Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Działka budowlana bez dostępu do drogi publicznej

Katarzyna Bereda • Opublikowane: 2019-05-22

Mam działkę budowlaną bez dostępu do drogi publicznej. Chcę uzyskać pozwolenie na budowę. Dojeżdżam (jak i wszyscy sąsiedzi od kilkudziesięciu lat) do drogi publicznej gminną drogą wewnętrzną, nie posiadając do niej tytułu prawnego. Tylko część szerokości drogi leży na działkach gminnych, pozostała część przebiega po działkach prywatnych. Mam zgodę osób prywatnych na przejazd po ich działkach. Z tego, co się dowiedziałem, muszę wystąpić o ustanowienie odpłatnej służebności na części ulicy przebiegającej po działkach gminnych. Czy to prawda, że muszę wystąpić o odpłatną służebność gruntową?

Katarzyna Bereda

»Wybrane opinie klientów

Na moje pytanie odpowiadała pani mec. Katarzyna Bereda. Z jej pomocą sama napisałam zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa. Jaki będzie skutek - nie wiem ale wyjaśniała moje wątpliwości w sposób klarowny i robiła to szybko. Zdarzyło się, że pytanie zadałam o godzinie 22.00 a odpowiedź miałam już po dwóch godzinach tego samego dnia czyli o północy! Trochę dłużył mi się czas do otrzymania pierwszej porady. rozumiem jednak, że wynikało to z konieczności zapoznania się z materiałem.
Dorota, plastyk, 57 lat
Wypowiedź wyczerpała moje pytania. Dziękuję
Miłosz
Błyskawiczna odpowiedź !! Bardzo rzeczowa. Dziękuję !!
Robert
Porada wyczerpująca, optymistyczna, choć wymaga odpowiedzi na pytanie dodatkowe (które właśnie wysłałem), gdyż wygląda że druga strona sporu zupełnie inaczej interpretuje sytuację.
Paweł, przedsiębiorca, 56 lat
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Miałam takie samo stanowisko jak przedstawione przez Państwa, jednak zrodził się spór i zdania były podzielone. Teraz wszystko jest jasne :) 
Beata, księgowa

Zgodnie z treścią art. 145 Kodeksu cywilnego (dalej K.c.):

„§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.”

Każda nieruchomość (gruntowa, budynkowa, lokalowa) powinna mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej. Wynika to z konieczności dojścia (dojazdu) do własnej nieruchomości (por. W. Kocon, Droga, s. 7). Za A. Kubasem i J.S. Piątowskim można określać nieruchomość pozbawioną wystarczającego dostępu do drogi publicznej jako nieruchomość izolowaną (zob. J.S. Piątowski, w: System PrCyw, t. II, s. 130). Ustawodawca stara się zapobiegać powstaniu nowych nieruchomości gruntowych pozbawionych dostępu do drogi publicznej poprzez regulację art. 93 ust. 3 GospNierU, którego naruszenie zagrożone jest sankcją nieważności czynności prawnej zbycia nieruchomości. Znaczenie ma też art. 212 § 1 zd. 2 K.c., który upoważnia sąd do ustanowienia potrzebnych służebności w przypadku podziału nieruchomości w postępowaniu o zniesienie współwłasności i innych postępowaniach działowych (zob. też Gniewek, Komentarz, 2001, art. 145, s. 107, Nb 6-8).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Fizyczne cechy drogi dojazdowej powinny odpowiadać przeznaczeniu nieruchomości. Problem pojawia się zwłaszcza wtedy, gdy oprócz funkcji mieszkalnej, nieruchomość władnąca zaczyna pełnić inne funkcje, np. w związku z rozpoczęciem na jej obszarze działalności gospodarczej. Okoliczność, że właściciel nieruchomości władnącej rozpoczął taką działalność nie powinna jednak obciążać właścicieli gruntów sąsiednich, zwłaszcza biorąc pod uwagę przeznaczenie danego obszaru np. na cele mieszkalne (zob. post. SN z 21.3.2003 r., II CKN 1256/00, Legalis). Jak trafnie przyjął SN w post. z 7.11.2012 r. (IV CSK 423/12, Legalis) oceniając odpowiedniość dostępu należy badać prawidłowość użytkowania gruntu, tj. zgodnie z przeznaczeniem. Sąd wskazał zatem, że „użytkowanie nieruchomości jest prawidłowe, gdy odpowiada jej charakterowi (właściwości gleby, wielkości), jej otoczeniu i gdy sposób użytkowania jej jest racjonalny. Przy ocenie prawidłowego sposobu użytkowania nieruchomości chodzi nie tylko o dotychczasowe użytkowanie, lecz także o to, czy w ogóle określone używanie nieruchomości pozwala uznać za konieczne posiadanie dostępu do drogi publicznej”.

