Mieszkamy w domu bez formalnego zakończenia budowy, jak to naprawić?

Budowa została zakończona przed 1995 r., ale nie zgłoszono jej zakończenia i przystąpiono do użytkowania budynku.

Zgodnie z obecnie obowiązującą ustawą – Prawo budowlane, jej artykułem 54 – do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagane jest pozwolenie na budowę albo zgłoszenie budowy, można co do zasady przystąpić po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Inwestor, zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy, może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Jednak jeśli nie mają Państwo dziennika budowy, konieczne będzie zgłoszenie tego faktu albo odtworzenie go. Jest to praktycznie niemożliwe, a po 2 latach od ostatniego wpisu – decyzja o pozwoleniu na budowę wygasła.

Zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane – decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 2 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż dwa lata.

Wygaśnięcie pozwolenia na budowę następuje z mocy prawa, o czym świadczy zwrot „decyzja wygasa”, a w trybie art. 162 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego (K.p.a.) następuje jedynie stwierdzenie jej wygaśnięcia. Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy, a pracami tymi są: wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie, wykonanie niwelacji terenu, zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową obiektów tymczasowych i wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budynku (art. 41 ust. 1 i ust. 2 Prawa budowlanego).

Dziennik budowy jest urzędowym dokumentem przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności mających miejsce w toku wykonywania robót (art. 45 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane). Stanowi część dokumentacji budowy (zobacz art. 3 pkt 13 Prawa budowlanego). Oznacza to przede wszystkim, że zapisy wprowadzone do niego mogą być przedmiotem dowodu w postępowaniu sądowym i administracyjnym.

Na podstawie § 9 „do dokonywania wpisów w dzienniku budowy są uprawnieni:

1) inwestor,

2) inspektorzy nadzoru inwestorskiego,

3) projektant,

4) kierownik budowy i kierownicy robót budowlanych,

5) osoby wykonujące czynności geodezyjne na terenie budowy,

6) użytkownik w wypadku realizacji obiektu w systemie zastępstwa inwestycyjnego,

7) przedstawiciel banku kredytującego budowę obiektu,

8) pracownicy organów nadzoru budowlanego i innych organów uprawnionych do kontroli przestrzegania przepisów na budowie (np. państwowy inspektor sanitarny, zobacz art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 14 marca 1985 r. o Państwowej Inspekcji Sanitarnej; t. jedn.: Dz. U. 2006 r. Nr 122 poz. 851)”.

Zgodnie z brzmieniem art. 103 ustawy – Prawo budowlane z 1994 roku (weszła w życie 1 stycznia 1995 r.):

„1. Do spraw wszczętych przed dniem wejścia w życie ustawy, a niezakończonych decyzją ostateczną, stosuje się przepisy ustawy, z zastrzeżeniem ust. 2.

2. Przepisu art. 48 nie stosuje się do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy lub w stosunku do których przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne. Do takich obiektów stosuje się przepisy dotychczasowe.

3. Właściwość organów do załatwiania spraw, o których mowa w ust. 1, określa się na podstawie przepisów ustawy”.

Jeśli uda się Państwu wykazać zakończenie budowy do 1995 r., wystarczy pozwolenie na użytkowanie. Wniosek w sprawie udzielenia pozwolenia na użytkowanie składa się do właściwego organu (powiatowego inspektora nadzoru budowlanego lub wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego). Do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć:

• oryginał dziennika budowy,
• oświadczenie kierownika budowy: o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami, o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania – drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;
• oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania;
• protokoły badań i sprawdzeń;
• inwentaryzację geodezyjną powykonawczą;
• potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy;
• kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku (nie stosuje się do budynków: podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami; używanych jako miejsca kultu i do działalności religijnej; przeznaczonych do użytkowania w czasie nie dłuższym niż 2 lata; niemieszkalnych służących gospodarce rolnej; przemysłowych i gospodarczych o zapotrzebowaniu na energię nie większym niż 50 kWh/m2/rok; mieszkalnych przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku; wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²) (art. 57 ust. 1 ustawy Prawo budowlane).

W wypadku braku dziennika budowy, w sytuacji ubiegania się o pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego, w celu udokumentowania określonych faktów należy przeprowadzić postępowanie dowodowe w oparciu o przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego – w celu ustalenia jego treści można dopuścić inne dowody (zob. art. 75 § 1 K.p.a.). Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny. Sformułowanie „w szczególności” oznacza, że nie jest to zamknięte wyliczenie środków dowodowych dopuszczalnych w postępowaniu administracyjnym. Dopuszczalne są zatem również inne środki dowodowe nienazwane, jeżeli mogą przyczynić się do wykrycia prawdy obiektywnej, np. opinie instytutu naukowo-badawczego, plany, mapy, filmy, zdjęcia, taśmy nagrań itp.

Muszę uprzedzić, że przed Państwem stoi niełatwe zadanie – zgromadzenie całej dokumentacji nie będzie ani proste, ani tanie.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »