Furtka sąsiada na teren wspólnoty mieszkaniowej

Czy zarząd może sam zgodzić się na furtkę i przechodzenie sąsiada?

Co do zasady nie. Trzeba odróżnić dwie sytuacje: sąsiad może wykonać furtkę w swoim ogrodzeniu, jeżeli robi to na własnej nieruchomości i zgodnie z przepisami, ale samo istnienie furtki nie uprawnia go do wejścia na teren wspólnoty — por. sytuację z porady budowa garażu we wspólnocie bez zgody. Prawo do stałego przechodzenia przez nieruchomość wspólną wymaga podstawy prawnej, na przykład umowy, uchwały wspólnoty albo ustanowienia służebności.

Jeżeli zarząd jedynie „pozwala” sąsiadowi korzystać z terenu wspólnoty jako ze skrótu, taka zgoda może dotyczyć korzystania z nieruchomości wspólnej przez osobę trzecią. W praktyce nie jest to zwykła czynność administracyjna, lecz decyzja wpływająca na sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, bezpieczeństwo, prywatność mieszkańców, odpowiedzialność za szkody oraz ewentualną wartość nieruchomości.

Dlatego udzielenie sąsiadowi trwałego prawa przechodu, ustanowienie służebności albo zawarcie umowy pozwalającej na regularne korzystanie z części nieruchomości wspólnej należy traktować jako czynność przekraczającą zwykły zarząd. Zarząd nie powinien podejmować jej samodzielnie.

Ustawa o własności lokali i zakres zwykłego zarządu

W typowej wspólnocie mieszkaniowej zastosowanie ma ustawa o własności lokali — por. sytuację z porady żądanie usunięcia markizy tarasowej. Zgodnie z art. 22 ust. 1 tej ustawy czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 2 do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia umowy, jeżeli taka umowa jest potrzebna.

Ustawa w art. 22 ust. 3 wymienia przykładowe czynności przekraczające zwykły zarząd. Katalog ten nie jest zamknięty. Oznacza to, że także inne decyzje, niewymienione wprost w przepisie, mogą przekraczać zwykły zarząd, jeżeli mają istotny wpływ na nieruchomość wspólną lub prawa właścicieli lokali.

Do takich decyzji może należeć w szczególności: ustanowienie służebności przechodu, zawarcie umowy dającej sąsiadowi stałe prawo korzystania z przejścia, zmiana dotychczasowego sposobu korzystania z części gruntu albo faktyczne udostępnienie nieruchomości wspólnej osobom spoza wspólnoty.

Czy potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli?

Nie zawsze. W większej wspólnocie mieszkaniowej, w której stosuje się zasady zarządu z ustawy o własności lokali, właściciele podejmują uchwały co do zasady większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Wynika to z art. 23 ustawy o własności lokali. Umowa właścicieli albo uchwała podjęta w ustawowych przypadkach może przewidywać głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos.

Oznacza to, że sprzeciw kilku właścicieli nie zawsze blokuje uchwałę, jeżeli większość udziałów głosuje za. Nie zmienia to jednak faktu, że sam zarząd nie może zastąpić wymaganej uchwały własną decyzją.

Inaczej wygląda sytuacja w małej wspólnocie, czyli wtedy, gdy liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż trzy. W takim przypadku do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd zasadą jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a w razie jej braku możliwe jest zwrócenie się do sądu o rozstrzygnięcie.

Ustanowienie służebności przechodu

Jeżeli sąsiad miałby uzyskać trwałe i ujawnialne prawo przechodzenia przez nieruchomość wspólną, w praktyce może chodzić o służebność. Ustanowienie służebności obciąża nieruchomość i jest dalej idącą czynnością niż jednorazowa zgoda na wejście na teren. Zwykle wymaga więc uchwały właścicieli lokali, a następnie działania zarządu w granicach udzielonego pełnomocnictwa.

Trzeba też pamiętać o formie prawnej. Do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego, takiego jak służebność, oświadczenie właściciela nieruchomości obciążanej powinno być złożone w formie aktu notarialnego. W przypadku wspólnoty oznacza to konieczność wcześniejszego prawidłowego umocowania zarządu.

W orzecznictwie wskazuje się, że czynności polegające na oddaniu nieruchomości do korzystania osobie trzeciej mogą przekraczać zwykły zarząd. W tym kontekście przywoływany jest między innymi wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku, sygn. akt I ACa 5/11, dotyczący dzierżawy nieruchomości jako czynności przekraczającej zwykły zarząd.

Co zrobić, jeżeli sąsiad już korzysta z przejścia?

W pierwszej kolejności warto ustalić, czy istnieje uchwała właścicieli lokali, umowa, akt notarialny albo inna podstawa prawna korzystania z przejścia. Należy zażądać od zarządu udostępnienia dokumentów dotyczących zgody na furtkę, przejście, służebność lub umowę z sąsiadem.

Jeżeli zarząd wyraził zgodę samodzielnie, bez wymaganej uchwały, właściciele mogą wezwać zarząd do cofnięcia zgody, zabezpieczenia nieruchomości i podjęcia działań wobec sąsiada. Wspólnota może żądać zaprzestania naruszeń, a w razie potrzeby skierować sprawę na drogę sądową.

Jeżeli uchwała została podjęta, ale zdaniem właściciela narusza przepisy, umowę właścicieli, zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo jego interes, można rozważyć zaskarżenie uchwały do sądu. Termin na zaskarżenie uchwały wynosi 6 tygodni od dnia jej podjęcia na zebraniu albo od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Jakie żądania można skierować do zarządu wspólnoty?

Pismo do zarządu powinno być konkretne. Warto zażądać wskazania podstawy prawnej udzielonej zgody, przedstawienia uchwały właścicieli, umowy lub aktu notarialnego, a także wyjaśnienia, czy zarząd analizował wpływ przejścia na bezpieczeństwo, koszty utrzymania, odpowiedzialność za szkody oraz prawa właścicieli lokali.

Jeżeli takiej podstawy nie ma, można domagać się podjęcia czynności zmierzających do przywrócenia prawidłowego stanu, w tym zamknięcia przejścia od strony nieruchomości wspólnej, wezwania sąsiada do zaprzestania naruszeń oraz przygotowania projektu uchwały, jeżeli wspólnota chce formalnie rozstrzygnąć sprawę.

Właściciele powinni unikać samowolnego demontażu cudzych elementów ogrodzenia albo działań siłowych. Bezpieczniejszą drogą jest pisemne wezwanie, uchwała wspólnoty, a w razie sporu postępowanie sądowe.

FAQ

Czy sama furtka w murze sąsiada jest nielegalna?

Niekoniecznie. Jeżeli furtka znajduje się w ogrodzeniu sąsiada, samo jej wykonanie nie musi naruszać praw wspólnoty. Problem powstaje wtedy, gdy sąsiad wykorzystuje furtkę do wchodzenia na teren wspólnoty bez tytułu prawnego.

Czy zarząd może udzielić zgody ustnie?

Przy stałym przechodzeniu przez nieruchomość wspólną ustna zgoda zarządu jest niewystarczająca. Jeżeli czynność przekracza zwykły zarząd, potrzebna jest uchwała właścicieli, a przy ustanowieniu służebności także zachowanie wymaganej formy prawnej.

Czy sprzeciw czterech właścicieli wystarczy, aby zablokować zgodę?

To zależy od udziałów i rodzaju wspólnoty. W większej wspólnocie decyduje zasadniczo większość udziałów, więc sam sprzeciw czterech osób nie zawsze wystarczy. W małej wspólnocie przy czynności przekraczającej zwykły zarząd może być wymagana zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Czy można zaskarżyć uchwałę pozwalającą sąsiadowi przechodzić?

Tak. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę, jeżeli jest niezgodna z prawem, z umową właścicieli, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo narusza jego interes. Termin wynosi 6 tygodni.

Czy wspólnota może żądać zamknięcia przejścia?

Jeżeli sąsiad nie ma prawa do korzystania z nieruchomości nieruchomości wspólnej może żądać zaprzestania naruszeń. W praktyce powinno to nastąpić najpierw przez wezwanie, a następnie, jeżeli będzie to konieczne, przez podjęcie odpowiednich działań prawnych.

Źródła

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, t.j. Dz.U. 2021 poz. 1048
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 2024 poz. 1061 ze zm.
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku, sygn. akt I ACa 5/11

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.