ROD na prywatnym gruncie – podział i WZ

ROD na prywatnym gruncie – od czego zacząć?

Podstawowe znaczenie ma to, czy planowane ogrody mają być rodzinnym ogrodem działkowym w rozumieniu ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych, czy tylko prywatnym kompleksem ogródków udostępnianych na podstawie umów cywilnych. To dwa różne modele prawne.

ROD może być zakładany na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego oraz stowarzyszeń ogrodowych. Jeżeli grunt jest własnością osoby fizycznej, to samo oznaczenie terenu w dokumentach planistycznych jako teren dopuszczony pod ogrody działkowe nie powoduje jeszcze powstania ROD.

W praktyce oznacza to, że właściciel prywatny nie powinien zaczynać od sprzedaży 500-metrowych działek jako działek ROD. Działka w ROD jest bowiem wydzieloną częścią ogrodu przeznaczoną do korzystania przez działkowca, a nie osobną nieruchomością lokalową czy gruntową nabywaną przez niego na własność.

Stowarzyszenie ogrodowe jako właściciel terenu

Najbardziej zgodny z ustawą wariant polega na tym, że przyszli użytkownicy tworzą stowarzyszenie ogrodowe, a następnie to stowarzyszenie nabywa od właściciela cały teren przeznaczony pod ogród. Dopiero potem stowarzyszenie organizuje ROD, wydziela teren ogólny, poszczególne działki, komunikację wewnętrzną i infrastrukturę ogrodową.

Możliwy jest również wariant odwrotny, w którym osoby fizyczne najpierw nabywają grunt, a potem przenoszą go na stowarzyszenie ogrodowe. Taki model jest jednak bardziej ryzykowny organizacyjnie, bo wymaga jednomyślnej i konsekwentnej współpracy wszystkich nabywców. Jeśli choć część osób nie przekaże udziału albo swojej nieruchomości stowarzyszeniu, powstanie problem z utworzeniem jednego ROD.

Stowarzyszenie ogrodowe powinno być powołane wyłącznie w celu zakładania i prowadzenia rodzinnych ogrodów działkowych. W praktyce przy nabywaniu nieruchomości i prowadzeniu większego ogrodu bezpieczniej analizować model stowarzyszenia rejestrowego, wpisanego do KRS. Stowarzyszenie zwykłe może być prostsze organizacyjnie, ale przy obrocie gruntem, finansowaniu infrastruktury i późniejszym zarządzaniu ogrodem wymaga bardzo ostrożnej oceny regulaminu oraz zakresu reprezentacji.

Podział na działki po 500 m2

W ustawie o ROD działka ogrodowa nie może przekraczać 500 m2. Nie oznacza to jednak, że właściciel prywatny powinien dokonać geodezyjnego podziału każdej nieruchomości na odrębne działki ewidencyjne po 500 m2 i sprzedawać je osobom fizycznym jako działki ROD.

W typowym ROD wewnętrzne działki ogrodowe są organizowane w ramach jednego ogrodu. Działkowiec korzysta z działki na podstawie praw przewidzianych ustawą i regulacjami ogrodu, a nie dlatego, że kupił wydzieloną nieruchomość gruntową. Własność gruntu powinna pozostawać przy podmiocie uprawnionym do prowadzenia ROD, czyli przy stowarzyszeniu ogrodowym, Skarbie Państwa albo jednostce samorządu terytorialnego.

Jeżeli właściciel chce mimo wszystko podzielić nieruchomość przed sprzedażą, trzeba zbadać przepisy o gospodarce nieruchomościami, dostęp każdej projektowanej działki do drogi publicznej, możliwość wydzielenia dróg wewnętrznych, uzbrojenie terenu oraz zgodność z dokumentami planistycznymi i przepisami odrębnymi. Przy gruntach rolnych i inwestycjach wymagających zmiany sposobu użytkowania znaczenie może mieć także wyłączenie gruntów z produkcji rolnej.

Studium, plan miejscowy i decyzja o warunkach zabudowy

Informacja w studium albo innym dokumencie planistycznym, że na danym obszarze dopuszcza się urządzanie ogrodów działkowych, jest istotna, ale nie wystarcza do rozpoczęcia inwestycji. Studium nie działa tak jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i co do zasady nie zastępuje decyzji wymaganych wobec inwestora.

Jeżeli dla terenu nie ma miejscowego planu, trzeba ustalić, czy planowane działania wymagają decyzji o warunkach zabudowy. Sama koncepcja korzystania z gruntu jako ogrodów może nie być wystarczająca do wydania WZ, jeżeli nie wskazuje konkretnych robót, obiektów albo zmiany zagospodarowania terenu. Inaczej będzie przy budowie infrastruktury, parkingów, obiektów gospodarczych, przyłączy, ogrodzeń lub altan, jeżeli dane zamierzenie wymaga procedury budowlanej albo oceny urbanistycznej.

W opisanym stanie faktycznym szczególnego sprawdzenia wymaga zakaz lokalizacji budynków wskazany w studium. Nawet jeżeli ustawa o ROD dopuszcza altany działkowe w ogrodach, nie oznacza to automatycznie zgody na dowolną zabudowę na terenie bez planu. Trzeba porównać zamierzenie z przepisami planistycznymi, budowlanymi i ewentualnymi ograniczeniami dla gruntów rolnych.

Czy potrzebna jest decyzja o lokalizacji celu publicznego?

ROD są w ustawie określane jako urządzenia użyteczności publicznej, służące zaspokajaniu potrzeb wypoczynkowych, rekreacyjnych i socjalnych społeczności lokalnych. Nie należy jednak automatycznie utożsamiać tego z inwestycją celu publicznego w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami i planowaniu przestrzennym.

Katalog celów publicznych wynika przede wszystkim z art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów szczególnych. Samo urządzenie ogrodu działkowego przez stowarzyszenie albo prywatnego właściciela co do zasady nie jest typową inwestycją celu publicznego. W konsekwencji właściwą ścieżką nie będzie zazwyczaj decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, lecz analiza potrzeby uzyskania decyzji o warunkach zabudowy albo innych decyzji związanych z podziałem i robotami budowlanymi.

Prywatne ogródki działkowe poza ustawą o ROD

Właściciel może rozważyć także model prywatny: pozostaje właścicielem gruntu, organizuje teren, wydziela ogródki do korzystania i zawiera z użytkownikami umowy najmu, dzierżawy albo inne umowy cywilne. Taki kompleks nie będzie jednak rodzinnym ogrodem działkowym w rozumieniu ustawy o ROD, więc nie należy automatycznie przenosić na niego wszystkich zasad właściwych dla klasycznych działek ROD. Dla porównania, osobno omawiamy zabudowę na działce ROD, czyli sytuację działkowca korzystającego już z działki w istniejącym ogrodzie.

Skutki są istotne. Użytkownicy nie uzyskają statusu działkowców ustawowych, nie będzie działkowych umów dzierżawy w rozumieniu ustawy o ROD, a właściciel nie skorzysta z rozwiązań przewidzianych dla stowarzyszeń ogrodowych. Trzeba też precyzyjnie uregulować opłaty, czas trwania umów, zasady stawiania obiektów, dostęp do wody i energii, odpowiedzialność za szkody, zakaz zamieszkiwania oraz sposób zakończenia umowy.

Co jest najbezpieczniejszą ścieżką?

Jeżeli celem jest prawdziwy ROD, najczytelniejszym rozwiązaniem jest sprzedaż całego terenu stowarzyszeniu ogrodowemu albo wniesienie terenu do takiego podmiotu w sposób zgodny z prawem i dokumentami stowarzyszenia. Stowarzyszenie organizuje następnie ogród jako całość, a nie jako zbiór prywatnych działek sprzedanych różnym osobom.

Jeżeli celem jest przedsięwzięcie komercyjne, właściciel może zorganizować prywatne ogródki, ale powinien jasno komunikować, że nie są to działki ROD. W takim wariancie kluczowe będą dobre umowy, regulamin korzystania z terenu i uprzednie sprawdzenie, czy planowana infrastruktura jest dopuszczalna.

FAQ

Czy mogę sam założyć ROD na swojej prywatnej działce?

Nie wprost jako osoba fizyczna. ROD może zostać założony na gruncie należącym do stowarzyszenia ogrodowego, Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego. Właściciel prywatny może sprzedać albo przekazać grunt stowarzyszeniu ogrodowemu, jeżeli wybrany model jest prawnie i organizacyjnie prawidłowy.

Czy działki ROD trzeba geodezyjnie wydzielać po 500 m2?

Nie zawsze. Limit 500 m2 dotyczy działki ogrodowej jako jednostki w ROD. Nie oznacza to obowiązku tworzenia odrębnych nieruchomości gruntowych dla każdego użytkownika. W wielu przypadkach właściwy jest podział wewnętrzny ogrodu, a nie sprzedaż działek ewidencyjnych.

Czy zapis w studium wystarczy do urządzenia ogrodów?

Nie. Zapis dopuszczający ogrody działkowe jest ważną wskazówką, ale trzeba jeszcze zbadać miejscowy plan, a przy jego braku możliwość uzyskania WZ, zasady podziału nieruchomości, dostęp do drogi oraz ograniczenia wynikające z przepisów odrębnych.

Czy ROD to inwestycja celu publicznego?

Co do zasady nie. ROD mają charakter urządzeń użyteczności publicznej, ale to nie oznacza automatycznie, że ich urządzenie jest inwestycją celu publicznego. Zwykle należy analizować decyzję o warunkach zabudowy i inne procedury, a nie decyzję o lokalizacji celu publicznego.

Czy można prowadzić prywatne ogródki bez statusu ROD?

Tak, ale będzie to przedsięwzięcie oparte na umowach cywilnych, a nie rodzinny ogród działkowy w rozumieniu ustawy. Trzeba jasno uregulować zasady korzystania z terenu i upewnić się, że planowana infrastruktura jest dopuszczalna.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji kluczowe jest rozróżnienie między ROD a prywatnym kompleksem ogródków. Jeżeli inwestor chce stworzyć ROD, grunt powinien finalnie należeć do stowarzyszenia ogrodowego, które będzie prowadziło ogród jako całość. Sprzedaż pojedynczych działek osobom fizycznym może utrudnić albo uniemożliwić osiągnięcie tego celu.

Przed podziałem warto sprawdzić dokumenty planistyczne, możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, zasady podziału nieruchomości, dostęp do drogi oraz ograniczenia dotyczące zabudowy. Dopiero po tej analizie można bezpiecznie zdecydować, czy wybrać model ROD, czy model prywatnych ogródków na podstawie umów cywilnych.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych, t.j. Dz.U. 2021 poz. 1073
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
3. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
4. Ustawa z dnia 7 kwietnia 1989 r. - Prawo o stowarzyszeniach
5. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.