Ujawnienie przybudówki w księdze wieczystej

Czy potrzebna jest zgoda sąsiadów?

Do samego uregulowania wpisu w księdze wieczystej zgoda sąsiadów co do zasady nie jest potrzebna. Wniosek składa osoba uprawniona, w szczególności właściciel, współwłaściciel, użytkownik wieczysty albo osoba, której prawo ma zostać wpisane. Sąd wieczystoksięgowy bada przede wszystkim treść księgi, treść wniosku i dołączone dokumenty. Przy rozbieżnościach między budynkiem a stanem prawnym gruntu trzeba też sprawdzić, jak uporządkować dwie księgi wieczyste jednej nieruchomości.

Inaczej należy ocenić sytuację, gdy dom typu czworak nie jest podzielony na odrębne nieruchomości, lecz stanowi współwłasność kilku osób, albo gdy przybudówka dotyczy części wspólnej budynku. Wtedy problemem nie jest sama „zgoda na wpis”, ale podstawa prawna wykonanej rozbudowy i dokumenty wykazujące, komu przysługuje prawo do danej części nieruchomości. Jeżeli rozbudowa zmienia zakres korzystania z części wspólnych, powierzchnię lokalu, udziały albo przebieg granic, mogą być potrzebne dodatkowe dokumenty, a czasem czynności z udziałem pozostałych współwłaścicieli — zob. powiązaną poradę zmiana powierzchni działki.

Jeżeli nieruchomość ma jedną księgę wieczystą, sąd może zawiadomić o dokonanym wpisie osoby, których prawa są ujawnione w księdze. Samo zawiadomienie nie oznacza jednak, że wcześniej trzeba uzyskać od nich zgodę. Osoba, której prawa zostały naruszone, może natomiast kwestionować wpis we właściwym trybie.

Co można ujawnić w księdze wieczystej?

Trzeba odróżnić legalność budynku od sposobu jego oznaczenia w księdze wieczystej. Budynek wzniesiony na gruncie należącym do właściciela gruntu jest zazwyczaj częścią składową nieruchomości gruntowej. Nie zawsze tworzy więc osobny przedmiot wpisu w księdze wieczystej.

Zgodnie z § 19 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym w rubryce 1.4 „oznaczenie” ujawnia się m.in. dane o działkach ewidencyjnych oraz dane o oznaczeniu budynków w przypadkach wskazanych w tym rozporządzeniu, w szczególności gdy budynek stanowi odrębną nieruchomość albo gdy wyodrębniono w nim lokale stanowiące odrębną nieruchomość.

W praktyce oznacza to, że zwykła przybudówka nad garażem, znajdująca się na własnym gruncie i niebędąca odrębną nieruchomością, może nie podlegać ujawnieniu jako samodzielny budynek w księdze wieczystej. Aktualizacji może wymagać natomiast oznaczenie nieruchomości, jeżeli dane w księdze nie odpowiadają aktualnym danym z ewidencji gruntów i budynków. Podobny kierunek wynika z postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 10 czerwca 2016 r., sygn. akt IV CSK 602/15.

Najpierw ewidencja gruntów i budynków

Księga wieczysta nie służy do samodzielnego ustalania parametrów technicznych budynku. Dane dotyczące położenia, oznaczenia działek, budynków i lokali powinny wynikać przede wszystkim z ewidencji gruntów i budynków. Dlatego przed złożeniem wniosku do wydziału ksiąg wieczystych warto sprawdzić, czy przybudówka lub zmieniony budynek są prawidłowo wykazane w dokumentach geodezyjnych.

Jeżeli przybudówka została zalegalizowana, należy zgromadzić dokumenty potwierdzające ten fakt. Mogą to być w szczególności decyzje albo zaświadczenia organu nadzoru budowlanego, dokumentacja powykonawcza, inwentaryzacja geodezyjna, wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej albo wypis z kartoteki budynków. Zakres dokumentów zależy od tego, co dokładnie ma zostać wpisane lub sprostowane.

Jak złożyć wniosek do księgi wieczystej?

Wniosek składa się do sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą, czyli do właściwego wydziału ksiąg wieczystych. Co do zasady używa się formularza KW-WPIS. Jeżeli brakuje miejsca na wpisanie wszystkich danych lub żądań, dołącza się formularz KW-ZAD.

We wniosku trzeba precyzyjnie wskazać, czego żąda wnioskodawca. Może to być np. sprostowanie oznaczenia nieruchomości w dziale I-O księgi wieczystej zgodnie z aktualnymi danymi ewidencyjnymi, ujawnienie budynku, jeżeli przepisy i dokumenty to uzasadniają, albo wpis prawa, jeśli sprawa dotyczy również własności, użytkowania wieczystego lub lokalu.

Do wniosku najczęściej dołącza się:

• akt notarialny albo inny dokument wykazujący prawo do nieruchomości, jeżeli nie wynika ono wystarczająco z księgi,
• aktualny wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej,
• wypis z kartoteki budynków lub dokumenty z ewidencji budynków, jeżeli są potrzebne,
• dokumenty dotyczące legalizacji przybudówki lub zakończenia robót budowlanych,
• dowód uiszczenia opłaty sądowej,
• pełnomocnictwo i opłatę skarbową od pełnomocnictwa, jeżeli działa pełnomocnik.

Opłata od wniosku

Wysokość opłaty zależy od rodzaju żądania — zob. powiązaną poradę poszerzenie drogi gminnej i żądanie przesunięcie. Jeżeli wniosek dotyczy wpisu własności, użytkowania wieczystego albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych przewiduje opłatę stałą 200 zł. Przy wniosku dotyczącym wyłącznie sprostowania oznaczenia nieruchomości w dziale I-O opłata może być inna niż przy wpisie prawa, dlatego przed wpłatą trzeba dopasować ją do konkretnego żądania.

Nie należy automatycznie zakładać, że każda aktualizacja związana z budynkiem kosztuje 200 zł. Jeżeli sąd uzna, że opłata jest niewłaściwa albo dokumenty są niepełne, może wezwać do uzupełnienia braków. Brak reakcji w terminie może spowodować zwrot wniosku.

Kiedy sprawa jest bardziej ryzykowna?

Więcej ostrożności wymaga sytuacja, w której przybudówka powstała na części wspólnej, przekracza granicę działki, wpływa na udziały właścicieli lokali, zmienia powierzchnię lokalu albo była wykonana bez wymaganych zgód administracyjnych. W takich przypadkach sam formularz KW-WPIS może nie wystarczyć.

Jeżeli wpis w księdze wieczystej miałby potwierdzać stan sprzeczny z rzeczywistym stanem prawnym, konieczne może być wcześniejsze uporządkowanie własności, udziałów albo dokumentacji geodezyjnej i budowlanej. Czasem potrzebny jest akt notarialny, orzeczenie sądu, decyzja administracyjna albo dokument z ewidencji gruntów i budynków.

FAQ

Czy sąsiad musi podpisać wniosek KW-WPIS?

Nie, jeżeli wniosek dotyczy Pani nieruchomości i nie wymaga wykazania zgody innych osób jako podstawy wpisu. Podpis sąsiada może mieć znaczenie dopiero wtedy, gdy sprawa dotyczy współwłasności, części wspólnych albo zmiany praw przysługujących innym osobom.

Czy zalegalizowana przybudówka automatycznie pojawi się w księdze wieczystej?

Nie. Legalizacja potwierdza określony stan w postępowaniu budowlanym, ale nie zastępuje aktualizacji danych geodezyjnych ani wniosku do sądu wieczystoksięgowego. Najpierw trzeba sprawdzić dokumenty w ewidencji gruntów i budynków.

Czy każdy budynek wpisuje się do księgi wieczystej?

Nie. Budynek stanowiący część składową gruntu nie zawsze jest ujawniany jako osobny przedmiot wpisu. Inaczej może być przy budynku stanowiącym odrębną nieruchomość, przy wyodrębnionych lokalach albo w sytuacjach przewidzianych w przepisach o prowadzeniu ksiąg wieczystych.

Co zrobić, jeśli dane w księdze są inne niż w ewidencji?

Najczęściej składa się wniosek o sprostowanie oznaczenia nieruchomości w dziale I-O księgi wieczystej i dołącza aktualne dokumenty z ewidencji gruntów i budynków. Sąd oceni, czy dokumenty są wystarczające do dokonania wpisu.

Czy sąd może odmówić wpisu?

Tak. Sąd może oddalić wniosek, jeżeli żądanie nie wynika z dokumentów, dokumenty są niepełne, wpis byłby sprzeczny z treścią księgi albo wnioskodawca żąda ujawnienia czegoś, czego w tym trybie ujawnić się nie da.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
2. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398
3. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 czerwca 2016 r., sygn. akt IV CSK 602/15

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.