Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zgoda na furtkę w płocie sąsiadującym ze wspólnotą

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2016-09-26

Mieszkam we wspólnocie. Nasza współwłasność graniczy z dwiema posesjami. Niedawno sąsiad z jednej z nich postawił mur na granicy, a w murze furtkę, bo będzie na skróty chodził przez nasz teren. Czterech współwłaścicieli naszej wspólnoty jest temu przeciwnych. Czy zarząd może dać zgodę na furtkę bez zgody wszystkich właścicieli?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Co do zasady w Pani przypadku zastosowanie ma ustawa o własności lokali. Zgodnie z jej zapisami zarządca lub zarząd w sprawach zwykłego zarządu podejmuje decyzje samodzielnie. W przypadku spraw przekraczających zwykły zarząd konieczna jest decyzja właścicieli lokali podjęta w trybie uchwały, a w sprawach nieuregulowanych ustawą o własności lokali stosuje się przepisy kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 22 pkt 2 ustawy o własności lokali w przypadku spraw przekraczających zwykły zarząd konieczna jest decyzja właścicieli lokali podjęta w trybie uchwały.

Przepis art. 22 ustawy o własności lokali w pkt. 2 stanowi, że uchwała właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej jest konieczna dla decyzji w sprawach przekraczających zwykły zarząd i uchwała taka musi zawierać zgodę na dokonanie czynności oraz musi zawierać pełnomocnictwo dla zarządu do dokonania tej czynności.

Zgodnie z art. 22 ustawy:

„1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,

2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,

3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,

4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,

5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,

5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,

6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,

6a) nabycie nieruchomości,

7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,

8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,

9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,

10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

4. Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd”.

Ustalenie zgody na służebność,odpowiadającą służebności przechodu jest niewątpliwie czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Nawet „dzierżawa nieruchomości jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością, a zatem w przypadku nieruchomości będącej współwłasnością wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli lub upoważnienia sądowego do dokonania czynności” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku, sygn. akt I ACa 5/11).

Z uwagi na powyższe należy zwrócić się do zarządu oraz wspólnoty z żądaniem przywrócenia stanu poprzedniego, tj. zakazania przechodu przez nieruchomość wspólną oraz stwierdzenia nieważności decyzji zarządu z powodu braku umocowania do podjęcia takowej.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Budowa ogrodu zimowego na istniejącym tarasie

Posiadam taras w swoim domu. Zarówno dom i taras znajdują się w granicy działki sąsiada. Chciałabym wybudować na tarasie ogród zimowy, który...

 

Konstrukcja drewniana na części wspólnej nieruchomości

Sprawa dotyczy postawienia na nieruchomości wspólnej (po 1/4 części), w części wyznaczonej do wyłącznego korzystania, drewnianej drewutni –...

 

Co można wybudować na działce ROD?

Co można wybudować na działce ROD?

Jestem użytkownikiem działki ROD, posiadam altanę o obrysie 25 m 2 . Chciałbym dodatkowo wybudować narzędziownię wolnostojącą, tak aby...

Kontrola na działce dotycząca domku holenderskiego

Kontrola na działce dotycząca domku holenderskiego

Postawiłam rok temu domek holenderski na działce rolnej. Wczoraj otrzymałam zawiadomienie o kontroli na działce co do legalności obiektu budowlanego. Co...

Problem ze zwrotem zaliczki w związku z niewykonaniem ogrodzenia

Umówiłem się z firmą budowlaną na wykonanie ogrodzenia mojej działki. Umowa była ustna z podaniem ostatecznego terminu wykonania. Wpłaciłem...