Kategoria: Zgłoszenie, pozwolenie, procedury

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Najem a pozwolenie na uzytkowanie

Autor: Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 2016-02-10

Posiadam lokal mieszkalny w bloku, który jest wykończony i zdatny do zamieszkania, jednakże z racji bankructwa dewelopera budynek nie posiada pozwolenia na użytkowanie. W bloku działa wspólnota, a kilkanaście mieszkań jest zamieszkałych. Wspólnota podejmuje działania celem dokończenia inwestycji i kwestii formalnych związanych z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Z racji kredytowania zakupu chce oddać mieszkanie jak najszybciej do najmu. Jakie dodatkowe ryzyko ponoszę jako wynajmujący w przypadku oddania lokalu bez pozwolenia na użytkowanie w najem? W jaki sposób mogę zmniejszyć to ryzyko odpowiednimi zapisami w umowie najmu?

Katarzyna Siwiec

»Wybrane opinie klientów

Sprawna obsługa, łatwa dostępność i krótki termin odpowiedzi.
Maria, 51 lat, praca biurowa
Opinia była rzeczowa i na temat zadany w pytaniu.
Jacek, prezes, 65 lat
Precyzyjna porada, super napisana, jasna i czytelna :)
Dominika, 28 lat
Informacja z komentarzem jest bardzo wyczerpujaca. Skierowala mnie w dobrym kierunku. Podparla filarami prawa. Dziekuje
Joanna, 58 lat
Porada profesjonalna całkowicie rozwiązująca moje wątpliwości.
Jacek, emeryt, 70 lat
Oceniam bardzo wysoko włożoną pracę w wyjaśnienie sprawy; szybko i wyczerpująco
Anna, kierownik marketingu, 32 lata
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź. Po raz kolejny skorzystałam z Państwa pomocy i jestem bardzo zadowolona. Jeszcze raz dziękuję.
Jolanta
Dziękuję bardzo za wyczerpującą odpowiedź. Odpowiedź dostałam szybko, i była ona wyczerpującą. Prawnik Pan Maciej Sądej, przedstawił sprawę jasno i przede wszystkim przestałam się martwić sprawa na którą nie mam wpływu. Bo oczywiście, jak się czyta w internecie, to dostaje się masę różnych opcji, opinii, które mogą być nieprawdziwe lub są sprzeczne. 
Edyta, nauczyciel, 46 lat
Dziękuję, choć cena porady tania nie była to jednak w pełni wyczerpująca interesujące mnie zagadnienie.
Bożena
Polecam tą formę usługi. Na spokojnie można w domu zastanowić się jakie jeszcze ważne pytanie zadać, i kolejny raz poradzić się w tej samej cenie.
Barbara, 58 lat
Są to dla mnie jasne odpowiedzi 
Andrzej, 59 lat, kierowca
Pan Marcin Sądej po raz trzeci udzielał mi porady w sprawach podatkowych i po raz trzeci jestem w pełni usatysfakcjonowana Jego poradą. Do tej pory 4 razy korzystałam z usług ePorad24 i za każdym razem otrzymywałam poradę składającą się dwóch członów. Pierwszy to prezentacja przepisów dotyczących mego pytania, a druga to zwięzły \"łopatologiczny\" przepis co i jak uczynić w moim przypadku. Jestem zadowolona w 100% z porady. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat
Tak jak czytałam w innych opiniach, wyjaśnienia są bardzo prosto sformułowane, zrozumiałe dla kogoś, kto na co dzień nie ma czynienia z prawem. Wspaniałą rzeczą jest możliwość zadawania dodatkowych pytań. Pozwala to rozwiać jakiekolwiek wątpliwości.
Joanna, nauczyciel, 44 lata
Jestem zadowolony z udzielonej mi porady. Odpowiedz szybka, napisana prostym , zrozumiałym językiem, wyczerpująca temat. 
Czarek
Na moje zapytanie , otrzymałam bardzo szybką wyczerpującą odpowiedź , zrozumiałym językiem (nie prawniczym) napisaną . Korzystała z ePorady24 moja znajoma , która była bardzo zadowolona z szybkiej i solidnej usługi . Dlatego ja również zwróciłam się do nich o pomoc. Z czystym sumieniem POLECAM TĄ FIRMĘ .Zamykam swoją opinie w krótkich słowach, SZYBKO , SOLIDNIE , PROFESJONALNIE I NIE DROGO!!!
Grażyna
Serdeczne dzieki za porade
Grzegorz
Nie wypowiadam się na forach internetowych i nie wystawiam opinii- jednak tym razem poczułam, że muszę napisać o Państwa portalu, ponieważ jest wspaniały. Jestem zachwycona. Rzadko zdarzają się mi problemy natury prawnej, więc nie mam kontaktu z prawnikami. Ten portal okazał się najlepszym dla mnie rozwiązaniem, gdy nastąpiło takie zdarzenie. Przystępna cena, natychmiastowe odpowiedzi i to bardzo wyczerpujące. Zostałam poprowadzona znakomicie, aby rozwiązać swój problem. Gratulacje dla założycieli, dla świetnych prawników. Już poleciłam swoim znajomym i polecam wszystkim. 
Małgorzata
Udzielona odpowiedź w pełni mnie satysfakcjonuje. Z całą pewnością będę korzystać z eporady24, jeżeli oczywiście zajdzie taka potrzeba.
Dorota, nauczyciel, 52 lata
Odpowiedzi na zadane problemy są naprawdę fachowe ale co cenię najbardziej to że są rzetelne.
Adam
Jestem zadowolony, szybka ,rzetelna odpowiedź, profesjonalna.
Andrzej
Bardzo fachowa i zrozumiała odpowiedz od prawnika
Hubert
Szybka i rzeczowa odpowiedź, w której odniesiono się do każdego mojego pytania. Jestem bardzo zadowolony i cieszę, że jest taki serwis. To o wiele wygodniejsze rozwiązanie niż próba szukania i umawiania się z prawnikiem face-to-face.
Marcin
Wyczerpujące wyjaśnienia.
Jarosław, 55 lat, nauczyciel
Wszystko super
Ihor, 24 lata, przedsiębiorca
Drugi raz skorzystałam z porady prawnej ePorady24. W obu przypadkach porady udzielił mi p. Marcin Sądej. Sprawy bardzo dokładnie omówił, a na zakończenie wypunktował kolejne etapy postępowania. To co wydawało mi się dość zawikłane po przeglądaniu darmowych portali internetowych z poradami prawnymi, nagle stało się jasne i proste. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat

Grażyna, 58 lat, nauczyciel
Dla mnie wszystko jest super
IRENA, 65 lat, technik - ekonomista,obecnie na emeryturze
Szybka i terminowa obsługa. Jestem zadowolona z wykonania usługi. Dziękuję bardzo za pomoc.
Grażyna
Porada jaką otrzymałam jest wnikliwa i satysfakcjonująca. W wątpliwej sytuacji na pewno będę korzystała z Państwa usług
Joanna, księgowa, 58 lat
Wszystko jest tak, jak być powinno - SUPER!!
Grażyna, 60 lat, Asystent Prezesa

Co do zasady oczywiście przystąpić do użytkowania obiektu budowlanego można dopiero po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.

Jak stanowi art. 57 ust. 7 Prawa budowlanego, w przypadku stwierdzenia przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z naruszeniem przepisów art. 54 i 55, właściwy organ wymierza karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Do kary tej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1, z tym że stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu.

W przypadku stwierdzenia w trakcie obowiązkowej kontroli nieprawidłowości w tym zakresie wymierza się karę stanowiącą iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). Stawka opłaty (s) wynosi 500 zł.

Aczkolwiek Pana pytanie stricte dotyczy najmu i ewentualnych skutków związanych z najmem lokalu bez pozwolenia na jego użytkowanie.

Wyjaśniam zatem, że zgodnie z treścią art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Tak więc lokal oczywiście winien mieć m.in. wydane pozwolenie nas użytkowanie, bo de facto od te pory można go w ogóle zamieszkiwać.

Oczywiście jest to założenie teoretyczne, bo w praktyce bywa różnie.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Jak się jednak przyjmuje w orzecznictwie, strony mogą się umówić inaczej, niż stanowi przepis. Przykładem może tu być wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 12 lutego 2014 r., wydany w sprawie o sygn. akt I ACa 1254/13, w którym sąd wyraźnie powiedział, że „kodeksowe przepisy o najmie, w tym art. 662–664 k.c., mają z natury rzeczy charakter względny, a wynikające z nich prawa i obowiązki mogą być odmiennie kształtowane umową stron”.

Tak więc teoretycznie może się Pan umówić z najemcą, że przedmiotem najmu nie jest rzecz zdatna do umówionego użytku, jakkolwiek absurdalnie to brzmi, tyle że jest to de facto uzależnione od umowy stron.

Dlatego w umowie najmu w części opisującej lokal proszę zawrzeć wyraźne zastrzeżenie, że w stosunku do lokalu nie wydano jeszcze pozwolenia na użytkowanie, zaproponuję Panu jakiś tego rodzaju zapis poniżej:

„Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem mieszkania położonego na … piętrze … w budynku znajdującym się w … przy ul. … nr … a składającego się ........... z pokoi, kuchni, łazienki oraz …, o łącznej powierzchni … m2. Wynajmujący oświadcza, a najemca akceptuje w pełni fakt, że w stosunku do powyższego mieszkania organy budowlane nie wydały jeszcze pozwolenia na użytkowanie. Najemca oświadcza, że stan prawny jest mu w pełni znany”.

Dokładne opisanie w umowie tego faktu jest bardzo ważne z uwagi na okoliczność, że brak pozwolenia na użytkowanie jest w mojej ocenie wadą lokalu, która albo uprawniałaby najemcę do rozwiązania najmu, albo do obniżenia czynszu. Podstawę do tego rodzaju działań stanowi art. 664 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

§ 2. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

§ 3. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach”.

Dlatego też ważne jest wyraźne wskazanie w umowie, że lokal ma wady. Proszę jeszcze dodatkowo, pomimo brzmienia § 3, dodać w umowie zapis, że „najemcy nie przysługują uprawnienia przewidziane art. 664 Kodeksu cywilnego”.

Oczywiście nie mogę Panu napisać „proszę lokal wynająć ale według obowiązującego prawa”, w mojej ocenie bardziej można się obawiać jakichś sankcji administracyjnych niż cywilnych  z tytułu umowy najmu.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Rezygnacja z projektu, na który mam pozwolenie na budowę

Jestem właścicielem działki. Mam warunki zabudowy sprzed ok. 5 lat. Dotyczą pozwolenia na dom murowany. Obecnie zrezygnowałem z tego projektu i chciałbym postawić mały dom drewniany w innej części działki. Co z formalnościami?

Wezwanie do uzupełnienia projektu budowlanego

Zostało wszczęte postępowanie w sprawie wydania mi pozwolenia na budowę – otrzymałem stosowne pismo ze starostwa. Po 2 tygodniach otrzymałem postanowienie wzywające mnie do uzupełnienia mojego projektu budowlanego, w którym są różne braki, o których wcześniej nie było mowy. Czy takie postępowanie urzędników jest prawidłowe? Czy można nakazywać uzupełnianie braków po wcześniejszym już wszczęciu postępowania o wydanie pozwolenia na budowę?

Budowa domku letniskowego - z pozwoleniem czy bez?

Czy między 1970 a 1995 rokiem można było budować domki letniskowe niezwiązane z gruntem bez pozwoleń/zgłoszeń?

Ważność dokumentów związanych z budową

Inwestor i właściciel działki uzyskał pozwolenie na budowę 2 domów jednorodzinnych na tej działce w 2005 roku. Po podziale działki sprzedał osobnym właścicielom, kontynuując prace budowlane. Przerwał budowę w 2011 na stanie surowym zamkniętym bez odbiorów instalacji, uporządkowania i kilku jeszcze innych rzeczy. Minęły 3 lata bez kontynuacji budowy, pozwolenie na budowę straciło ważność bez oficjalnej decyzji nadzoru budowlanego, brak wpisów w dzienniku budowy. W międzyczasie zmienił się kolejny raz właściciel jednej z nieruchomości po podziale. Pozwolenie na budowę nie zostało przepisane, nie można przepisać na nowego właściciela połowy działki pozwolenia na całą działkę. Dom zawiera istotne odstępstwa od projektu budowlanego i z pewnością wymagany jest projekt zamienny. Czy aby kontynuować budowę, nowy właściciel musi wystąpić o nowe pozwolenie na budowę, czy też na podstawie nowelizacji prawa budowlanego może dokonać zgłoszenia wraz z nowym projektem zamiennym? Czy dziennik budowy traci ważność? Co robić?

Odległość miejsc postojowych od okien

Czy odległość miejsc postojowych od okien liczy się tylko w parterze? Co z piętrami? Jaką szerokość pojazdu i miejsca się przyjmuje?

Brak zgody sąsiada na wylęgarnię piskląt

Staram się o zezwolenie na budowę hali 20 m x 40 m pod wylęgarnię piskląt. Projekt zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego gminy, nachylenie dachu, odległości zachowane, nie wymagano zrobienia oddziaływania na środowisko (2DJP), jak również nie obowiązuje mnie Natura2000. Problem tkwi w tym, że proszą o zgodę sąsiadów ( z jednej strony nie ma właściciela, a rodzina mieszka w Niemczech, z drugiej problem, gdyż sąsiad jest po prostu nieżyczliwy). Mam mało czasu. Czy muszę mieć zgodę sąsiadów na wylęgarnię piskląt w sąsiedztwie lub jak najszybciej w inny sposób rozwiązać mój problem?

Jak dokończyć budowę domu przerwaną przed laty?

Przed 25 laty mój teść rozpoczął budowę domu jednorodzinnego podpiwniczonego z poddaszem użytkowym na podstawie wydanego pozwolenia na budowę. Posiadamy dokumentację techniczną i projektową. W tamtym okresie zostały wykonane prace ziemne, przyłącza, fundamenty oraz ściany podpiwniczenia. Teść budowy jednak nie dokończył, pozwolenie nie zostało wygaszone. Teraz w formie darowizny chce przepisać działkę wraz z rozpoczętą budową na swoją córkę – moją żonę i na mnie. Planujemy z żoną dokończyć budowę tego domu, jednak przeglądając dokumentację, stwierdziłem, że nie ma dziennika budowy. Czy w takiej sytuacji przy przeniesieniu prawa własności istnieje możliwość wystąpienia o nowy dziennik budowy? Czy możemy z tego powodu ponieść jakieś konsekwencje? Jak wygasić stare pozwolenie i wznowić budowę?



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »