z konieczności zapoznania się z materiałem.
Dorota, plastyk, 57 lat
Wypowiedź wyczerpała moje pytania. Dziękuję
Miłosz
Błyskawiczna odpowiedź !! Bardzo rzeczowa. Dziękuję !!
Robert
Porada wyczerpująca, optymistyczna, choć wymaga odpowiedzi na pytanie dodatkowe (które właśnie wysłałem), gdyż wygląda że druga strona sporu zupełnie inaczej interpretuje sytuację.
Paweł, przedsiębiorca, 56 lat
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Miałam takie samo stanowisko jak przedstawione przez Państwa, jednak zrodził się spór i zdania były podzielone. Teraz wszystko jest jasne :) 
Beata, księgowa

Czekając na uzupełnienie dokumentów wskażę Pani pewne zależności, jakie warunkują sposób zabudowy działki.

Przejrzałam plan zagospodarowania Pani miasta i nie znalazłam tam ograniczenia powierzchni budynków gospodarczych, a jedynie ograniczenie ich wysokości w zależności od tego, w jakiej strefie na planie się znajdują.

Niestety zaciemnienie działki nie jest argumentem, aby organ odmówił pozwolenia na budowę. Skoro sprawa trafiła do sądu administracyjnego, być może były jakieś formalne błędy przy wydaniu decyzji.

Zgodnie z art. 81 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego, do podstawowych obowiązków organów nadzoru budowlanego należy nadzór i kontrola nad przestrzeganiem przepisów prawa budowlanego, a w szczególności: a) zgodności zagospodarowania terenu z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego oraz wymaganiami ochrony środowiska, b) warunków bezpieczeństwa ludzi i mienia w rozwiązaniach przyjętych w projektach budowlanych, przy wykonywaniu robót budowlanych oraz utrzymywaniu obiektów budowlanych, c) zgodności rozwiązań architektoniczno-budowlanych z przepisami techniczno-budowlanymi oraz zasadami wiedzy technicznej, d) właściwego wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie, e) stosowania przy wykonywaniu robót budowlanych wyrobów zgodnie z art. 10. Z powyższego wynika, że nadzór i kontrola nad przestrzeganiem przepisów prawa budowlanego nie ogranicza się tylko do warunków i rozwiązań przyjętych w projektach budowlanych, a obejmuje szeroko rozumianą zgodność z normami prawa, w tym Prawa budowlanego, wymogami ochrony środowiska, rozwiązaniami architektoniczno-budowlanymi i przepisami techniczno-budowlanymi.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Roboty budowlane w związku z tym rezultat tych robót, o ile powoduje negatywne uciążliwości dla osób trzecich i ich nieruchomości, kwalifikuje się jako szkoda w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego, do naprawienia której właściwa jest droga przed sądami powszechnymi. U podstaw takiego poglądu leży teza, że skoro organy nadzoru budowlanego nie mogły ingerować w proces budowlany poprzez określenie konkretnych wymogów techniczno-budowlanych danego obiektu budowlanego, co jest zasadniczą treścią decyzji o pozwoleniu na budowę, to również nie były władne do precyzowania takich wymogów w trakcie budowy obiektu, jak i po jego wybudowaniu.

Znalazła ona aprobatę m.in. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 30 marca 2006 r., sygn. akt II SA/Wr 564/04 oraz w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 15 maja 2014 r., sygn. akt II SA/Kr 308/14, które wskazały, że pozwolenie na budowę, podobnie jak zatwierdzony projekt budowlany, nie zawiera wszystkich ustaleń i warunków wymaganych przepisami prawa dla realizacji robót budowlanych, dlatego też w takim przypadku art. 50 ust. 1 pkt 4 in fine Prawa budowlanego należy rozumieć w ten sposób, że na jego mocy organ nadzoru budowlanego jest zobowiązany do badania legalności prowadzonych robót budowlanych także w odniesieniu do przepisów prawa, które nie zostały wprost inkorporowane do treści decyzji o pozwoleniu na budowę.

Także w ocenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wyrażonej w wyroku z dnia 15 marca 2006 r., sygn. akt II SA/Łd 1077/05, roboty budowlane (w tym przypadku: montaż drewnianych konstrukcji i podwyższenie terenu), których rezultatem jest zakłócenie korzystania z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną miarę powinny być traktowane jako spór sąsiedzki, rozstrzygany na podstawie przepisów prawa cywilnego.

Zgodnie bowiem z orzecznictwem sądowym dotyczącym tej materii, udzielenie pozwolenia na budowę w wielu wypadkach musi uwzględniać sprzeczne interesy, z jednej strony inwestora, a z drugiej strony osób, których prawa lub interesy mogą być przez to pozwolenie zagrożone lub naruszone. Granice tych praw i interesów określają przepisy Prawa budowlanego oraz innych aktów prawnych związanych z procesem inwestycyjnym. Zatem, jeżeli decyzja o pozwoleniu na budowę nie wykazuje żadnej sprzeczności z powyższymi wymogami, to spowodowane realizacją inwestycji dolegliwości dla otoczenia, nie mogą zostać zakwalifikowane jako naruszające uzasadnione interesy osób trzecich.

NSA w Warszawie w wyroku z dnia 30 maja 2014 r., sygn. akt II OSK 3105/12, wypowiada się o analogicznej kwestii spornej, a mianowicie, czy planowana inwestycja powinna uwzględnić zacienianie potencjalnej zabudowy na działce sąsiedniej, co do której realizacji istnieje wyłącznie ogólny zamiar właściciela. W odniesieniu do tak sformułowanego problemu NSA stwierdził, że przepisy rozporządzenia mają zastosowanie do wszystkich budynków i związanych z nimi urządzeń usytuowanych na działkach budowlanych oraz do zagospodarowania działek przeznaczonych pod zabudowę, co ma zapewnić spełnienie wymagań art. 5 i 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Oznacza to, że w ogólności odpowiedź na zadane powyżej pytanie powinna być twierdząca. Nie oznacza to jednak, że w niniejszej sprawie znajduje zastosowanie § 13 rozporządzenia. Przepis ten może mieć zastosowanie tylko do istniejącej zabudowy. Wynika to wprost z treści tego przepisu, który umożliwia przeprowadzenie konkretnych obliczeń w odniesieniu do konkretnie istniejącego okna zabudowy przeznaczonej na pobyt ludzi. Bez tego koniecznego elementu nie można zatem wyznaczyć odległości projektowanego budynku od „innego budynku”, który w niniejszej sprawie nie istnieje. Brak możliwości zastosowania § 13 rozporządzenia nie ma natomiast wpływu na możliwość dokonania przez organ architektoniczno-budowlany oceny wpływu planowanej inwestycji na teren sąsiedniej nieruchomości pod kątem możliwego jej zagospodarowania z punktu widzenia treści art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego w ramach „uzasadnionych interesów osób trzecich”.

To z kolei wymaga zbadania sprawy w jej całokształcie i wyważenia konkretnych grup interesów, tj. inwestora i właściciela sąsiedniej działki budowlanej. Przy kwestii spornej jaką jest zacienianie sąsiedniej działki niewątpliwie bez zebrania konkretnych dowodów i odpowiedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego samo oparcie się na obowiązujących przepisach jest niewystarczające.

Stosownej oceny w tym zakresie nie można też wyprowadzić wyłącznie z charakteru planowanej inwestycji. Taki stan faktyczny wyłącznie potwierdza, że sąsiednia działka budowlana będzie zacieniana, co z automatu nie oznacza, że w każdej takiej sprawie dojdzie do naruszenia uzasadnionych interesów osób trzecich. To świadczy wyłącznie o posiadaniu przez właściciela sąsiedniej nieruchomości interesu prawnego, uzasadniającego jego udział w postępowaniu jako strona (art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego).

Jak Pani widzi – samo zacienienie Pani działki nie jest dla organów administracyjnych żadnym argumentem, być może w toku postępowania okaże się, że są inne argumenty, ale musiałabym zapoznać się z dokumentacją.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pytania i odpowiedzi

Czy w serwisie można otrzymać pomoc prawną?

W serwisie udzielamy porad prawnych. Wystarczy wypełnić formularz i opisać problem. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Ile czasu trzeba czekać na poradę prawną?

Porada prawna udzielana jest do 24 godzin. W bardziej skomplikowanych sprawach terminy ustalane są indywidualnie.

Podobne materiały

Organizowanie imprez letnich na własnej łące

Chciałbym otworzyć działalność gospodarczą związana z organizowaniem cyklicznych imprez w okresie letnim. Działalność przez resztę roku będzie...

Czy pracownik PINB jest funkcjonariuszem publicznym?

Czy pracownik w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego zatrudniony na stanowisku starszego specjalisty jest funkcjonariuszem publicznym według...

Koszty pokrycia rowu melioracyjnego

Na mojej posesji od lat znajduje się rów melioracyjny. Nie jest uregulowany prawnie, nie ma go w KW itd. Wg projektu konieczne jest pokrycie tego rowu....

Oznaczenia działek w miejscowym planie

Projektant zaprojektował budynek usługowo-handlowy na dwóch działkach. Jedna w miejscowym planie jest oznaczona jako usługi i produkcja, druga MN,...

Czy mogę domagać się sprzedaży pasa działki wzdłuż moich zabudowań?

W latach 60. wybudowałam na granicy działki za zgodą sąsiada dom. Działka przylegająca do domu to tzw. pole użytkowe. Po śmierci właściciela działka...

Wycinka drzew mimo zakazu

Mam poważny problem z którym nie umiem poradzić sobie sam. Nasz sąsiad mimo zakazu prowadzonej wycinki drzew nadal to robi, wycinając drzewa wraz...

Kanalizacja położona bez pozwoleń na drodze gminnej, co robić?

Kupiłem działkę bez mediów celem wybudowania na niej domków letniskowych. Porozumiałem się z mieszkańcami i uzyskałem zgodę na podłączenie...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »