Działka budowlana bez dostępu do drogi publicznej

• Data: 2024-01-14 • Autor: Katarzyna Bereda

Brak dostępu do drogi publicznej to problem, który może dotknąć wielu właścicieli nieruchomości. W niniejszym artykule wyjaśniamy, co należy zrobić w takiej sytuacji. W analizie uwzględniamy przepisy Kodeksu cywilnego oraz orzeczenia Sądu Najwyższego. Omawiamy powyższą kwestię na przykładzie sprawy pana Cezarego.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Działka budowlana bez dostępu do drogi publicznej

Pan Cezary ma działkę budowlaną bez dostępu do drogi publicznej. Chce uzyskać pozwolenie na budowę. Dojeżdża (jak i wszyscy sąsiedzi od kilkudziesięciu lat) do drogi publicznej gminną drogą wewnętrzną, nie posiadając do niej tytułu prawnego. Tylko część szerokości drogi leży na działkach gminnych, pozostała część przebiega po działkach prywatnych. Pan Cezary ma zgodę osób prywatnych na przejazd po ich działkach. Z tego, co się dowiedział, wynika, że musi wystąpić o ustanowienie odpłatnej służebności na części ulicy przebiegającej po działkach gminnych. Pan Cezary zapytał nas, czy to prawda, że musi wystąpić o odpłatną służebność gruntową.

Brak dostępu do drogi publicznej

Zgodnie z treścią art. 145 Kodeksu cywilnego (dalej K.c.):

§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”.

Każda nieruchomość (gruntowa, budynkowa, lokalowa) powinna mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej. Wynika to z konieczności dojścia (dojazdu) do własnej nieruchomości (por. W. Kocon, Droga, s. 7). Za A. Kubasem i J.S. Piątowskim można określać nieruchomość pozbawioną wystarczającego dostępu do drogi publicznej jako nieruchomość izolowaną (zob. J.S. Piątowski, w: System prawa cywilnego, t. 2, s. 130). Ustawodawca stara się zapobiegać powstaniu nowych nieruchomości gruntowych pozbawionych dostępu do drogi publicznej poprzez regulację art. 93 ust. 3 GospNierU, którego naruszenie zagrożone jest sankcją nieważności czynności prawnej zbycia nieruchomości. Znaczenie ma też art. 212 § 1 zd. 2 K.c., który upoważnia sąd do ustanowienia potrzebnych służebności w przypadku podziału nieruchomości w postępowaniu o zniesienie współwłasności i innych postępowaniach działowych (zob. też Gniewek, Komentarz, 2001, art. 145, s. 107, Nb 6–8).

Zobacz też: Jaka szerokość drogi do działki

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Droga dojazdowa do działki budowlanej

Fizyczne cechy drogi dojazdowej powinny odpowiadać przeznaczeniu nieruchomości. Problem pojawia się zwłaszcza wtedy, gdy oprócz funkcji mieszkalnej nieruchomość władnąca zaczyna pełnić inne funkcje, np. w związku z rozpoczęciem na jej obszarze działalności gospodarczej. Okoliczność, że właściciel nieruchomości władnącej rozpoczął taką działalność, nie powinna jednak obciążać właścicieli gruntów sąsiednich, zwłaszcza biorąc pod uwagę przeznaczenie danego obszaru np. na cele mieszkalne (zob. post. SN z 21.3.2003 r., sygn. akt II CKN 1256/00, Legalis). Jak trafnie przyjął SN w post. z 7.11.2012 r. (sygn. akt IV CSK 423/12, Legalis), oceniając odpowiedniość dostępu, należy badać prawidłowość użytkowania gruntu, tj. zgodnie z przeznaczeniem. Sąd wskazał zatem, że „użytkowanie nieruchomości jest prawidłowe, gdy odpowiada jej charakterowi (właściwości gleby, wielkości), jej otoczeniu i gdy sposób użytkowania jej jest racjonalny. Przy ocenie prawidłowego sposobu użytkowania nieruchomości chodzi nie tylko o dotychczasowe użytkowanie, lecz także o to, czy w ogóle określone używanie nieruchomości pozwala uznać za konieczne posiadanie dostępu do drogi publicznej”.

Ponadto roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej nie przysługuje, jeśli ma ona służyć jedynie „dla wygody” właściciela nieruchomości władnącej (zob. np. post. SN z 21.6.2011 r., sygn. akt I CSK 646/10, Legalis; post. SN z 17.3.2011 r., sygn. akt IV CSK 313/10, Legalis; post. SN z 13.1.1999 r., sygn. akt III CKN 103/98, Legalis, w którym wykluczono ustanowienie służebności drogi koniecznej poprzez poszerzenie drogi w celu umożliwienia parkowania i zawracania pojazdów klientów właściciela nieruchomości władnącej, prowadzącego zakład wulkanizacyjny). Ułatwienie, polepszenie, usprawnienie dostępu może nastąpić jedynie za zgodą właściciela nieruchomości obciążonej, oczywiście, o ile istniejący dostęp jest odpowiedni wg kryteriów art. 145 § 2–3 K.c. Sąd dokonuje oceny, gdzie kończy się odpowiedni dostęp, a zaczyna „wygoda” wnioskodawcy. Jeśli dostęp do drogi publicznej jest, ale droga jest okrężna, nawet tak, że podważa opłacalność korzystania z niej, to należy odrzucić dopuszczalność ustanowienia drogi koniecznej (odmiennie jednak W. Kocon, Droga, s. 32).

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Konieczność ustanowienia służebności?

Mając powyższe na uwadze, wskazuję, iż jeżeli została wyodrębniona pewna droga i służy ona do dojazdu przez kilkadziesiąt lat, to formalnie nie ma konieczności ustanowienia służebności.

Jak pan Cezary widzi powyżej, służebność nie może być egzekwowana dla wygody, ale żeby ułatwić dostęp do nieruchomości. Z przedstawionego przez pana Cezarego stanu faktycznego wynika, iż pan Cezary ma dostęp do drogi publicznej przez drogę dojazdową, a więc przesłanki powyższej regulacji nie zostały spełnione.

Warto przeczytać: Jaka powinna być szerokość drogi dojazdowej do działki?

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Przykłady

Rozwód a droga dojazdowa

Po rozwodzie jeden z byłych małżonków został właścicielem domu, do którego dojazd jest możliwy wyłącznie przez grunt należący do drugiego małżonka. Były małżonek, który teraz użytkuje drogę, może zażądać formalnego ustanowienia służebności drogowej, aby zapewnić sobie legalny i niezakłócony dostęp do swojej nieruchomości.

 

Rozbudowa działalności gospodarczej

Właściciel niewielkiego gospodarstwa agroturystycznego, które zyskało na popularności, zdecydował się na jego rozbudowę. Zdał sobie sprawę, że potrzebuje szerszej drogi dojazdowej, aby móc obsłużyć większą liczbę klientów. Droga ta przecina sąsiednią działkę. Właściciel musi porozumieć się z sąsiadem lub wystąpić do sądu o ustanowienie służebności drogowej, aby legalnie poszerzyć drogę.

 

Działka bez wyjścia na drogę publiczną

Osoba kupująca działkę budowlaną zorientowała się po zakupie, że działka ta nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej i jedyny dojazd to wąska ścieżka przez działkę sąsiada. Aby móc wybudować dom i mieć dostęp do drogi publicznej, nowy właściciel działki musi uzyskać od sąsiada zgodę na ustanowienie służebności drogowej lub, w przypadku odmowy, zwrócić się do sądu w tej sprawie.

Podsumowanie

Artykuł podkreśla, jak ważny dla właścicieli nieruchomości jest dostęp do drogi publicznej. Omawia procedury i warunki prawne dotyczące ustanawiania służebności drogowej. Przytacza przykłady, które przedstawiają różnorodne sytuacje związane z tą kwestią, a także zwraca uwagę na praktyczne zastosowanie omawianych przepisów.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz porady lub wsparcia w sprawach dotyczących dostępu do drogi publicznej? Skontaktuj się z nami! Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w przygotowaniu niezbędnych pism, aby ułatwić Ci uzyskanie lub zabezpieczenie dostępu do Twojej nieruchomości. Nie wahaj się, już dziś wypełnij formularz kontaktowy umieszczony pod tekstem.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Katarzyna Bereda

O autorze: Katarzyna Bereda

Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

ePorady24.pl

spadek.info

odpowiedziprawne.pl

Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »