Problem z gwarancją i rękojmią na wykonanie elewacji

Gwarancja wykonawcy a gwarancja producenta materiałów

W sprawie elewacji trzeba rozdzielić trzy kwestie: gwarancję wykonawcy, gwarancję producenta materiałów oraz ustawową rękojmię za wady. Gwarancja nie powstaje automatycznie tylko dlatego, że wykonano usługę budowlaną. Zgodnie z art. 577 Kodeksu cywilnego udzielenie gwarancji następuje przez złożenie oświadczenia gwarancyjnego, które określa obowiązki gwaranta i uprawnienia uprawnionego w razie braku właściwości określonych w tym oświadczeniu.

W praktyce oznacza to, że wykonawcy nie można zmusić do podpisania gwarancji po wykonaniu robót, jeżeli wcześniej jej nie obiecał. Inaczej będzie, gdy z oferty, wiadomości e-mail, SMS-ów, faktury, reklamy albo ustnych ustaleń da się wykazać, że wykonawca przyjął na siebie określone zobowiązania gwarancyjne. Wtedy oświadczenie gwarancyjne może wynikać z tych dowodów, a nie tylko z osobnego dokumentu zatytułowanego „gwarancja”.

Gwarancja producenta kleju, tynku lub systemu ocieplenia jest odrębnym zobowiązaniem. Producent może uzależnić ją od zastosowania materiałów zgodnie z kartą techniczną, instrukcją systemową i zasadami wykonawczymi. Jeżeli wykonawca użył materiału w sposób niezgodny z wymaganiami producenta, utrata ochrony gwarancyjnej producenta może być argumentem za tym, że robota została wykonana nienależycie.

Rękojmia za wadliwie wykonaną elewację

Nawet jeżeli wykonawca nie udzielił gwarancji, inwestor może korzystać z rękojmi. Przy umowie o dzieło podstawą jest art. 638 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym do odpowiedzialności za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży. Przy szerszych robotach budowlanych znaczenie może mieć także art. 656 Kodeksu cywilnego, który odsyła do przepisów o umowie o dzieło m.in. w zakresie rękojmi za wady wykonanego obiektu.

Wada polega na niezgodności wykonanego dzieła z umową, jego przeznaczeniem, zapewnieniami wykonawcy albo wymaganiami technicznymi. Jeżeli elewacja została wykonana z naruszeniem instrukcji producenta, z nieprawidłową grubością kleju, bez zachowania technologii systemu albo w sposób zwiększający ryzyko pęknięć, można argumentować, że wada istnieje już teraz. Nie zawsze trzeba czekać, aż pęknięcia faktycznie się pojawią, ale trzeba wykazać, że sposób wykonania prac odbiega od umowy, dokumentacji technicznej lub sztuki budowlanej.

Podobny problem pojawia się przy rękojmi za wady ukryte budynku: decydujące jest nie tylko to, czy wada jest widoczna od razu, ale również czy wynika z obiektywnie wadliwego stanu rzeczy albo robót.

Jakie roszczenia można zgłosić wykonawcy?

W pierwszej kolejności należy zgłosić wykonawcy reklamację z tytułu rękojmi i precyzyjnie wskazać, czego się żąda. W zależności od okoliczności możliwe są w szczególności: żądanie usunięcia wady, żądanie obniżenia wynagrodzenia, a przy wadzie istotnej także odstąpienie od umowy. Przy wadliwej elewacji znaczenie może mieć również odpowiedzialność wykonawcy za szkodę wynikającą z nienależytego wykonania zobowiązania, np. koszt ekspertyzy, naprawy, ponownego wykonania warstwy albo utraty gwarancji producenta. Analogiczne zasady dochodzenia roszczeń mogą mieć znaczenie przy wadliwej izolacji akustycznej mieszkania.

Jeżeli wada jest usuwalna, zwykle najbezpieczniej jest najpierw wyznaczyć wykonawcy realny termin na jej usunięcie i zapowiedzieć, że po jego bezskutecznym upływie inwestor zleci naprawę innemu podmiotowi na koszt wykonawcy albo będzie dochodził obniżenia ceny i odszkodowania. Przy sporze technicznym bardzo pomocna jest opinia rzeczoznawcy budowlanego, kierownika budowy, inspektora nadzoru albo innego specjalisty, który oceni zgodność wykonania z technologią producenta.

Czy można wstrzymać zapłatę faktury za elewację?

Samo to, że faktura została wysłana e-mailem, nie musi oznaczać, że można odmówić zapłaty. O obowiązku zapłaty decyduje przede wszystkim umowa, wykonanie prac, odbiór robót i termin wymagalności wynagrodzenia. Jeżeli jednak robota ma wady, inwestor może bronić się przed żądaniem pełnej zapłaty, zgłaszając roszczenia z rękojmi i powołując się na nienależyte wykonanie umowy.

Wstrzymanie całej kwoty bywa ryzykowne, zwłaszcza gdy część robót została wykonana prawidłowo. Bezpieczniejsze jest pisemne wskazanie, jaka część wynagrodzenia jest kwestionowana i dlaczego. W piśmie warto opisać wadę, powołać się na instrukcję producenta, zdjęcia, korespondencję, zużycie materiałów i utratę lub zagrożenie utratą gwarancji producenta. Gdy problem z gwarancją na wykonanie prac przeradza się w spór z wykonawcą, kluczowe znaczenie ma dokumentacja i jasne sformułowanie żądań.

Brak pisemnej umowy z wykonawcą

Brak podpisanej umowy nie oznacza, że umowy w ogóle nie było. Umowa o wykonanie elewacji mogła zostać zawarta ustnie, przez e-mail, SMS-y, przyjęcie oferty, rozpoczęcie robót i późniejsze rozliczenia. Problem polega głównie na dowodach. Inwestor powinien zebrać wszystko, co potwierdza zakres zlecenia, wynagrodzenie, użyte materiały, termin wykonania, ustalenia dotyczące technologii i zapewnienia wykonawcy.

Dowodami mogą być w szczególności: faktury, potwierdzenia przelewów, korespondencja z wykonawcą, zdjęcia z wykonywania robót, dokumenty producenta, protokoły odbioru, wiadomości od producenta, nagrania dopuszczalne w danej sprawie, zeznania świadków oraz opinia techniczna. Im szybciej zostaną zabezpieczone, tym łatwiej będzie wykazać, że wada wynika z pracy wykonawcy, a nie z późniejszej eksploatacji budynku.

Terminy rękojmi i zgłaszania wad

Przy odpowiednim stosowaniu przepisów o rękojmi trzeba zwrócić uwagę na art. 568 Kodeksu cywilnego. Co do zasady odpowiedzialność z rękojmi obejmuje wady stwierdzone przed upływem 2 lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem 5 lat od wydania rzeczy. Przy pracach elewacyjnych kwalifikacja może zależeć od konkretnej umowy, zakresu robót i tego, czy spór dotyczy dzieła remontowego, elementu budynku czy robót budowlanych w szerszym znaczeniu.

Roszczenie o usunięcie wady przedawnia się co do zasady z upływem roku od dnia stwierdzenia wady, a gdy inwestorem jest konsument, termin ten nie może zakończyć się przed upływem okresów odpowiedzialności z rękojmi. Jeżeli wykonawca podstępnie zataił wadę, nie może korzystać z zarzutu upływu terminu do stwierdzenia wady. Mimo to w praktyce nie warto zwlekać: reklamację najlepiej wysłać od razu po wykryciu nieprawidłowości.

Co zrobić krok po kroku?

Najpierw należy ustalić, czy grubość kleju i sposób wykonania elewacji rzeczywiście naruszają wymagania producenta lub zasady sztuki budowlanej. Następnie warto wysłać do wykonawcy pisemną reklamację z tytułu rękojmi, najlepiej listem poleconym i e-mailem. W reklamacji trzeba opisać wadę, wskazać dowody, zażądać konkretnego działania i wyznaczyć termin odpowiedzi lub naprawy.

Jeżeli wykonawca odmówi, nie odpowie albo zaprzeczy odpowiedzialności, kolejnym krokiem jest zabezpieczenie dowodów i wyliczenie roszczenia. Może to obejmować koszt opinii technicznej, koszt naprawy, obniżenie wynagrodzenia, koszt utraconych materiałów, a w poważniejszych przypadkach także roszczenie odszkodowawcze. Przed zleceniem naprawy innej firmie warto zadbać o dokumentację stanu elewacji, aby wykonawca nie zarzucił później, że nie miał możliwości sprawdzenia wady.

FAQ

Podsumowanie

Wykonawca elewacji nie zawsze ma obowiązek udzielenia gwarancji, ale nie oznacza to braku odpowiedzialności. Jeżeli prace wykonano wadliwie, sprzecznie z technologią producenta albo w sposób powodujący utratę ochrony gwarancyjnej materiałów, inwestor może dochodzić roszczeń z rękojmi i ewentualnie odszkodowania. Najważniejsze jest szybkie zgłoszenie wady, wskazanie konkretnego żądania oraz zabezpieczenie dowodów technicznych i korespondencji z wykonawcą.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 556, art. 556(1), art. 560, art. 561, art. 568, art. 577, art. 577(1), art. 638 i art. 656.
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.