Podjazd dla osoby na wózku we wspólnocie

Czy wspólnota musi dostosować budynek do osoby na wózku?

Prawo budowlane wymaga, aby budynki mieszkalne wielorodzinne były projektowane i budowane z uwzględnieniem możliwości korzystania z nich przez osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach — por — zob. powiązaną poradę połączenie mieszkań. sytuację z porady połączenie mieszkań. Obowiązki te mają jednak największe znaczenie przy projektowaniu nowych budynków, przebudowie oraz robotach budowlanych wymagających oceny zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi.

W starszym budynku samo istnienie schodów, braku podjazdu albo braku windy nie oznacza automatycznie, że wspólnota musi natychmiast sfinansować wszystkie udogodnienia. Inaczej ocenia się natomiast sytuację, gdy wspólnota planuje remont, przebudowę wejścia, wymianę drzwi, remont klatki albo inne prace, przy których realnie można poprawić dostępność bez nadmiernej ingerencji w konstrukcję budynku — por. sytuację z porady remont współwłaściciela bez zgody.

Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych przewiduje wymogi dotyczące dostępności budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w tym możliwość zapewnienia pochylni lub odpowiednich urządzeń technicznych w określonych sytuacjach. Nie jest to jednak prosta podstawa do żądania, aby wspólnota z własnych środków zawsze wykonała konkretną platformę, windę albo podjazd na żądanie jednego mieszkańca.

W praktyce najważniejsze jest rozróżnienie dwóch spraw: zgody na wykonanie prac w części wspólnej oraz finansowania tych prac. Wspólnota może odmówić pokrycia kosztów z funduszu remontowego, ale jednocześnie może wyrazić zgodę na montaż urządzenia finansowanego przez mieszkańca, z dofinansowania PFRON albo z innych źródeł.

Części wspólne budynku a zgoda wspólnoty

Klatka schodowa, wejście do budynku, elewacja, schody zewnętrzne, korytarze, szyby windowe i konstrukcyjne elementy budynku są co do zasady nieruchomością wspólną. Oznacza to, że właściciel lokalu nie może samodzielnie przebudować schodów, zamontować platformy albo wykonać pochylni, jeżeli prace ingerują w część wspólną.

Jeżeli planowane prace przekraczają zwykły zarząd nieruchomością wspólną, potrzebna jest uchwała właścicieli lokali. Uchwała powinna określać co najmniej zakres prac, sposób finansowania, podmiot odpowiedzialny za wykonanie, zasady utrzymania urządzenia oraz to, czy urządzenie po montażu stanie się elementem nieruchomości wspólnej.

Warto przygotować dla zarządu wspólnoty konkretny wniosek, a nie tylko ogólną prośbę. Do wniosku dobrze dołączyć opis potrzeb, wstępny kosztorys, propozycję finansowania, informację o dofinansowaniu oraz opinię techniczną albo koncepcję wykonawcy. Im bardziej precyzyjny wniosek, tym trudniej uzasadnić odmowę wyłącznie ogólnymi obawami mieszkańców.

Finansowanie podjazdu, platformy lub windy schodowej

Wspólnota może sfinansować udogodnienie z funduszu remontowego albo przez dodatkową zaliczkę właścicieli, jeżeli właściciele podejmą odpowiednią uchwałę. Nie ma jednak ogólnej zasady, że każda wspólnota musi przeznaczyć środki wspólne na urządzenie, z którego w praktyce korzysta przede wszystkim jeden mieszkaniec.

Nie oznacza to, że sprawa jest z góry przegrana. Dostępność wejścia, bezpieczna komunikacja i możliwość korzystania z budynku mogą być uznane za element prawidłowego zarządzania nieruchomością, zwłaszcza gdy rozwiązanie nie powoduje nadmiernych kosztów, nie pogarsza bezpieczeństwa i nie narusza praw pozostałych właścicieli.

Możliwy jest także model mieszany: część kosztów pokrywa mieszkaniec lub jego rodzina, część pochodzi z dofinansowania, a wspólnota finansuje dokumentację, prace towarzyszące albo późniejsze utrzymanie urządzenia. Takie porozumienie warto zapisać w uchwale albo odrębnej umowie, aby uniknąć sporów o serwis, energię, przeglądy i odpowiedzialność za awarie.

Dofinansowanie z PFRON i pomoc lokalna

Osoba z niepełnosprawnością może ubiegać się o dofinansowanie likwidacji barier architektonicznych ze środków PFRON. W praktyce wnioski są zwykle obsługiwane przez powiatowe centrum pomocy rodzinie, miejskie centrum pomocy rodzinie albo inną właściwą jednostkę wskazaną lokalnie. Zasady, terminy naboru, wymagane dokumenty i poziom dofinansowania mogą się różnić, dlatego trzeba sprawdzić aktualny regulamin w swojej miejscowości.

Do wniosku najczęściej potrzebne są dokumenty potwierdzające niepełnosprawność, tytuł prawny do lokalu, opis bariery, kosztorys, oferta wykonawcy oraz zgoda właściciela albo wspólnoty na wykonanie prac w części wspólnej. Jeżeli urządzenie ma być zamontowane na klatce schodowej, brak uchwały wspólnoty może uniemożliwić wykorzystanie dotacji, nawet gdy środki zostały wstępnie przyznane.

Warto równolegle pytać o wsparcie w gminie, mieście, fundacjach, organizacjach pozarządowych oraz programach lokalnych. W niektórych przypadkach możliwe jest również rozłożenie inwestycji na etapy, na przykład najpierw wykonanie pochylni przy wejściu, a później montaż platformy wewnętrznej.

Co zrobić, gdy wspólnota odmawia?

Pierwszym krokiem powinno być żądanie formalnego rozpatrzenia sprawy i poddania projektu uchwały pod głosowanie. Wniosek warto złożyć pisemnie do zarządu wspólnoty, zachowując potwierdzenie nadania albo odbioru. Jeżeli wspólnota nie chce w ogóle procedować sprawy, można domagać się umieszczenia jej w porządku zebrania albo zbierania głosów w trybie indywidualnym, jeżeli pozwala na to praktyka działania wspólnoty.

Jeżeli zapadnie uchwała odmowna, właściciel może rozważyć jej zaskarżenie do sądu na zasadach przewidzianych w ustawie o własności lokali. Termin na zaskarżenie uchwały wynosi 6 tygodni od dnia jej podjęcia na zebraniu albo od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. W sprawie sąd będzie oceniał konkretny stan faktyczny, w tym koszt, wpływ prac na budynek, interes właściciela i interes wspólnoty.

Nie każda odmowa będzie bezprawna. Wspólnota może mieć racjonalne argumenty, na przykład brak miejsca, zagrożenie bezpieczeństwa, sprzeczność z przepisami technicznymi albo bardzo wysokie koszty w relacji do możliwości finansowych nieruchomości. Odmowa oparta wyłącznie na niechęci sąsiadów do osoby z niepełnosprawnością, stereotypach albo wygodzie pozostałych mieszkańców może być natomiast znacznie trudniejsza do obrony.

Jak przygotować skuteczny wniosek do wspólnoty?

Dobry wniosek powinien być konkretny i możliwy do przegłosowania. Warto wskazać, jakie urządzenie ma zostać zamontowane, gdzie dokładnie będzie się znajdować, kto pokryje koszty, kto będzie odpowiadał za konserwację, jakie dokumenty techniczne zostaną przygotowane i czy inwestycja wymaga zgłoszenia albo pozwolenia.

W uzasadnieniu należy opisać, jak obecny stan budynku uniemożliwia lub istotnie utrudnia korzystanie z lokalu. Jeżeli osoba na wózku pracuje, uczy się, wymaga stałej rehabilitacji albo regularnie opuszcza mieszkanie, warto to zaznaczyć. Nie chodzi o ujawnianie całej dokumentacji medycznej sąsiadom, lecz o pokazanie, że sprawa dotyczy realnej możliwości korzystania z własnego mieszkania.

Praktycznie pomocne bywa zaproponowanie kilku wariantów: tańszej pochylni, platformy schodowej, schodołazu, przebudowy wejścia albo innego rozwiązania wskazanego przez specjalistę. Wspólnota łatwiej podejmie decyzję, gdy zna koszty i konsekwencje każdego wariantu.

FAQ

Czy wspólnota musi zapłacić za podjazd dla osoby niepełnosprawnej?

Nie zawsze. Wspólnota może podjąć uchwałę o sfinansowaniu podjazdu lub platformy, ale co do zasady nie istnieje prosty automatyczny obowiązek pokrycia całego kosztu z funduszu remontowego na żądanie jednego mieszkańca.

Czy mogę sam zamontować platformę na klatce schodowej?

Nie, jeżeli platforma ingeruje w część wspólną budynku. Potrzebna jest zgoda wspólnoty, a czasem także dokumentacja techniczna i formalności budowlane. Samowolny montaż może narazić właściciela na obowiązek demontażu i spór ze wspólnotą.

Czy odmowę wspólnoty można zaskarżyć?

Tak, jeżeli odmowa przybrała formę uchwały, można rozważyć jej zaskarżenie w terminie 6 tygodni. Sąd oceni, czy uchwała narusza prawo, umowę właścicieli, zasady prawidłowego zarządu albo interes właściciela lokalu.

Czy dofinansowanie z PFRON wystarczy bez zgody wspólnoty?

Zwykle nie. Jeżeli prace mają być wykonane w części wspólnej, sama dotacja nie zastępuje zgody wspólnoty. Brak uchwały lub zgody na dysponowanie nieruchomością może uniemożliwić wykonanie inwestycji.

Co powinno znaleźć się w uchwale wspólnoty?

Uchwała powinna określać zakres prac, miejsce montażu, sposób finansowania, zasady serwisu i utrzymania, odpowiedzialność za urządzenie oraz upoważnienie zarządu do podpisania dokumentów potrzebnych do realizacji inwestycji.

Podsumowanie

Dostosowanie budynku do potrzeb osoby poruszającej się na wózku wymaga połączenia argumentów prawnych, technicznych i finansowych. Wspólnota nie ma w każdej sprawie obowiązku sfinansowania całej inwestycji, ale nie powinna ignorować realnych potrzeb mieszkańca ani odmawiać bez rzeczowej analizy. Najlepszym rozwiązaniem jest przygotowanie konkretnego projektu uchwały, kosztorysu i planu finansowania, a w razie odmowy ocena, czy uchwałę warto zaskarżyć do sądu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

3. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.