Wezwanie do uzupełnienia projektu budowlanego

Czy urząd może żądać uzupełnienia projektu po wszczęciu postępowania?

Tak. Otrzymanie zawiadomienia o wszczęciu postępowania w sprawie pozwolenia na budowę nie oznacza, że organ administracji architektoniczno-budowlanej uznał już projekt za prawidłowy. Wszczęcie sprawy oznacza przede wszystkim, że organ rozpoczął procedurę administracyjną i zawiadomił strony o toczącym się postępowaniu. (zob. szerokość drogi dojazdowej do działki budowlanej)

Dopiero w toku tej sprawy starosta albo prezydent miasta na prawach powiatu bada, czy wniosek i dołączony projekt spełniają wymagania przepisów. Podstawą jest przede wszystkim Prawo budowlane, w tym art. 28 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, zgodnie z którym roboty budowlane wymagające pozwolenia można rozpocząć dopiero po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę, z wyjątkami przewidzianymi w ustawie.

Jeżeli organ stwierdzi braki formalne podania, może wezwać do ich usunięcia na podstawie Kodeksu postępowania administracyjnego. Jeżeli natomiast po analizie projektu stwierdzi naruszenia lub nieprawidłowości objęte kontrolą z Prawa budowlanego, może wydać postanowienie nakładające obowiązek ich usunięcia w określonym terminie.

Jakie dokumenty składa się przy pozwoleniu na budowę?

Zakres dokumentów zależy od rodzaju inwestycji, lokalizacji i przepisów szczególnych. W typowej sprawie o pozwolenie na budowę inwestor składa wniosek oraz wymagane załączniki, w szczególności:

• projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany w wymaganej liczbie egzemplarzy, wraz z wymaganymi opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i sprawdzeniami,
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składane pod rygorem odpowiedzialności karnej,
• decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli dla terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i decyzja ta jest wymagana,
• decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, jeżeli jest wymagana dla danej inwestycji,
• pełnomocnictwo i dowód opłaty skarbowej, jeżeli inwestor działa przez pełnomocnika,
• inne pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane przepisami szczególnymi, np. dotyczące zabytków, dróg, obszarów szczególnych albo inwestycji mogących oddziaływać na środowisko.

Po zmianach w Prawie budowlanym projekt techniczny ma inną funkcję niż projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany. Co do zasady nie jest zatwierdzany w decyzji o pozwoleniu na budowę, ale inwestor musi zapewnić jego sporządzenie we właściwym czasie przed rozpoczęciem robót.

Co dokładnie sprawdza organ?

Organ nie ocenia dowolnie całego zamierzenia inwestora. Kontrola ma ustawowe granice. W praktyce urząd bada przede wszystkim:

• zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy,
• zgodność projektu z wymaganiami ochrony środowiska, w tym z decyzją środowiskową, jeżeli była wymagana,
• zgodność projektu z przepisami techniczno-budowlanymi w zakresie, w jakim podlega to kontroli organu,
• kompletność projektu i wymaganych załączników, opinii, uzgodnień, pozwoleń oraz sprawdzeń,
• czy projekt został sporządzony przez osoby posiadające wymagane uprawnienia budowlane i należące do właściwej izby samorządu zawodowego.

Jeżeli urząd żąda wyjaśnień lub poprawek, powinien wskazać, na czym polega brak albo nieprawidłowość. Zbyt ogólne wezwanie, np. samo stwierdzenie, że projekt jest niekompletny bez opisania, czego brakuje, warto zakwestionować w piśmie procesowym i poprosić o precyzyjne wskazanie podstawy prawnej oraz zakresu żądania.

Braki formalne a nieprawidłowości projektu

W praktyce trzeba odróżnić dwa rodzaje działań organu. Pierwszy dotyczy braków formalnych wniosku, czyli sytuacji, w której podanie nie spełnia podstawowych wymagań. Przykładem może być brak podpisu, brak pełnomocnictwa albo brak wymaganego oświadczenia. Wtedy organ wzywa do uzupełnienia braków, wyznaczając termin nie krótszy niż 7 dni. Nieusunięcie takich braków może skutkować pozostawieniem podania bez rozpoznania.

Drugi przypadek dotyczy merytorycznego sprawdzenia projektu w trybie Prawa budowlanego. Jeżeli organ stwierdzi nieprawidłowości, wydaje postanowienie nakładające obowiązek ich usunięcia w oznaczonym terminie. Jeżeli inwestor nie usunie wskazanych nieprawidłowości, organ może odmówić zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę.

To rozróżnienie jest ważne, ponieważ inne są skutki prawne i inna powinna być reakcja inwestora. Przy brakach formalnych najczęściej trzeba szybko uzupełnić dokumenty. Przy nieprawidłowościach projektu warto dodatkowo sprawdzić, czy organ rzeczywiście ma podstawę do żądania konkretnych zmian.

Czy na postanowienie o uzupełnieniu projektu przysługuje odwołanie?

Co do zasady na samo postanowienie nakładające obowiązek usunięcia nieprawidłowości projektu nie składa się osobnego odwołania, bo odwołanie przysługuje od decyzji administracyjnej. Zażalenie na postanowienie jest możliwe tylko wtedy, gdy przepis wyraźnie je przewiduje.

Nie oznacza to jednak, że inwestor jest bezbronny. Może w wyznaczonym terminie:

• uzupełnić lub poprawić projekt zgodnie z wezwaniem, jeżeli żądanie jest zasadne,
• złożyć pismo z wyjaśnieniami, jeżeli dokument już znajduje się w aktach albo wymóg został spełniony,
• zakwestionować zakres wezwania i wskazać, dlaczego żądanie organu wykracza poza przepisy,
• poprosić o doprecyzowanie wezwania, jeżeli nie wiadomo, jaką konkretnie zmianę należy wprowadzić.

Jeżeli organ mimo argumentów odmówi zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę, wtedy inwestor może wnieść odwołanie od decyzji do organu II instancji, zasadniczo za pośrednictwem organu, który wydał decyzję. W odwołaniu można podnieść także zarzuty dotyczące wcześniejszego, nieprawidłowego wezwania.

A jeśli projekt był wcześniej zatwierdzony osobną decyzją?

Prawo budowlane dopuszcza sytuację, w której inwestor występuje o odrębną decyzję o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, poprzedzającą decyzję o pozwoleniu na budowę. Taka decyzja ma znaczenie w późniejszym postępowaniu, ale tylko w zakresie i czasie, w jakim pozostaje aktualna.

Jeżeli inwestor posiada ostateczną decyzję zatwierdzającą projekt, organ nie powinien ponownie badać tego samego zakresu tak, jakby wcześniejszego rozstrzygnięcia nie było. Może jednak weryfikować elementy nieobjęte wcześniejszą decyzją, zmiany w projekcie, aktualność wymaganych dokumentów oraz spełnienie pozostałych warunków udzielenia pozwolenia na budowę.

W takiej sytuacji w odpowiedzi na wezwanie warto wyraźnie powołać się na wcześniejszą decyzję, dołączyć jej kopię albo wskazać, że znajduje się w aktach sprawy, oraz zażądać wyjaśnienia, dlaczego organ ponownie żąda dokumentów lub poprawek dotyczących już zatwierdzonego zakresu.

Termin 65 dni na wydanie pozwolenia a uzupełnianie braków

W sprawach pozwolenia na budowę często wskazuje się termin 65 dni. Nie należy go jednak rozumieć w ten sposób, że każdy inwestor automatycznie otrzyma decyzję po upływie tego czasu. Do biegu terminów nie wlicza się między innymi okresów zawieszenia postępowania oraz opóźnień spowodowanych z winy strony albo z przyczyn niezależnych od organu.

Jeżeli więc inwestor otrzymał prawidłowe wezwanie do uzupełnienia braków lub usunięcia nieprawidłowości, czas potrzebny na reakcję może wpływać na faktyczną długość postępowania. Dlatego nie warto ignorować pisma z urzędu, nawet gdy wydaje się bezzasadne. Brak reakcji jest zwykle gorszy niż złożenie krótkich wyjaśnień.

Jak odpowiedzieć na wezwanie urzędu?

Najbezpieczniej przeanalizować wezwanie punkt po punkcie i ustalić, czy dotyczy ono braków formalnych, czy nieprawidłowości projektu. Odpowiedź powinna być rzeczowa, terminowa i oparta na dokumentach. W piśmie warto:

Jeżeli podobne pismo pochodzi z PINB, osobno sprawdź, jak odpowiedzieć na wezwanie z nadzoru budowlanego i jakie dokumenty przygotować.

• wskazać numer sprawy i datę wezwania albo postanowienia,
• odnieść się do każdego punktu żądania organu,
• dołączyć brakujące dokumenty albo poprawione części projektu, jeżeli żądanie jest zasadne,
• wyjaśnić, dlaczego dany dokument nie jest wymagany, jeżeli organ żąda go bez podstawy,
• złożyć wniosek o przedłużenie terminu, jeżeli przygotowanie dokumentacji wymaga więcej czasu, przy czym organ nie musi takiego wniosku uwzględnić.

W sprawach budowlanych warto też współpracować z projektantem. Część zarzutów organu dotyczy kwestii technicznych, które powinny zostać wyjaśnione lub poprawione przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane.

FAQ

Czy urząd może wezwać do uzupełnienia projektu po zawiadomieniu o wszczęciu postępowania?

Tak. Zawiadomienie o wszczęciu postępowania nie przesądza jeszcze, że projekt jest kompletny i prawidłowy. Organ może badać dokumentację w toku sprawy i wzywać do usunięcia braków albo nieprawidłowości.

Czy każde wezwanie z urzędu trzeba wykonać?

Nie każde żądanie musi być zasadne, ale na każde warto odpowiedzieć w terminie. Jeżeli inwestor uważa, że urząd żąda dokumentów bez podstawy, powinien przedstawić pisemne wyjaśnienia i poprosić o wskazanie podstawy prawnej.

Co grozi za brak odpowiedzi na wezwanie?

Skutek zależy od rodzaju wezwania. Przy brakach formalnych podanie może zostać pozostawione bez rozpoznania. Przy nieusunięciu nieprawidłowości projektu organ może odmówić zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę.

Czy można odwołać się od postanowienia o uzupełnieniu projektu?

Co do zasady odwołanie przysługuje od decyzji, a nie od postanowienia. Zażalenie jest możliwe tylko wtedy, gdy przepis je przewiduje. Zarzuty dotyczące wadliwego wezwania można podnosić w odpowiedzi do organu, a później także w odwołaniu od decyzji odmownej.

Czy lepiej poprawić projekt, czy spierać się z urzędem?

To zależy od treści wezwania. Jeżeli brak jest oczywisty, poprawienie dokumentacji zwykle przyspieszy sprawę. Jeżeli żądanie jest niejasne albo wykracza poza przepisy, warto najpierw złożyć wyjaśnienia lub skonsultować sprawę z prawnikiem i projektantem.

Podsumowanie

Wezwanie do uzupełnienia projektu budowlanego po wszczęciu postępowania może być prawidłowe. Organ ma obowiązek sprawdzić kompletność i zgodność dokumentacji z przepisami, a w razie stwierdzenia braków lub nieprawidłowości może zażądać ich usunięcia. Nie oznacza to jednak, że urząd może żądać dowolnych dokumentów albo ponownie badać kwestie już prawomocnie rozstrzygnięte.

Najważniejsze jest ustalenie, czego dokładnie dotyczy pismo: braków formalnych, nieprawidłowości projektu czy żądania wykraczającego poza przepisy. Od tego zależy, czy należy uzupełnić dokumentację, złożyć wyjaśnienia, poprosić o doprecyzowanie wezwania, czy przygotować argumenty na potrzeby ewentualnego odwołania od decyzji odmownej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

2. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego, t.j. Dz.U. 2024 poz. 572

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.