Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Najem a pozwolenie na uzytkowanie

Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 2016-02-10

Posiadam lokal mieszkalny w bloku, który jest wykończony i zdatny do zamieszkania, jednakże z racji bankructwa dewelopera budynek nie posiada pozwolenia na użytkowanie. W bloku działa wspólnota, a kilkanaście mieszkań jest zamieszkałych. Wspólnota podejmuje działania celem dokończenia inwestycji i kwestii formalnych związanych z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Z racji kredytowania zakupu chce oddać mieszkanie jak najszybciej do najmu. Jakie dodatkowe ryzyko ponoszę jako wynajmujący w przypadku oddania lokalu bez pozwolenia na użytkowanie w najem? W jaki sposób mogę zmniejszyć to ryzyko odpowiednimi zapisami w umowie najmu?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Co do zasady oczywiście przystąpić do użytkowania obiektu budowlanego można dopiero po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.

Jak stanowi art. 57 ust. 7 Prawa budowlanego, w przypadku stwierdzenia przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z naruszeniem przepisów art. 54 i 55, właściwy organ wymierza karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Do kary tej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1, z tym że stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu.

W przypadku stwierdzenia w trakcie obowiązkowej kontroli nieprawidłowości w tym zakresie wymierza się karę stanowiącą iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). Stawka opłaty (s) wynosi 500 zł.

Aczkolwiek Pana pytanie stricte dotyczy najmu i ewentualnych skutków związanych z najmem lokalu bez pozwolenia na jego użytkowanie.

Wyjaśniam zatem, że zgodnie z treścią art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Tak więc lokal oczywiście winien mieć m.in. wydane pozwolenie nas użytkowanie, bo de facto od te pory można go w ogóle zamieszkiwać.

Oczywiście jest to założenie teoretyczne, bo w praktyce bywa różnie.

Jak się jednak przyjmuje w orzecznictwie, strony mogą się umówić inaczej, niż stanowi przepis. Przykładem może tu być wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 12 lutego 2014 r., wydany w sprawie o sygn. akt I ACa 1254/13, w którym sąd wyraźnie powiedział, że „kodeksowe przepisy o najmie, w tym art. 662–664 k.c., mają z natury rzeczy charakter względny, a wynikające z nich prawa i obowiązki mogą być odmiennie kształtowane umową stron”.

Tak więc teoretycznie może się Pan umówić z najemcą, że przedmiotem najmu nie jest rzecz zdatna do umówionego użytku, jakkolwiek absurdalnie to brzmi, tyle że jest to de facto uzależnione od umowy stron.

Dlatego w umowie najmu w części opisującej lokal proszę zawrzeć wyraźne zastrzeżenie, że w stosunku do lokalu nie wydano jeszcze pozwolenia na użytkowanie, zaproponuję Panu jakiś tego rodzaju zapis poniżej:

„Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem mieszkania położonego na … piętrze … w budynku znajdującym się w … przy ul. … nr … a składającego się ........... z pokoi, kuchni, łazienki oraz …, o łącznej powierzchni … m2. Wynajmujący oświadcza, a najemca akceptuje w pełni fakt, że w stosunku do powyższego mieszkania organy budowlane nie wydały jeszcze pozwolenia na użytkowanie. Najemca oświadcza, że stan prawny jest mu w pełni znany”.

Dokładne opisanie w umowie tego faktu jest bardzo ważne z uwagi na okoliczność, że brak pozwolenia na użytkowanie jest w mojej ocenie wadą lokalu, która albo uprawniałaby najemcę do rozwiązania najmu, albo do obniżenia czynszu. Podstawę do tego rodzaju działań stanowi art. 664 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

§ 2. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

§ 3. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach”.

Dlatego też ważne jest wyraźne wskazanie w umowie, że lokal ma wady. Proszę jeszcze dodatkowo, pomimo brzmienia § 3, dodać w umowie zapis, że „najemcy nie przysługują uprawnienia przewidziane art. 664 Kodeksu cywilnego”.

Oczywiście nie mogę Panu napisać „proszę lokal wynająć ale według obowiązującego prawa”, w mojej ocenie bardziej można się obawiać jakichś sankcji administracyjnych niż cywilnych  z tytułu umowy najmu.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Rezygnacja z projektu, na który mam pozwolenie na budowę

Jestem właścicielem działki. Mam warunki zabudowy sprzed ok. 5 lat. Dotyczą pozwolenia na dom murowany. Obecnie zrezygnowałem z tego projektu...

 

Wezwanie do uzupełnienia projektu budowlanego

Zostało wszczęte postępowanie w sprawie wydania mi pozwolenia na budowę – otrzymałem stosowne pismo ze starostwa. Po 2 tygodniach otrzymałem...

 

Ważność dokumentów związanych z budową

Inwestor i właściciel działki uzyskał pozwolenie na budowę 2 domów jednorodzinnych na tej działce w 2005 roku. Po podziale działki sprzedał...

 

Odległość miejsc postojowych od okien

Odległość miejsc postojowych od okien

Czy odległość miejsc postojowych od okien liczy się tylko w parterze? Co z piętrami? Jaką szerokość pojazdu i miejsca się przyjmuje?

Jak dokończyć budowę domu przerwaną przed laty?

Przed 25 laty mój teść rozpoczął budowę domu jednorodzinnego podpiwniczonego z poddaszem użytkowym na podstawie wydanego pozwolenia na budowę....