Ponadto, roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej nie przysługuje, jeśli ma ona służyć jedynie „dla wygody” właściciela nieruchomości władnącej (zob. np. post. SN z 21.6.2011 r., I CSK 646/10, Legalis; post. SN z 17.3.2011 r., IV CSK 313/10, Legalis; post. SN z 13.1.1999 r., III CKN 103/98, Legalis, w którym wykluczono ustanowienie służebności drogi koniecznej poprzez poszerzenie drogi w celu umożliwienia parkowania i zawracania pojazdów klientów właściciela nieruchomości władnącej, prowadzącego zakład wulkanizacyjny). Ułatwienie, polepszenie, usprawnienie dostępu może nastąpić jedynie za zgodą właściciela nieruchomości obciążonej, oczywiście o ile istniejący dostęp jest odpowiedni wg kryteriów art. 145 § 2-3 K.c. Sąd dokonuje oceny gdzie kończy się odpowiedni dostęp, a zaczyna „wygoda” wnioskodawcy. Jeśli dostęp do drogi publicznej jest, ale droga jest okrężna, nawet tak, że podważa opłacalność korzystania z niej, to należy odrzucić dopuszczalność ustanowienia drogi koniecznej (odmiennie jednak W. Kocon, Droga, s. 32).

Mając powyższe na uwadze wskazuję, iż jeżeli została wyodrębniona pewna droga i służy ona do dojazdu przez kilkadziesiąt lat, to formalnie nie ma konieczności ustanowienia służebności.

Jak Pan widzi powyżej, służebność nie może być egzekwowana dla wygody, ale żeby ułatwić dostęp do nieruchomości. Z przedstawionego przez Pana stanu faktycznego wynika, iż ma Pan dostęp do drogi publicznej przez drogę dojazdową, a więc przesłanki powyższej regulacji nie zostały spełnione.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pytania i odpowiedzi

Czy w serwisie można otrzymać pomoc prawną?

W serwisie udzielamy porad prawnych. Wystarczy wypełnić formularz i opisać problem. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Ile czasu trzeba czekać na poradę prawną?

Porada prawna udzielana jest do 24 godzin. W bardziej skomplikowanych sprawach terminy ustalane są indywidualnie.

Podobne materiały

Czy zakup działki siedliskowej chroni przed zwrotem bonifikaty?

Sprzedałem mieszkanie, które wykupiłem od gminy z 90-procentową bonifikatą. Jako że sprzedałem je 2 lata po wykupie, wiem, że muszę przeznaczyć...

Odprowadzenie wody deszczowej, korzystanie z cudzych urządzeń

Jestem właścicielem skrajnego segmentu w zabudowie szeregowej, budynki pochodzą z lat 60-tych XX w., wybudowane początkowo przez spółdzielnię...

Grunty przeznaczone na cele rolne, ograniczenia w zakresie budowy

Jestem właścicielem półhektarowej działki rolnej, gdzie ziemia jest klasy III i V. Przed 7 laty otrzymałem na tę działkę warunki zabudowy –...

Przycinanie żywopłotu przez sąsiada i przerzucanie gałęzi na moją stronę

W granicy z sąsiadem po mojej stronie przy płocie, który ja postawiłem, rosną świerki w formie żywopłotu. Gałęzie przerastają na stronę...

Rozgraniczenie działki a jej zasiedzenie

W wyniku modernizacji przeprowadzonej przez gminę wykryto nieprawidłowe usytuowanie płotu między działką moją i sąsiada. Na spornym pasie gruntu stoi...

Budowa parkingu na działce sąsiada

Mam problem z budową parkingu na działce sąsiada. Otóż sąsiad kupił działkę obok mnie i rozpoczął prace nad budową parkingu (na co najmniej 50...

Wykup drogi wewnętrznej od gminy

Posiadam grunty orne, miedzy którymi są wytyczone drogi dojazdowe widniejące jedynie na mapie ewidencyjnej. Chciałbym odkupić od gminy te drogi, gdyż...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »