• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Czy mogę zalegalizować budowę domku/altany (24 m2) na działce rolnej bezpłatnie? Czy po ewentualnej legalizacji będę mógł go wyremontować i rozbudować bez konieczności odrolnienia działki? Nie jestem rolnikiem, domek był wybudowany ponad 20 lat temu. Jestem właścicielem tej ziemi od 5 lat. Powierzchnia ziemi to 0,6 ha, kat. V i VI.
Zgodnie z treścią planu – zabrania się jakiejkolwiek zabudowy na działce rolnej.
Na działce wzniesiono domek letniskowy nie tylko wbrew obowiązującym przepisom prawa budowlanego, ale także przepisom normującym planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Uniemożliwia to zalegalizowanie zabudowy, znajduje uzasadnienie w aktualnej linii orzeczniczej sądów administracyjnych, o której przesądziła uchwała 7 sędziów NSA z dnia 16 grudnia 2013 r., sygn. akt II OPS 2/13, w której stwierdzono, że „przepisami o planowaniu przestrzennym, o których mowa w art. 37 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 24 października 1974 r. - Prawo budowlane (Dz. U. Nr 38, poz. 229 z późn. zm.) w związku z art. 103 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.), są przepisy obowiązujące w dacie orzekania przez organy administracji, z tym że w postępowaniu w przedmiocie nakazania przymusowej rozbiórki należy uwzględnić także przeznaczenie terenu, na którym powstał obiekt budowlany, od daty jego budowy”.
Zobacz też: Czy na działce rolnej można postawić domek do 35 m2
Inną kwestią jest ocena, czy obiekt budowlany wymaga pozwolenia na budowę (tu decyduje prawo budowlane obowiązujące w czasie budowy), a inną kwestia oceny zgodności inwestycji z przepisami o planowaniu przestrzennym. Zwrot ”obiekt budowlany lub jego część znajduje się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym nie jest przewidziany pod zabudowę albo przeznaczony jest pod innego rodzaju zabudowę” – sformułowany w czasie teraźniejszym – pozwala na postawienie tezy, iż skutki samowoli budowlanej oceniać należy w świetle przepisów o planowaniu przestrzennym obowiązujących w dacie wydawania decyzji.
Ocena zgodności inwestycji z przepisami o planowaniu przestrzennym sprowadza się do kontroli inwestycji z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego, jeśli na danym terenie plan taki obowiązuje. Legalizacja samowoli budowlanej jest możliwa, gdy budowa jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem. Obiekty budowlane mogą być budowane wyłącznie na terenach przeznaczonych na ten cel zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym. Chodzi więc o zgodność albo z planem miejscowym, albo z „generalnym” porządkiem planistycznym. A zatem, zgodność budowy z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym to nie tylko zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, lecz również – w sytuacji braku planu – z ostateczną decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego lub decyzją o ustaleniu warunków zabudowy.
Materialnoprawną podstawę zaskarżonych decyzji stanowił art. 49b ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r., poz. 1529), zgodnie z którym „organ nadzoru budowlanego nakazuje, z zastrzeżeniem ust. 2, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego zgłoszenia bądź pomimo wniesienia sprzeciwu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej”.
Z kolei w myśl art. 49b ust. 2 tej ustawy „jeżeli budowa, o której mowa w ust. 1, jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego, oraz nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem, organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem – gdy budowa nie została zakończona – prowadzenie robót budowlanych oraz nakłada na inwestora obowiązek przedłożenia w wyznaczonym terminie:
1) dokumentów, o których mowa w art. 30 ust. 2 albo art. 30 ust. 2 i 3, albo art. 30 ust. 2 i 4;
2) projektu zagospodarowania działki lub terenu;
3) zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego”.
W przypadku niespełnienia obowiązku, o którym mowa w ust. 2, stosuje się przepis ust. 1 (art. 49b ust. 3 cytowanej ustawy).
Jak wynika z cytowanych powyżej uregulowań, zalegalizowanie samowoli budowlanej polegającej na wybudowaniu obiektu budowlanego bez wymaganego zgłoszenia nie jest możliwe w sytuacji, gdy budowa nie jest zgodna z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Moim zdaniem nie ma Pan szans na legalizację.
Marek kupił działkę rolną na skraju wsi, marząc o weekendach z dala od miasta. Na działce stała altana, którą poprzedni właściciel postawił około dwadzieścia lat temu, nie informując o tym urzędów. Gdy Marek postanowił ją wyremontować, udał się do urzędu, by sprawdzić, czy może legalnie przeprowadzić prace. Dowiedział się, że choć domek stoi od lat, plan miejscowy wyklucza jakąkolwiek zabudowę na tym terenie. Mimo starań, nie miał możliwości zalegalizowania altany, a co za tym idzie — także jej modernizacji.
Anna odziedziczyła po dziadkach działkę rolną w malowniczej okolicy. Stała tam niewielka altana, z której rodzina korzystała podczas prac polowych. Po latach nieużywania Anna chciała przywrócić jej dawną funkcję, rozważając nawet dobudowanie tarasu. W gminie szybko wyjaśniono jej, że mimo długiego istnienia obiektu i faktu, że działka nie została wyłączona z produkcji rolnej, brak zgodności z planem zagospodarowania przestrzennego uniemożliwia jakiekolwiek prace legalizacyjne, a sam obiekt formalnie powinien zostać rozebrany.
Tomasz kupił działkę rolną w celach inwestycyjnych. Znalazł się tam stary domek letniskowy, postawiony bez pozwolenia przez poprzedniego właściciela. Mając nadzieję na legalizację i dalszą rozbudowę, Tomasz złożył wniosek w urzędzie, dołączając dokumentację i opisując historię obiektu. Niestety, plan miejscowy stanowczo zabraniał zabudowy na tym terenie. Urzędnicy, powołując się na przepisy prawa budowlanego i planistycznego, poinformowali go, że nawet po latach użytkowania nie ma możliwości zalegalizowania istniejącej altany ani jej przebudowy.
Legalizacja altany postawionej na działce rolnej bez wymaganych zezwoleń jest praktycznie niemożliwa, jeśli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wyklucza zabudowę na takim terenie. Nawet jeśli obiekt istnieje od wielu lat, przepisy wymagają zgodności inwestycji z aktualnym prawem planistycznym. Bez takiej zgodności urząd nie wyda zgody na legalizację, co wyklucza nie tylko przeprowadzenie remontu, ale również rozbudowę altany. W efekcie właściciele takich obiektów muszą liczyć się z ryzykiem nakazu rozbiórki.
Jeśli masz wątpliwości dotyczące legalności altany na działce rolnej lub chcesz sprawdzić, jakie masz możliwości działania w Twojej konkretnej sytuacji, skorzystaj z naszej porady prawnej online. Szybko i wygodnie uzyskasz profesjonalną analizę sprawy, indywidualne wskazówki oraz pomoc w przygotowaniu niezbędnych dokumentów. Nasi prawnicy wyjaśnią Ci przepisy i pomogą uniknąć kosztownych błędów.
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika