Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Najem a pozwolenie na uźytkowanie

Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 2016-02-10

Posiadam lokal mieszkalny w bloku, który jest wykończony i zdatny do zamieszkania, jednakże z racji bankructwa dewelopera budynek nie posiada pozwolenia na użytkowanie. W bloku działa wspólnota, a kilkanaście mieszkań jest zamieszkałych. Wspólnota podejmuje działania celem dokończenia inwestycji i kwestii formalnych związanych z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Z racji kredytowania zakupu chce oddać mieszkanie jak najszybciej do najmu. Jakie dodatkowe ryzyko ponoszę jako wynajmujący w przypadku oddania lokalu bez pozwolenia na użytkowanie w najem? W jaki sposób mogę zmniejszyć to ryzyko odpowiednimi zapisami w umowie najmu?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Najem a pozwolenie na uźytkowanie

Istota uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego

Co do zasady oczywiście przystąpić do użytkowania obiektu budowlanego można dopiero po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.

Jak stanowi art. 57 ust. 7 Prawa budowlanego, w przypadku stwierdzenia przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z naruszeniem przepisów art. 54 i 55, właściwy organ wymierza karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Do kary tej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1, z tym że stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu.

W przypadku stwierdzenia w trakcie obowiązkowej kontroli nieprawidłowości w tym zakresie wymierza się karę stanowiącą iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). Stawka opłaty (s) wynosi 500 zł.

Skutki najmu lokalu bez pozwolenia na jego użytkowanie

Aczkolwiek Pana pytanie stricte dotyczy najmu i ewentualnych skutków związanych z najmem lokalu bez pozwolenia na jego użytkowanie.

Wyjaśniam zatem, że zgodnie z treścią art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Tak więc lokal oczywiście winien mieć m.in. wydane pozwolenie nas użytkowanie, bo de facto od te pory można go w ogóle zamieszkiwać.

Oczywiście jest to założenie teoretyczne, bo w praktyce bywa różnie.

Wydanie zastrzeżenia o braku pozwolenia na użytkowanie

Jak się jednak przyjmuje w orzecznictwie, strony mogą się umówić inaczej, niż stanowi przepis. Przykładem może tu być wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 12 lutego 2014 r., wydany w sprawie o sygn. akt I ACa 1254/13, w którym sąd wyraźnie powiedział, że „kodeksowe przepisy o najmie, w tym art. 662–664 k.c., mają z natury rzeczy charakter względny, a wynikające z nich prawa i obowiązki mogą być odmiennie kształtowane umową stron”.

Tak więc teoretycznie może się Pan umówić z najemcą, że przedmiotem najmu nie jest rzecz zdatna do umówionego użytku, jakkolwiek absurdalnie to brzmi, tyle że jest to de facto uzależnione od umowy stron.

Dlatego w umowie najmu w części opisującej lokal proszę zawrzeć wyraźne zastrzeżenie, że w stosunku do lokalu nie wydano jeszcze pozwolenia na użytkowanie, zaproponuję Panu jakiś tego rodzaju zapis poniżej:

„Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem mieszkania położonego na … piętrze … w budynku znajdującym się w … przy ul. … nr … a składającego się ........... z pokoi, kuchni, łazienki oraz …, o łącznej powierzchni … m2. Wynajmujący oświadcza, a najemca akceptuje w pełni fakt, że w stosunku do powyższego mieszkania organy budowlane nie wydały jeszcze pozwolenia na użytkowanie. Najemca oświadcza, że stan prawny jest mu w pełni znany”.

Brak pozwolenia na użytkowanie lokalu jako jego wada

Dokładne opisanie w umowie tego faktu jest bardzo ważne z uwagi na okoliczność, że brak pozwolenia na użytkowanie jest w mojej ocenie wadą lokalu, która albo uprawniałaby najemcę do rozwiązania najmu, albo do obniżenia czynszu. Podstawę do tego rodzaju działań stanowi art. 664 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

§ 2. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

§ 3. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach”.

Dlatego też ważne jest wyraźne wskazanie w umowie, że lokal ma wady. Proszę jeszcze dodatkowo, pomimo brzmienia § 3, dodać w umowie zapis, że „najemcy nie przysługują uprawnienia przewidziane art. 664 Kodeksu cywilnego”.

Oczywiście nie mogę Panu napisać „proszę lokal wynająć ale według obowiązującego prawa”, w mojej ocenie bardziej można się obawiać jakichś sankcji administracyjnych niż cywilnych  z tytułu umowy najmu.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – klikając w link »

Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »