Kategoria: Inne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak uregulować stan prawny części działki zajętej pod drogę i uzyskać odszkodowanie?

Autor: Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2016-07-06

W 1999 r. ojciec wyraził zgodę na zajęcie części nieruchomości (również za nieżyjącą mamę) pod poszerzenie drogi krajowej. W rezultacie część nieruchomości została odłączona. Po śmierci ojca my, spadkobiercy, zaktualizowaliśmy księgę wieczystą, w której część działki figuruje jako droga, a część jako parcela główna. Obecnie miasto planuje dalszą modernizację drogi – zostało wszczęte postępowanie. Chcemy sprzeciwić się zmianom, w tym dalszej niszczycielskiej ingerencji w parcelę. Pytania 1. W księdze wieczystej figuruje działka będąca obecnie drogą (fizycznie odłączona od nieruchomości), miasto nie chciało za nią zapłacić, ani przeprowadzić wywłaszczenia, opłacamy za tę działkę podatek od nieruchomości. W jaki sposób uregulować jej stan prawny? 2. Były właściciel zgodził się na zajęcie działki pod budowę drogi w 1999 r. Czy wobec „specustawy drogowej” z 10 kwietnia 2013 r. obecni właściciele mają jeszcze jakieś prawa – w tym do ubiegania się o odszkodowanie za tę ziemię? 3. Trwa postępowanie administracyjne przed wydaniem decyzji o kolejnej modernizacji tej drogi. Czy właściciel nieruchomości może sprzeciwić się kolejnym pracom budowlanym na swoim terenie?

Tomasz Krupiński

»Wybrane opinie klientów

Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata
Bardzo szybko i sprawnie, polecam :)
Jolanta
W bardzo szybki i skuteczny sposób dostałam odpowiedź na moje pytanie.
Grażyna
Dziękuję za konkretną odpowiedź. Na pewno będzie pomocna.
Anna, 62 lata, tłumacz
Bardzo szczegółowe wyjaśnienia w krótkim terminie.
Jolanta
Jestem zadowolony ze szczegółowych informacji. Są podparte paragrafami i zawierają istotę prawną. Chociaż zwykłym ludziom , takim jak ja czasem jest potrzebna odpowiedź -tak lub nie. Wtedy się nie gubią w tym wszystkim. Jednak zawsze istnieje u Państwa możliwość zadania, dodatkowego pytania. Jest to bardzo potrzebne. Jesteście Profesjonalni. Dziękuję!
Krzysztof
Sprawna obsługa, łatwa dostępność i krótki termin odpowiedzi.
Maria, 51 lat, praca biurowa
Opinia była rzeczowa i na temat zadany w pytaniu.
Jacek, prezes, 65 lat
Precyzyjna porada, super napisana, jasna i czytelna :)
Dominika, 28 lat
Informacja z komentarzem jest bardzo wyczerpujaca. Skierowala mnie w dobrym kierunku. Podparla filarami prawa. Dziekuje
Joanna, 58 lat
Porada profesjonalna całkowicie rozwiązująca moje wątpliwości.
Jacek, emeryt, 70 lat
Oceniam bardzo wysoko włożoną pracę w wyjaśnienie sprawy; szybko i wyczerpująco
Anna, kierownik marketingu, 32 lata
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź. Po raz kolejny skorzystałam z Państwa pomocy i jestem bardzo zadowolona. Jeszcze raz dziękuję.
Jolanta
Dziękuję bardzo za wyczerpującą odpowiedź. Odpowiedź dostałam szybko, i była ona wyczerpującą. Prawnik Pan Maciej Sądej, przedstawił sprawę jasno i przede wszystkim przestałam się martwić sprawa na którą nie mam wpływu. Bo oczywiście, jak się czyta w internecie, to dostaje się masę różnych opcji, opinii, które mogą być nieprawdziwe lub są sprzeczne. 
Edyta, nauczyciel, 46 lat
Dziękuję, choć cena porady tania nie była to jednak w pełni wyczerpująca interesujące mnie zagadnienie.
Bożena
Polecam tą formę usługi. Na spokojnie można w domu zastanowić się jakie jeszcze ważne pytanie zadać, i kolejny raz poradzić się w tej samej cenie.
Barbara, 58 lat
Są to dla mnie jasne odpowiedzi 
Andrzej, 59 lat, kierowca
Pan Marcin Sądej po raz trzeci udzielał mi porady w sprawach podatkowych i po raz trzeci jestem w pełni usatysfakcjonowana Jego poradą. Do tej pory 4 razy korzystałam z usług ePorad24 i za każdym razem otrzymywałam poradę składającą się dwóch członów. Pierwszy to prezentacja przepisów dotyczących mego pytania, a druga to zwięzły \"łopatologiczny\" przepis co i jak uczynić w moim przypadku. Jestem zadowolona w 100% z porady. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat
Tak jak czytałam w innych opiniach, wyjaśnienia są bardzo prosto sformułowane, zrozumiałe dla kogoś, kto na co dzień nie ma czynienia z prawem. Wspaniałą rzeczą jest możliwość zadawania dodatkowych pytań. Pozwala to rozwiać jakiekolwiek wątpliwości.
Joanna, nauczyciel, 44 lata
Jestem zadowolony z udzielonej mi porady. Odpowiedz szybka, napisana prostym , zrozumiałym językiem, wyczerpująca temat. 
Czarek
Na moje zapytanie , otrzymałam bardzo szybką wyczerpującą odpowiedź , zrozumiałym językiem (nie prawniczym) napisaną . Korzystała z ePorady24 moja znajoma , która była bardzo zadowolona z szybkiej i solidnej usługi . Dlatego ja również zwróciłam się do nich o pomoc. Z czystym sumieniem POLECAM TĄ FIRMĘ .Zamykam swoją opinie w krótkich słowach, SZYBKO , SOLIDNIE , PROFESJONALNIE I NIE DROGO!!!
Grażyna
Serdeczne dzieki za porade
Grzegorz
Nie wypowiadam się na forach internetowych i nie wystawiam opinii- jednak tym razem poczułam, że muszę napisać o Państwa portalu, ponieważ jest wspaniały. Jestem zachwycona. Rzadko zdarzają się mi problemy natury prawnej, więc nie mam kontaktu z prawnikami. Ten portal okazał się najlepszym dla mnie rozwiązaniem, gdy nastąpiło takie zdarzenie. Przystępna cena, natychmiastowe odpowiedzi i to bardzo wyczerpujące. Zostałam poprowadzona znakomicie, aby rozwiązać swój problem. Gratulacje dla założycieli, dla świetnych prawników. Już poleciłam swoim znajomym i polecam wszystkim. 
Małgorzata
Udzielona odpowiedź w pełni mnie satysfakcjonuje. Z całą pewnością będę korzystać z eporady24, jeżeli oczywiście zajdzie taka potrzeba.
Dorota, nauczyciel, 52 lata
Odpowiedzi na zadane problemy są naprawdę fachowe ale co cenię najbardziej to że są rzetelne.
Adam
Jestem zadowolony, szybka ,rzetelna odpowiedź, profesjonalna.
Andrzej
Bardzo fachowa i zrozumiała odpowiedz od prawnika
Hubert
Szybka i rzeczowa odpowiedź, w której odniesiono się do każdego mojego pytania. Jestem bardzo zadowolony i cieszę, że jest taki serwis. To o wiele wygodniejsze rozwiązanie niż próba szukania i umawiania się z prawnikiem face-to-face.
Marcin
Wyczerpujące wyjaśnienia.
Jarosław, 55 lat, nauczyciel
Wszystko super
Ihor, 24 lata, przedsiębiorca

Już na wstępie zaznaczę, że bez głębszego zbadania sprawy jednoznaczne rozstrzygnięcia są niemożliwe. Z Pani relacji wynika, że organ administracji (mówi Pani o drodze krajowej, stąd zapewne zarządcą był Skarb Państwa a obecnie Generalny Dyrektor Dróg Publicznych) zajął część Państwa gruntu, jednak bez uregulowania stanu prawnego tej nieruchomości. Nadal więc Państwo jesteście właścicielami części działki zajętej pod drogę krajową. Powyższe uzasadnia fakt, że Pani ojciec nigdy nie otrzymał odszkodowania, bowiem nadal jest właścicielem tej części nieruchomości. Wskazuje Pani, że obecnie miasto planuje dalszą modernizację drogi, gdyż w tym zakresie zostało wszczęte postępowanie administracyjne. Z opisanego stanu rzeczy wynikają konkretne pytania.

Ad. 1. Wskazuje Pani, że w księdze wieczystej figuruje działka będąca obecnie drogą, mająca status drogi jednak gminnej (pisze Pani o odmowie zapłaty przez miasto). Dodaje Pani, że miasto nie chciało za nią zapłacić, ani przeprowadzić wywłaszczenia, a Państwo opłacacie za tę działkę podatek od nieruchomości. Należałoby więc spróbować uregulować istniejący stan prawny oraz ustalić, na co Pani ojciec wyraził ówczesną zgodę gminie i jaka jest jej treść.

Generalnie należy zaznaczyć, że w okresie od 1 sierpnia 1985 r. do 31 grudnia 1997 r., przejmowanie gruntów wydzielanych pod drogi regulowała ustawa z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, zaś od 1 stycznia 1998 r. przejmowanie działek wydzielanych pod drogi uregulowane jest w art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ze względu na datę, jaką Pani podaje, właśnie ten przepis miałby zastosowanie do Pani przypadku.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Zgodnie z art. 98 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (UGN):

„1. Działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych.

2. Właściwy organ składa wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej praw gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa do działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Podstawą wpisu tych praw do księgi wieczystej jest ostateczna decyzja zatwierdzająca podział.

3. Za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.”

Ustawodawca posłużył się w art. 98 ust. 1 pojęciem drogi publicznej, nie definiując go, należy jednak uznać, że treść znaczeniową pojęcia drogi publicznej określa ustawa z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (j.t. Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115 ze zm.). Przypomnijmy, że według art. 2 ust. 1 tej ustawy drogi publiczne ze względu na funkcje w sieci drogowej dzielą się na następujące kategorie: drogi krajowe, drogi wojewódzkie, drogi powiatowe oraz drogi gminne. Z kolei według art. 3 tej ustawy drogi publiczne, ze względu na stopień dostępności, dzielą się na drogi ogólnodostępne oraz drogi o ograniczonej dostępności, w tym drogi ekspresowe i autostrady.

Jednocześnie jednak, co najistotniejsze z punktu widzenia art. 98 ust. 1 u.g.n., art. 8 ust. 1 ustawy o drogach publicznych stanowi, że: „Drogi niezaliczone do żadnej kategorii dróg publicznych, w szczególności drogi w osiedlach mieszkaniowych, dojazdowe do gruntów rolnych i leśnych, dojazdowe do obiektów użytkowanych przez przedsiębiorców, place przed dworcami kolejowymi, autobusowymi i portami oraz pętle autobusowe, są drogami wewnętrznymi”. W świetle zatem przytoczonych unormowań, a w szczególności ze względu na dokonane rozróżnienie dróg publicznych i pozostałych (dróg wewnętrznych), nie powinno ulegać wątpliwości, że reżimem prawnym art. 98 ust. 1 zostały objęte wyłącznie drogi publiczne.

Decyzja podziałowa wydana na wniosek właściciela, mocą której wydziela się działkę przeznaczoną pod drogę publiczną (lub jej poszerzenie), rodzi skutki w sferze własnościowej. W wyniku takiej decyzji część nieruchomości przestaje być własnością dotychczasowego właściciela i przechodzi na własność odpowiedniego podmiotu publicznoprawnego. Powstają zatem bez wątpienia prawne konsekwencje nie tylko dla dotychczasowego właściciela, ale również dla Skarbu Państwa, bądź wojewódzkiej, powiatowej lub gminnej osoby prawnej.

Jakkolwiek przedmiotem decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości nie jest przeniesienie własności (skutek ten następuje ex lege), to jednak skutkuje ona w sposób bezpośredni na materialnoprawną sferę własności, a co więcej – określa kształt i wielkość przedmiotu nabywanej własności (zob. decyzja SKO we Wrocławiu z dnia 16 września 2013 r., SKO 4116/38/13, niepubl.). Należy też zwrócić uwagę na jeszcze jedną konsekwencję decyzji podziałowej skutkującej przeniesieniem własności. Przejście własności na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego rodzi po stronie takiego podmiotu obowiązek odszkodowawczy, co jednoznacznie wynika z art. 98 ust. 3 u.g.n.

Informacja o wspomnianych wyżej skutkach prawnych – wynikających z art. 98 ust. 1 u.g.n. – powinna zostać udzielona stronom w toku postępowania, jeszcze przed wydaniem decyzji w sprawie, zgodnie z art. 8 i 9 K.p.a. Tylko wówczas spełnia ona swój zasadniczy cel, to jest umożliwia stronom podjęcie czynności, które – w ich ocenie – w optymalny sposób zabezpieczą ich interes prawny jeszcze przez rozstrzygnięciem sprawy.

Proszę jednak zauważyć, że jeżeli podziału nieruchomości dokonuje się z urzędu bądź na wniosek podmiotu posiadającego interes prawny w podziale nieruchomości, lecz niebędącego jej właścicielem, to nawet wtedy, gdy projekt podziału przewiduje wydzielenie działek pod drogę publiczną, nie przechodzi ona na własność Skarbu Państwa ani też jednostek samorządu terytorialnego (zob. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 26 czerwca 2008 r., III SA/Po 198/08, LEX nr 566274; E. Mzyk, Komentarz do art. 98 (w:) G. Bieniek, S. Kalus, Z. Marmaj, E. Mzyk, „Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz”, red. G. Bieniek, Warszawa 2008, teza 5; M. Wolanin, Komentarz do art. 98 (w:) J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, „Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz”, Warszawa 2013, teza 13).

Jak słusznie wyjaśniono w orzecznictwie: „nabycie gruntu w trybie art. 98 ust. 1 u.g.n. następuje z mocy prawa, a nie z mocy decyzji w sprawie podziału. Ewentualne rozstrzygnięcie o przejściu na własność nieruchomości przeznaczonych na drogę nie mieści się w zakreślonych organowi przez prawodawcę granicach władczego rozstrzygnięcia” (tak: WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 21 grudnia 2011 r., II SA/Po 1009/11, LEX nr 1153072).

W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że przebieg przyszłej drogi, o której mowa w art. 98 ust. 1 u.g.n., winien wynikać z planu miejscowego, a w przypadku jego braku z ostatecznej decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego (zob. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 25 marca 2009 r., II SA/Gd 413/08, LEX nr 602032; wyrok WSA w Olsztynie z dnia 18 listopada 2008 r., II SA/Ol 781/08, LEX nr 523879). Artykuł 98 ust. 1 i 3 u.g.n. należy odczytywać w tym znaczeniu, że chodzi o działki, które w przyszłości mają być przeznaczone pod drogi publiczne bądź pod poszerzenie istniejących dróg publicznych.

Działaniem art. 98 ust. 1 u.g.n. są objęte jednak nie tylko drogi istniejące, lecz także drogi dopiero planowane, zakres pojęciowy zatem, pomimo użycia tego samego określenia „droga publiczna”, w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami jest szerszy niż zakres określenia drogi publicznej w rozumieniu art. 1 u.d.p. (zob. wyrok SN z dnia 7 lutego 2013 r., II CSK 672/12, LEX nr 1293953). Skoro bowiem chodzi o wydzielenie działki gruntu pod drogę, to znaczy, że droga jeszcze nie istnieje, lecz objęta jest założeniem planistycznym i ma powstać w przyszłości.

W orzecznictwie wskazano: „Jeżeli zatem gmina nie podejmowała działań zmierzających do przekształcenia w drogę publiczną działki, co do której w wydanej przed dniem 24 września 2004 r. decyzji zatwierdzającej na wniosek ówczesnego jej właściciela projekt podziału zastrzeżono konieczność jej wydzielenia na poszerzenie drogi, nie dążyła do wykupienia tej działki ani nie poszukiwała żadnej formy rekompensaty dla właściciela, to dopuściła się zaniechania prowadzącego do naruszenia art. 1 Protokołu nr 1 do Europejskiej Konwencji Praw Człowieka. Zgodnie z tym przepisem «Każda osoba fizyczna i prawna ma prawo do poszanowania swojego mienia. Nikt nie może być pozbawiony swojej własności, chyba że w interesie publicznym i na warunkach przewidzianych przez ustawę oraz zgodnie z ogólnymi zasadami prawa międzynarodowego» (por. wyrok Europejskiego Trybunału Praw Człowieka z dnia 15 grudnia 2009 r., nr 2253/05 w sprawie Bugajny i inni przeciwko Polsce). (...) Jednocześnie faktyczne użytkowanie drogi przez gminę w takiej sytuacji oznaczało wystąpienie stanu samoistnego posiadania tej działki bez tytułu prawnego, z konsekwencjami określonymi w art. 224 i 225 k.c.” (tak SN w powołanym wyroku z dnia 7 lutego 2013 r., II CSK 672/12).

Do prawidłowego orzeczenia o odszkodowaniu należnym za nieruchomość wydzieloną pod drogę publiczną, zgodnie z przepisem art. 98 ust. 1 u.g.n., niezbędne jest zatem: istnienie decyzji podziałowej, wydanej na wniosek dotychczasowego właściciela działki, w trybie art. 93 ust. 1, art. 94 ust. 1 i art. 96 ust. 1 u.g.n. oraz wydzielenie na jej podstawie danej działki po drogę publiczną – gminną, powiatową, wojewódzką lub krajową, lub pod poszerzenie istniejącej drogi publicznej (zob. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 23 listopada 2007 r., III SA/Po 1052/06, LEX nr 423855; wyrok WSA w Kielcach z dnia 14 marca 2012 r., II SA/Ke 87/12, LEX nr 1138515).

Regulacja zawarta w art. 98 ust. 3 u.g.n. statuuje zasadę, że w sytuacji wydzielenia działek gruntu pod drogi publiczne, ich dotychczasowemu właścicielowi (który utracił własność z mocy prawa z dniem uzyskania ostateczności przez decyzję o ich podziale) przysługuje odszkodowanie, które powinno być „uzgodnione” między nim a właściwym organem. Jest nim organ reprezentujący podmiot nabywający własność działek, a zatem może to być organ wykonawczy gminy – wójt, zarząd powiatu, zarząd województwa lub starosta reprezentujący interes Skarbu Państwa. Kwota odszkodowania jest zatem wynikiem negocjacji. Przeprowadzenie rokowań czy to z inicjatywy dotychczasowego właściciela, czy właściwego organu jest obligatoryjne. Dopiero w sytuacji niedojścia do uzgodnienia negatywny wynik rokowań daje podstawę do wszczęcia postępowania administracyjnego o ustalenie odszkodowania w drodze decyzji na zasadach obowiązujących przy wywłaszczaniu. Nie będzie zatem podstaw do zastosowania art. 58 § 1 pkt 1 p.p.s.a. (zob. wyrok NSA z dnia 2 października 2013 r., I OSK 1012/13, LEX nr 1511937).

Stosownie do przepisu art. 129 ust. 5 u.g.n. organem właściwym do wydania decyzji o odszkodowaniu w przypadku, o którym mowa w art. 98 ust. 3 u.g.n., jest starosta. Omówiony tryb ubiegania się przez dotychczasowego właściciela działek gruntu, o jakich mowa w art. 98 ust. 1 u.g.n., o odszkodowanie wskazuje, że np. w wypadku przejścia działek gruntu na własność gminy wójt, jako jej organ wykonawczy, jest „właściwy rzeczowo” jedynie do prowadzenia rokowań z byłym właścicielem i do uzgodnienia wysokości odszkodowania w tym trybie, a więc w drodze czynności o charakterze cywilnoprawnym (zob. wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 15 lipca 2009 r., II SAB/Go 23/09, LEX nr 556479). Nie ma on natomiast kompetencji do wydania decyzji, o jakiej mowa w art. 129 ust. 5 u.g.n. Organem rzeczowo właściwym w tym zakresie jest starosta.

Przepis art. 98 ust. 3 u.g.n. – w powiązaniu z art. 129 ust. 1 u.g.n. – nakłada na starostę obowiązek ustalenia odszkodowania w trybie administracyjnym w postępowaniu w indywidualnej sprawie z zakresu administracji publicznej, jeżeli spełnione będą następujące przesłanki:

  • dojdzie do wydzielenia na wniosek właściciela gruntu pod drogę publiczną, a jej przebieg przewiduje – obowiązujący w dacie orzekania o podziale geodezyjnym – plan zagospodarowania przestrzennego,
  • nie dojdzie do uzgodnienia wysokości odszkodowania pomiędzy właścicielem a właściwym organem,
  • właściciel złoży wniosek o ustalenie i wypłatę odszkodowania (zob. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 17 września 2009 r., II SA/Po 26/09, LEX nr 635339).

W orzecznictwie wyjaśniono: „Przedmiotem wyceny są konkretne działki powstałe w wyniku podziału nieruchomości. Odszkodowanie przysługuje bowiem za działkę gruntu wydzieloną pod drogę publiczną. Oznacza to, że organ zobowiązany jest uwzględnić cechy działki powstałej po podziale, według stanu na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział. Niezasadne jest domaganie się od organu, aby ustalając wartość rynkową działki wydzielonej na podstawie art. 98 ust. 1 u.g.n. brał pod uwagę cechy działki, z której została wydzielona, np. jej powierzchnię czy kształt” (tak: WSA w Kielcach w wyroku z dnia 6 czerwca 2013 r., II SA/Ke 238/13, LEX nr 1329763).

Tutaj jednak zaznaczam, że jeżeli postępowanie o podział nieruchomości zostało wszczęte z urzędu (art. 97 ust. 3 u.g.n.) lub na wniosek zarządcy drogi (art. 22 ust. 3 ustawy o drogach publicznych), to nie powstaje skutek w postaci przejścia własności działki drogowej. Wydzielone pod drogę działki pozostają nadal własnością właściciela, a ich nabycie na rzecz podmiotu publiczno-prawnego może nastąpić w drodze umowy cywilnoprawnej lub wywłaszczenia. Podziału nieruchomości można dokonać z urzędu, jeżeli jest on niezbędny do realizacji celów publicznych albo nieruchomość stanowi własność gminy i nie została oddana w użytkowanie wieczyste.

Ad. 2. Wskazuje Pani, że były właściciel zgodził się na zajęcie działki pod budowę drogi w 1999 r., nie wiadomo zaś, czy nie zrzekł się odszkodowania. Na razie rozpocząłbym negocjacje z zarządcą drogi na piśmie w sprawie wykupu zajętego pod drogę pasa gruntu za odszkodowaniem. Jeżeli poprzednik takiego odszkodowania nie uzyskał, obecny właściciel takie odszkodowanie może otrzymać.

W razie odmowy należałoby zagrozić lub poinformować, że zostaną podjęte określone kroki cywilnoprawne (odszkodowanie za bezumowne korzystanie z gruntu). Można też spróbować zawnioskować na podstawie art. 98 u.g.n. o podział te nieruchomości, a grunt zajęty pod drogę gminną z mocy prawa stanie się własnością gminy, a Państwo będziecie mieli otwartą drogę do otrzymania odszkodowania.

Ad. 3. Wskazuje Pani, że trwa postępowanie administracyjne przed wydaniem decyzji o kolejnej modernizacji tej drogi. Nie wiem jednak, na podstawie jakich przepisów toczy się przedmiotowe postępowanie.

Jeżeli chodzi o samą konserwację, to zgodnie z art. 21 ust. 2 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych – „zarządy dróg mają prawo do:

1) wstępu na grunty przyległe do pasa drogowego, jeżeli jest to niezbędne do wykonywania czynności związanych z utrzymaniem i ochroną dróg;

2) urządzania czasowego przejazdu przez grunty przyległe do pasa drogowego w razie przerwy w komunikacji na drodze;

3) ustawiania na gruntach przyległych do pasa drogowego zasłon przeciwśnieżnych”.

Zaś według ust. 3 tego artykułu – właścicielom lub użytkownikom gruntów, którzy ponieśli szkody w wyniku czynności wymienionych w ust. 2, przysługuje odszkodowanie na zasadach określonych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

Jeżeli jednak droga ma być poszerzana w ramach specustawy, to wprawdzie jest Pani uczestnikiem tego postępowania, jednak wydanie decyzji w tym zakresie spowoduje z mocy prawa wywłaszczenie Pani z nieruchomości przeznaczonej pod budowę drogi.

W celu przyspieszenia budowy dróg Sejm RP w 2003 r. uchwalił specjalną ustawę upraszczającą zasady planowania i budowy dróg. Jest to właśnie ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji dróg krajowych, która została przekształcona z dniem 10 września 2008 r. w ustawę o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji dróg publicznych zwana również specustawą drogową.

Przede wszystkim specustawa przewiduje uproszczoną procedurę wywłaszczeniową nieruchomości objętych zakresem realizacji inwestycji, a określając zakres przedmiotowy specustawy posłużono się sformułowaniem, że określa ona zasady i warunki przygotowania inwestycji w zakresie dróg publicznych w rozumieniu ustawy o drogach publicznych.

Specustawę stosuje się w odniesieniu do nowych inwestycji oraz tych inwestycji, gdzie następuje zmiana granic pasa drogowego.

Dlatego mówię o wielości podstaw do budowy drób publicznych, bowiem istnieją wątpliwości, czy specustawa od dnia 10 września 2008 r. w odniesieniu do inwestycji w zakresie dróg publicznych jest wyłączną regulacją, poprzedzającą budowę drogi w rozumieniu ustawy o drogach publicznych. Specustawa nie zawiera zapisu, że prace budowlane mogą być prowadzone tylko i wyłącznie na podstawie zezwolenia na realizację inwestycji drogowych. W świetle przedstawionych wątpliwości nie ma zakazu wydania na wniosek zarządcy drogi pozwolenia na budowę drogi publicznej w oparciu o plan miejscowy lub decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Zgodnie z art. 12 specustawy drogowej:

„1. Decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości.

2. Linie rozgraniczające teren, w tym granice pasów drogowych, ustalone decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowią linie podziału nieruchomości.

3. Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowi podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej i w katastrze nieruchomości.

4. Nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa:

1) własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych,

2) własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych

– z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

4a. Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

4b. Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

4c. Jeżeli na nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości zostały ustanowione ograniczone prawa rzeczowe z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, prawa te wygasają.

4d. Jeżeli przeznaczona na pasy drogowe nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego została oddana w użytkowanie wieczyste, użytkowanie to wygasa z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

4e. Przepis ust. 4d stosuje się odpowiednio do użytkowania wieczystego nabytego w sposób inny niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

4f. Odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe.

4g. Jeżeli decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nadany został rygor natychmiastowej wykonalności, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 60 dni od dnia nadania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności.

5. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18.

5a. Na wniosek osoby uprawnionej do otrzymania odszkodowania, za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wypłaca się zaliczkę w wysokości 70% odszkodowania ustalonego przez organ pierwszej instancji w decyzji ustalającej wysokość odszkodowania, o której mowa w ust. 4g. Wypłata zaliczki następuje jednorazowo w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku.

5b. Osoba, której wypłacono zaliczkę, lub jej spadkobiercy są obowiązani do zwrotu zaliczki po jej waloryzacji na dzień zwrotu, jeżeli decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej została zmieniona, uchylona w całości lub w części dotyczącej tej osoby, lub stwierdzono jej nieważność.

6. Nieruchomości, o których mowa w ust. 4, mogą być użytkowane nieodpłatnie przez dotychczasowych właścicieli lub użytkowników wieczystych do upływu terminu, o którym mowa w art. 16 ust. 2.

7. Jeżeli przemawia za tym interes społeczny lub gospodarczy Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego mogą zrzec się w całości lub w części odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Oświadczenie to składa się do organu, o którym mowa w ust. 4a.

8. W przypadku zrzeczenia się odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4:

1) przed wszczęciem postępowania ustalającego wysokość odszkodowania – postępowania nie wszczyna się;

2) w trakcie postępowania ustalającego wysokość odszkodowania – postępowanie umarza się;

3) po wydaniu decyzji ustalającej wysokość odszkodowania – decyzję wygasza się.”

Jeżeli więc postępowanie administracyjne toczy się na podstawie specustawy drogowej, to Pani sprzeciw może być zgłoszony, jednak taka decyzja to swoiste wywłaszczenie jednak za odszkodowaniem ustalonym w odrębnym postępowaniu.

Reasumując, jeżeli postępowanie o podział nieruchomości zostało wszczęte z urzędu (art. 97 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami) lub na wniosek zarządu drogi (art. 22 ust. 3 ustawy o drogach publicznych), to nie powstaje skutek w postaci przejścia własności działki drogowej. Wydzielone pod drogę działki pozostają nadal własnością właściciela, a ich nabycie na rzecz podmiotu publiczno-prawnego może nastąpić w drodze umowy cywilnoprawnej lub wywłaszczenia. Przejście z mocy prawa własności działek wydzielonych pod drogi publiczne albo pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, następuje tylko wówczas, gdy podział nieruchomości dokonywany jest na wniosek właściciela.

Co do roszczenia o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z gruntu, należy wskazać, że zgodnie z art. 224 Kodeksu cywilnego (K.c.):

„§ 1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.

§ 2. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.”

Następnie według art. 225 K.c. – „obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego”.

Wreszcie stosownie do art. 230 K.c. – przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.

Jeżeli gmina grunt ten zajęła nie posiadając do tego żadnej podstawy prawnej i nie podejmując niezbędnych czynności dla ustalenia granic drogi, to takie roszczenie wydaje się zasadne. Może jednak wykazać, że była zgoda, obecnie taką zgodę można jednak cofnąć. Nie wiadomo też, czy gmina posiada w dokumentach zgodę spadkodawcy. Nie wydano także żadnej decyzji administracyjnej w tym zakresie.

Dopuszczalność roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości zajętej pod drogę publiczną została przesądzona w orzecznictwie sądowym. Także w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 31 marca 2004 roku, II CK 162/03, wskazano, że zastosowanie przepisów o roszczeniach uzupełniających (art. 224 K.c. i 225 K.c.) ma miejsce wtedy, gdy właściciel i posiadacz pozostają w stosunkach pozaumownych, przy czym roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy może przysługiwać właścicielowi tylko wobec posiadacza samoistnego (art. 224 § 2 K.c. i art. 225 K.c.) lub zależnego (art. 230 K.c.), który w danym okresie bez podstawy prawnej faktycznie władał rzeczą, był zatem w tym okresie biernie legitymowany w świetle art. 222 § 1 K.c.

Tu przed samym roszczeniem z tego tytułu, trzeba dokładnie zbadać dokumenty odnośnie tej inwestycji i sprawdzić, czego ewentualnie dotyczyła zgoda Pani ojca. W tym zakresie wskazuję, że możliwość domagania się przez właściciela od posiadacza samoistnego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości jest uzależniona od łącznego wystąpienia dwóch przesłanek, a mianowicie braku tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości właściciela i braku dobrej wiary po stronie tegoż posiadacza.

Zgodnie z art. 7 K.c. „Jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary”. Dlatego to na właścicielu – spoczywa ciężar dowodu – wykazania, iż gmina pozostawała w złej wierze.

Dobra lub zła wiara jest uzależniona od stanu świadomości posiadacza. Zła wiara wiąże się z powzięciem przez posiadacza informacji, które – racjonalnie ocenione – powinny skłonić go do refleksji, że jego posiadanie nie jest zgodne ze stanem prawnym. Okoliczności, które uzasadniałyby takie przypuszczenie podlegają indywidualnej ocenie, uzależnionej od ogólnego stanu wiedzy i doświadczenia posiadacza. Nie można zgodzić się z poglądem, że kluczowe znaczenie dla przyjęcia dobrej, czy złej wiary ma jedynie chwila objęcia rzeczy w posiadanie przez posiadacza samoistnego. Jak już wskazano powyżej, decydujące znaczenie ma w każdym przypadku stan świadomości i moment dowiedzenia się, że brak jest podstaw do władania rzeczą (tak Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 28.09.2012 r. w sprawie I ACa 687/12, LEX nr 1267497).

Należy też podkreślić, że przepisy art. 224 i 225 K.c. mają zastosowanie tylko do stosunku bezumownego. W przypadku stosunku umownego mają zastosowanie przepisy umowy, a w ich braku – przepisy K.c. o zobowiązaniach. Przepisy art. 224 K.c. i art. 225 K.c. mają więc charakter dyspozycyjny. Strony mogą uregulować inaczej wzajemne rozliczenia.

W Pani przypadku nie ma wątpliwości, że Pani ojca nie łączy pisemna umowa regulująca sposób korzystania z jego nieruchomości. Należy więc stwierdzić, iż gmina, dysponując zgodą właściciela na budowę drogi, jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze.

W orzecznictwie wskazuje się, iż zgodnie z treścią art. 224 § 2 K.c. w zw. z art. 351 § 2 K.c. od chwili, w której posiadacz służebności dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy.

Analogicznie należy traktować właściciela, który dochodzi tylko roszczeń uzupełniających, gdyż ich źródłem pozostaje tytuł przysługujący właścicielowi (tak Sąd Apelacyjny w Białymstoku w tezie 3 wyroku z dnia 26.09.2012r. w sprawie IACa 4040/12, LEX nr 1220411).

Podobnie w tej kwestii wypowiedział się Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 26.05.2011r. w sprawie sygn. akt I ACa 212/11, LEX nr 1102906, wskazując mianowicie, iż przewidziane w art. 224 § 2 K.c. roszczenie o wynagrodzenie jest niezależne od woli właściciela, by rzecz odzyskać, wynika ono bowiem z samego faktu władania jego rzeczą przez osobę, która nie ma do tego żadnego tytułu prawnego.

Także Sąd Najwyższy w wyroku z 29 kwietnia 2009 r. (w sprawie II CSK 560/08, LEX nr 511039) wskazał, iż przedsiębiorca energetyczny, któremu się nie dowiedzie, że on lub jego poprzednik prawny działał bezprawnie, stawiając słupy i nieodpłatnie eksploatując linię energetyczną na gruntach leśnych należących do Skarbu Państwa, w zakresie odpowiadającym treści służebności jest zobowiązany do zapłacenia wynagrodzenia za korzystanie z tych gruntów od chwili dowiedzenia się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o to wynagrodzenie (art. 224 § 2 zd. 1, art. 222 § 2 i art. 352 K.c.).

Skoro gmina posiada tytuł prawny do korzystania z Pani nieruchomości oraz pozostaje w dobrej wierze, to zgodnie z art. 224 § 1 K.c. brak jest podstaw do zasądzenia na rzecz Pani wynagrodzenia za korzystanie przez gminę z Pani nieruchomości oraz za obniżenie wartości nieruchomości (pogorszenie rzeczy), w całym tym okresie.

Sprawę trzeba jednak zbadać, aby móc przedsięwziąć odpowiednie kroki.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Umiejscowienie wywiewki wentylacyjnej przydomowej oczyszczalni ścieków

Czy w prawie budowlanym są jakiekolwiek uwarunkowania umiejscowienia wywiewki wentylacyjnej przydomowej oczyszczalni ścieków od granicy płotu sąsiada? W przypadku szamba znalazłem odległość 7 m. Czy dokonywanie napraw przydomowej oczyszczalni ścieków wymaga zgłoszenia do odpowiedniej instytucji? Sąsiad żąda ode mnie przesunięcie wywiewki na 2 m.

Spływanie wód na działkę sąsiada

Sąsiedzi od zawsze kierowali wody opadowe ze swojej działki na nasz grunt, doprowadzając nawet do zalania naszego domu. Jakiś czas temu usypaliśmy z nadmiarowej ziemi wał. Obecnie trwa kontrola z gminy dotycząca naszej rzekomej samowoli. Co jednak z postępowaniem sąsiadów? Jak walczyć o swoje prawa?

Czy konieczna zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego?

Wynająłem lokal przychodni lekarskiej. Najemca, za moim pośrednictwem, zgłosił do urzędu planowany remont niewymagający pozwolenia tylko samego zgłoszenia. W odpowiedzi otrzymałem informację, że 10 lat temu poprzedni właściciel zgłosił lokal jako bar gastronomiczny i uzyskał zgodę na tę funkcję, więc teoretycznie nic innego w nim być nie może. Wedle urzędnika wszelka zmiana sposobu użytkowania wymaga procedury podobnej do pozwolenia na budowę. Problem polega na tym, że dla miejsca, gdzie znajduje się przedmiotowy lokal, nie ma miejscowego planu zagospodarowania terenu, co znacznie wydłuża całą procedurę. Pytanie: czy urzędnik miał rację, twierdząc, że należy wystąpić do urzędu o zmianę sposobu użytkowania? Chodzi o typowy lokal usługowy nie o mieszkanie. Najemca nie wymaga ode mnie, abym uzyskał zgodę z urzędu na prowadzenie działalności medycznej dla jego działalności tylko abym mu wynajął lokal usługowy a nie bar.

Jak zablokować możliwość parkowania na terenach zielonych?

W środku starych działek była pusta działka, na której wybudowano 3 domy. Z nami sąsiadują od strony naszego ogrodu. Wczoraj zauważyliśmy, że obszary przeznaczone na zagospodarowanie zielenią, w tym ten pod naszym ogrodzeniem – wyłożyli betonową ażurowa płytą i zakładamy, że będą to regularne miejsca postojowe. Jak możemy zareagować i argumentować nasze niezadowolenie co do parkowania mniej niż 3 metry od granicy działki – a właściwie zablokować możliwość parkowania pod naszą działką?

Odległość trampoliny od okien - głośny sąsiad

Mój sąsiad rozstawił wysoką trampolinę ogrodową pod moim oknem w odległości około 1 m. Rozstawione siatki zasłaniają mi widoczność, ale trudniejsze do wytrzymania są krzyki bawiących się na trampolinie dzieci. Jaka powinna być odległość trampoliny sąsiada od moich okien? Dodam, że z sąsiadem bardzo ciężko się rozmawia. Co robić?

Czy mogę dokończyć budowę domu po przepisaniu działki?

Rodzice rozpoczęli budowę domu, jednak później rozwiedli się. Budowa nie została oficjalnie zakończona. Działka została przepisana na mamę (jednak dom nie, bo nie był dokończony). Mama chciałaby teraz przepisać mi tę nieruchomość. Czy to możliwe? Czy będę mogła dokończyć budowę na moje nazwisko?

Usunięcie lokatorów z budynku w złym stanie technicznym

W należącym do mnie budynku mieszka od dłuższego czasu synowa. Chciałbym ją z tego budynku usunąć lokatorów. Dodam, że budynek nie posiada odbioru technicznego i ma zdewastowaną instalację gazową i elektryczną, jest w złym stanie technicznym. Synowa jest w tym budynku zameldowana, ale pod innym numerem. Jak zgodnie z prawem mogę usunąć synową z tego budynku?

wizytówka Zadaj pytanie »